כך ייראה הסאב פריים הישראלי

שלא תגידו שלא הזהרנו: מבצעי מימון בסגנון 80-20 (שם קוד) עלולים להוביל לסאב פריים ישראלי ב־2028, מאחר ובהחלט ייתכן תסריט שבו רבים מאלו שרכשו את דירתם מתוך כוונה לשלם את רוב הסכום עם קבלת המפתח, לא יעמדו בכך.

לאור התקופה המטלטלת שאנו חווים, הלוואות קבלן הפכו לפתרון פופולרי בשוק הדירות החדשות. הרוכשים נדרשים להעמיד הון עצמי מינימלי (20-5 אחוזים בלבד) ותשלום יתרת המחיר נדחה כמה שנים קדימה, בדרך כלל כחצי שנה לפני האכלוס, כשהריבית וההצמדה משולמות מראש על ידי הקבלן. בשנה האחרונה הלוואות בלון ובולט הגיעו לשיא של כ־16%-17% מסך המשכנתאות החדשות - כפול מהיקפי ההלוואות מסוג זה לפני שנתיים, ונראה שהמגמה צפויה להימשך.

מהחודש הבא, כל תשלום שעדיין לא שולם לקבלן על דירות שכבר נרכשו יספוג את עליית המע"מ ל-18%. "ההערכה שלנו", אומר מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', "היא שחלק מרוכשי הדירות שנכנסו לעסקאות של 80-20 בתקופה האחרונה יבקשו להקדים את התשלומים כדי להימנע מתוספת הזו".

הפזמון מוכר וחוזר: "מה הבעיה? קנינו באפס כסף. מחירי הדירות יעלו ונמכור ברווח גדול לפני האיכלוס". מחשבה נכונה - אבל מפחידה. לכן דמיינו עכשיו אלפי דירות מוצעות ב׳"מכירת חיסול", ומה יקרה לאותם משקי בית שלא יעמדו בפרץ?

כשמסתכלים על המבצעים היום העיניים נפקחות. למשל פרויקט בראשון לציון עם הטבת תשלום חסרת תקדים של 93-7 שמאפשרת לרכוש את הדירה כיום עם 290 אלף שקל בשכונה חדשה ומבוקשת. היחס מטורף וכדאי לכאורה לכל אחד. השאלה אם בקצה השני יש מי שירכוש בלי שיש לו את האפשרות לקנות במצב הרגיל. ומה יקרה למי שייקח סיכון מעבר ליכולת שלו?

זהירות - תלות בקבלן

והשוק בהחלט משתולל. אין דבר כזה בעולם. דמיינו את קייב בפריצת נדל"ן חסרת תקדים בזמן המלחמה, אבל בישראל זו המציאות. היקף המשכנתאות ביולי למשל, בעיצומה של המלחמה מול שבע חזיתות, זינק ל־9.065 מיליארד שקלים - עלייה של 41.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד והיקף המשכנתאות החודשי הגבוה ביותר מאז אוגוסט 2022.

"הקבלנים, ואפשר להגיד בחוכמתם, לא הורידו מחירים באופן דרסטי, כי הם חששו מאפקט כדור שלג מתגלגל", מסביר מוטי שויקה, כלכלן ויועץ משכנתאות בכיר בחברת קדמי יעוץ משכנתאות.

ניקח לדוגמה דירה ששווה 2 מיליון שקל. הרוכשים שילמו לקבלן 400 אלף שקל הון עצמי, לפי מבצע של 80-20 ופטור ממדד. את יתרת הסכום, 1.6 מיליון שקל, ישלמו בעת קבלת מפתח. אם הכסף יגיע ממכירת דירה קיימת באותו הסכום, יוצא שהם לא תלויים בקבלת משכנתה חדשה. איפה הסכנה? לדוגמה, זוג עם שני ילדים יצא לדרך עם עסקה זהה לפני כשנתיים, כשהשכר שלהם יחד 20,000 שקל ברוטו והם תכננו לקחת מיליון שקל משכנתה. מדובר בסכום שהוא גם כך על הקצה מבחינת התנאים ללקיחת משכנתה, ואכן לצער המשפחה, אחד מבני הזוג פוטר ממקום עבודתו באופן לא צפוי לפני מספר חודשים.

