ישראל נבנית מחדש

במשך שנים היה קל יחסית לקרוא את מפת הנדל"ן הישראלית. ככל שהתקרבת לתל אביב, גבעתיים, רמת גן, הרצליה או ירושלים - המחירים עלו, הביקושים התחזקו וגם המשקיעים והיזמים הרגישו בטוחים יותר. ככל שהתרחקת, המחירים אמנם ירדו, אבל יחד איתם גם תחושת הוודאות. המשוואה הזאת לא נעלמה, אבל היא מתחילה להיסדק.

שנת 2026 פוגשת את שוק הדיור הישראלי בנקודה יוצאת דופן. במרכז הארץ הקרקע יקרה ונדירה, מחירי הדירות כבר מגלמים חלק ניכר מפוטנציאל ההשבחה, והריבית ועלויות הבנייה מקשות על יזמים ורוכשים כאחד. במקביל, המלחמה הפכה את שאלת המיגון, החוסן העירוני ופיזור האוכלוסייה משיח תכנוני כמעט מופשט לצורך לאומי מוחשי.

וכשהמדינה מתחילה להפנות משאבים צפונה ודרומה, גם ההון הפרטי מתחיל לעקוב. תוכנית פיתוח משלימה לצפון בהיקף של כ-4 מיליארד שקל מצטרפת לתקציבי השיקום שכבר הוקצו ליישובי קו העימות. הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית מורחבים לרשויות נוספות, חקיקה חדשה נועדה לקצר הליכים באזורים שנפגעו, ופעילות הוותמ"ל הוארכה בשנה נוספת. במסגרת הוותמ"ל מקודמות כיום כ-228 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ.

המשמעות איננה שהפריפריה הפכה לפתע למרכז החדש, וגם לא שכל דירה ישנה בצפון או בדרום היא "הזדמנות". אלא שבפעם הראשונה זה שנים, כמה מהכוחות החזקים ביותר בשוק: המדינה, מערכות התכנון והיזמים, נעים במקביל לאותו כיוון.

הממ"ד שינה את המשוואה

עד 7 באוקטובר אפשר היה לדבר על התחדשות עירונית בעיקר במונחים של הגדלת דירה, מרפסת, חניה והשבחת נכס. המלחמה הוסיפה למשוואה מרכיב הרבה פחות תיאורטי: היכולת להגיע בתוך שניות למרחב מוגן.

יוסי פרשקובסקי, יו"ר פרשקובסקי השקעות ובניין, מעריך שההתחדשות העירונית תהיה "אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של המשק בשנים הקרובות". לדבריו, המלחמות האחרונות המחישו את החשיבות של מגורים בסביבה ממוגנת, והאפשרות להקים ממ"דים מרווחים ומשודרגים מחזקת את היתרון של בנייה חדשה בתוך הערים. אבל כאן גם נמצאת אחת הסתירות הגדולות של השוק: המקומות שזקוקים להתחדשות יותר מכול אינם בהכרח המקומות שבהם קל יותר לממן אותה.

צבי טליוסף, סמנכ"ל התחדשות עירונית באביסרור משה ובניו, מגדיר זאת כפער בין "מפת הצורך" ל"מפת הכדאיות הכלכלית". בצפון ובדרום קיימות שכונות עם מבנים ישנים, רגישות ביטחונית ולעיתים גם חשיפה גבוהה יותר לרעידות אדמה, אך ערכי הקרקע אינם תמיד מאפשרים ליזם לממן הריסה, בנייה, תמורות לדיירים, תשתיות ומטלות ציבוריות. "המבחן בסופו של דבר אינו כמה תוכניות אושרו", אומר טליוסף, "אלא כמה שכונות באמת הגיעו לביצוע וכמה תושבים קיבלו סביבת חיים חדשה ובטוחה יותר".

תומר צבר, מנכ"ל חברת שלום את נתן, סבור שכדי שההתחדשות תגיע למקומות שבהם היא נחוצה ביותר, המדינה תידרש להתערב במשוואה הכלכלית. "אחרי המלחמה, התחדשות עירונית צריכה להיתפס כחלק מתשתית הביטחון והצמיחה של ישראל", הוא אומר. "בניין ישן ללא ממ"ד בצפון או בדרום הוא לא רק סוגיה נדל"נית, אלא גם סוגיה ערכית. כשמחדשים שכונה שלמה אפשר להוסיף באותה הזדמנות מיגון, תשתיות, מוסדות ציבור, מסחר ותעסוקה. המדינה צריכה ליצור בפריפריה את הכדאיות שקיימת באופן טבעי באזורי הביקוש".

