הטבות המימון מתפוצצות: רוכשי דירות ביטלו עסקאות בלי ששילמו שקל

גל ביטולי עסקאות רכישת הדירות ממשיך להתרחב, ונתונים שמפרסמתגלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מצביעים על אחת מתופעות הלוואי החריפות של מבצעי המימון שהפכו בשנים האחרונות לכלי מרכזי בשיווק דירות חדשות.

בפוסט שפרסמה בעקבות סקירת שוק הנדל"ן לחודש יוני, מתארת בן נאים הסכמי ביטול שבהם הרוכשים הגיעו למועד ביטול העסקה מבלי ששילמו כלל עבור הדירה. באחד ההסכמים נכתב כי "הרוכש לא שילם מאום על הדירה", וכי הודיע שאין ביכולתו להשלים את הרכישה.לדברי בן נאים, התופעה ממחישה כיצד בעסקאות רבות שנחתמו על הנייר, ובמיוחד בתקופת הטבות המימון, חלפו חודשים ארוכים ולעיתים יותר משנה מבלי שהרוכשים נדרשו להעביר תשלום משמעותי.

הנתונים הבולטים ביותר מגיעים מאזור הדרום, שמוביל במספר ביטולי העסקאות שנחתמו בשנים 2023-2025. נכון לעכשיו בוטלו באזור 475 עסקאות. בכשני שלישים מהן הסיבה שדווחה לרשות המסים הייתה קושי כלכלי של הרוכשים, בין היתר אי־קבלת משכנתה או חוסר יכולת לממן את המשך הרכישה. בחלק מהמקרים מדובר גם ברוכשים שכבר נהנו מהלוואות קבלן, שבהן הקבלן נושא בעלויות הריבית, אך למרות זאת לא הצליחו להגיע להשלמת העסקה. הנתון החריג ביותר נוגע להיקף הכסף ששולם בפועל: בשליש מהעסקאות שבוטלו בדרום הרוכשים לא שילמו כלל עד למועד הביטול. כאשר מצרפים גם עסקאות שבהן שולמו רק עשרות אלפי שקלים, מדובר בכמחצית מכלל הביטולים באזור.

התופעה אינה מוגבלת לפריפריה. לפי סקירת הכלכלן הראשי, גם באזורי תל אביב וירושלים נרשמת האצה בביטול עסקאות שנחתמו בשנת 2024. בתל אביב כבר בוטלו בשלב זה יותר עסקאות שנחתמו ב-2024 מאשר עסקאות משנת 2023. בן נאים מציינת גם עסקת יוקרה בתל אביב שנחתמה בסוף 2024 ובוטלה לאחרונה בשל קשיים כלכליים. לדבריה, גם במקרה זה הרוכש לא שילם דבר על העסקה, אף שהיה אמור כבר לעשות זאת.

ומה לגבי הקנס על ביטול העסקה?

אף שבהסכמי רכישה נהוג לקבוע פיצוי שיכול להגיע לכ-10% ממחיר הדירה, בפועל במקרים רבים החברות היזמיות ויתרו על הפיצוי כולו או על חלק ממנו "לפנים משורת הדין". בדרום עמד הפיצוי הממוצע בעסקאות שבוטלו על כ-20 אלף שקל בלבד, בין היתר בשל מספר גדול של מקרים שבהם לא נגבה פיצוי כלל. עם זאת, היו גם רוכשים שנאלצו לשלם 200 אלף שקל ויותר, ובתל אביב נרשמו פיצויים שהגיעו לכחצי מיליון שקל.

הנתונים מחזקים את החשש כי חלק מהעסקאות שנחתמו בשנות מבצעי ה-20/80, הלוואות הקבלן ודחיית התשלומים נשענו על ההנחה שמצבו הכלכלי של הרוכש או תנאי השוק ישתפרו עד למסירת הדירה. כעת, עם התקרבות מועדי התשלום והצורך בקבלת מימון בנקאי, חלק מאותן עסקאות מתחילות להתפרק.

ואיך רואים את ממצאי האוצר בשוק לגבי ביטוחי העסקאות?

