מאחורי תג המחיר: מה מגלה ההשוואה בין מתחם תקומה בכפר סבא למתחם 1200 בהוד השרון?

בשוק שבו מחירי הדירות נותרו גבוהים והריבית עדיין משפיעה על יכולת הרכישה של משקי הבית, יותר ויותר רוכשים מבינים שהשוואה בין דירות אינה מסתכמת רק בשורת המחיר. לצד גודל הדירה והמיקום, יש משמעות גם למועד האכלוס, לפריסת התשלומים, לעלויות המימון, לשלב שבו נמצא הפרויקט ולפוטנציאל ההתפתחות של סביבת המגורים.

כדי לבחון כיצד השיקולים הללו באים לידי ביטוי בפועל, נבדקו באמצעות שמאי המקרקעין ישראל יעקב שני מתחמי מגורים גדולים באזור השרון - מתחם תקומה בכפר סבא ומתחם 1200 בהוד השרון - הנחשבים לחלופות רלוונטיות עבור קהל רוכשים דומה. הבדיקה אינה מסתפקת בהשוואת תג המחיר, אלא בוחנת אילו גורמים נוספים עשויים להסביר את ההבדלים בין שני המתחמים ומה המשמעות שלהם עבור רוכשי דירות.

מתחם תקומה בכפר סבא ומתחם 1200 בהוד השרון הם שניים ממתחמי המגורים הבולטים בשרון. שניהם נהנים מקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת ולמוקדיתעסוקה, ומשלבים מגורים לצד שטחי ציבור, מסחר ומוסדות חינוך. עם זאת, הניתוח השמאי מעלה כי למרות הקרבה הגיאוגרפית, קיימים הבדלים בין שני המתחמים.

המחיר הוא רק חלק מהמשוואה

מהבדיקה שערך השמאי עולה כי העסקאות שנבדקו במתחם תקומה משקפות מחירי דירות נמוכים מאלו שבמתחם 1200 בהוד השרון בכל שלושת טיפוסי הדירות שנבחנו - 3, 4 ו-5 חדרים. הפער במחיר למ"ר נע בין כ-10% ל-12%, ואילו במחיר הכולל של הדירות נע הפער בין כ-4% ל-10%, בהתאם לגודל הדירה.

עם זאת, מהניתוח עולה כי אין מדובר בהשוואה של שני מוצרים זהים. העסקאות שנבדקו במתחם תקומה מתייחסות לדירות שקיבלו כבר טופס 4 ושניתן להיכנס אליהן במיידי, בעוד שבמתחם 1200 מדובר בדירות שמועד האכלוס שלהן צפוי בשנת 2029. אכלוס מיידי מייתר עבור הרוכשים את הצורך לשלם שכר דירה ומשכנתה במקביל לעוד שלוש שנים משום שהדירות כבר זמינות. מבחינה מימונית, במתחם תקומה יהיה צורך להעמיד הון עצמי או מימון מוקדם יותר, בעוד שבמתחם 1200 חלק משמעותי מהתשלומים יידחה לשנים הבאות - דבר שיכול להיות יתרון או חיסרון בהתאם לאפשרויות המימוניות של הרוכש.

מבחינת הרוכש, המשמעות היא שהשוואה המבוססת רק על מחיר הדירה עלולה להיות חלקית. לצד המחיר, יש להביא בחשבון גם את עלויות המימון, מועד קבלת הדירה והערך הכלכלי של כל אחד מהמסלולים. למעשה, בשנים האחרונות הפכו תנאי העסקה לחלק בלתי נפרד מהשיקולים של רוכשי דירות חדשות. גובה ההון העצמי הנדרש, קצב התשלומים והזמן שיחלוף עד לקבלת המפתח עשויים להשפיע על העלות הכוללת של העסקה, כמעט כמו תג המחיר עצמו. 

שתי תפיסות תכנון, שתי סביבות מגורים

לצד פערי המחירים, ההשוואה בין שני המתחמים ממחישה גם את ההבדלים באופי הפרויקטים ובשלב שבו הם נמצאים. מתחם תקומה הוא אחד מפרויקטי ההתחדשות העירונית הגדולים המקודמים כיום בכפר סבא. התוכנית כוללת הריסת 294 דירות ישנות והקמת כ-1,068 יחידות דיור חדשות, לצד שטחי מסחר, מבני ציבור, שטחים פתוחים ותשתיות חדשות. הפרויקט מבוסס על מודל של בינוי-פינוי, שבמסגרתו מוקמים תחילה המבנים החדשים, ולאחר אכלוסם נהרסים המבנים הוותיקים ומתקדמים לשלבי הביצוע הבאים.

