שינוי כיוון: החלום נשאר, האתגר גדל: בית פרטי בישראל הפך למצרך נדיר

בית עם גינה היה עד לא מזמן אחד מסמלי ההצלחה של משפחה ישראלית, אבל המציאות השתנתה. הבנייה הנמוכה כמעט נעלמה מאזורי הביקוש, ואת מקומה תופסים מגדלי מגורים, פרויקטים של התחדשות עירונית ובנייה רוויה.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בסוף הרבעון הראשון של 2026 היו במחוז תל אביב 50,506 דירות בבנייה פעילה, אך רק 390 מהן הן צמודי קרקע - שיעור של כאחוז בלבד. גם במחוז המרכז, שבו נבנות יותר מ־50 אלף יחידות דיור, רק 2,193 הן צמודי קרקע - כארבעה אחוזים בלבד. גם ברמה הארצית המגמה ברורה. ב־2005 היוו צמודי הקרקע כ־32% מכלל הדירות בבנייה פעילה וכיום ירד שיעורם לכשמונה אחוזים - ירידה של כ־75% בתוך שני עשורים.

ההשפעה על המחירים ברורה: מניתוח 41 עסקאות שדווחו לרשות המיסים בחצי השנה האחרונה, עולה כי המחיר הממוצע לקוטג' דו-משפחתי חדש עומד על כ־4.29 מיליון שקלים, עם פערים דרמטיים בין המרכז לפריפריה, שם המחירים מתחילים בכ־2.43 מיליון שקלים (דוגמת קריית גת וירוחם).

באזורי השרון (אבן יהודה והוד השרון) כבר מדובר על 6 ו־9 מיליון שקלים. בעוד שנפח העסקאות ביישובים כחדרה ופרדס חנה-כרכור ברובו נע סביב 4 מיליון שקלים, באזור תל אביב וגוש דן הפנימי בולטת היעדרות מוחלטת של עסקאות, משום שקוטג' חדש צמוד-קרקע הוא כיום מוצר שכמעט אינו קיים בלב אזורי הביקוש.

הביקוש קיים, ההיצע יורד

ככל שהאוכלוסייה גדלה והקרקע במרכז מצטמצמת, האפשרות לאשר שכונות חדשות של בתים פרטיים הופכת לנדירה יותר. בנוסף מסבירה נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, כי מדובר במגמה תכנונית ארוכת שנים: "הירידה בשיעור צמודי הקרקע מכלל הדירות בבנייה פעילה היא תוצאה ישירה של מדיניות המכוונת לניצול יעיל יותר של הקרקע באזורי הביקוש, באמצעות ציפוף, הגדלת זכויות בנייה וקידום בנייה רוויה, לרבות התחדשות עירונית. הציפוף אינו מטרה בפני עצמה, אלא כלי להתמודדות עם משאב קרקע מוגבל ועם גידול מתמשך באוכלוסייה".

לדבריה, הפער בין המרכז לבין הצפון ויהודה ושומרון נובע משילוב של זמינות קרקע, מדיניות תכנון ועוצמת ביקושים שונה בכל אזור. "ככל שהיצע חדש של צמודי קרקע במרכז הארץ כמעט שאינו מתווסף, מרכיב הקרקע צפוי לתפוס משקל הולך וגובר בשווי הנכסים הקיימים. עם זאת, השווי ימשיך להיקבע גם בהתאם למיקום, לגודל המגרש, לזכויות הבנייה, למצב הנכס ולפוטנציאל ההשבחה".

נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "כשההיצע במרכז מצטמצם, ערך הקרקע של הבתים הקיימים צפוי לעלות"

למרות הירידה בהיצע, הביקוש לבתים פרטיים נותר גבוה. משפחות רבות עדיין מבקשות פרטיות, גינה ומרחב לילדים, אך אינן מוכנות לוותר על הקרבה למקומות העבודה, למערכת החינוך ולמוקדי התרבות של המרכז.

אחת הדוגמאות לכך היא פרויקט SOLO שמקימות קבוצת בראל וחברת בורלנדיה בבית דגן. הפרויקט כולל 32 קוטג'ים בשטח של כ־200–240 מ"ר, עם גינה פרטית, שתי חניות מקורות, מרתף פרטי ועליית גג עם מרפסת – מוצר שהופך נדיר יותר ויותר במרכז הארץ.
אריאל בבלי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת בראל, אומר: "מה שמאפיין כיום את הרוכשים הוא שהם לא מחפשים בהכרח בית מרווח יותר, אלא איכות חיים אחרת המשלבת פרטיות ופינה משלך עם קירבה לעבודה ולמוקדים ציבוריים". רועי אולניק, השותף בפרויקט מטעם חברת בורלנדיה, מסביר כי האתגר כיום הוא לייצר חוויית מגורים אחרת גם כאשר הקרקע מוגבלת.

