צעד קטן לנדל"ן, זינוק ענק לשכונה

לאלו שכונות יש את הפוטנציאל הנדל"ני הגבוה ביותר? בדיקה שביצעו בלשכת שמאי המקרקעין בישראל, בהובלת חיים מסילתי, מסמנת את השכונות שעתידות לעשות את הזינוק הנדל"ני המשמעותי ביותר. באמצעות מנהל מחלקת המחקר וסקרי שוק בלשכה, יריב דרורי, נאסף מידע רב אודות עשרות שכונות ברחבי הארץ, ולאחר שקלול כל הנתונים נבחרו השכונות המבטיחות.

נווה עופר, תל אביב 

נווה עופר הוקמה בסוף שנות ה-60 של המאה הקודמת וזוכה בשנים האחרונות לפריחה והתעוררות נדל"נית. השכונה כוללת כיום 3,000 יח"ד בבינוי מיושן, אך היא נהנית ממדיניות תכנונית יוצאת דופן. מדובר באחת השכונות עם שטחי הציבור הנרחבים ביותר בתל אביב, מה שמביא לצפיפות נמוכה יחסית. 

לפי מסמך המדיניות של העירייה, מתוכננת התחדשות עירונית נרחבת בשכונה. על פי המסמך, סך הקיבולת לשכונה לאחר יישום פרויקטים של התחדשות עירונית עומד על 8,900 דירות חדשות, ובסך הכל צפויה השכונה להגיע ל-23 אלף תושבים. מחירי הדירות קפצו במספרים דו-ספרתיים ב-3 שנים האחרונות. 

חברת יוסי אברהמי בונה בשכונה לדוגמה את פרויקט VIEW, שכולל 100 יח"ד בשני בניינים, בני 11 ו-14 קומות, המוצבים מעל קומת מסחר וחניון תת-קרקעי פרטי. הפרויקט בנוי ומאוכלס בימים אלה ממש, ונותרו 4 דירות אחרונות למכירה, בנות 4 ו-5 חדרים, החל מ-3.39 מיליון שקל.

לדברי יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בחברת יוסי אברהמי: "הפרויקט עומד בפני סיום האכלוס, ובמהלך שנות השיווק שלו מחירי הדירות עלו ביותר מ-25%״.

יד אליהו, תל אביב

יד אליהו ממוקמת בדרום מזרח תל אביב ונהנית מתנופת בנייה ופיתוח בשנים האחרונות. השכונה עוברת מתיחת פנים הכוללת שדרוג התשתיות והדרכים. הנגישות הגבוהה כוללת תחבורה ציבורית זמינה, שבילי אופניים ויציאה מהירה לכבישים הראשיים. הקו הסגול של הרכבת הקלה, שהעבודות עליו החלו בשנת 2019, יחלוף בגבולה הדרומי, על דרך ההגנה.

השכונה, שראשיתה בשנות ה-40 של המאה ה-20, כוללת מבני רכבת רבים וישנים, אולם בשנים האחרונות מקודמים עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית. המחיר הממוצע עומד על כ- 32,000 שקל למ"ר, לעומת ממוצע של כ- 50,000 שקל למ"ר בלב העיר .

להערכת חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, המחירים עתידים לעלות ב-5% בשנה הקרובה.
יד אליהו עתידה להתחדש בפרויקטים יזמיים של חברות בולטות, ביניהם גינדי החזקות, בסר ועוד.

לאחרונה זכתה חברת רוטשטיין במכרז להקמת פרויקט פינוי-בינוי בן 420 דירות בשכונת יד אליהו בתל אביב, שפירסמה החברה עירונית עזרה וביצרון כבר לפני שנה. 16 חברות ניגשו למכרז, בהן אפריקה ישראל ובסר. התמורות בהצעות הראשוניות נעו בין הצעת הבסיס המינימלי של תוספת 25 מ"ר ועד 50 מ"ר לדירה. רוטשטיין זכתה לבסוף עם הצעה שתניב לבעלי הדירות תוספת של 70 מ"ר.

