רשות המסים פרסמה היום (ג') נייר עמדה חדש המבהיר את אופן המיסוי של יורשי בעלי דירות קשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית, במקרה שבו בעל הדירה נפטר במהלך הפרויקט. לפי נייר העמדה, אם הקשיש נפטר לפני "יום המכירה", המועד הקובע לצורכי מס, יורשיו לא יהיו זכאים להטבות המס הייחודיות שניתנו לו, וזכאותם לפטורים תיבחן בהתאם לנסיבותיהם האישיות. ההבהרה מעוררת ביקורת בענף הנדל"ן, על רקע משכם הארוך של פרויקטים מסוג זה והחשש מפגיעה כלכלית במשפחות.
במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, החוק מחייב יזמים להציע לבעלי דירות קשישים חלופות תמורה ייחודיות, מעבר לקבלת דירה חדשה בפרויקט. בין האפשרויות: קבלת שתי דירות קטנות במקום דירה אחת, דירה קטנה בתוספת תשלום כספי, מעבר לדיור מוגן או מכירת הדירה החלופית ליזם לצורך רכישת דירה אחרת מחוץ לפרויקט. לחלופות אלה נלוות הטבות מס, בכפוף לעמידה בתנאים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.
אלא שהפער בין חתימת ההסכם עם היזם לבין המועד שבו העסקה משתכללת לצורכי מס עשוי להימשך שנים, ובמהלכן עלול בעל הדירה ללכת לעולמו. נייר העמדה החדש מבקש להסדיר את אופן המיסוי במקרים אלה.
המועד שקובע את הזכאות להטבות
לפי עמדת רשות המסים, ההבחנה המרכזית היא בין פטירת בעל הדירה לפני "יום המכירה" לבין פטירה לאחריו. כאשר הקשיש נפטר לפני המועד הקובע, זכאות היורשים להטבות מס תיבחן לפי מעמדם האישי כבעלי הזכויות בדירה, ולא לפי הזכאות שהייתה למוריש. המשמעות היא שהיורשים לא יוכלו להסתמך על ההטבות הייחודיות לקשישים, גם אם היזם כבר התחייב להעניק אותן במסגרת ההסכם המקורי.
עם זאת, היורשים והיזם יכולים להגיע להסכמות חדשות לפני יום המכירה, שיחליפו את התמורות שנקבעו לקשיש. במקרה כזה תוגש לרשות המסים הודעה מתוקנת הכוללת את פרטי היורשים ואת תנאי ההתקשרות המעודכנים. בהיעדר מנגנון חלופי, המיסוי ייקבע בהתאם לזכאותם האישית של היורשים ולתנאי הפטורים הקבועים בחוק. לעומת זאת, אם בעל הדירה נפטר לאחר יום המכירה, הטבות המס שנקבעו לעסקה מכוח מעמדו כקשיש ימשיכו לחול.
התגובות בשוק: "נדרשת היערכות מוקדמת שתגן על המשפחות"
עו"ד יוגב שיוביץ, ממנהלת יותן - ניהול התחדשות עירונית, סבור כי ההבהרה מחייבת היערכות חוזית מוקדמת. לדבריו, "ההבהרה של רשות המסים היא צעד חשוב ביצירת ודאות משפטית ומיסויית בפרויקטים של התחדשות עירונית, אך היא גם מציפה סוגיה רגישה שלא תמיד מקבלת את תשומת הלב הראויה. פרויקטים נמשכים לעיתים עשור ואף יותר, ובמהלך השנים נסיבות החיים משתנות. מצב שבו בעל דירה קשיש זכאי לתמורות ולהטבות מס ייחודיות, אך פטירתו בטרם הגיע יום המכירה עלולה לשלול אותן מיורשיו, מחייב היערכות מוקדמת. דווקא כאן באה לידי ביטוי החשיבות של מנהלת דיירים מקצועית, שתפקידה אינו מסתיים בהשגת התמורות הטובות ביותר, אלא גם בהבטחת מנגנונים חוזיים שיגנו על בעלי הדירות ובני משפחותיהם לאורך כל חיי הפרויקט. בסופו של דבר, התחדשות עירונית צריכה להעניק ביטחון לדיירים, ולא לייצר חוסר ודאות דווקא ברגעים הרגישים ביותר".
ביקורת חריפה יותר משמיעה קארין קורן, בעלים ומנכ"לית משותפת בפסיפס התחדשות עירונית, הטוענת כי הבעיה נעוצה בהוראות החוק עצמן. לדבריה, "נייר העמדה חושף כשל מובנה ב'חוק הקשיש', המייצר מלכודת מס מסוכנת. פרויקטים של התחדשות עירונית נגררים לאורך שנים ארוכות בשל הליכים בירוקרטיים ותכנוניים. הקביעה כי פטירת הקשיש לפני 'יום המכירה' שוללת את הטבות המס מהיורשים מייצרת חוסר ודאות מובהק, ועלולה לאלץ משפחות לפתוח מחדש הסכמים מורכבים, להתמודד עם תשלומי מס גבוהים ואף להביא לעיכוב פרויקטים שלמים".
קורן מצביעה גם על הצורך בשינוי המועד הקובע להגדרת קשיש בחוק: "שורש הבעיה נעוץ כבר בהגדרת החוק הנוכחית, המקבעת את מעמד הקשיש, מגיל 70 ומעלה, לפי מועד חתימת החוזה הראשון במתחם. במציאות שבה חולפות שנים רבות בין החתימה הראשונה לבין יציאתו של הפרויקט אל הפועל, ההגדרה הזו מנותקת מהשטח. נדרש תיקון חקיקה דחוף שיעדכן את הגדרת הגיל לשלב תכנוני מתקדם ורלוונטי יותר, כגון מועד אישור התב"ע או החלטת הוועדה למתן היתר בתנאים. רק הגדרה כזו תשקף את מצב הדיירים ערב מימוש הפרויקט ותמנע שלילת פטורים והטלת חיובי מס על יורשים".
עו"ד ונוטריון עידן שטרית מדגיש את אחריותם של עורכי הדין המייצגים בעלי דירות להיערך לתרחישים מסוג זה. לדבריו, "רשות המסים מחדדת סוגיה בעלת משמעות כלכלית ומיסויית דרמטית בעסקאות התחדשות עירונית: מועד פטירתו של בעל דירה קשיש עשוי להכריע בשאלת הזכאות להטבות המס ולהשפיע באופן ישיר על זכויות יורשיו. הדבר ממחיש את החשיבות שבניסוח הסכמי התחדשות עירונית הצופים פני עתיד, תוך הסדרת מנגנונים ברורים למקרים של פטירת בעל דירה במהלך הפרויקט. תפקידנו כעורכי דין המייצגים בעלי דירות הוא להבטיח לא רק את זכויותיהם בהווה, אלא גם את ההגנה על האינטרסים הכלכליים שלהם ושל יורשיהם לאורך חיי הפרויקט".
נייר העמדה מצטרף להבהרה קודמת שפרסמה רשות המסים לפני מספר חודשים, שעסקה במיסוי מכירת דירה שהתקבלה בירושה ונמצאת בהליך של התחדשות עירונית.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו