עידן חדש למבצעי ה־20/80? מיליון שקל – ונכנסים לדירת יוקרה בתל אביב בלי משכנתא

אחרי מבצעי ה־20/80, ה־10/90 והלוואות הקבלן שהפכו בשנים האחרונות לאחד מכלי השיווק המרכזיים בענף המגורים, קבוצת חג’ג’ משנה את כללי המשחק ומציעה מודל רכישה חדש– והפעם בדירות יוקרה שכבר נמצאות בשלבי בנייה מתקדמים.

בחברה מדגישים כי בתקופת הדחייה אין צורך בהלוואת קבלן או במשכנתא ואין הצמדה ליתרה. המשמעות למשפרי דיור: פרק זמן שעשוי להגיע לכשלוש שנים מהיום למכירת הדירה הקיימת ולהיערכות לתשלום. למשקיעים מציעה החברה הבטחת שכר דירה בשנתיים הראשונות שלאחר המסירה

ההבדל המרכזי ביחס לחלק ממבצעי המימון הקיימים בשוק הוא שבתקופת הדחייה לא נלקחת על שם הרוכש הלוואת קבלן בגין יתרת התשלום, אין צורך במשכנתא לצורך היתרה ואין הצמדה על הסכום הנדחה, בהתאם לתנאי המבצע והסכם הרכישה.

הקבוצה משיקה בפרויקט היוקרה אינפיניטי ברחוב אבן גבירול  בתל אביב מודל שלפיו ניתן לרכוש דירה בתשלום ראשוני של מיליון שקל בלבד – סכום שלדברי החברה מהווה כ־10%–20% ממחיר הדירות הרלוונטיות למבצע – לקבל את הדירה עם השלמת הפרויקט, הצפוי בעוד כשנה, ולדחות את תשלום יתרת התמורה בשנתיים נוספות.

פרויקט אינפיניטי מוקם בצומת אבן גבירול וז’בוטינסקי בתל אביב וכולל מגדל בן 52 קומות ובניין בוטיק  נוסף בן שבע קומות. במתחם מתוכננים בין היתר בריכת אינפיניטי, חדר כושר, לאונג’־בר, שטחים ירוקים ולובי עם שמירה.

החידוש המרכזי שמציגה החברה הוא שבתקופת הביניים הרוכש אינו נדרש, לפי תנאי המבצע, לקחת הלוואת קבלן או משכנתא לצורך מימון יתרת התמורה. בחברה מוסיפים כי יתרת התשלום בתקופה זו אינה צמודה למדד.

במילים פשוטות: מי שרוכש היום ומשלם מיליון שקל, צפוי לקבל את הדירה בעוד כשנה, אך את יתרת מחיר הרכישה ישלם רק כשנתיים לאחר מכן. כך נוצר לרוכש חלון זמן כולל של כשלוש שנים מהיום לצורך מכירת נכס קיים, מימוש השקעות או הסדרת מקור המימון ליתרת העסקה.

למה זה רלוונטי למשפרי דיור?

עבור משפרי דיור, אחת הסוגיות המרכזיות ברכישת דירה חדשה היא התזמון: מתי למכור את הדירה הקיימת ומתי נדרש הכסף עבור הדירה החדשה.

במתווה שמציגה חג’ג’, משפר הדיור אינו נדרש להשלים את מחיר הדירה בעת המסירה. הוא משלם מיליון שקל, מקבל את הדירה בעוד כשנה, ויתרת התמורה נדחית בשנתיים נוספות.

המשמעות היא שמשפר הדיור מקבל, לפי לוח הזמנים שמציגה החברה, כשלוש שנים מהיום למכירת הנכס הקיים או להסדרת מקור התשלום, במקום להידרש לבצע את המכירה לקראת מועד האכלוס.

 גם בהיבטי מס רכישה ההטבה טומנת בחובה יתרון נוסף- שכן אלו שירצו יוכלו לדחות את תשלום מס הרכישה (בתנאי רשות המיסים) מאחר וטרם שולמה תמורה בגובה 50% ממחיר הדירה.