מתחם מגורים חדש נוסף יוקם על ידי חברת ביוורהול הקנדית, אשר תקים 2 בניינים בני 9 קומות ובהם 87 יח"ד, רובן דירות בנות 2-3 חדרים. ארז דינר, מנהל חטיבת המגורים באלדר שיווק פרויקטים, המשווקת את המיזם, מסביר כי המטרה היא לפנות למשפחות צעירות ומשקיעים, המזהים את הפוטנציאל והמחירים השפויים של השכונה התל אביבית ומתחברים לאופי המיוחד שלה.

רמת שקמה, רמת גן

שכונת רמת שקמה ממוקמת בחלקה הדרומי של רמת גן. בסמוך ניתן למצוא את הספארי, הפארק הלאומי, פארק המכביה ופארק אריאל שרון. היא מתפרסת על כ-460 דונם ומתגוררים בה כ-7,200 תושבים. היא כוללת 7 גני ילדים, 2 בתי ספר יסודיים, תיכון אחד ומועדון גמלאים.

רוב הבניינים נמוכים וכוללים בעיקר שיכונים עם 4 או 8 כניסות בגובה 2 קומות וכן בנייני שיכון טוריים בני 3-4 קומות. בשנים האחרונות נבנו מגדלים לצד הפארק הלאומי.

רמות המחירים הממוצעות באזור בשוק החופשי לדירות 3 חדרים נעות סביב 1.6 עד 1.8 מיליון שקל לדירת 4 חדרים וכ-2 מיליון שקל ל-5 חדרים. תשואה שנתית משכירות עומדת על 2.5 עד 3%. פוטנציאל ההתחדשות העירונית גבוה.

באאורה ישראל מדווחים על עסקה שהתבצעה לאחרונה בפרויקט היוקרה אאורה רמת חן, בה נמכרה דירת 4 חד', 90 מ"ר + מרפסת בקומה גבוהה ב-3,430,000 שקל. התכנון והעיצוב על ידי משרד ישר אדריכלים. הפרויקט כולל 3 מגדלים עם קירות מסך, לובי מפואר ועמדת שומר. דיירי המתחם עתידים ליהנות מחדר כושר, חלל עבודה שיתופי, משחקייה לילדים וחניון תת-קרקעי. למגדלים מערכות חשמל ותשתיות מהמתקדמות בארץ. 

באאורה צופים עליית מחירים גדולה עוד יותר בשנה הבאה, ומעריכים שהעסקה הזו עוד תיחשב למחיר מציאה בעתיד. בדיקה שערכנו מעלה שאותה דירה נמכרת היום ב-3,590,000 שקל.
חיים מסילתי מציין שישנם מספר פרויקטי התחדשות עירונית בשכונה, שניים מהם בשלבי תכנון מתקדמים והיתר בהתהוות. ביניהם פרויקט של החברות סרוגו וצמח המרמן בצמוד לפארק הלאומי והאגם, במסגרתו ייבנו 3 מגדלים עם 180 יח"ד. 

נווה דורון, רמלה

נווה דורון ממוקמת בחלק המערבי של רמלה, בחיבור לשכונות גני דן ורמת דן ובסמוך למועצה המקומית באר יעקב. השכונה החדשה נמצאת בשלבי פיתוח ובנייה. הגישה היא דרך הכבישים הפנימיים מהשכונות הוותיקות וכן מכביש 200 שנפתח לתנועה, המחבר את השכונה ממערב לכביש 431 ובעתיד אמור להתחבר לכביש 44 מצפון.

השכונה מתאפיינת בעיקר בבנייה רוויה של מגדלי מגורים בני 15 עד 25 קומות. חלק מהבניינים כוללים שימוש מעורב של מסחר ומשרדים. התכנון כולל גם מגרשים למבני ציבור ושטחים ירוקים לגני משחקים ופנאי. הרוכשים העיקריים בשכונה הינם צעירים בפרויקטים של מחיר למשתכן וכן משפרי דיור בשוק החופשי.

המחירים בשוק החופשי לדירת 3 חדרים נעים בין 1.4 ל-1.7 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-1.85 מיליון שקל ל-5 חדרים.

