שוק הדירות החדשות: היכן לחפש הזדמנויות?

מי שמחפש דירה חדשה לרכישה, יגלה שכמו בתחומים רבים אחרים, גם בנדל"ן תנאי השוק משתנים מעיר לעיר. בעוד שבאחת נותרו דירות רבות למכירה והקבלנים מתמודדים עם האטה בביקושים, באחרת הדירות נמכרות בקצב מהיר יותר. ההבדלים האלה עשויים להשפיע על המחיר, על ההטבות שמציעים היזמים ועל מרחב המשא ומתן של הרוכשים.

כדי להבין היכן נמצאות ההזדמנויות, ניתח מתן לחיאני, שמאי מקרקעין וכלכלן, חבר לשכת שמאי המקרקעין בישראל ובעלים של משרד אמ.בי שמאות מקרקעין, את נתוני הלמ"ס בשש ערים, תוך השוואה בין מלאי הדירות החדשות, קצב המכירות והיקפי הבנייה. ברקע ניצב מלאי ארצי של כ-85.7 אלף דירות חדשות שנותרו למכירה באוגוסט 2026 - עלייה של כ-3% בשנה.

אחד הכלים בניתוח הוא "זמן המדף" - מספר החודשים התיאורטי שיידרש למכירת המלאי הקיים לפי קצב המכירות בשלושת החודשים האחרונים. זהו מדד השוואתי ולא תחזית, שכן חלק מהדירות במלאי טרם נבנו וקצב המכירות עשוי להשתנות.

לעמוד על ההבדלים

בירושלים גדל המלאי ב-24% לכ-10,250 דירות, ומכירות הקיץ ירדו מ-819 ב-2024 לכ-400 השנה. זמן המדף התארך מכ-24 ל-77 חודשים. בלוד גדל המלאי ב-27% לכ-3,010 דירות, והמכירות בקיץ לא עלו על 150, לעומת 416 אשתקד. "מלאי שגדל בזמן שהמכירות נחלשות הוא סימן אזהרה לקבלן, וממוצע ארצי מטשטש אותו", אומר לחיאני, "אלה לא תנודות של קיץ אחד".

אולם גם בתוך עיר אחת התמונה אינה אחידה. אבי לוי, מנכ"ל קבוצת יהודה לוי, הפועלת בירושלים, אומר: "ירושלים היא שוק ייחודי עם ביקושים מגוונים, ולא נכון להתייחס למלאי כמקשה אחת. יש הבדל בין פרויקט איכותי במיקום מבוקש ובמחיר נכון, לבין פרויקט שפונה לקהל מצומצם. היזמים צריכים לבחון את קצב המכירות, תנאי המימון ורמת הביקוש לפני שיווק שלבים נוספים, ולא להציף את השוק בדירות".

ההאטה - וההטבות

למכירות החלשות יש גם מחיר מימוני. גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בנייה, מסבירה: "כשהמכירות נמוכות מהתחזית, היזם נדרש לעיתים להגדיל את מסגרת האשראי, אפילו עד פי שניים מהמסגרת המקורית. המשמעות היא עלויות מימון גבוהות יותר ופגיעה ברווחיות. הגוף המממן בוחן מחדש את רווחיות הפרויקט, את יכולת היזם להשלים את הבנייה ואת יתרת האשראי שעלולה להיוותר בסיומה אם המכירות לא ישתפרו. לעיתים הגדלת המסגרת כרוכה בריבית גבוהה יותר או בהזרמת הון עצמי נוסף. לכן עדיף במקרים רבים להציע לרוכשים הנחות או הטבות שיקדמו מכירות".

