המרוץ לעיר המתחדשת: הכל מתחיל ברחוב

 במשך שנים היה קל למדוד התחדשות עירונית: כמה בניינים נהרסו, כמה דירות ישנות פונו וכמה יחידות דיור חדשות אושרו במקומן. אלא שככל שההתחדשות הופכת לאחד ממנועי הבנייה המרכזיים בישראל, מתחילה להתחדד שאלה אחרת - איזו עיר יודעת להתחדש טוב יותר.

לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אושרו ב־2025 ברחבי ישראל 186 תוכניות פינוי־בינוי חדשות ובהן 75,925 יחידות דיור, מתוכן 55,074 דירות תוספתיות. ההתחדשות העירונית כבר אחראית לכ־28% מהתחלות הבנייה, וכמעט כל דירה חמישית שנמכרת נבנית במסגרת זו. לאחרונה בדק מינהל התכנון, באמצעות סקר נרחב,  מהם הרחובות שהישראלים אוהבים באמת ומה אפשר ללמוד מהתוצאות לקראת גל הבנייה החדש. 

במלים אחרות: האם עשרות אלפי הדירות החדשות שנבנות במסגרת פינוי־בינוי ייצרו גם רחובות שאנשים ירצו ללכת בהם בעוד 30 ו־50 שנה?

בזכות האופי האנושי

בצד הכמותי, ירושלים היא המנצחת הגדולה של 2025. בעיר אושרו 54 תוכניות פינוי־בינוי ובהן 15,240 יחידות דיור, והיא מובילה גם בשלב הביצוע עם 4,092 יחידות שקיבלו היתרי בנייה. ההתחדשות בירושלים היא חלק מעיר המתהווה - שכונות ותיקות משתנות, מתחמים שלמים מתוכננים מחדש ויזמים שבעבר התמקדו באזור המרכז נכנסים לבירה. אפילו באזורים היקרים ביותר, כמו טלביה ורחביה, מקודמים כיום פרויקטים חדשים.

אבל ההתחדשות לא מסתיימת במגדלים. בסקר (שבו בחרו 2808 נשאלים 800 רחובות בכל המדינה) נכללו רחוב יפו ועמק רפאים בין האהובים בישראל, דווקא בזכות מאפיינים כמעט הפוכים מהתכנון של חלק מהשכונות החדשות: הליכתיות, חזיתות פעילות, מגרשים קטנים, מסחר, צמתים תכופים וקנה מידה אנושי.

תל אביב־יפו אמנם כבר לא מובילה במספר תוכניות הפינוי־בינוי (ב־2025 אושרו בעיר 17 תוכניות ובהן 6,815 יחידות דיור) אך היא ממשיכה לשלוט בהתחדשות הבניינית, עם 180 מבנים שקיבלו היתר. בדירוג הרחובות התל אביבי שדרות רוטשילד דורגו במקום הראשון, דיזנגוף במקום השני ושינקין במקום השישי, לצד בן גוריון, נחלת בנימין, דובנוב ופלורנטין.

חלק מהרחובות המצליחים ביותר דווקא צרים יחסית. שינקין, למשל, הוא ברוחב של כ־13.5 מטר בלבד. אבל הקרבה בין החזיתות מאפשרת לראות את החנות בצדו השני של הרחוב, לחצות בקלות ומייצרת חלל עירוני אינטימי.

לוד היא אחת ההפתעות הגדולות, עם תוכנית אחת שאושרה בעיר הכוללת 6,792 יחידות דיור במקום 875 דירות קיימות. מדובר בתכנון כמעט מחדש של חלק מהעיר וככל שהפרויקטים גדלים, כך גדלה גם האחריות: כיצד ייראה הרחוב למטה? האם יהיו בו חנויות, עצים וצל, או דפנות סגורות וחניונים?

גם אשדוד נמצאת בתנופה משמעותית, עם חמש תוכניות הכוללות 5,335 יחידות דיור ו־22 בניינים שקיבלו היתר להתחדשות בניינית. חיפה רשמה עשר תוכניות מאושרות ובהן 4,605 יחידות דיור וכן 39 מבנים שקיבלו היתר.

