האם תוארך פעילות הוותמ"ל?

עוד לפני שמדיניות הממשלה החדשה התאזנה, עולה הוויכוח סביב הארכת הוותמ״ל - הוועדה למתחמי מגורים מועדפים. בעוד השרה הממונה איילת שקד בעד, שרת הגנת הסביבה תמר זנדברג נגד, וכמוה עוד רבים בקואליציה.

בימים אלה מרחפת הצעת החוק להארכת פעילות הוועדה ב-4 שנים נוספות (עם אפשרות להארכה נוספת של שנתיים), וגם מציעה להרחיב את סמכויות הוועדה לטיפול במתחמי פינוי-בינוי שבהם יותר מ-100 יח"ד קיימות, הוספת סמכויות חדשות לתכנון מתחמים לפיתוח מוטה תחבורה ציבורית, התמקדות ב"מתחמים משמעותיים לדיור" על קרקע פנויה (שבהם לפחות 1,050 יח"ד), המשך טיפול בתוכניות ביישובים ערביים ודרוזיים, והוספת סמכות לקדם תוכניות לציבור החרדי בשטחים פתוחים.

בפשרה עם ההתיישבות הכפרית, לפי טיוטת החוק שהוסכמה בוועדת הפנים של הכנסת, למניעת פגיעה בחקלאות - תוכנית בנייה על שטח חקלאי תקודם בוותמ"ל רק אם אינה גדולה מ-30% מסך השטח שהמדינה החכירה ליישוב לצורכי חקלאות, או אם אינה גדולה מ-1,050 דונם.

הפיספוס הגדול הוא חיזוק מבנים סביב המקומות המועדים לרעידות אדמה. עולה כי יעדי התכנון להתחדשות עירונית בפריפריה לא הושגו. במחוז צפון לא תוכננו כלל דירות בתוכניות פינוי–בינוי, וכ-2% בלבד מיח"ד שאושרו במחוז חיפה ובמחוז דרום היו תוספתיות בתוכניות פינוי-בינוי (לעומת יעד של כ-20%).

ככלל הקצב של הוותמ"ל משביע רצון, אבל הוא נעשה על חשבון השטחים הפתוחים. מחקר גדול של מרכז המחקר והמידע של הכנסת שהושלם השבוע מגלה כי בשנים 2014 עד 2020 הוכרזו 150 מתחמים מועדפים לדיור, שעברו לטיפול הוותמ"ל. מתחמים אלה משתרעים על פני כ-150 אלף דונם, ובהם קיים פוטנציאל לתכנון כ-436 אלף יח"ד.

נכון לסוף 2020 אישרה הוועדה 85 תוכניות שבהן כ-256 אלף יחידות דיור, כ-36% מיח"ד שאושרו בשנים אלו בתוכניות מפורטות למגורים בכל מוסדות התכנון. נציין כי יש עוד כ-155 אלף יח"ד בתוכניות שמקודמות בוועדה בשלבי תכנון שונים, שנכון לסוף 2020 טרם אושרו ונמצאות בטיפול.
כ-47% מהיחידות שאושרו בוועדה נמצאות באזורי הביקוש, במחוזות מרכז ותל אביב, והיתר במחוזות דרום, צפון, חיפה וירושלים.

בשנים 2016 עד 2019 עברה הוועדה את היעדים שנקבעו לה על ידי הממשלה ב-22% (אושרו כ-36 אלף יח"ד מעבר ליעדים בשנים אלו). בשנים 2015 ו-2020 לא נקבעו יעדים לפעילות הוועדה, והיא פעלה במסגרת היעדים השנתיים הכלליים שנקבעו בתוכנית האסטרטגית לדיור.

אבל המצב בכי רע עדיין. קיים חסר תכנוני ביחס ליעדי התכנון לציבור הערבי במחוזות ירושלים (חסר של 60% מהיעד), חיפה (חסר של 40%) וצפון (חסר של 23%). המצב הרבה יותר טוב בדרום (יותר מפי שניים מהיעד) ובמרכז (170% מהיעד).