נדב פסנדי, מנכ"ל אלדר משכנתאות, מתריע: "בעוד שהמודל מאפשר נגישות ראשונית גבוהה לרכישת דירה, הוא מתעלם מסיכונים משמעותיים, כמו עליית מדד תשומות הבנייה, עליית ריבית ושינויים במצב הכלכלי האישי והכללי. משפחות רבות, שמסתמכות על יציבות כלכלית ארוכת טווח, עלולות לגלות שהיתרה לתשלום הופכת לנטל בלתי אפשרי. בשוק שבו תשואות המדד עולות בכ־2%-4% בשנה, התייקרות של מאות אלפי שקלים עבור דירה ממוצעת אינה תרחיש תיאורטי אלא מציאות שעלולה לקרות. מודל זה, לצד הסתמכות על הלוואות חיצוניות להון הראשוני, עלול ליצור גל של קריסות כלכליות במישור הביתי ולהוביל לפגיעה כללית בשוק הנדל"ן".

רונאל נעים, מנכ"ל ובעלים פורמולה נדל"ן שיווק פרויקטים, מוסיף ש"לקיחת הלוואת קבלן נראית נוחה, אך יוצרת תלות בקבלן: עיכובים או כשל בפרויקט עלולים להשאיר את הרוכש עם חוב ללא נכס. בנוסף, תנאי ההלוואה עשויים להיות פחות גמישים או יקרים מאלטרנטיבות בנקאיות. ישנם גם סיכונים כמו חוסר שקיפות בעלויות, בטוחות חלשות במקרה של הפסקת הפרויקט והיעדר פיקוח בנקאי. אם מחירי הדירות יורדים, הרוכש עלול להיוותר עם חוב גבוה מערך הנכס. לכן חשוב לבדוק את המוניטין של הקבלן, להתייעץ עם מומחים ולבחון פתרונות מימון נוספים".

לא מדובר לצערנו רק באוכלוסיות חזקות מהאלפיון העליון. ולרי פק, זכיין ברשת יועצי המשכנתאות מאני, עוסק לא מעט במתן פתרונות מימון לרוכשים מקבלן וככזה הוא מבין היטב את המגמה: "הבעיה המרכזית נעוצה בהסתמכות על יכולת הרוכש לחסוך את ההון הנדרש עד למסירת הדירה, דבר שמגביר את רמת הסיכון הכלכלי. בכך נוצרת בועה כלכלית פוטנציאלית שבה ההתחייבויות על הנייר גדלות, ובפועל יכולת ההחזר של הרוכשים עלולה להיפגע לאור שינויים כלכליים בלתי צפויים. מצב שבו רוכשים רבים מתקשים לעמוד בתשלומים יוביל לעלייה במספר הנכסים המעוקלים וללחץ על שוק הדיור".

הבנקים נהנים מהשיטה

היתרונות העיקריים בשיטה הם כמובן האפשרות לרכוש דירה חדשה בלי למכור דירה קודמת מייד, דחייה של התשלום המשמעותי בכמה שנים ובעיקר שקט בתקופה מאתגרת. לצד כל אלו קיימות הסכנות: הרוכשים לא באמת יודעים מה צופן העתיד ואם יוכלו לעמוד בתשלומים או אם בכלל יוכלו לקחת משכנתה באותו הזמן. בנוסף הם כבולים לבנק שבו לקחו את הלוואת הקבלן והוא לאו דווקא יהיה הבנק עם האופציות הטובות ביותר כשבאמת יצטרכו את הכסף.

הבנקים בינתיים נהנים מהשיטה., הם זוכים במאגר לקוחות חדש, כשהרוכשים ייטלו לרוב את המשכנתה באותו בנק שבו נלקחה הלוואת הקבלן. עם זאת, התחרות הגבוהה מביאה את הבנקים להציע הלוואות בתנאים אטרקטיביים, לעיתים במחיר הפסד, ובעקבות המגמה שמתעצמת בשנה האחרונה לגבי הלוואות הקבלן, הבנקים כעת יותר מקשים מבעבר ומוודאים כבר היום שהלווה יוכל לעמוד בתנאים.

אלי גבאי, בעלי קבוצת גבאי, מזהיר: "כל רוכש בעסקת 90-10 יגיע לרגע שבו יצטרך לשלם את היתרה, ואף אחד לא יכול להבטיח שברגע האמת הריבית תהיה נמוכה מהיום. אני מאמין שכגובה ההנחה, כך צריך להיות גובה הזהירות מצד הרוכש.