גם עמית הולצברג, סמנכ"ל התחדשות עירונית בצרפתי צבי ובניו, מצביע על לחצים שמגיעים מכל הכיוונים. הדיירים עדיין מצפים לעיתים לתמורות שאפיינו תקופות שבהן מחירי הדירות עלו במהירות, הרשויות דורשות שטחי ציבור ותשתיות, הריבית גבוהה ועלויות הבנייה התייקרו. "כל דרישה בפני עצמה יכולה להיות מוצדקת", הוא אומר, "אבל בסופו של דבר צריך לבחון אם המשוואה הכוללת עדיין מאפשרת לפרויקט לצאת לפועל". גם רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, מצביעה על החיבור ההולך ומתחזק בין התחדשות עירונית, מיגון וחוסן עירוני. בחיפה מקדמת החברה את מתחם רוטשילד בקריית אליעזר, הכולל כ-760 יחידות דיור חדשות בשלושה מתחמים, לצד מסחר, תעסוקה, מרחבים קהילתיים ושטחים ירוקים; ובאשקלון, בשכונת אפרידר, מתוכנן מהלך שיגדיל את מספר הדירות מכ-400 לכ-2,400 ויכלול גם מסחר, שימושים ציבוריים ופיתוח המרחב העירוני. "כיום ברור יותר ויותר שהתחדשות עירונית היא בראש ובראשונה מהלך של חיזוק המיגון, שיפור החוסן העירוני והחלפת מבנים ותיקים", אומרת אשד לוי. לדבריה, כדי שהמהלכים האלה ייצאו לפועל בהיקפים הנדרשים, "נדרשת ודאות רגולטורית לצד תנאים שיבטיחו את הכדאיות הכלכלית שלהם".

במילים אחרות, התחדשות עירונית בפריפריה אינה יכולה להישען רק על הכרזה שהיא "יעד לאומי". כדי שהבניינים ייהרסו והמנופים יעלו, צריך לסגור גם את החשבון הכלכלי. איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען, סבור כי זה יהיה אחד האתגרים המרכזיים של הממשלה הבאה. הוא אינו צופה שנת פריצה אלא התאוששות איטית, וקורא להחזיר את קבינט הדיור, לקצר את לוחות הזמנים ולייצר ודאות. לדבריו, "אם ההאטה בהתחלות הבנייה תימשך, היא עלולה להפוך למחסור בהיצע בתוך שלוש עד ארבע שנים".

כבר לא בניין - שכונה

השינוי אינו רק גיאוגרפי. גם יחידת המידה של ההתחדשות משתנה. במקום פרויקט שבו בניין אחד מוחלף באחר, יותר ויותר תוכניות כוללות מאות ואף אלפי דירות, בתי ספר, גנים, מסחר, תעסוקה, פארקים, שבילי אופניים ותחבורה ציבורית. למעשה, יזמים רבים כבר אינם מתכננים בניינים אלא חלקי עיר.

עדי דנה, מנכ"ל אזורים, מתאר פרויקטים של 1,200 או 1,800 דירות כ"עיר בתוך עיר". בהרצליה ויל, שמקימה אזורים בשיכון ויצמן בהרצליה, 576 דירות קיימות יוחלפו ב-1,849 דירות חדשות. התוכנית כוללת שישה מתחמי מגורים, מבנים בני 7 עד 32 קומות, פארק, קאנטרי קלאב עירוני, בית ספר, גני ילדים, מתנ"ס, מתחם ילדים, מסחר ותעסוקה. שניים משבעת תתי-המתחמים כבר פונו, ובהם החלה בנייתן ושיווקן של כ-550 דירות. בחיפה מקימה אזורים את "עיר הים" בנווה דוד: 219 דירות ישנות יוחלפו בכ-1,212 חדשות ב-12 בניינים, לצד חינוך, מסחר, שטחים ירוקים ושבילי אופניים. השלב הראשון פועל במתווה בינוי-פינוי, כך שהדיירים יעברו תחילה לדירות החדשות ורק לאחר מכן ייהרסו הבניינים הקיימים. "למעשה, אנחנו מייצרים סוג של משק אוטרקי שמזין את עצמו, ויודע לתת מענה מקיף לכל הצרכים של הדייר, גם ברמת המגורים וגם ברמת הקהילה", מסביר דנה.