לאחרונה הושלם שלב משמעותי בפרויקט, כאשר שני המגדלים הראשונים קיבלו טופס 4 והדירות מוכנות לאכלוס, מה שמאפשר את המשך קידום שלבי הבינוי-פינוי הבאים, ומהווה ציון דרך משמעותי ביישום התוכנית.

אחד המאפיינים הבולטים של המתחם הוא מיקומו בלב המרקם העירוני של כפר סבא. התוכנית כוללת כ-9,500 מ"ר של מבני ציבור, שטחי מסחר לאורך רחוב ויצמן, חיבור לרשת השבילים הירוקה העירונית וקרבה למרכז העיר, לקניון G, לתחנת רכבת נורדאו ולכביש 531. בכך, הפרויקט אינו מסתפק בהקמת בניינים חדשים, אלא כולל גם חידוש של סביבת המגורים, התשתיות והמרחב הציבורי באזור. כמו כן הבניינים עצמם כוללים חללים משותפים לרווחת הדיירים.

לעומתו, מתחם 1200 בהוד השרון הוא שכונת מגורים חדשה הכוללת כ-2,300 יחידות דיור, שטחי מסחר, מוסדות חינוך ופארקים, בסמיכות לתחנת הרכבת הוד השרון-סוקולוב ולכבישים 4 ו-531.

ההשוואה בין שני המתחמים ממחישה כי למעשה מדובר בשני מודלים שונים שלפיתוח עירוני. מתחם תקומה מבוסס על התחדשות של שכונה ותיקה בלב עיר מבוססת, תוך שדרוג התשתיות, הרחבת השירותים העירוניים והוספת שימושי מסחר וציבור. מתחם 1200, מנגד, מייצג שכונת מגורים חדשה שתוכננה והוקמה כמקשה אחת. בשני המקרים נהנים הרוכשים מנגישות טובה לצירי תחבורה, לרכבת ולשירותים עירוניים, אך סביבת המגורים ואופי הפיתוח שונים.

הבדל נוסף בין שני המתחמים הוא אופי הבינוי. בתקומה 4 מתוך 14 הבניינים הם מגדלים, ואילו היתר הם בניינים בני 9 קומות. במתחם 1200, לעומת זאת, כל הבנייה היא במגדלים. לצד מאפייני הבינוי, כדאי להביא בחשבון גם את רמת הפיתוח הסביבתי, קיומם של שטחים ירוקים, היקף שטחי הציבור, מידת הצפיפות ומוסדות החינוך הפועלים בסביבה.

מבחינת הרוכשים, הבחירה בין שני המתחמים אינה מסתכמת בשאלה איזו דירה זולה יותר. לצד המחיר, כדאי לבחון גם את אופי הסביבה, שלב התקדמות הפרויקט, מועד האכלוס והצרכים האישיים של כל משק בית. כך או כך, הניתוח השמאי מלמד כי בחינת עסקת נדל"ן מחייבת הסתכלות רחבה יותר מאשר תג המחיר בלבד.

החברה היזמית של מתחם תקומה היא ענב, שהשלימה לאחרונה את אכלוס שני המגדלים הראשונים בפרויקט. לדברי ניר סדלר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברה,"ההשוואה בין שני המתחמים ממחישה שמחיר הדירה הוא רק אחד השיקולים בתהליך הרכישה. רוכשים בוחנים גם את רמת הוודאות של הפרויקט, קצב הביצוע, איכות התכנון והסביבה העירונית. השלמת אכלוס השלב הראשון מעידה שהתוכנית אינה רק חזון תכנוני, אלא פרויקט שמייצר שינוי בפועל".

בסופו של דבר, ההשוואה בין שני המתחמים מלמדת כי מחיר הרכישה הוא רק אחד מהשיקולים בבחירת דירה חדשה. בנוסף לפערים במחירים, כדאי לבחון גם את מיקום הפרויקט, מועד האכלוס, מבנה העסקה, שלב התקדמות הפרויקט, הפיתוח הסביבתי, שטחי הציבור ומוסדות החינוך בסביבה. אלה הם המשתנים שעשויים להשפיע לא פחות ממחיר הדירה עצמו על הכדאיות הכלכלית שלהעסקה.