דיור בר השגה

חוק הוותמ"ל קובע כי במתחמים שיוכרזו כמועדפים לדיור (על קרקעות מדינה פנויות, כלומר, למעט בתוכניות פינוי-בינוי וביישובים ערבים) יוקצו 30% מיח"ד לדיור בר השגה, חציו במחיר מופחת, אלא אם כן נקבע אחרת בהכרזת הממשלה.

בכ-56% מהתוכניות במסלול הרגיל שאושרו בשנות פעילות הוועדה (שאינן ביישובי מיעוטים או פינוי-בינוי) אכן נקבע שיעור של 30% להשכרה לטווח ארוך. ביתר התוכניות נקבעו שיעורים נמוכים יותר.

עד סוף 2020 אושרו בוותמ"ל בסך הכל כ-45 אלף יח"ד להשכרה ארוכת טווח, שהן כ-22% מסך יח"ד בתוכניות מאושרות במסלול הרגיל. כמחציתן יח"ד להשכרה ארוכת טווח במחיר מופחת.
נכון לנובמבר 2020 ב-12 תוכניות ותמ"ליות החלו בהליכי שיווק, ובמסגרתן משווקות במכרזי השכרה כ- 4,000 יח"ד להשכרה ארוכת טווח, מחציתן במחיר מופחת.

עם התמקדותה של הוועדה בתוכניות פינוי-בינוי וביישובים ערביים, בהם אין דרישה בחוק להכללת דיור בר השגה, ולאור הצעת החוק לפיה תתמקד פעילות הוועדה בתחום זה עוד יותר, ותופחת הדרישה להכללת דיור בר השגה בתוכניות ותמ"ל, מצטמצמת למעשה פעילותה של הוועדה להשגת מטרה זו.

תוכניות ביישובי מיעוטים

בשנים 2014 עד 2020 הוכרזו 36 מתחמים מועדפים לדיור ביישובים ערביים ודרוזיים (כרבע מכלל המתחמים שהוכרזו בשנים אלו והועברו לטיפול הותמ"ל), שבהם פוטנציאל לתכנון של כ-84 אלף יח"ד. מתוך המתחמים שהוכרזו, אושרו 20 תוכניות עם כ-30 אלף יח"ד, שהן כ-36% מסך פוטנציאל יח"ד במתחמים שהוכרזו ביישובים אלה. כ-53% מיח"ד בתכניות שאושרו הן במחוז צפון, 25% במחוז דרום, 20% במחוז מרכז ו-4% במחוז ירושלים.

ביישובים אלה קיימת מורכבות תכנונית ייחודית בשל בעיות תכנוניות וקנייניות. כפי שמשתקף מפעילותה של הוועדה, מאפייניה הייחודיים מסייעים בהתמודדות עם מורכבויות אלו: סמכויותיה הנרחבות של הוועדה; קיומו של הליך קדם תכנוני למיפוי בעיות בשיתוף כלל הגורמים המעורבים בתכנון; לוחות הזמנים הקצרים; הליווי הצמוד בידי צוות הוותמ"ל; יצירת אמון עם בעלי הקרקעות והרשויות המקומיות; נכונות למצוא דרכים חדשות להתמודדות עם בעיות תכנוניות, קנייניות, ואחרות.

פינוי-בינוי בוותמ"ל

בשנים 2017 עד 2020 הוכרזו 40 מתחמים מועדפים לדיור במסלול פינוי-בינוי, שבהם תוספת מוצעת של כ-53 אלף יח"ד, שהן כמחצית מהתוכניות המועדפות לדיור שהוכרזו בשנים אלו וכ-28% מיח"ד המוצעות בהן. כ-65% מפוטנציאל יח"ד במתחמי פינוי-בינוי מוכרזים נמצאים באזורי הביקוש – מחוזות תל אביב והמרכז, והיתר במחוז דרום (24%), חיפה (7%) וירושלים (4%). בשנים אלו אושרו בוועדה 13 תוכניות פינוי-בינוי ובהן תוספת של כ-23 אלף יח"ד. שיעור יח"ד בתוכניות פינוי-בינוי מתוך כלל יח"ד בתוכניות שאושרו בותמ"ל בשנים 2018 עד 2020 עלה בהתמדה, מכ-1% ב-2018 ל-22% ב-2019 ו-28% ב-2020.

