מה הסיפור
רמת הדר החדשה היא שכונה בדרום גבעת שמואל, שנמצאת בשלבי הקמה מתקדמים. כשתושלם, תורכב מכ-20 מגדלי מגורים, בנוסף למבני ציבור רבים, שחלקם כבר קיימים וחלקם ייבנו בהמשך. השכונה צמודה ורציפה עם רמת הדר הוותיקה, ושתיהן חולקות רשת דרכים ומוסדות ציבור.
מצפון השכונה ברמת הדר הוותיקה, ממערב באוניברסיטת בר אילן ובשכונת רמת אילן, מדרום בכביש 471 (מכבית), וממזרח נמצא שטח פתוח נרחב שיפותח בעתיד למגורים, תעסוקה ומסחר.
התושבים ייהנו מגישה לכביש 471 וכביש 4, שביל אופניים רחב שיגיע עד מרכז תל אביב, רכבת קלה, ובעתיד גם 2 קווי מטרו במרחק הליכה. מתוכנן מרכז מסחרי, אבל עד שייבנה אין הרבה אפשרויות לקניות באזור, והתושבים ידרשו להרחיק למרכז העיר או לערים סמוכות. מדרום הוקמו לאחרונה פארק חדש ומגרשי ספורט, כך שהתושבים ייהנו משטחים ירוקים ואפשרויות פנאי.
אוכלוסייה
מוקדם מדי לקבוע מה יהיה הרכב האוכלוסייה, אך ניתן להעריך שכמו רמת אילן, אוכלוסייה חילונית תשתלב עם האוכלוסייה המסורתית שאופיינית לגבעת שמואל.
תחבורה
התושבים ייהנו מגישה מהירה לרשת הכבישים הבין-עירונית בגוש דן, כולל כביש 471, כביש 4 ודרך יצחק רבין. ברחובות המקיפים עוצרים אוטובוסים למרכזי תעסוקה מרכזיים, והקמה של נתיבי העדפה לתחבורה ציבורית (נת"צים) בשנים הקרובות צפויה להפוך אותם למהירים ואמינים יותר.
אחת מרשתות שבילי האופניים המפותחות ביותר בגוש דן מאפשרת רכיבה בטוחה ורציפה למרכז וצפון העיר. בימים אלה מוקמת גם אוטוסטרדת אופניים, שתקשר את האזור עם מרכז תל אביב (פרויקט אופנידן), והיא צפויה להיפתח לתנועה ב-2023.
בימים אלה מוקם הקו הסגול של הרכבת הקלה, שיחבר את האזור עם בית החולים תל השומר, רמת גן, גבעתיים ותל אביב. בהמשך צפויה הארכה שלו לפתח תקווה. הקו צפוי להיפתח לנוסעים ב-2027.
בעתיד הרחוק יותר מתוכננים לעבור באזור קווי מטרו (רכבת תת-קרקעית מהירה), אחד למרכז תל אביב והשני יחבר בין פתח תקווה בצפון לבין בקעת אונו, חולון ובת ים בדרום. הצפי המוקדם ביותר לפתיחתם הוא 2035, וסביר להניח שיותר מאוחר.
יתרונות
- מיקום טוב עם פתרונות תחבורתיים מגוונים.
- מוסדות ציבור ופארקים כבר קיימים.
- צמודה לאוניברסיטה.
חסרונות
- לרוב הסידורים והקניות תידרש יציאה מהשכונה.
- מטרדי בנייה צפויים להימשך עוד כעשור.
היצע ומחירים
שנת 2020 הייתה טובה מבחינת כמות העסקאות, ולמרות משבר הקורונה, הקצב לא נפגע בכלל. כ-170 עסקאות בוצעו בשנה הקודמת, מתוכן כ-40% בקוטג׳ים של 6 חדרים. המחירים יציבים, ונמצאים באזור ה- 20,000 שקל למ״ר. בדירות 3 חדרים יש קפיצה ל- 25,000 למ״ר, בעיקר בשל ההיצע הנמוך של דירות מסוג זה.
שוק היד השנייה בה עדיין לא מספיק מפותח לחישוב ההפרש בין מחיר דירה על הנייר למחיר דירה יד שנייה. יש מספר רב של פרויקטים במסגרת בנייה חדשה. חברת קרדן בונה 2 בניינים בני 20 קומות ברחוב אמנון ליפקין שחק 6. הפרויקט מציע דירות 5, 5.5 ו-6 חדרים, כולל 2 חניות החל מ-2,800,000 שקל.
חברת שיכון ובינוי בונה את פרויקט חלומות גבעת שמואל - 3 בניינים עם 23 קומות. מוצעות דירות 5-6 חדרים, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים בתנאי מימון מיוחדים.
