אחת העסקאות הגדולות בשוק הדיור המוגן בישראל יוצאת לדרך: חברת אאורה, שבשליטת יעקב אטרקצ’י, הודיעה היום (שני) על הסכם לרכישת מלוא מניותיה של חברת הדיור המוגן "בית בכפר", שבשליטת משפחת בלושטיין, בתמורה כוללת של כ־1.7 מיליארד שקל. המהלך מסמן שינוי אסטרטגי בפעילות אאורה, שעד כה התמקדה בעיקר בייזום למגורים ובהתחדשות עירונית, וכעת נכנסת לתחום הנדל”ן המניב לגיל השלישי.
על פי מתווה העסקה, אאורה תרכוש תחילה את החזקות משפחת בלושטיין, כ־55% ממניות בית בכפר, תמורת כ־935 מיליון שקל במזומן. במקביל מתוכננת הצעת רכש מלאה ליתרת המניות שבידי הציבור. בסך הכול תעמוד התמורה על כ־1.15 מיליארד שקל במזומן וכ־550 מיליון שקל באמצעות הקצאת מניות אאורה, לפי שווי חברה מוסכם של כ־5.5 מיליארד שקל.
מחיר העסקה משקף פרמיה של כ־82% על שווי השוק של בית בכפר ערב הדיווח, שעמד על כ־936 מיליון שקל. עם השלמת המהלך צפויה בית בכפר להפוך לחברה פרטית בבעלות מלאה של אאורה, בעוד שבעלי מניות מהציבור שיקבלו מניות במסגרת הצעת הרכש יהפכו לבעלי מניות בחברה הרוכשת.
975 יחידות דיור קיימות ופוטנציאל להכפלת הפעילות
בית בכפר, שהוקמה בשנת 1988, היא אחת החברות הוותיקות בענף הדיור המוגן בישראל. כיום מפעילה החברה חמישה מתחמי דיור מוגן הכוללים 975 יחידות דיור, ולצדם היא מחזיקה בצבר פרויקטים המאפשר לה להרחיב משמעותית את פעילותה.
הצבר כולל 249 יחידות דיור בבאר יעקב ו־300 יחידות במודיעין, בשני פרויקטים הנמצאים בתחילת שלב הבנייה, וכן 335 יחידות דיור בקיבוץ אושה, בכפוף להשלמת הליכי התכנון.
אם ימומשו כל התוכניות, יגדל היקף הפעילות של בית בכפר ל־1,859 יחידות דיור, כמעט פי שניים מהיקפה הנוכחי. עבור אאורה, מדובר לא רק ברכישת פעילות קיימת המייצרת הכנסות שוטפות, אלא גם בכניסה לתחום שבו ניתן למנף את יכולות הייזום, התכנון והביצוע של הקבוצה להקמת מתחמים נוספים.
הכנסות של 110 מיליון שקל בשנה
מבחינה פיננסית, בית בכפר מציגה פעילות מניבה לצד נכסים ועתודות קרקע לפיתוח. בשנת 2025 הסתכמו הכנסות החברה בכ־109.6 מיליון שקל, הרווח התפעולי הנקי מהנכסים (NOI) עמד על כ־72.4 מיליון שקל, וה־FFO, מדד מקובל לבחינת הרווח התזרימי של חברות נדל”ן מניב, הסתכם בכ־31.7 מיליון שקל.
נכון לסוף יוני 2026 הסתכם ההון העצמי של בית בכפר בכ־1.29 מיליארד שקל, ותזרים המזומנים שלה מפעילות שוטפת במחצית הראשונה של השנה עמד על כ־73 מיליון שקל. מחיר העסקה משקף מכפיל של כ־1.3 על ההון העצמי של החברה.
באאורה מעריכים כי לאחר השלמת הרכישה יעמוד ההון העצמי של הקבוצה על יותר מ־2.5 מיליארד שקל. לצד זאת, רכיב המזומן המשמעותי בעסקה מציב בפני החברה גם אתגר מימוני, כאשר על פי הדיווחים היא מקדמת מימון בנקאי למרבית הסכום.
מהתחדשות עירונית ועד לדיור מוגן
הרכישה משתלבת במהלך רחב יותר של אאורה להרחבת מקורות ההכנסה שלה. בשונה מייזום דירות למכירה, המתאפיין במחזורי הקמה, שיווק ומסירה, תחום הדיור המוגן מבוסס גם על הכנסות שוטפות מהפעלת מתחמים ושירותים לדיירים. עם זאת, מדובר בענף עתיר הון, המחייב התמחות בתפעול, בשירות ובניהול נכסים לאורך שנים.
באאורה מתכוונים לשלב את פעילות הביצוע של חברת מגידו, הנמצאת בקבוצה, בפיתוח הפרויקטים החדשים של בית בכפר, תוך שמירה על מערך הניהול והתפעול הקיים.
לרכישה עשויה להיות משמעות גם בתחום ההתחדשות העירונית. באאורה בוחנים אפשרות להציע פתרונות דיור מוגן לבעלי דירות מבוגרים בפרויקטים של פינוי־בינוי, בהתאם להוראות החוק ולצורכי הדיירים. בכך עשויה החברה ליצור חיבור בין פעילות ההתחדשות העירונית שלה לבין תחום הדיור לגיל השלישי.
במסגרת ההסכם תתחייב משפחת בלושטיין לאי־תחרות בתחום, בהתאם לתנאי העסקה. יניב בלושטיין, יו”ר בית בכפר היוצא, צפוי להמשיך וללוות את החברה כיועץ במשך שלוש שנים.
יעקב אטרקצ’י, בעלים ומנכ”ל קבוצת אאורה, מסר: “רכישת בית בכפר היא צעד אסטרטגי משמעותי במימוש החזון שלנו להיות קבוצת המגורים המובילה והמקיפה בישראל. אאורה מלווה את לקוחותיה לאורך תחנות החיים המשמעותיות – החל מרכישת הדירה הראשונה של זוגות צעירים, דרך פתרונות מגורים למשפחות, וכעת, עם רכישת בית בכפר, גם במתן פתרונות דיור איכותיים לגיל השלישי”.
לדבריו, השילוב בין יכולות הייזום והביצוע של אאורה לבין הניסיון התפעולי והמוניטין של בית בכפר יאפשר הרחבה משמעותית של הפעילות בענף.
את החיבור בין הצדדים הוביל לירן רזמוביץ, מנכ”ל דיסקונט חיתום. את אאורה ייצגו עורכי הדין לוי אמיתי ותמר לוז ממשרד גולדפרב, ואת בית בכפר ייצגו עורכי הדין אודי עפרון ויעקב אנוך ממשרד פירון.
העסקה צפויה להפוך את אאורה לשחקנית משמעותית בענף הדיור המוגן, אך המבחן הכלכלי המרכזי יהיה יכולתה לתרגם את צבר הפרויקטים העתידי להכנסות ולרווחיות, תוך ניהול עלויות המימון וההשקעות הנדרשות להקמת המתחמים החדשים.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו