הדיירים חוששים: ניאלץ לוותר לטובת התחדשות עירונית

עד לפני כמה שנים השאלה הראשונה שבעלי דירות בפרויקט פינוי-בינוי היו שואלים את היזם הייתה פשוטה: כמה מטרים אקבל? התשובה הפכה למרכיב מרכזי בתחרות בין היזמים, והתמורות הלכו וגדלו. בשנים האחרונות המגמה השתנתה. רשויות מקומיות מבקשות לעצור את "מרוץ התמורות", ובמקביל יזמים שכבר חתמו על הסכמים נאלצים לעיתים לפתוח אותם מחדש ולהפחית את התמורות שעליהן התחייבו.

כבר לפני מספר שנים קבעה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כי תוספת של כ-12 מ"ר לדירה הקיימת, לצד ממ"ד, מרפסת ולעיתים גם חניה ומחסן, מהווה תמורה ראויה ברוב הפרויקטים. ככל שהתמורות גדלות, נדרשות יותר זכויות בנייה כדי לשמור על כדאיות הפרויקט - והמשמעות עלולה להיות יותר צפיפות ועומס על התשתיות העירוניות.

נתניה הייתה מהראשונות שאימצו מדיניות כלל-עירונית המגבילה את תוספת השטח ל-12 מ"ר. בבת ים הוגבלה לאחרונה התוספת ל-6 מ"ר באחד המתחמים המרכזיים בעיר, וגם בתל אביב-יפו מקודמת מדיניות דומה.

מתרגלים למציאות חדשה

ראש עיריית נתניה, אבי סלמה, הסביר לאחרונה כי למדיניות "יש רציונל של ודאות ושוויון בין יזמים", וכי כך "הדיירים יודעים שאף אחד לא יבטיח להם חלומות שלא יקרו. אם כל אחד יקבל 50 או 60 מטר תוספת, בסוף העיר 'תיעצר', כי הרחובות יישארו אותם רחובות".

אלא שלא כל הבקשות להפחתת תמורות נולדות מהרשויות, ובחלקן היוזמה מגיעה מהיזמים בעקבות השינוי בכלכלת הפרויקטים.

"לא כל פרויקט התחדשות עירונית מחייב היום הפחתת תמורות, ויש לא מעט פרויקטים שנבנו מלכתחילה על בסיס הנחות כלכליות אחראיות,, אומר יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני, "עם זאת, יש גם פרויקטים שנחתמו לפני שנים, כאשר הריבית הייתה אפסית, מחירי המימון היו נמוכים וההנחה הייתה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. מאז המציאות השתנתה באופן דרמטי - עלויות המימון והבנייה זינקו, היטלי ההשבחה במקומות רבים גדלו והוודאות בענף פחתה. במקרים כאלה, אם ממשיכים להתעקש על התמורות שנקבעו, יש פרויקטים שפשוט לא יהיו כלכליים ולא ייצאו לפועל".

את השחיקה מזהים גם הגופים המממנים. יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בקבוצת רובי קפיטל למימון והשקעות בנדל"ן, אומר כי "בעבר ראינו לא מעט פרויקטים עם רווחיות של 18%, 20% ואף יותר, ואילו כיום אנחנו רואים יותר ויותר פרויקטים שמתכנסים לרמות של 15%-16%. במקביל, יש ירידה במספר הפרויקטים שמגיעים לשלב המימון והביצוע, ויש גם מקרים בודדים של יזמים שעמדו רגע לפני חתימה על הסכם הליווי ובוחרים לעצור בגלל חוסר הוודאות לגבי המכירות והכדאיות הכלכלית. במצב כזה, התמורות לדיירים הופכות לאחד המשתנים שהיזם יכול לבחון כדי להחזיר את הפרויקט לכדאיות. החלופה עלולה להיות דחייה או עצירה של הפרויקט".

הציפייה - והמציאות

גם בקרב מי שמייצגים את בעלי הדירות מכירים בכך שבמקרים מסוימים הפחתת התמורות עשויה למנוע את ביטול הפרויקט. המחלוקת היא מתי ההפחתה אכן הכרחית - ועל מה נכון לוותר.

עו"ד יריב בר דיין, מומחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי פינוי-בינוי: "הפחתת תמורות היא אמצעי ולא מטרה, ומתבצעת רק במצבי קיצון. ברבים מהסכמי הפינוי-בינוי נכלל סעיף בדיקת רווחיות, שלפיו אם לאחר שנים ארוכות של תכנון ורישוי הפרויקט אינו עומד בתנאים הכלכליים שמאפשרים קבלת ליווי בנקאי, ההסכם פוקע. המטרה בהפחתת התמורות היא להימנע מביטול ההסכם בשל היעדר כלכליות".

ואולם, מבחינת בעלי הדירות מדובר במהלך מורכב הרבה יותר. "הם יוצאים לדרך על בסיס הנחות מסוימות ומצפים לקבל מוצר ברור ומוגדר", אומר בר דיין, "דווקא כאשר הפרויקט קרוב למימוש הם נדרשים לקבל פתרונות שמקטינים את סל התמורות ואף דוחים את מועד המימוש. כשאין ברירה, ולאחר בדיקות על ידי שמאי מטעם הבעלים, ניתן לפעול להפחתת תמורות. הניסיון מראה פערים בין הצגת היזמים לבין בדיקות השמאים, במיוחד בעלויות הבנייה ובמחירי המכירה. אם מחליטים על שינוי, נכון לפעול באופן מדורג ולהימנע מפגיעה בליבת התמורות - תוספת המטרים לדירה. ניתן לשנות קודם מרכיבים 'רכים' כמו שכר דירה, מפרטים או תשלומים נוספים".

בר דיין ממליץ גם שהסכמים חדשים יגדירו מראש אפשרות להתאמות עתידיות ואת גבולות השינוי המוסכמים, כדי לצמצם מחלוקות אם תנאי השוק ישתנו.

חשש מצד היזמים

לצד ההיבט המשפטי עולה שאלת כוחם של הדיירים במשא ומתן. אלון וייזברג, שותף ומייסד קבוצת יגאל אלון ומייסד לשכת המארגנים, אומר כי "הסוד להתמודדות עם בקשה להפחתת תמורות טמון בצעדים הראשונים של הפרויקט ". לדבריו, הקמת נציגות וגיוס עו"ד, שמאי ומפקח בנייה משנים את מאזן הכוחות: "הדיירים הם כבר לא צד חלש שמכתיבים לו מלמעלה, אלא גוף מאוגד. רק מעמדת כוח כזו אפשר לבחון את דרישת היזם באופן מקצועי".

גם כאשר מסכימים להפחתה, יש חשיבות למנגנוני הגנה. עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' KDC, מדגיש כי מדובר ב"מוצא אחרון" ומציע לקבוע מנגנוני השבה, כך שאם מצבו הכלכלי של הפרויקט ישתפר והיזם יחזור לרווחיות המתוכננת, התמורות שהופחתו יוחזרו לבעלים.

עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות' וראש מחלקת ההתחדשות העירונית, מסבירה כי העלייה בעלויות המימון, לצד העצירה בעליית מחירי הדירות והירידה בביקושים, יצרה מצב שבו יזמים חוששים לצאת לבנייה כאשר המכירות אינן ודאיות והוצאות הבנייה, השכירות והמימון גבוהות. "אם מדובר בהפחתת תמורות יש לבצע זאת באמצעות דוחות שמאיים אובייקטיביים שיקבעו את הכדאיות הכלכלית העכשווית של הפרויקט".

במקביל היא ממליצה לבעלי הדירות שלא למהר להחליף יזם - צעד שעלול לעכב את הפרויקט ואינו מבטיח תמורות גדולות יותר.

אבי סלמה, ראש עיריית נתניה: "אם כל דייר יקבל 50 או 60 מטר תוספת לנכס, בסוף העיר תיעצר כי הרחובות יישארו אותם רחובות באותו הגודל"

עו"ד יריב בר דיין, מייצג בעלי דירות: "הפחתת תמורות היא אמצעי ולא מטרה, ומתבצעת רק במצבי קיצון. אם אין ברירה, נכון להימנע מפגיעה בתוספת"

יונתן אזר, קבוצת י.ד. ברזאני: "יש פרויקטים שבהם התעקשות על התמורות שנקבעו בשלב מוקדם תהפוך אותם ללא כלכליים - והם פשוט לא ייצאו לפועל"

יעקב ניצן, קבוצת רובי קפיטל: "בעבר ראינו פרויקטים עם רווחיות של 18%-20% ואף יותר, וכיום יותר ויותר פרויקטים מתכנסים לרמה של 15%-16%"

אלון וייזברג, קבוצת יגאל אלון ולשכת המארגנים: "הדיירים כבר לא צד חלש שמכתיבים לו. מעמדת כוח כזו אפשר לבחון את דרישת היזם באופן מקצועי"

עו"ד אור קרן, משרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' KDC: "אם מצבו הכלכלי של הפרויקט ישתפר, צריך להבטיח שהתמורות שהופחתו יוחזרו לבעלי הדירות"

עו"ד נעמה שיף, משרד שוב ושות' וראש מחלקת ההתחדשות העירונית: "הפחתת תמורות צריכה להתבסס על דוחות של שמאים אובייקטיביים"