אבי פרץ, מנכ"ל RENEW ותושב העיר, אומר: "אנחנו מקדמים כיום 18 פרויקטים בחיפה. בשנים האחרונות מורגש שינוי בגישה העירונית ורצון אמיתי לקדם התחדשות. חיפה נמצאת בכיוון הנכון".
במפת הרחובות האהובים מיוצגת חיפה עם יפה נוף וסירקין. דווקא האחרון ממחיש מסקנה מעניינת של מינהל התכנון: רחוב אינו חייב להיות מלא בעצים כדי להיות נעים. כאשר הרחוב צר והבניינים קרובים יחסית, ההצללה יכולה להיווצר גם באמצעות הבינוי עצמו.

פתח תקווה ממשיכה לבסס את מעמדה כאחת מבירות ההתחדשות של המרכז. ב־2025 אושרו בה שבע תוכניות הכוללות 3,058 יחידות דיור, 947 יחידות קיבלו היתרי פינוי־בינוי ו־44 מבנים קיבלו היתרי התחדשות בניינית. טירת כרמל בולטת עם ארבע תוכניות הכוללות 3,428 יחידות דיור - נתון משמעותי במיוחד ביחס לגודל העיר. בחדרה אושרו תשע תוכניות ובהן 3,371 יחידות דיור.

גם באר שבע, נתניה, הרצליה, בת ים וגבעתיים ממשיכות לצופף את המרקם הקיים במקום להתרחב לשטחים חדשים. ארז אביב, מנכ"ל ובעלים של אביב אורבן, אומר: "התחדשות עירונית היא כבר לא רק כלי לחיזוק מבנים ולהוספת דירות, אלא מנוע אסטרטגי לעיצוב פני העיר. הרצליה מוכיחה שגם עיר חזקה ומבוקשת חייבת להתחדש. ההתחדשות היא כבר חלק מתכנון ארוך טווח של העיר. ההצלחה נמדדת ביכולת לשלב צמיחה ופיתוח לצד שמירה על איכות החיים והאופי הייחודי של העיר".

יתרון המגרשים הקטנים

אחת המסקנות המפתיעות בעבודת מינהל התכנון היא שרבים מהרחובות האהובים נבנו דווקא באופן שקשה למצוא כיום בפרויקטים החדשים. במקום מגרשים ענקיים ומתחמים אחידים, נמצאו בהם מגרשים קטנים וחזיתות צרות. עבור הולך הרגל המשמעות פשוטה: כל כמה מטרים משהו משתנה - כניסה, חנות, בניין, חלון או סגנון אדריכלי.

גם ריבוי צמתים התגלה כיתרון. בעמק רפאים בירושלים יש צומת בערך בכל 70 מטר. החיבור לרחובות הסמוכים מייצר יותר אפשרויות הליכה ומכניס אנשים אל הרחוב. לעומת זאת, גדרות גבוהות וחזיתות אטומות נמצאו כגורם שפוגע בחוויית הרחוב. עמק החולה במודיעין, לדוגמה, נהנה מפארק ליניארי מוצלח, אך בחלקים ממנו הגדרות המקיפות את הבתים יוצרות דופן מונוטונית.

רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון, מסביר: "הרחוב הוא אחד המרכיבים המשמעותיים ביותר באיכות החיים שלנו. המטרה היא לקחת את העקרונות שעובדים - קנה מידה אנושי, הליכתיות, הצללה, חזיתות מגוונות וחיבור נכון לסביבה - וליישם אותם בתכנון הרחובות החדשים”.

ומה קורה בפריפריה?

גם מפת ההתחדשות עצמה משתנה. בקריית שמונה מקודמים מתחמים בשכונות הנרייטה סאלד, תל חי, רזיאל ועין הזהב. בשדרות מקודמות תוכניות במתחמי הפלמ"ח, יגאל אלון והרב בן נון, ובנתיבות תוכניות העיר העתיקה מערב ומזרח כוללות יחד פוטנציאל של יותר מ־11 אלף יחידות דיור.

גם צפת, טבריה, שלומי, אופקים, אילת, בית שאן, חצור הגלילית ומטולה נכנסות בהדרגה למשחק, בין היתר באמצעות מענקים, קרקע משלימה וסיוע ממשלתי.

עדי בורקין, מנכ"ל פרשקובסקי גרופ: "האתגר המרכזי הוא לקצר את הליכי התכנון והרישוי ולהפוך אלפי יחידות דיור מתוכננות לדירות מאוכלסות". גלית טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בנייה, מוסיפה כי "המבחן הוא היכולת להפוך את התוכניות המאושרות לבנייה בפועל. הפרויקטים שיצליחו יהיו אלה שיהיו גם כלכליים וגם בני־מימון".