שומרים על האופי

דוגמה נוספת היא פרויקט שמקימה חברת שטרית יזמות ובנייה בעתלית, הכולל 14 בתים דו־משפחתיים. גם כאן מדובר בפרויקט מצומצם יחסית, המשקף את המציאות החדשה שבה כל שכונה של בתים פרטיים הופכת לחריגה בנוף התכנוני.

רפי ולנסי, מנכ"ל החברה: "החיפוש אחר בית פרטי כבר אינו מתמקד רק בגודל הנכס, אלא בשילוב שבין מרחב, איכות חיים ונגישות. עתלית מאפשרת למשפחות לגור בסביבה חופית וקהילתית, במרחק קצר מחיפה ועם חיבור תחבורתי נוח גם למרכז הארץ". יישובים כמו עתלית מציעים איזון בין איכות חיים, בית פרטי ונגישות תחבורתית - שילוב שהופך מבוקש יותר ככל שהיצע צמודי הקרקע במרכז הולך ומצטמצם.

רפי ולנסי, מנכ"ל שטרית יזמות ובנייה: "החיפוש אחר בית פרטי מתמקד גם בשילוב שבין מרחב, איכות חיים ונגישות"

במחוז הצפון עדיין מהווים צמודי הקרקע כרבע מהבנייה הפעילה אך רן ינאי, מנכ"ל חברת צ.פ, מספר כי גם שם עוברים בהדרגה לבנייה רוויה. "במשך שנים מרבית הבנייה באזור התמקדה בצמודי קרקע וגם אנחנו בנינו אלפי יחידות כאלה. כיום רוב התוכניות החדשות כוללות בניינים בני ארבע עד חמש קומות. אמנם מדובר בבנייה רוויה, אך ביחס למגדלים שבמרכז הארץ היא עדיין שומרת על אופי כפרי".

לדבריו, גם כאשר אופי הבנייה משתנה, איכות החיים ממשיכה למשוך משפחות רבות, "בזכות המרחבים, הקהילה, מערכת החינוך ואיכות החיים, במחירים שעדיין אינם קיימים באזורי הביקוש במרכז הארץ".

רן ינאי, מנכ"ל חברת צ.פ: "בצפון יש קהילה, חינוך ואיכות חיים, במחירים שעדיין אינם קיימים באזורי הביקוש במרכז"

ובנגב, ראש עיריית דימונה, בני ביטון, הודיע על בשורה אדירה לזוגות הצעירים - אלפיים יחידות "בנה ביתך" נוספות שישווקו בקרוב בעיר. "רק לשם ההדגמה, זה כמו לבנות את מיתר, עומר או להבים בתוך העיר שלנו", הוא אומר.

מהלך נוסף מתרחש בשכונות המגורים החדשות בירוחם. התכנון העירוני מאפשר הקמת יחידת אירוח אחת עד שתיים בצמודי קרקע בשכונות האגם, המכתש וחלמונית. בסך הכול מדובר בפוטנציאל של כ־450 יחידות אירוח נוספות, מודל שמאפשר לבעלי בתים לשלב מגורים עם הכנסה מתיירות. לצד זאת מקודם מתחם מלונאות אורבני בשכונת בין הנחלים, בהיקף של 70 עד 100 יחידות.

בני ביטון, ראש עיריית דימונה: "2,000 מגרשי 'בנה ביתך' שאנחנו בונים בעיר הם הזדמנות נדירה לזוגות צעירים"

"אנחנו משלבים בפיתוח העיר מגורים, תיירות ואיכות חיים באותו מודל. כיום פועלים בירוחם כ־196 חדרי אירוח עם כ־700 מיטות, בתפוסה שנתית ממוצעת של כ־67%", מספרת ראש המועצה, נילי אהרון, שמקדמת את פתיחת ציר מעלה עקרבים כדרך נופית, מהלך שנועד לחזק את מיקומה של ירוחם כחלק ממסלול תיירות רחב יותר לכיוון אילת.

נילי אהרון, ראש מועצת ירוחם: "אנחנו משלבים בפיתוח העיר מגורים, תיירות ואיכות חיים במסגרת אותו מודל"