לדעתו של חיים מסילתי, הגישה לכבישים ראשיים, מאפייני האוכלוסייה הצעירה והקרבה לבאר יעקב יעודדו עליית מחירים בשנים הקרובות.

פרויקט פרשקובסקי בנווה דורון כולל 24 בניינים בני 6 עד 28 קומות עם כ-1,800 יח"ד. דירת 5 חדרים בשטח כ-130 מ"ר עם 20 מ"ר מרפסת נמכרת החל מ-2.030 מיליון שקל. לשם השוואה, עם תחילת השיווק ב-2017 נמכרה דירת 5 חדרים 125 מ"ר עם 12 מ"ר מרפסת ב-1.59 מיליון שקל. "אנו סבורים כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות לאורך השנים", מציין חיים קראדי, מנכ״ל פרשקובסקי.

קבוצת רם אדרת בונה את פרויקט אדרת הפארק, הכולל 308 דירות ב-4 בניינים בני 16 קומות. 205 דירות הוצעו למכירה במסגרת מחיר למשתכן ונמכרו כולן תוך זמן קצר, והיתר נמכרות בשוק החופשי.

לדברי טלי שרון, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת, שכונת נווה דורון מתנהלת כשכונה אוטונומית, ומרכזת את כל השירותים הקהילתיים. "אחד היתרונות הבולטים הוא הנגישות הגבוהה למרכז הארץ, באמצעות תחבורה ציבורית וחיבור לכבישים הראשיים. הביקושים לפרויקט גבוהים והמחירים כל הזמן במגמת עלייה. בשנה האחרונה המחירים עלו ב-9%".

בני ישראל, קריית גת

שכונת בני ישראל הוותיקה ממוקמת בכניסה הראשית של קריית גת. האזור שמצפון לרחוב שבטי ישראל מתאפיין בפרויקטים של פינוי-בינוי. מדרום לרחוב אין כרגע התחדשות עירונית. האזור המזרחי מתאפיין בבנייה נמוכה (קוטג'ים טוריים).

החברה היזמית אפיקי הירדן קידמה תוכנית לבניית 2,728 יח"ד תוך פינוי של 372 יח"ד בבניינים באזור הוותיק. ייבנו 17 מבנים חדשים, כאשר הראשונים מביניהם מיועדים לאכלוס המפונים. עד היום הוגשו בקשות להיתרים ל-7 מבנים ראשונים. הדירות שיפונו בנות 2-3 חדרים, שנמכרו בעבר תמורת 500,000 עד 600,000 שקל. כיום ניתן לראות עסקאות בגבולות 650,000 שקל לדירות 2 חדרים וכ–750,000 שקל ל-3 חדרים. מסילתי מעריך שהאזור המיועד לפינוי-בינוי נמצא במגמת עליית מחירים שסביר שתימשך.

בצוותא, חריש 

בצוותא היא השכונה הקהילתית הראשונה בישראל, שבנייתה הושלמה בתוך זמן שיא של כשנתיים וחצי. השכונה, שאכלוסה החל לאחרונה, כוללת 1,540 יח"ד, 5,800 מ"ר שטחי מסחר, 2 בתי ספר, 3 גני ילדים, מעון יום, מתנ"ס, אולם ספורט משולב ו-14 גינות ציבוריות מאובזרות ומושקעות.

למקום נמשכות משפחות צעירות וכן משקיעי נדל"ן, בעיקר הודות לקונספט הייחודי – קהילתיות ושיתופיות. בין האלמנטים השיתופיים: מרכז מסחרי, חלל אירועים, מרחבי עבודה ופנאי, חנות, גינות קהילתיות ומרכז העשרה ומצוינות לילדים.

לאחרונה נמכרה דירת 5 חדרים בשטח 115 מ"ר ומרפסת 14 מ"ר ב-1.32 מיליון שקל. דירת 4 חדרים בשטח 98 מ"ר ומרפסת 12 מ"ר נמכרה ב-1.23 מיליון שקל. המחיר ממוצע למ"ר עומד על 13 אלף שקל.