איך הופכים משרד לדירה?

ההצעה בכנסת עוד לא עברה, אבל היזמים כבר מתחילים לתכנן הסבת משרדים למגורים. יותר ויותר יזמים מבקשים לבחון כיצד ניתן לשנות ייעוד באופן מלא או חלקי בפרויקטים שנמצאים באזורי תעסוקה, או אזורים שהוגדרו לעירוב שימושים. האבסורד: היזמים ירוויחו משינוי ייעוד למגורים, אבל ראשי הרשויות יפסידו בקופה הציבורית.

חוק ההסדרים קובע כי עד 50% מהמשרדים הבנויים ניתנים להמרה למגורים ועד 30% מזכויות בנייה למשרדים בפרויקטים שטרם מומשו ניתן להמיר לדירות מגורים קטנות.

משרד טיטו אדריכלים, למשל, מתכנן בימים אלה פרויקט שיועד במקור למשרדים בלבד, וכעת מתכננים מתחם מעורב שימושים של משרדים ומגורים באופן שווה. המגורים יהיו בקומות העליונות, דירות קטנות בשטח ממוצע של כ-50 מ"ר.

בטיוטת חוק ההסדרים ביקש משרד האוצר לתפוס שתי ציפורים במכה אחת: מצד אחד, פתרון חלקי למצוקת הדיור ולעודפי הביקוש לדירות בשוק הנדל"ן, ומצד שני מענה לירידה בביקושים לשטחי משרדים, שהתגברה במשבר הקורונה.

האוצר התייחס למתחמי מסחר ותעסוקה ענקיים שנבנים בישראל וכאלה שכבר קיימים, וביקש להסב עד 50% ממבני המשרדים לדירות מגורים. הבעיה היחידה: התנגדותם של ראשי הרשויות,

שבלעדיהם התוכנית לא תמומש. הסיבה להתנגדות: מחיר הארנונה למסחר ומשרדים גבוה בהרבה מאשר למגורים.

נזק לצד תועלת

נזכור כי יש פה נזק לצד תועלת. בבריטניה הממשלה האריכה את ההיתר ליזמים להסב בנייני משרדים למגורים, ללא צורך לעמוד בתקנות התכנון והבנייה למגורים. הגרדיאן הבריטי דיווח על הסבת משרדים לדירות קטנות בגודל 16 מ"ר, ללא חלונות וללא תנאי מחיה מינימליים. מצב זה מנוגד לחוק לשכירות הוגנת שלנו, שעבר בקושי רב בישראל.

המציאות העכשווית היא חגיגה למשפצים. התאחדות קבלני השיפוצים מוציאה לפועל תכנית להוזלת שכר הדירה ומחירי הדירות על ידי שיפוץ והסבת אלפי משרדים למגורים. בהתאחדות טוענים כי קיימים באזורי הביקוש עשרות אלפי משרדים שניתן להסב אותם בשיפוץ של עד חודש בלבד לבית מגורים. מהלך מהסוג הזה, עשוי להוסיף עשרות אלפי דירות, וכך גם להוזיל את שכר הדירה ומחירי הדיור.

ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים: "אפשר וניתן להוסיף עשרות אלפי יחידות דיור בזמן קצר מאוד. אני בטוח שתוכנית זו תוזיל את שכר הדירה באופן משמעותי לזוגות צעירים וסטודנטים, ועשוי להוסיף עוד עשרות אלפי יחידות ראויות למגורים".

על פי נתוני מנהל התכנון יש בישראל עודף זכויות בנייה למשרדים ותעסוקה שלא מתממשות בהיקף של כ- 260 מיליון מ"ר - זהו עודף בלתי נתפס, אשר לא ימומש בישראל לעולם, ולעומת זאת בעל פוטנציאל לבניית כמעט כל יחידות הדיור הנחוצות לשנים הקרובות.

משבר הדיור נחשף בימים אלה במלוא עוצמתו והיקפו תוך עליות דרמטיות במחירי הקרקע והדירות, כפי שמשתקף בדיווחי הלמ״ס, משרד האוצר ובנק ישראל. גם שר הבינוי והשיכון ושרת הפנים עצמם התייחסו למשבר הדיור ולעליית מחירי הדירות במספר הזדמנויות.

מסלול עוקף בירוקרטיה

חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "כפי שהתרענו בהתאחדות הקבלנים זמן רב, וכפי שהראו לאחרונה כל המדדים, העלייה החריפה במחירי הדירות, לצד דשדוש וירידות במחירי המשרדים, מחייבים להבין את מפת השוק, הדוחה משרדים וצמא למגורים. יש לאפשר המרת שטחי משרדים למגורים הן בפרויקטים בנויים והן בכאלה שטרם מומשו, בשיעור דומה של 50%". 

לדברי פייגלין, תנאי קריטי לקיומו של החוק הוא תהליך פשוט ככל הניתן, ללא תלות בהליכים נוספים של תכנון או הקלות. "חייבים לעגן את זכותו של היזם להגיש בקשה להיתר בנייה להמרת זכויות משרדים ל-50% מגורים ללא כל הליך נוסף״, הוא מדגיש.

כפי שקורה בחוקים אחרים, אם ההליך יהיה תלוי בבירוקרטיה ורגולציה מכבידה, הוא יישאר אות מתה, ומשק המגורים, כמו גם הציבור בישראל, יפסידו.

"אנחנו בלשכת הקבלנים הצענו כבר לפני כשנתיים להסב משרדים למגורים", אומר רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו. "זהו תהליך מתבקש מכל הבחינות. קיים עודף גדול של שטחי משרדים ותעסוקה. יש מחסור כבד בדיור, במיוחד במרכז הארץ. שימושים מעורבים יהפכו אזורי תעסוקה משמימים לעת ערב לתוססים ופעילים 24/7".

