11 מיליון שקל בקומת הקרקע - כמה עולה "בית פרטי" ליד כיכר המדינה?

כמה שווה היום דירה בקומת הקרקע בצפון החדש של תל אביב, כשהיא מגיעה עם גינה כמעט בגודל הדירה עצמה? עסקת השבוע מספקת תשובה: כ-11 מיליון שקל.

קבוצת מיי טאון מכרה בפרויקט ז'בוטינסקי 105, בסמוך לכיכר המדינה, דירת גן בת 5 חדרים בשטח בנוי של 156 מ"ר, שאליה צמודה גינה פרטית בשטח של כ-170 מ"ר.

בחישוב לפי השטח הבנוי בלבד, מדובר במחיר של כ-70.5 אלף שקל למ"ר. אלא שבדירות גן החישוב הזה אינו מספר את כל הסיפור: הרוכש מקבל בנוסף שטח חוץ הגדול משטח הדירה הבנוי - נתון שהופך את הנכס למוצר חריג יחסית בשוק התל אביבי הצפוף.

קומה נמוכה, תג מחיר גבוה

בשוק התל אביבי מקובל בדרך כלל לראות עלייה במחיר ככל שעולים בקומות, במיוחד בדירות הנהנות מנוף פתוח. אלא שדירות גן גדולות הן קטגוריה אחרת: במקום לשלם את פרמיית הגובה, הרוכש משלם על הקרקע.

במקרה הזה, 170 מ"ר של גינה פרטית בלב העיר הופכים דירה בקומת הקרקע לנכס שמנסה להתחרות לא בדירות רגילות בבניין, אלא בבתים פרטיים ובדירות מיוחדות. עבור משפחות המבקשות להישאר במרכז תל אביב, שטח חוץ כזה עשוי להיות שווה הרבה יותר מעוד כמה קומות של נוף.

הפרויקט, המוקם במסגרת התחדשות עירונית, כולל בניין בן 8 קומות עם חניון תת-קרקעי ותוכנן על ידי האדריכל גידי בר אוריין. במלאי שנותר לשיווק נמצאות דירות 4 חדרים, שני מיני-פנטהאוזים בשטח של 151 ו-163 מ"ר וכן פנטהאוז המשתרע על קומה שלמה וכולל קומת גג פרטית ובריכת שחייה.

כיכר המדינה בתל אביב, לפני תחילת הקמתם של שלושת המגדלים החדשים במתחם - אחד האזורים המזוהים ביותר עם שוק מגורי היוקרה בעיר (ארכיון)

ומה אומרת העסקה על השוק?

דווקא בתקופה שבה שוק דירות היוקרה הפך סלקטיבי יותר, העסקה מצביעה על כך שנכסים חריגים - בעיקר כאלה המציעים שטח חוץ משמעותי במיקום מרכזי - עדיין מסוגלים להשיג מחירים גבוהים.

מיי טאון דיווחה ברבעון השני של 2026 על הכנסות של כ-33 מיליון שקל, עלייה של כ-186%, ועל רווח גולמי של כ-7.4 מיליון שקל. לחברה כ-2,700 יחידות דיור בתכנון, בביצוע ובשיווק ועוד כ-1,900 יחידות בשלבי ייזום שונים.

השורה הצרכנית: בתל אביב לא תמיד הקומה הגבוהה היא היקרה ביותר. כששטח הקרקע הופך למוצר נדיר, דירת גן יכולה לקבל תג מחיר של דירת יוקרה - במקרה הזה, כ-11 מיליון שקל עבור 156 מ"ר בנויים וגינה שגדולה מהם.