מעבר לאשראי, גם ההון שנותר במלאי גובה מחיר. רו"ח אריק גולדיאן, יו"ר הדירקטוריון ובעלים של בונוס מימון אשראי, אומר כי "דירה שלא נמכרה היא הון שנותר כלוא בנכס, בעוד ההוצאות וההתחייבויות ממשיכות להצטבר. לכך מתווספות עלויות החזקה, ביטוח, תחזוקה ושיווק ואובדן התשואה על ההון העצמי. פרויקט עשוי להיות רווחי על הנייר, אך להיקלע לקשיי תזרים. אחת האפשרויות היא מימון כנגד מלאי דירות לא מכורות, שמאפשר לשחרר נזילות. מנגד, לא תמיד ניתן להפחית מחירים בחופשיות".

הזהירות ניכרת גם בביצוע. עמית זילברשטיין, מנכ"ל ובעלים של AM הנדסה, אומר: "אנחנו נתקלים בפרויקטים שהגיעו לשלב קבלת היתר בנייה, אך היזמים בוחרים להמתין. בפרויקט של שני בניינים הוחלט לקדם תחילה בניין אחד ואת השני בהמשך. בפרויקטים שכבר החלו קשה לעצור בלי להסתכן בהתייקרות ובפגיעה בלוחות הזמנים. לכן אנחנו בוחנים חלופות חסכוניות בלי לפגוע באיכות ובבטיחות".

"לא יוצאים פראיירים"

באופקים ירד המלאי ב-22% לכ-1,090 דירות, אך מכירות הקיץ ירדו מ-501 ל-277 והתחלות הבנייה צנחו ב-45%. בבאר יעקב ירד המלאי ב-32% לכ-1,510 דירות; במחצית הראשונה של 2026 ניתנו 45 היתרי בנייה בלבד. "ירידה במלאי אינה בהכרח סימן לביקוש חזק", מדגיש לחיאני. "המלאי יורד כי מישהו הפסיק לבנות".

רמי חדאד, מנכ"ל ובעלים של יואב את רמי, הפועלת באופקים, אומר: "בתקופה של אי-ודאות לא ממהרים לפתוח פרויקטים חדשים, וגם אנחנו מצמצמים את ההשתתפות במכרזים. להערכתי, הגורם המרכזי להאטה הוא ההמתנה של הרוכשים לירידות מחירים נוספות. הישראלים לא רוצים להרגיש שיצאו פראיירים, אבל לדעתי המחירים כבר נמצאים ברמות נמוכות. בחודש האחרון אנחנו מזהים התעוררות: אנשים חוזרים למשרדי המכירות ומנהלים משא ומתן, גם אם ההצעות עדיין נמוכות ואני מאמין שהשוק יחזור להתקדם".

בתל אביב ירד המלאי ב-6% לכ-9,820 דירות, ומכירות הקיץ עלו מ-498 ל-878. זמן המדף התקצר מכ-63 לכ-34 חודשים. בקריית גת זינק המלאי מכ-1,030 לכ-2,930 דירות, לצד עלייה במכירות ל-1,044, לעומת עד 150 אשתקד. ברבעון השני 381 מתוך 459 הדירות שנמכרו היו מסובסדות.

שון שאול נתנאלי, סמנכ"ל שיווק ולקוחות של גשם החזקות, הפעילה בקריית גת, מציין כי "תנופת הבנייה והפיתוח בקריית גת באה לידי ביטוי גם בזינוק במכירות הדירות החדשות. העיר מושכת ביקושים מצד משפחות ומשקיעים, ביניהם גם תושבי חוץ, ואנו רואים זאת גם בפרויקט שלנו 'הכרם' בכרמי גת צפון. עם זאת, חשוב להבחין בין מכירות במסגרת תוכניות דיור מסובסדות לבין מכירות בשוק החופשי. מדובר בקהלי יעד שונים, ולכן היזמים נדרשים להציע ערך אמיתי מעבר לדירה ולהתאים את המוצר לצורכי הרוכשים".

"בערים שבהן המלאי נערם והמכירות חלשות, הזמן עובד נגד הקבלן", מסכם לחיאני. "שם הכוח במשא ומתן נמצא אצל הקונה". עבור הרוכשים, כדאי לבחון גם את היקף המלאי בסביבה, קצב המכירות וההטבות המוצעות, ולא רק את המחיר המבוקש.