וכיצד אפשר להניע את המהלך? מזרחי מסביר: "יש להסיר את המוקש המרכזי - חוסר הרצון של הרשויות המקומיות לקדם דיור, בשל הארנונה הנמוכה. רק הסדר חכם בנושא זה יתניע את המהלך המתבקש, שיוסיף כמות נכבדה של דירות להיצע הדל ויתרום להתמתנות בעליות המחירים״.

איתן לוי, בעלי חברת יזמות הנדל"ן אילה אגם, הבונה היום את בנייני המשרדים הראשונים בצריפין, סבור שהסיכוי של הצעת החוק לשנות את המצב בשטח שואף לאפס. "ראשי הערים, שבידיהם הסמכות להעניק היתרים, לא ייתנו לזה לצאת לפועל. הממשלה שוב מחפשת את הפתרון הקל, במקום להתמודד באופן אמיתי עם המחסור בהיצע. היא דורשת מאחרים לפעול, אך לא לוקחת אחריות על עצמה, ולא מציבה יעדים להקלות בירוקרטיות שמעכבות בנייה מסיבית".

לדבריו, כל עוד הממשלה החדשה לא הוכיחה לאורך תקופה משמעותית כי ביכולתה לקדם מהלכים כאלה, אין משמעות להחלטה, שיכולה להשתנות שוב מחר. "חסרה בעיקר הנחיה איך לבצע את ההחלטה. יזם יגיע לרשות מקומית לבקש שינוי ייעוד ממשרדים למגורים, ישקיע משאבים רבים בתכנון וקידום המהלך, ויגלה שהבירוקרטיה השוחקת לא מאפשרת לו להתקדם. מספיק להסתכל על בקשות לאישורי תכניות פשוטות יותר, היכן שכבר יש תב"ע מאושרת, כדי להבין את הסרבול. במקרה שרשות מקומית תחליט שפרויקט ספציפי משתלם לה להסב למגורים, התהליך יקודם. אחרת, זו תכנית שתישאר על הנייר".

שליפה לא מקורית

יו״ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר אוהד דנוס מוסיף: ״זה לא פרקטי ולא יעיל. אי אפשר לקחת בניין משרדים ולהפוך למגורים, אלא בהשקעות ענק, תשלום היטל השבחה והפרשת שטחים במבנה לטובת פונקציות ציבוריות. ועדיין נישאר עם מבנה מאולץ, שלא תוכנן מלכתחילה למגורים, עם הרבה יותר חניות ממה שצריך, בניגוד למגמה, ובלב אזור תעסוקה שומם בלילות".

דנוס מוסיף כי ככל שמדובר בקרקעות, המצב מסתבך אף יותר. "יידרש שינוי ייעוד, ומדובר בדרך כלל בתוכנית חדשה שתיקח שנים. לסיכום, מדובר ברעיון אווילי, שליפה לא מקורית שנשמעת מדי כמה שנים, בדרך כלל בעת חילופי השרים הרלוונטיים. מעל הכל, מדובר באנטי תכנון וברעיון שהרשויות המקומיות לא יתמכו בו, ולכן הוא לא יוקדם בפועל, בעיקר עקב שיקולי ארנונה, אבל לא רק״.

אדריכל יואב אומן, בעלים ושותף במשרד טיטו-אומן אדריכלים, דווקא סבור שמדובר במהלך מצוין. "בשנת הקורונה חל שינוי משמעותי בדפוסי העבודה, ורבים עברו לעבודה מהבית. חלק מהחברות מאמצות מודל עבודה משולב, וההערכות הן שהמצב החדש ייצור עודפי היצע גדולים של שטחי תעסוקה בשוק המשרדים, שיש שיגידו שכבר היה רווי עוד לפני הקורונה. בישראל חסרות כ-190 אלף דירות, וככל שהגידול הדמוגרפי יימשך המחסור יחריף".

דליה עסיס, שמאית מקרקעין מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן: "המחסור הקריטי בדירות מגורים באזור הביקוש והעודף המשמעותי בשטחי תעסוקה, משרדים ומסחר מחייבים את ההחלטה הזו. הדיכוטומיה שנוצרה במהלך השנים בין אזורי מגורים לאזורי תעסוקה, הינה בעייתית משני טעמים: הנסיעה הארוכה מקשה על העובדים וגורמת בזבוז גדול למשק, ואזורי התעסוקה הופכים לשוממים לעת ערב".

היא מציינת שעל מנת שהמהלך יצליח, יש לקדם אותו בתיאום מרבי עם הרשויות המקומיות. "יש לבדוק נכוחה את הצרכים לדיור בכל מקום, ולא לייצר מודל סכמטי של שליש מגורים ושני שליש תעסוקה, אשר אינו טוב בהכרח לכל מקום".

אדריכל גיל שנהב, יו"ר CTBUH - המועצה הבינלאומית לבנייה גבוהה בישראל: "בעולם מכירים שנים רבות את עירוב השימושים. בבניין אחד משלבים מסחר, תעסוקה, מגורים, מלונאות, תרבות, פנאי ובילוי. כשבונים מגדל של 120 עד 160 קומות בכ-2 מיליארד דולר, אי אפשר להסתכן בירידה בתפוסה. יישום האפשרויות לכל שימוש שנדרש מאפשר למגדל לנשום. אם בשנה מסוימת יש צורך ביותר מגורים, מוסיפים קומות על חשבון המשרדים. אם צריך יותר מלונאות, מוסיפים קומות על חשבון המגורים. בקורונה למדנו לתפקד בתנאי חוסר ודאות קיצוניים. מי שישרוד הוא לא הכי חזק, אלא הכי גמיש. אנחנו זקוקים לבניינים שיספקו מענה הולם לצרכים המשתנים."