לפי נתוני גופי הפיתוח, שרוכזו ונמסרו על ידי הוועדה, נכון לינואר 2021 שווקו או היו בהליכי שיווק כ-42 אלף יח"ד ב-39 תוכניות, מתוך 75 תוכניות שאושרו בוועדה במסלול הרגיל, ובהן כ-237 אלף יח"ד. כלומר, בכ-52% מהתוכניות שאושרו החל שיווק הקרקע ליזמים, הכולל כ-18% מיח"ד בתוכניות שאושרו.

באשר לפיתוח הקרקע, עד ינואר 2021 החל פיתוח הקרקע ב-43 תוכניות (כ-57% מהתכניות שאושרו בוועדה).

פגיעה בשטחים פתוחים

אחד החששות מתכנון מפורט מואץ בהיקפים גדולים הוא יצירת תכנון יתר, כלומר תכנון מפורט שלא יתממש בקרוב, ובעתיד יהיה מיושן ולא רלוונטי.

השלכות סביבתיות ועירוניות של תוכניות ותמ"ל על שטחים פתוחים: רוב התוכניות שקודמו עד כה בוותמ"ל הן על קרקע פנויה, בשולי הערים. חלק מהשטחים לא יועדו לפני כן לבנייה למגורים בתוכניות מתאר מחוזיות, או שאינן מתאימות לתוכניות מתאר ארציות, אך בסמכותה של הוועדה לשנות אותן לצורך תכנון למגורים.

תוכניות אלו פוגעות בשטחים חקלאיים, ברצף השטחים הפתוחים ובמסדרונות אקולוגיים. בנוסף לפגיעה בחקלאות ובערכי טבע, לבנייה על שטחים פתוחים בשולי הערים יש השלכות בהיבט העירוניות. לטענת המבקרים, תופעה זו יוצרת פירבור, כלומר שכונות שהן למעשה פרברים של העיר, המנותקות ממרכזי הערים הוותיקים מבחינה גיאוגרפית ועירונית.

תחזוקתן של שכונות אלו יקרה, מפני שנדרשות תשתיות חדשות והספקת שירותים. הן מגדילות את הנטל על הרשויות המקומיות, גורמות להחלשתן הפיננסית, פוגעות באפשרות לקדם התחדשות עירונית במרכזי הערים, מוטות לשימוש ברכב הפרטי וגורמות להידלדלות והזנחה של מרכזי הערים.

"קצה הקרחון"

במהלך הדיון בכנסת התייחסו נציגי גופים שונים לשאלת הארכת פעילות הוותמ"ל. אושרת גני גונן, ראש מועצת דרום השרון: "אם הותמ"ל לא השיג את יעדיו, לא צריך להאריך את החוק, או לכל הפחות להכניס כמה הגנות".

עמית יפרח, תנועת המושבים: "בתחילת הוותמ"ל לא התנגדנו. נכנסנו תחת האלונקה, אבל חשבנו שהמדינה תשתמש בכלי הזה להגדלת היצע מגוונת".

רות אפריאט, רשות מקרקעי ישראל: "אני שומעת ביקורת על כך שהרבה תוכניות תוכננו ואושרו, אבל טרם בוצעו. אם התוכניות לא היו מאושרות, לא היינו יכולים להתקדם".

ראול סרוגו, התאחדות בוני הארץ: "מצב שוק הדיור היום הוא רק קצה הקרחון של מה שיקרה. דרושות 100,000 דירות בשנה, כשהיום בונים 50,000. הותמ"ל עשה עבודה נהדרת. זה שיש חסמים בביצוע לא אומר שלא צריך ותמ"ל".

עו"ד אלי בן ארי, אדם טבע ודין: "אם תיקח את משאבי הוותמ"ל ותעביר לוועדות המחוזיות, הן יוכלו לתכנן בקצב הראוי. כשמתכננים כל כך מהר, מתפספסים דברים חשובים".

פרופ' חגי לוין, נציג ההסתדרות הרפואית: "אם אנו חפצי חיים, בותמ"ל חייב להיות נציג למשרד הבריאות. אסור שנזכה במדליית זהב בהתעלמות - התעלמות מהבריאות".