המודל של סביבת חיים שלמה אינו נעצר בערים הגדולות. ארז שפונדר, מנכ"ל ובעלים משותף בשפונדר פדלון, מספר כי כבר בפרויקט שהקימה החברה באבן יהודה התברר שהקרבה למסחר, שאותה ניסו בתחילה להצניע, דווקא משכה רוכשים. התובנה הזו ממשיכה בפרויקט "טריו שרונה" בכפר יונה, הכולל מגורים לצד כ-10,000 מ"ר מסחר ומשרדים, ובמתחם המסחר והמשרדים לצד פרויקט "הגלריה" באבן יהודה. שפונדר מציין כי "הפקקים, העלייה בזמן הנסיעה והצורך בשירותים קרובים לבית הופכים את עירוב השימושים מחזון אדריכלי לשיקול פרקטי. וגם כאן, מה שהתחיל במרכז מחלחל החוצה".

הצפון החדש

אם יש אזור שבו ניתן לראות כמעט את כל המגמות הללו נפגשות, הוא חיפה והקריות. ביולי 2026 אישרה הוועדה המחוזית להפקיד תוכנית בניינית כוללת לחיפה עם פוטנציאל לכ-30 אלף יחידות דיור ממוגנות במבנים שנבנו לפני 1984. התוכנית משלבת הריסה ובנייה מחדש לצד חיזוק מבנים ותוספת בנייה, ומנסה להתאים את היקף ההתחדשות גם ליכולת של התשתיות והשכונות לקלוט אותה.

במקביל צומחים בעיר פרויקטים כמעט בכל קנה מידה. קבוצת שובל החלה בביצוע "אידר 39" ברמת בגין. בניין ובו 8 דירות נהרס, ובמקומו נבנה בניין בוטיק עם 26 דירות. אורטל הרוש, מנהלת השיווק והמכירות בקבוצה, אומרת ש"הפרויקט ממחיש כי ההתחדשות אינה חייבת להתבטא רק במתחמי ענק ובמאות דירות".

בקצה השני של הסקאלה נמצאים פרויקטים רחבי היקף. בית וגג מקדמת עם הכשרת הישוב התחדשות עירונית את TOPIA בבת גלים, שבו 27 מבנים ישנים ללא מיגון יוחלפו ב-10 בניינים עם 715 דירות, כ-1,200 מ"ר מסחר, פארק על הגג בשטח של כ-4 דונמים, חדר כושר, מועדוני דיירים וחללי עבודה. החברה מקדמת בעיר גם מתחמים ברחוב גדליהו 27-33 בנווה שאנן וברחוב זלמן שניאור 12-20 ברמות רמז.

איילת לוסטיג, סמנכ"לית שיווק, מכירות ולקוחות בבית וגג, אומרת שהמלחמה הפכה את ההתחדשות ממהלך נדל"ני גם לכלי שמאפשר להעניק ביטחון למשפחות בבניינים ותיקים. החברה מרחיבה במקביל פעילות גם לירושלים, שבה היא מקדמת כ-1,400 דירות, לנתניה עם כ-700 ולקדימה-צורן עם כ-1,400.

הכשרת הישוב התחדשות עירונית עצמה מקדמת, לדברי המנכ"ל אלכס מריאש, פרויקטי ענק גם ברמלה ובקריות. מריאש מגדיר את ההתחדשות כיום כבעלת "חשיבות לאומית מהמעלה הראשונה". לדבריו, "חיזוק מבנים, הוספת ממ"דים והשבחת שכונות ותיקות הם לא רק מהלכים תכנוניים, אלא חלק מהיכולת שלנו להעניק לתושבים ביטחון ואיכות חיים".

אורון נדל"ן מקדמת בחיפה כ-800 יחידות דיור. ברחוב בר דוד מתוכנן פרויקט התחדשות משמעותי וברחוב סעדיה גאון, בטרסה שמעליו, ייבנו 525 דירות. מנכ"ל החברה גל קסטל אומר כי "אחרי 7 באוקטובר כבר ברור לכולם שממ"ד מציל חיים", ורואה בפרויקטים האלה לא רק מענה ביטחוני אלא מקור לתעסוקה, השקעות וחיזוק הפעילות המקומית.

גם קרדן נדל"ן מרחיבה פעילות בצפון. מתוך כ-10,782 יחידות דיור שהיא מקדמת בהתחדשות עירונית ברחבי הארץ, יש לה פרויקטים בחיפה, טירת הכרמל, חדרה ונהריה. בדרך צרפת בחיפה מתוכננות כ-400 דירות במקום 85 קיימות. במתחם מוהליבר ביהוד, מנגד, כבר החלה בניית 391 דירות חדשות. יוסי חזן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקרדן נדל"ן, מזהיר שרשויות שלא יאמצו התחדשות עלולות "להישאר מאחור" - לא רק מבחינת בניינים, אלא גם ביכולת לשמר זוגות צעירים ולהצעיר את האוכלוסייה.