אלקטרה מגורים בונה את פרויקט אלקטרה לייף סטייל. מדובר בבניין בן 21 קומות, המציע דירות 6 חדרים עם מפרט משודרג ובלעדי. הפרויקט נמצא בשלבי בנייה ונותרו בו 10 דירות אחרונות.
מגדל שמואל, אותו בונה חברת י.ח דמרי, כולל 23 קומות. דירות 5 חדרים נמכרות החל מ-2,650,000 שקל.
רוכשים המעוניינים בכניסה מיידית ודאי יתעניינו בפרויקט אקו רמת הדר החדשה - שיתוף פעולה בין היזמים קבוצת זיתוני ומשה ויגאל גינדי. ב-2 בניינים בניינים בני 21 קומות נמכרות דירות 5-6 חדרים אחרונות, עם 2 חניות, לאכלוס מיידי.
מי שמחפש בנייני בוטיק ישמח לשמוע על TWELVE של היזם אורי קטה הנדסה. זהו בניין בן 12 קומות, הנמצא בתהליך בנייה. מוצעות למכירה דירות 3 עד 6 חדרים החל מ-1,960,000 שקל. הדירות עשויות להתאים למגוון רוכשים: משקיעים, משפחות צעירות המחפשות סביבה מתפתחת ונגישה ומשפרי דיור.
תוכניות לעתיד
הקו הסגול: הרכבת הקלה נמצאת בשלבי הקמה וצפויה להיפתח ב2027. ישנה תוכנית להארכת הקו מאוניברסיטת בר אילן לפתח תקווה, דרך הרחובות ז'בוטינסקי וזבולון המר, מה שיגרום למטרדי בנייה והפרעות תנועה, אבל לא ידוע מתי זה יקרה.
אופנידן: רשת אוטוסטרדות האופניים של גוש דן תעבור מדרום, לאורך כביש 471. השביל באזור זה כבר נסלל ומאפשר רכיבה מזרחה לדרום פתח תקווה. המקטע שיחצה את כביש 4 טרם נסלל, כך שעדיין אי אפשר לרכוב לרמת גן ותל אביב. השביל צפוי להיפתח לתנועה במלואו ב-2023.
מטרו: 2 קווי מטרו מתוכננים לעבור באזור, עם תחנות במרחק הליכה. אחד הקווים יתחיל במחלף וולפסון בדרום תל אביב, יעבור בדרום ומרכז העיר, גבעתיים, רמת גן, בני ברק, ואחרי מעבר ברמת הדר החדשה ימשיך לפתח תקווה ויסתיים באזור מחנה סירקין במזרח העיר, שם מתוכננת שכונת ענק חדשה.
הקו השני יתחיל בבת ים, ימשיך בחולון, אזור, אור יהודה, בקעת אונו, ויסתיים בשלב הראשון בפתח תקווה. בעתיד הוא יוארך עד הרצליה. 2 הקווים יעברו באזורי תעסוקה ובילוי רבים ויאפשרו לתושבים לאורכם להתנייד בקלות ובמהירות ברחבי מטרופולין תל אביב. ההערכה היא שהקמתם תושלם בין 2035 ל-2040.
הזדמנות למשקיעים?
תשואת השכירות בשכונה עבור דירת 4 חדרים עומדת על כ-3.1%, תשואה נאה שדי זהה לממוצע העירוני בדירות מסוג זה. חשוב לציין שגודל הדירות משתנה בין הפרויקטים השונים, מה שכמובן משפיע על מחיריהן, על דמי השכירות ועל התשואה.
עם הקמת הקו הסגול צפויים המחירים לעלות, בעקבות החיבור המהיר עם אזורי התעסוקה והבילוי של גוש דן, ובעיקר תל אביב. זאת כמובן בנוסף לעליות הצפויות כתוצאה מהמיקום במרכז הארץ לצד כבישים ראשיים ובעקבות צמצום היצע הדירות החדשות עקב ביטול תמ״א 38 ועיכוב בהתחלות בנייה בעקבות משבר הקורונה.
עם זאת חשוב לזכור שמדובר במחירים גבוהים ביחס לשאר הארץ, כך שבשורה התחתונה מדובר בהשקעה סולידית למדי.
ראש העיר, יוסי ברודני: "שכונת רמת הדר התפתחה בשנים האחרונות ונבנו בה מוסדות ציבור ומבנים רבים, לרווחתם של כל תושבי העיר. כל מי שביקר פה בשנה האחרונה יכול היה גם להתרשם מתנופת הפיתוח, הבנייה וההתחדשות בכל רחבי העיר. קידמנו והבאנו לאישור תוכניות רבות לפינוי-בינוי והתחדשות עירונית. נמשיך לפתח את המרחב הציבורי, לשפר את איכות חיי התושבים ולעודד פעילות פנאי. לא בכדי משפחות רבות המבקשות להבטיח איכות חיים, קובעות את עתידן בגבעת שמואל".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו