פרסום ראשון: רמ"י משנה את כללי ההשגות - ההליכים שנמשכו שנים אמורים להתקצר לפחות משנה

סוף להליכים שנמשכים שנים? רשות מקרקעי ישראל החלה בתחילת החודש ביישום רפורמה חדשה במערך ההשגות על שומות מקרקעין, שבמסגרתה אמורים זמני הטיפול להתקצר באופן משמעותי - ובמרבית המקרים ההליך כולו צפוי להסתיים בתוך פחות משנה. מדובר במהלך בעל משמעות רחבה עבור יזמים, חברות נדל"ן ובעלי זכויות בקרקע, שכן מחלוקת על שומת רמ"י עשויה לעכב עסקה, היתר, מימון או מימוש זכויות - ובמקביל לייצר עלויות מימון כבדות לאורך תקופת ההמתנה. 

עד היום, המסלול יכול היה להיות ארוך במיוחד. השגה ראשונה בפני שמאי מחוזי נמשכה בממוצע כ-200 ימים, ולאחריה השגה בפני ועדת ההשגות ארכה בממוצע כ-700 ימים נוספים. לכך נוספה תקופת ביניים של כ-100 ימים בין השלבים. במקרים רבים נדרשו אפוא יותר משנתיים וחצי עד להכרעה סופית. 

כעת מבקשת רמ״י לשנות את המנגנון מן היסוד. במסגרת הרפורמה נקבע כי בתיקים שבהם דרישת התשלום עולה על 2 מיליון שקל, ההליך יתנהל במקרים הרלוונטיים בערכאת השגה אחת - ועדת השגות מחוזית או ועדת השגות עליונה, בהתאם להיקף ולמורכבות התיק. במקביל יוקמו עשרה הרכבים של ועדות השגות מחוזיות בפריסה ארצית, במטרה להגדיל את מספר התיקים שבהם ניתן לדון במקביל ולהפחית את העומס שנצבר במערכת.

היעדים שהציבה הרשות שאפתניים: זמן הטיפול בהשגה ראשונה אמור לרדת מכ-200 ימים כיום לכ-150 ימים, בעוד שמשך הטיפול בוועדות ההשגות אמור לצנוח מכ-700 ימים לכ-220 ימים.
אם היעדים אכן ימומשו, מדובר בשינוי משמעותי עבור שוק המקרקעין: במקום לחכות לעיתים שנים להכרעה בשומה, בעלי קרקע ויזמים יוכלו לקבל ודאות בפרק זמן קצר בהרבה - ולהחליט אם להתקדם בעסקה, לשלם את דרישת רמ״י או לשנות את התכנון הכלכלי של הפרויקט.

הרפורמה אמורה גם לחסוך כ-3 מיליון שקל בשנה ולצמצם את העומס המינהלי על המערכת.
שינוי נוסף נוגע לאופן הגשת ההשגה. מעתה, השגות על שומות רשות מקרקעי ישראל יוגשו ישירות לשמאי הממשלתי, במקום לעבור תחילה דרך רמ״י ורק לאחר מכן להיות מועברות לטיפול. המטרה היא לחסוך את "זמן המעבר" בין הגופים.

גם בצד הטכנולוגי מתוכנן שינוי: מערך ההשגות, שהתבסס בחלקו על מעקב ידני, יעבור לניהול באמצעות מערכות מחשוב ייעודיות שאמורות לאפשר מעקב, בקרה ושקיפות טובים יותר לגבי מצב כל תיק. בקשות לתיקון טעויות, טענות משפטיות וטענות הנוגעות לעלויות פיתוח ימשיכו להיות מוגשות לרשות מקרקעי ישראל עצמה, אולם גם בנושאים אלה אמורים להיקבע לוחות זמנים ברורים יותר.

מ"מ מנהל רשות מקרקעי ישראל, יהודה אליהו, מסר כי "הרפורמה במערך ההשגות היא בשורה אמיתית לאזרחים, ליזמים ולבעלי הקרקע,, וציין כי המטרה היא להחליף הליכים שנמשכו במשך שנים במערכת מהירה יותר, תוך שמירה על בדיקה מקצועית של כל השגה.

שמאי רשות מקרקעי ישראל, דוד ירון ביטון, הוסיף כי היעד הוא "שהכרעה תתקבל בתוך פחות משנה", תוך שמירה על זכות ההשגה ועל בחינה מקצועית של כל תיק.