פרויקט "רמת דקל" של שתית ברחוב חביבה רייך 55 בחיפה כבר הגיע לקו הסיום. 24 דירות ישנות הוחלפו ב-72 חדשות בבניין בן 10 קומות ושתי כניסות, והפרויקט קיבל טופס 4 והחל להתאכלס. הוא נקרא על שמו של סרן דקל סויסה ז"ל, שנפל במלחמת חרבות ברזל. שלום שטרית, בעלי ומנכ"ל שתית, שהוקמה ב-1988, אומר כי מבחינתו "התחדשות עירונית היא דרך לבנות את הארץ בתוך הערים הקיימות". לצד אלה מקודמים בקריית שפרינצק פרויקט סטרומה, שבו 560 דירות יוחלפו בכ-2,400, ובטירת כרמל תוכנית בן-צבי עם 730 דירות במקום 120.

גם הקריות עצמן הופכות למגרש פעילות מרכזי. אב-גד הרחיבה פעילות בקריית אתא, קריית ים, קריית מוצקין, קריית ביאליק, כרמיאל ונוף הגליל. מנכ"ל הקבוצה, עו"ד ראם רצון, אומר כי "המהלך התבסס על הערכה שהשנים שאחרי המלחמה יביאו השקעות ממשלתיות בצפון, בתשתיות ובמוקדי תעסוקה חדשים", ומצביע גם על פרויקט אנבידיה כחלק מהתמונה.

אלמוגים התחדשות עירונית, שמקורה בצפון, מקדמת לדברי המנכ"לית נוי דותן שני מתחמי פינוי-בינוי משמעותיים בקריית חיים ובקריית אליעזר בהיקף של יותר מ-1,000 דירות; בקריית אליעזר התוכנית כבר אושרה למתן תוקף. "השנים הקרובות יכולות להיות נקודת מפנה עבור הצפון", היא אומרת, אך מדגישה שהמפתח הוא לא רק בניית דירות אלא גם תשתיות, תחבורה, מסחר ומוסדות ציבור.

אבני דרך מקדמת אחד מפרויקטי ההתחדשות הראשונים בצפת, ובמקביל מובילה יחד עם י.ד ברזאני הקמת רובע חדש בקצרין. מנכ"ל הקבוצה יאיר כהן אומר כי "המהלך אינו רק תיקון נזקי מלחמה, אלא הזדמנות לבנות מחדש ערים שלמות".

התנועה צפונה מגיעה גם לנוף הגליל, שבה מתחם תירוש-חרוב צפוי להחליף 120 דירות ב-778; ראש העיר רונן פלוט הגדיר את הפרויקט כנקודת מפנה. בטבריה אושרה תוכנית ההתחדשות הראשונה בתולדות העיר - 672 דירות במקום 84. בקריית ים מתוכננות 1,424 דירות במקום 452 לאורך החוף. בקריית שמונה מקודמת תוכנית אסטרטגית לחידוש כ-3,650 דירות ישנות ולהקמת כ-8,700 חדשות, כחלק מפיילוט ממשלתי שנועד להתמודד גם עם מקומות שבהם השוק לבדו אינו מצליח להניע את התהליך. מתחמים נוספים מקודמים בסמוך למכללת תל-חי. גם עכו ונהריה נמצאות יותר ויותר על מפת החברות והמשקיעים.

בדרום כבר מדברים התחדשות

מי שמחפש הוכחה לכך שעיר רחוקה מהמרכז יכולה לשנות מעמד בתוך עשור, צריך להתחיל בדרום, שכבר סיפק כמה דוגמאות.

באר שבע התפתחה סביב אוניברסיטת בן-גוריון, בית החולים סורוקה, פארק ההייטק גב-ים נגב ומעבר יחידות המודיעין של צה"ל, וכיום מקודמת בה גם תוכנית התחדשות בניינית עם פוטנציאל לכ-38 אלף יחידות דיור. במתחם סיאטל בעיר מקדמת אורון נדל"ן יחד עם אביסרור ובניו ייזום ופיתוח 975 דירות חדשות לאורך שדרות רגר, לצד מסחר, תעסוקה ופנאי. בהמשך צפויות להתווסף כ-400 דירות נוספות, תוך שימור חלק מהמבנים ופיתוח גן סיאטל כריאה ירוקה.