 לפי קבוצת חג’ג’, משקיע המשתתף במהלך ישלם מיליון שקל ויקבל לאחר האכלוס דירה מושכרת לתקופה של 24 חודשים, כאשר יתרת מחיר הרכישה תשולם רק בתום התקופה.

 בחומרי החברה מוצגת תשואת Cash on Cash של 24%–52% לתקופה של 24 חודשים, בהתאם לסוג הדירה ולשכר הדירה הצפוי. כך, לדוגמה, בדירת שני חדרים מוצגים תשלום ראשוני של מיליון שקל, שכר דירה של כ־10,000 שקל בחודש והכנסה מצטברת של 240 אלף שקל בשנתיים; בדירות מסוימות של 3.5 ו־5 חדרים מוצג שכר דירה של כ־22 אלף שקל בחודש והכנסה מצטברת של 528 אלף שקל.

כמה משלמים ברכישה?

מיליון שקל. לפי חג’ג’, מדובר בכ־10%–20% ממחיר הדירות המשתתפות במהלך.

 מתי מקבלים את המפתח?

החברה צופה כי הפרויקט יתאכלס בתוך כשנה.

 ומה קורה עם יתרת מחיר הדירה?

היא אינה משולמת במועד קבלת המפתח, אלא רק שנתיים לאחר הכניסה לדירה.

יש הלוואת קבלן?

לא. הרוכש אינו חותם בתקופת הדחייה על הלוואת קבלן בגין יתרת התמורה.

צריך לקחת משכנתא עכשיו?

לא לצורך מימון יתרת התמורה בתקופת הדחייה. בתום התקופה יהיה צורך להשלים את יתרת המחיר, באמצעות הון עצמי, מכירת נכס, משכנתא או מקור מימוהיתרה צמודה למדד?

לפי תנאי המהלך שמציגה החברה, לא.

אפשר כבר לגור בדירה למרות שרוב התמורה טרם שולמה?

כן, בהתאם להסכם הרכישה החל ממועד האכלוס של הפרויקט. זו למעשה הנקודה שמבדילה את המתווה ממבצע תשלומים רגיל שבו יתרת התמורה משולמת לקראת המסירה.

ומה קורה אצל משקיע?

לפי החברה, הדירה תושכר לתקופה של 24 חודשים, כאשר השלמת יתרת התמורה תיעשה רק לאחר השנתיים.

אז במה זה שונה מ־20/80?

 במתווה 20/80 טיפוסי, הרוכש משלם חלק קטן יחסית ממחיר הדירה בחתימה ואת רוב התמורה בסמוך למסירה. במרבית מהעסקאות כיום נעשה שימוש גם בהלוואות קבלן, שבהן המימון ניתן לרוכש ורובץ עליו כחלק ממסגרת האשראי והיזם נושא בעלויות הריבית לתקופה שנקבעה.

 במתווה של חג’ג’ מועד המסירה ומועד השלמת התשלום נפרדים זה מזה: הדירה נמסרת, הרוכש יכול להתגורר בה או להשכירה, אך יתרת התמורה משולמת רק שנתיים מאוחר יותר.

 זו גם הסיבה שהמתווה אינו מבטל את הצורך במימון אלא דוחה אותו למועד נוח יותר לרוכש. בסוף התקופה הרוכש עדיין מחויב להשלים את מלוא מחיר העסקה.

מה צריך לבדוק לפני שמצטרפים?

על הלקוח לוודא שערוך לשלם את יתרת התמורה בעוד כשלוש שנים באמצעות מכירת נכס, שחרור פקדונות וכו'

חג’ג’: “היתרה תשולם רק שנתיים לאחר הכניסה”

מקבוצת חג’ג’ נמסר כי בפרויקט נמכרו עד כה יותר מ־200 דירות וכי המהלך יוצע למספר מוגבל של דירות, תחילה לחברי המועדון ובהמשך לקהל הרחב.

 לדברי החברה, “הרוכשים משלמים מיליון שקל, מקבלים את הדירה עם השלמתה ואינם נדרשים לקחת הלוואת קבלן או משכנתא לצורך יתרת התמורה בתקופת הדחייה. יתרת התשלום תשולם ללא הצמדה ורק שנתיים לאחר הכניסה לדירה”.