עו”ד שירן לוי ממשרד פוקס־לוי ושות' מזכירה גם את הדיירים עצמם: "מאחורי כל תוכנית עומדות שנים של המתנה עבור בעלי הדירות. ההצלחה נמדדת גם ביכולת להביא את הפרויקט לביצוע".
בסופו של דבר, העיר שבאמת תקדים את כולן היא זו שתדע לקחת את עשרות אלפי הדירות החדשות וליצור סביבן את מה שהציבור כבר מסמן שהוא רוצה: רחובות מוצלים, מעניינים, מחוברים ונעימים להליכה.

אז מה הופך רחוב לרחוב טוב?

המסקנה הראשונה היא שאין מתכון אחד. הרחובות שנבחרו במסגרת העבודה שנכתבה בידי היחידה לתכנון אסטרטגי במינהל התכנון, שונים מאוד זה מזה: חלקם מתאפיינים בחופת עצים מרשימה, ואחרים כמעט נטולי עצים אך מציעים מסחר מקומי ודופן רחוב מגוונת. למרות ההבדלים, הניתוח זיהה כמה מכנים משותפים שחוזרים ברחובות שהציבור אוהב.

לפעמים דווקא צר יותר - טוב יותר: רחוב מסחרי מצליח לא חייב להיות רחב, ולעיתים אפילו להפך. שנקין בתל אביב, למשל, הוא ציר מסחרי מוכר שרוחבו מחזית לחזית הוא כ־13.5 מטרים בלבד - פחות או יותר כגובה הבניינים שמשני צדדיו. דווקא הרוחב הצר מאפשר לראות מה מתרחש בצד השני של הרחוב, להריח את המאפייה, לזהות מבצע בחלון ראווה, לחצות בקלות ולעבור מחנות לחנות. הרחוב הצר גם מאפשר הצללה נוחה יותר ומייצר חלל עירוני שמרגיש כמו "חדר" ולא כמו שדה פתוח.

לא רק עצים עושים צל: בדיזנגוף בתל אביב ובביאליק ברמת גן, העצים הוותיקים הם מסימני ההיכר של הרחוב ומצלים על חלק ניכר ממנו. לעומת זאת, בשנקין, פלורנטין ונחלת בנימין בתל אביב ובסירקין בחיפה כמעט שאין נטיעות, והצל מגיע מהבניינים עצמם בזכות החתך הצר של הרחוב. בשדרות ארלוזורוב בעפולה, שדרת הדקלים ההיסטורית כמעט אינה מייצרת חופה, וההצללה על המדרכה מגיעה דווקא מהארקדה שלאורך החזיתות המסחריות.

מגרשים קטנים הופכים את הרחוב למעניין יותר: ברוב המכריע של הרחובות שנבחרו נמצאו מגרשים קטנים וחזיתות צרות. המשמעות עבור הולך הרגל היא שבכל כמה מטרים משהו משתנה - בניין אחר, גובה אחר, סגנון אחר או כניסה נוספת. מגרשים קטנים מאפשרים גם לרחוב להתחדש בהדרגה, בניין אחרי בניין, במקום להיבנות מחדש במהלך אחד.

רחוב מוצלח לא יכול להיות אי: הרחובות שנבחרו מחוברים היטב לסביבתם, בין היתר באמצעות צמתים תכופים שמאפשרים לתנועה הרגלית להיכנס ולצאת מהם. בעמק רפאים בירושלים, לדוגמה, יש צומת בערך בכל 70 מטר. ריבוי הצמתים מאפשר יותר מסלולי הליכה, מקצר מרחקים ומזין את הרחוב באנשים.

קנה מידה אנושי: תוצאות הניתוח מדגימות את העיקרון הזה גם בישראל - כאשר הציבור התבקש לבחור את הרחובות שהוא אוהב, הוא בחר שוב ושוב ברחובות בעלי פרופורציות אנושיות.

העבודה מזהה גם סוגי רחובות שמתפקדים היטב עשרות שנים לאחר הקמתם, אך הפכו לפחות נפוצים בתכנון העכשווי. שניים מהם בולטים במיוחד: הרחוב המסחרי השכונתי הצר והשדרה העירונית הקלאסית, שבה הרצועה הירוקה נמצאת במרכז הרחוב ולא בשוליו ומשמשת מרחב לשהייה, משחק ומפגש. העבודה מציגה אותם כהזמנה לחשוב מחדש על שילובם במערך הרחובות הישראלי.