אשקלון, שספגה לאורך השנים מאות רקטות ופגיעות, הפכה את ההתחדשות לחלק מתפיסת המיגון העירונית. במתחם ההסתדרות-בן גוריון אושרה תוכנית לפינוי 359 דירות ללא ממ"דים ולהקמת כ-2,530 חדשות. ראש העיר תומר גלאם מגדיר את המהלך "מהפכת מיגון והתחדשות". העיר מתקרבת ל-200 אלף תושבים וממשיכה למשוך חברות ופרויקטים.

בקריית גת, שכבר נהנתה מהתרחבות אינטל, מאזורי תעסוקה ומהסכמי גג, אושרה להפקדה תוכנית "כרמי גת מזרח": כ-11 אלף דירות חדשות, יותר מחצי מיליון מ"ר של מסחר ותעסוקה, תחנת רכבת חדשה, פארקים ומוסדות ציבור.

גם ערים שבעבר נתפסו כמעט כפריפריה של המרכז משנות מעמד. בדרום לוד מקודמת תוכנית לכ-6,100 דירות במקום 865, לצד כ-147 אלף מ"ר תעסוקה ומסחר וחיבור למערכות הסעת המונים. ברמלה מקודמות כ-20 תוכניות בהיקף של כ-30 אלף יחידות דיור. בשכונת יוספטל לבדה מתוכננות כ-3,670 דירות במקום 844, לצד תעסוקה, מסחר, פארקים ומוקד מטרו עתידי.

והמגמה כבר חוצה את החלוקה הקלאסית בין "מרכז" ל"פריפריה". רוטשטיין התחדשות עירונית מקדמת, 537 דירות בנווה יעקב וכ-800 בגילה בירושלים, לצד פרויקטים בחדרה ובקריית נורדאו בנתניה. לדברי המנכ"ל איתי סמדר, "כדי שההתחדשות העירונית תהפוך למנוע צמיחה משמעותי של המשק, המדינה צריכה להתייחס אליה כפרויקט לאומי ולהאיץ את הליכי התכנון וקבלת ההחלטות, לצד השקעה בתשתיות משלימות. הדבר חשוב במיוחד בערים שמחוץ לגוש דן, ובוודאי בצפון ובדרום, שבהן אי אפשר להסתפק בתוספת דירות מבלי לחזק במקביל את התשתיות ואת העיר כולה".

גלנור מקדמת במתחם דרך חברון 116 בשכונת גאולים-בקעה בירושלים מגדל בן 30 קומות לצד מסחר, גני ילדים ובית כנסת, על תוואי הרכבת הקלה ובסמיכות לבקעה, ארנונה, גילה והר חומה. מנכ"לית החברה רמה אורם רואה בכך דוגמה לדרך שבה התחדשות מאפשרת למנף קרקע קיימת במקום להמשיך להתפשט לשטחים פתוחים. לדבריה, "ישראל שאחרי המלחמה תיבנה מחדש לא רק במרכז, אלא גם בירושלים, בצפון ובדרום, דרך התחדשות עירונית שממנפת קרקע קיימת במקום לפזר את הבנייה לשטחים פתוחים".

למי קראתם פריפריה

כל הדוגמאות הללו מספרות בסופו של דבר סיפור אחד: ההתחדשות העירונית כבר איננה עניין של כמה רחובות בגוש דן. היא הופכת בהדרגה למדיניות תכנון לאומית, לכלי מיגון, למנגנון לשיקום אזורים שנפגעו ולדרך של ערים ותיקות להישאר רלוונטיות לדור הבא.

זה עדיין לא אומר שהדרך תהיה מהירה. חלק מהפרויקטים ייתקעו בתכנון, אחרים יתקשו להוכיח כדאיות כלכלית, ורשויות יידרשו להשקעות גדולות בהרבה בתשתיות כדי לקלוט את התוספת. אבל זו בדיוק הנקודה שבה השוק נמצא עכשיו: לא בשלב שבו הכול כבר קרה, אלא בשלב שבו מתחילים לראות לאן הוא נע. 

במשך שלושה עשורים נהנה המרכז כמעט לבדו מהאפקט המצטבר של תחבורה, תעסוקה, ביקושים והתחדשות. כעת המדינה מנסה לייצר את התנאים לכך שחלק מהאפקט הזה יזלוג החוצה. אם המהלך יצליח, המרחק בין המרכז לפריפריה לא ייעלם מהמפה. הוא פשוט יהיה הרבה פחות משמעותי ממה שהתרגלנו לחשוב.