טל תפוחי, מנכ״ל גמלא הראל: ״אנו מלווים כיום כ-120 פרוייקטים. חייב לציין כי לא נתקלתי בתופעה מסוג זה; יזמים שחותמים על הסכמים מבלי לקבל כל מקדמה נותנים למעשה אופציה ללא תמורה. עסקאות מסוג זה מושכות משקיעים ספקולנטים שמצפים לעליית מחיר או רוכשים שטרם מכרו את דירתם הנוכחית ומקווים שיצליחו למכור עד למועד הנדרש. בכל מקרה אף גוף שעוסק בליווי פיננסי לפרוייקטים לא מאשר עסקאות מסוג זה. בכל הפרוייקטים הממומנים על ידינו דורש הגוף המלווה לבחון ולאשר את תנאי התשלום בהסכמי ההתקשרות מול הרוכשים. יזם שחותם על הסכמים מסוג זה לוקח סיכון עצום ועלול למצוא עצמו מול שוקת שבורה בעת המועד למימוש ההסכם״.

פולי טטרו מייסד חברת המימון טופ קפיטל: ״נתוני האוצר לפחות כפי שפורסמו נשענים על נתונים חלקיים ומחקר חסר. שהרי המחקר מצביע על מספר עסקאות בודד מתוך עשרות אלפי עסקאות שהם למעשה באחוזים שוליים לחלוטין. בנוסף, הסקירה מתעלמת מכך שחלק ניכר מהדיווחים הם פשוט ביטולים טכניים, כמו שדרוג דירה בפרויקט, ולא באמת קריסה כלכלית. היה ראוי שבמקום לזרוע פחד בקרב הציבור באמצעות כותרות מפוצצות אשר מנותקות מהמציאות בשטח, יתחילו במשרד האוצר ליבחון כיצד לסייע לענף הנדל"ן להמשיך להוביל את המשק והכלכלה הישראלית״.

משה פלדמר, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בעדית פייננס: "הנתונים שמציג משרד האוצר מדגישים נקודה חשובה בכל הנוגע לעסקאות רכישת דירה ולמבצעי המימון שנלווים אליהן. דחיית תשלומים או סבסוד ריבית ע"י היזמים יכולים להקל על תזרים הרוכש בטווח הקצר, אך אינם משנים את היכולת הכלכלית הנדרשת להשלמת העסקה במועד התשלום. לכן, עוד לפני חתימה על העסקה, חשוב שהרוכש יבחן את יכולתו לקבל מימון בפועל ולעמוד בתנאי ההחזר. החיתום המוקדם לפני רכישת הדירה בפועל בבנק למשכנתאות, הכולל בחינה של מרכיב ההון העצמי הקיים לרוכש ,היקף המימון הנדרש ויכולת הרוכש לעמוד בתנאי ההחזר לאורך תקופת ההלוואה, צריך להיות חלק מההיערכות לעסקה עצמה,עוד טרום החתימה, ולא בדיקה שנעשית רק לקראת נטילת המשכנתא. ככל שהפער בין מועד החתימה למועד התשלום גדל, כך חשוב יותר לבחון מראש את מקורות המימון ואת יכולת ההחזר. האתגר אינו עצם השימוש בהטבות מימון, אלא מצב שבו הן מותאמות למצבו הפיננסי של הרוכש. המימון צריך לאפשר לרוכש להשלים את העסקה, ולא רק להיכנס אליה."

עו"ד איתי רם, שותף ומייסד משרד עורכי הדין BGR: ״הנתונים שפורסמו ממחישים את מה שאנחנו פוגשים בשטח, השאלה כבר אינה רק איך סוגרים עסקה, אלא איך מביאים אותה עד לקו הסיום. מבצעי מימון הם כלי חשוב, אך הם מחייבים ניהול סיכונים נכון. כאשר עסקה נשענת על ההנחה שבעתיד הרוכש יוכל להשלים את המימון, הסיכון לכל הצדדים גדל. היום, משרד עורכי דין המתמחה במימון אינו יכול להסתפק בליווי משפטי בלבד. הוא חייב להבין את ההיבטים העסקיים והמסחריים של העסקה, לזהות סיכונים מראש וללוות את הגוף המממן לאורך כל התהליך. בסופו של דבר, הצלחת עסקת מימון אינה נמדדת ביום החתימה, אלא ביכולת להשלים אותה. זה בדיוק המקום שבו ליווי משפטי מקצועי, שמבין גם את עולם המימון, יוצר ערך אמיתי״.