"לעבור מתרבות ספירת תוכניות לספירת מפתחות"

אחרי הבחירות הקרובות, השר שיקבל לידיו את שוק הדיור הישראלי יפגוש מערכת עמוסה בתוכניות, אבל גם פער הולך וגדל בין האישורים לבין הביצוע.

"אחרי כל המספרים סביב תוכניות מאושרות - צריך לראות כמה מהן באמת עלו על הקרקע", אמר אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת היישוב התחדשות עירונית, במסגרת כנס "נדל"ן בקלפי" שנערך בשבוע שעבר בתל אביב. צחי עומר, מנכ”ל קבוצת ים סוף, היה חריף אף יותר ותיאר פרויקטים שבהם "אנשים נכנסים עם ילדים קטנים לנושא הזה של הדירה ויוצאים עם נכדים".

גם אסף סימון, מנכ"ל בסט ייזום, שם את האצבע על אותה נקודה: “התאהבנו במדינה במספרים, אבל במספרים לא גרים", וקרא לעבור ל"תרבות של ספירת מפתחות שניתנים לדיירים ולא ספירת תוכניות". לדבריו, הענף זקוק לפני הכול לוודאות ולמדיניות שלא משתנה עם כל קדנציה.

שכירות כחלק מתכנון

הכנס עסק גם באופי שוק הדיור שהמדינה רוצה לייצר. אחת הסוגיות הבולטות הייתה השכירות ארוכת הטווח. חיים פרוימוביץ, יו"ר "דירה להשכיר", הציג את האתגר במשפט חד: "הציבור צועק שכירות". לדבריו, החברה מטפלת כיום בכ־32 אלף יחידות דיור בלבד והיעד שהציג לממשלה הבאה הוא 10,000 דירות להשכרה מוסדית מדי שנה במשך עשור.

אייל יחיאל, מנכ"ל בפועל של "דירה להשכיר", חיזק את המסר וקבע כי "מאה אלף יחידות דיור בתוך עשר שנים זו מסה משמעותית שתעשה שינוי בשוק הדיור. הממשלה הבאה תצטרך להחזיר את הדיור לסדר היום ולהכיר בכך ששכירות היא חלופת מגורים שצריכה לקבל מקום משמעותי".

אריאל וכסלר, סמנכ"ל התכנון של "דירה להשכיר", הסביר כי יש להטמיע מראש את הדיור להשכרה הן בשכונות חדשות והן במתחמי התחדשות עירונית. גם טלי מורלי, מנהלת מרחב תל אביב ברשות מקרקעי ישראל, חיברה בין תכנון הקרקע לבין יצירת חלופות מגורים. מבחינתה, המטרה היא לבחון כמה משפחות יוכלו לגור בדירות להשכרה ואיזו איכות חיים תקבל כל שכונה.

אחד הכיוונים שעלו בכנס הוא ניצול קרקעות שעד היום כמעט לא היו חלק ממשוואת הדיור. ליאור ברדוגו, בעלי קבוצת ברדוגו, אמר כי קיימות קרקעות פרטיות שניתן לקדם עליהן דיור להשכרה, אך בסביבת הריבית הנוכחית נדרשות הגנות שיבטיחו את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.

כדאיות כלכלית כמפתח

וכאן מגיעה אולי נקודת המפתח: לצד היעדים השאפתניים של הממשלה, היזמים והמוסדיים צריכים לראות מודל כלכלי שמאפשר לבנות דירת להשכרה. ארז רוזנבוך, יו"ר מגוריט, טען בכנס כי מחירי הרכישה כבר מוציאים חלקים גדולים מהאוכלוסייה משוק הבעלות, ולכן דווקא בשכירות ניתן לייצר פתרון מהיר יותר. הוא הציע מודל שבו חלק מהדירות יושכרו בהנחה ביחס למחירי השוק בתמורה לערבות מדינה.

אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג, הצביע על השינויים בחוק לעידוד השקעות הון ועל עלויות המימון כאחד הגורמים שפגעו בכדאיות של הכנסת דירות מהמלאי הפרטי לשוק השכירות. לדבריו, ערבויות מדינה למימון יכולות לסייע לשחרר לשוק מלאי נוסף.

נחשון קיוויתי, יו"ר ובעלי ב.ס.ר, הביא כדוגמה את פרויקט ורטיקל ברמת גן, הכולל מאות יחידות דיור ומעונות סטודנטים להשכרה. לדבריו, מאחר שלא כל זוג צעיר או משפחה יכולים לרכוש כיום דירה, יש להקל בעיקר במיסוי על יזמים שמבקשים להסב דירות שתוכננו למכירה לדירות להשכרה.

רו"ח חיה קינד, מנכ"לית אבו פמילי מגורים: "השכירות צריכה לקבל מקום של כבוד בענף הנדל"ן. המדיניות צריכה להתחיל בצורך של האזרח בקורת גג ובוודאות לשנים קדימה - ולא בהנחה שבעלות על דירה היא הפתרון היחיד". עדי גזית, מנכ"ל ובעלי ברקת, הצביע על המימון כחלק מהפתרון. לדבריו, שוק האשראי החוץ־בנקאי התפתח בשנים האחרונות והפך לחלופה משמעותית לבנקים. 

הדיון בשכירות מתחבר ישירות למשבר ההתחדשות העירונית. אם רוצים להוציא אלפי משפחות מבתיהן לטובת פינוי־בינוי, צריך שיהיה להן לאן לעבור בשכירות בתקופת הבנייה.

רונן עקביה, מנכ"ל בית וגג, התריע כי הענף חוזר כבר שנים על אותן המלצות מבלי לראות שינוי מספק בשטח. לטענתו, הממשלה הבאה צריכה להתייחס לדיור כאל פרויקט לאומי ולוודא שהתוכניות מגיעות לביצוע לפני ששינויי ריבית, מימון ועלויות הופכים אותן ללא כלכליות.

מיכאל רצון, יו"ר קבוצת אב־גד וח"כ לשעבר, קרא לצמצם את החסמים שמונעים מהיזמים לעבוד, ובמקביל הזהיר מפני הלחצים הכלכליים שמופעלים על חברות הבנייה.

עו"ד שי אליאב, מנהל ושותף משרד גינדי כספי ושות', תיאר את המצב כ"פול גז בניוטרל" אחרי שנים של רפורמות, והציע לרתום גם כלי AI כדי לקצר בדיקות ותהליכי רישוי. לצד זאת קרא לשנות את היחס למשקיעים, שעשויים להיות חלק מהגדלת מלאי הדירות הזמין.

האם הממשלה הבאה תתערב?

הנציגים הפוליטיים שהשתתפו בכנס כללו את שוק השכירות כחלק מהדיון הרחב במדיניות הדיור. ח"כ יעקב אשר, יו״ר יהדות התורה, הדגיש כי בפרויקטים גדולים נדרש מנגנון שיאפשר לעקוף עיכובים ממושכים ברשויות ובמשרדי הממשלה.

ח"כ אוריאל בוסו (ש"ס) קרא לבחון התערבות ממשלתית ישירה יותר לנוכח רמות המחירים שמקשות לדבריו על זוגות להגיע לדירה.

ח"כ עודד פורר (ישראל ביתנו) קרא להקמת צוות משימה לאומי ולקביעת יעד של 10,000 דירות להשכרה בשנה, לצד מעטפת של מימון, חקיקה והפחתת רגולציה.

ח"כ ולדימיר בליאק (ביחד-יש עתיד) קרא להחזיר לפעילות את קבינט הדיור, לצמצם רגולציה ולתת לשכירות ארוכת הטווח משקל גדול יותר.

מורן זר קצנשטיין, מייסדת "בונות אלטרנטיבה" ומועמדת ברשימת הדמוקרטים, קראה להקמת רשות ממשלתית לדיור להשכרה, לפיקוח ולמתן הטבות ליזמים, לצד הרחבת הדיור הציבורי.