אלי גבאי, בעלים קבוצת גבאי: "לכל לווה יגיע הרגע שבו צריך לשלם. אני מאמין שכגובה ההנחה, כך צריך להיות גובה הזהירות מצד הרוכש"

נדב פסנדי, מנכ"ל אלדר משכנתאות:

"כחלק מהמאמץ הזה, יש לפתח פתרונות אחראיים יותר, כגון מדיניות מימון מאוזנת, פתרונות פיננסיים מתקדמים יותר בבנקים למשכנתאות והנגשת חינוך פיננסי לציבור. כמו כן, חשוב שכל רוכש יפנה לייעוץ משכנתאות מקצועי לתכנון פיננסי נכון, שייקח בחשבון את כל המשתנים והתרחישים האפשריים. התייעצות מוקדמת עשויה למנוע טעויות קריטיות ולסייע בניהול סיכונים לטווח הארוך."

"מודל ה-20-80 הפופולרי בנדל"ן הישראלי מאפשר נגישות ראשונית גבוהה לרכישת דירה. עם זאת, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות כמו עליית מדד תשומות הבנייה, שעלה ב-0.3% בנובמבר וב-2.6% במהלך 12 החודשים האחרונים (במקרה של הצמדה בתנאי התשלום). כמו כן, המשכנתה נלקחת בשלב מאוחר, מה שעלול לעורר חשש בקרב לקוחות באשר לאישור עתידי של המשכנתה, עקב סיכוני עליית ריבית ושינויים במצב הכלכלי האישי והכללי. הלוואות הקבלן (סבסוד) הניתנות כיום פותרות חלק מהחששות הללו, מכיוון שהבנק מבצע חיתום מלא ללקוחות כבר בשלב מוקדם. בנוסף, בעזרת ייעוץ משכנתה נכון, ניתן לקבל את אישור המשכנתה בשלב מוקדם של העסקה ולקבע את האישור גם לתשלום עתידי.

היזמים מעוניינים להימנע ממצב שבו הרוכש אינו יכול להשלים את הרכישה, ולכן שיתוף הפעולה בין יזמים ליועצי משכנתאות חשוב מאוד להפחתת סיכונים עבור שני הצדדים. כחלק מהמאמץ הזה, יש לפתח פתרונות אחראיים יותר, כגון מדיניות מימון מאוזנת, פתרונות פיננסיים מתקדמים יותר בבנקים למשכנתאות והנגשת חינוך פיננסי לציבור.

כמו כן, חשוב שכל רוכש יפנה לייעוץ משכנתאות מקצועי לתכנון פיננסי נכון, שייקח בחשבון את כל המשתנים והתרחישים האפשריים. התייעצות מוקדמת עשויה למנוע טעויות קריטיות ולסייע בניהול סיכונים לטווח הארוך."

מספר רב של רוכשים בתנאים של 90-10 ודומיו הם זוגות צעירים בעלי הון עצמי מוגבל, שמצפים לחסוך מספיק בשביל להשלים את היתרה בסוף התקופה. לאותם אנשים קל להתפתות למבצע שנשמע טוב על הנייר, אך סימן השאלה גדול מידי. לפעמים מתעלמים משיקולים חשובים אחרים מלבד תנאי מימון, כמו יציבות החברה היזמית והחברה המבצעת והתמורה הכלכלית של הפרויקט".

יקי אברמוב, מנהל תחום המימון ברשת יועצי המשכנתאות מאני: "הלוואות הקבלן הפכו לסטנדרט, אך ייתכן שיופסקו עם ירידת הריבית וחזרת היציבות לשוק"

אז מה צופן העתיד, מה השורה התחתונה ומה כדאי לעשות? יקי אברמוב, מנהל תחום המימון ברשת יועצי המשכנתאות מאני: "הלוואות הקבלן הפכו לסטנדרט, אך ייתכן שיופסקו עם ירידת הריבית וחזרת היציבות לשוק. ירידה באי הוודאות הביטחונית וריבית נמוכה יותר עשויות להחזיר את הקונים לשוק בתנאים רגילים יותר. בדירות יד שנייה לעומת זאת המימון הוא עד 75% לדירה ראשונה, אך העסקה כבר קיימת ועומדת, מה שמקל על התהליך ומאפשר ראש שקט ובטוח".