הרפורמה גובשה בשיתוף השמאי הממשלתי במשרד המשפטים ואושרה על ידי מועצת מקרקעי ישראל. המבחן הגדול כעת יהיה ביישום: אם זמני הטיפול אכן יירדו לרמות שהוגדרו, מדובר באחד השינויים המשמעותיים שנעשו בשנים האחרונות ביחסים שבין המדינה, בעלי הקרקע ויזמי הנדל״ן. אם העומסים רק יעברו מערכאה אחת לאחרת - הענף ימשיך להמתין.

ד"ר עו"ד, יו"ר פירמת עו"ד שרקון, בן עמי אשר ושות׳ CBA: ​"אחד הדברים הכי חשובים בכלל בנדל"ן זה מרכיב הזמן והפשטות של כל הליכי הרגולציה. יש לא מעט מהלכים שהמטרה שלהם היא לנסות לקצר לוחות זמנים ולמנוע רגולציה ובירוקרטיה מיותרת, שגורמת למעשה להתמשכות הליכי התכנון והפרויקטים. קיצור לוחות הזמנים יכול להוריד באופן משמעותי גם את מחירי הדיור, כי למעשה כל יזם מגלם במסגרת מחיר הדירה או מחיר הנכס את מרכיב הזמן, את הריבית ואת עלות הכסף שלוקח כל הדבר הזה. ולכן, טוב שעשתה המדינה בקיצור הזה, זהו מהלך משמעותי שהוא רק מבורך."

עו"ד אודי רובנס - ווקיל, שותף, משרד עו"ד קרן כהן - בלחרסקי, גפני, רובנס - ווקיל, ינקו ושות': "מאחורי המונח המקצועי ‘השגה על שומה’ נמצאים אנשים שהחיים שלהם והתכניות הכלכליות שלהם נכנסים להקפאה. במצב שהיה קודם - בעל זכויות שמבקש למכור נכס, לשלם דמי היוון, להסדיר את רישומו של הנכס או להוסיף בנייה, לשנות ייעוד או להגדיל את זכויותיו בנכס, עלול לקבל מרמ״י דרישת תשלום שהוא סבור שאינה מוצדקת - ואז להמתין שנים להכרעה, או לשלם סכום גבוה ושנוי במחלוקת רק כדי שיוכל להתקדם. לכן קיצור ההליך אינו רק התייעלות בירוקרטית אלא שהוא עשוי לאפשר לאנשים להשלים עסקאות, לתכנן את צעדיהם ולקבל ודאות כלכלית בתוך זמן סביר. לצד זאת, צמצום מספר ערכאות ההשגה מחייב להבטיח שהמהירות לא תבוא על חשבון בירור יסודי והיכולת לתקן שומות שגויות. אנחנו מברכים על הצעד ועל כל צמצום תהליך ביורוקרטי. הצלחת הרפורמה תימדד גם בקיצור הזמנים, אך גם בכך שבעלי הנכסים יקבלו הכרעה הוגנת."

השמאי ישראל יעקב, מייסד משרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין: "מדובר ברפורמה מצוינת וחשובה מאין כמוה, שמקצרת סוף סוף את לוחות הזמנים הבלתי אפשריים שהתרגלנו אליהם. מעבר לפגיעה הברורה ביזמים ובאזרחים, צריך להבין שגם לנו, כשמאים, קשה מאוד לחזור ולנהל תיקים שלוקח שנים ארוכות עד שהם מסתיימים. המציאות הנדל"נית בישראל משתנה בקצב מסחרר – תוכניות בניין עיר מתעדכנות, מחירי הקרקעות משתנים והסביבה הכלכלית לא נשארת במקום. כשאני נדרש לפתוח מחדש תיק שישב בהמתנה בוועדות למעלה משנתיים, אני נאלץ ללמוד את הנתונים כמעט מאפס, לרענן את הזיכרון המקצועי, ולעיתים אף להתאים את הטענות למציאות התכנונית החדשה שנוצרה בינתיים. הסחבת הזו מייצרת עומס תפעולי אדיר ושחיקה מקצועית מיותרת במשרדים. קיצור ההליכים והמעבר לדיון ממוקד ויעיל יאפשרו לנו לעבוד סוף סוף ברצף הגיוני, לסגור מעגלי טיפול במהירות, ולהעניק שירות מקצועי, מדויק ורציף הרבה יותר ללקוחות שלנו."