לא על המשכנתה לבדה: המרכיבים החשובים במימון רכישת דירה

עד לפני כמה שנים הדרך לרכישת דירה הייתה פשוטה (למי שיכול להרשות לעצמו): מביאים הון עצמי, מקבלים אישור עקרוני מהבנק וחותמים על העסקה. כיום, מי שמוכר דירה, רוכש מקבלן או מחזיק חלק מהונו בחו"ל, מגלה שהמשכנתה היא רק מרכיב אחד מהמהלך כולו.

גם נתוני בנק ישראל מעידים על כך. ביוני נטלו הישראלים משכנתאות בהיקף של 11.06 מיליארד שקל, עלייה של כ־14% לעומת מאי וכ־-24% לעומת יוני אשתקד. בסך הכול ניתנו 10,067 משכנתאות, בהיקף ממוצע של כ־1.1 מיליון שקל. נותן בולט נוסף מלמד כי היקף הלוואות ה"בולט" וה"בלון" הגיע לכ־1.63 מיליארד שקל, ובוצעו מיחזורי משכנתאות בהיקף של כ־853 מיליון שקל.

הדר תמרקין , מנכ"ל מכלול משכנתאות: "רוכשי הדירות מגיעים היום לעסקה הרבה יותר מחושבים ומודעים. הם בוחנים את כל מבנה המימון"

מאחורי הנתונים הללו מסתתר סיפור גדול בהרבה - הדרך שבה הישראלים מממנים דירה השתנתה. ואם פעם השאלה המרכזית הייתה איזו ריבית אקבל, היום רוכשי הדירות שואלים אם ההון העצמי יספיק, כיצד מגשרים על פערי תזרים והאם יש צורך במימון משלים.

הדר תמרקין, מנכ"ל מכלול משכנתאות: "רוכשי הדירות מגיעים היום לעסקה הרבה יותר מחושבים ומודעים. הם בוחנים את כל מבנה המימון - ההון העצמי, תזרים המזומנים ויכולת ההחזר. התכנון הפיננסי מתחיל הרבה לפני החתימה על החוזה, משום שעסקה טובה אינה נמדדת רק במחיר הדירה, אלא גם ביכולת לממן אותה נכון לאורך זמן".

המטרה: השלמת העסקה

רבים מהרוכשים מתמודדים עם פערי זמנים בין מכירת הדירה הישנה לרכישת החדשה, עם לוחות תשלומים ארוכים של קבלנים או עם מקורות הון שמתקבלים רק בהמשך. כל אלה מחייבים תכנון פיננסי מורכב יותר.

גם נתוני בנק ישראל משקפים את המגמה. היקף השימוש בהלוואות "בולט" ו"בלון" גדל בכ־8% לעומת חודש מאי ובכ־26% לעומת יוני אשתקד - מה שמעיד על כך שיותר רוכשים משתמשים בפתרונות גישור ותזרים כחלק מתכנון העסקה.

שחר אושרי, יו"ר חברת Now On: "המשכנתה כבר אינה מספיקה לבדה, ויותר רוכשים משלבים מקורות מימון נוספים כדי להשלים את העסקה"

מה זה בכלל מימון משלים? מדובר בפתרונות הכוללים הלוואות גישור, השלמת הון עצמי, שילוב בין משכנתה בנקאית לאשראי חוץ-בנקאי והתאמת לוחות התשלומים לקצב העסקה. אחת הדוגמאות למגמה היא שיתוף הפעולה החדש שהשיקה חברת Now On עם תאגיד בנקאי, המאפשר לרוכשים לשלב במסגרת אחת משכנתה בנקאית עם אשראי חוץ-בנקאי משלים. לדברי שחר אושרי, יו"ר חברת Now On, "היום המשכנתה היא כבר לא כל הסיפור. יותר רוכשים צריכים להתמודד עם פערי תזרים, השלמת הון עצמי או לוחות תשלומים מורכבים, ולכן נדרש פתרון שמחבר בין מקורות מימון שונים. בסופו של דבר, מה שמעניין את הרוכש הוא לא מאיזה גוף מגיע הכסף, אלא אם הוא יכול להשלים את העסקה בתנאים שמתאימים לו".

שימו לב לדולר

גם בגופי האשראי החוץ-בנקאיים מספרים כי בשנים האחרונות השתנה אופי הביקוש למימון. לדברי רו"ח אריק גולדיאן, מנכ"ל בונוס מימון אשראי, "אם בעבר רוב הפונים למימון חוץ-בנקאי היו לקוחות שהבנקים סירבו לממן, כיום אנו רואים יותר ויותר רוכשים בעלי יכולת כלכלית טובה שפונים אלינו כחלק מתכנון העסקה. מדובר במשפרי דיור שצריכים לגשר בין מכירת דירה לרכישת חדשה, בעצמאים ובבעלי חברות שמבנה ההכנסות שלהם מורכב יותר וברוכשים הזקוקים למענה מהיר. 

"במקרים רבים, פתרונות מימון משלימים מאפשרים להשלים עסקאות שבעבר היו נדחות או כלל לא יוצאות לפועל - בין אם מדובר במשפרי דיור שנדרשים לגשר על פערי תזרים, בעצמאים ובעלי חברות שמבנה הכנסותיהם מורכב יותר או ברוכשים הזקוקים להשלמת הון עצמי כדי לסגור את העסקה".

רו"ח אריק גולדיאן, מנכ"ל בונוס מימון אשראי: "המימון החוץ-בנקאי כבר אינו מיועד רק למסורבי בנקים ורבים משלבים אותו כחלק מתכנון העסקה"

רוב רוכשי הדירות מתמקדים בריבית המשכנתה, אך בעסקאות מסוימות גם שער החליפין עשוי להשפיע על העלות הכוללת - למשל כאשר חלק מההון העצמי מגיע מחו"ל, הכסף מוחזק במטבע זר או שהיזם מבצע רכישות מעבר לים.

מיקי טבת, מנכ"ל משותף CFX מבית IBI: "לא רק הריבית קובעת את עלות העסקה. גם תנודות בשערי המטבע עלולות להשפיע על המחיר הסופי"

לדברי מיקי טבת, מנכ"ל משותף CFX מבית IBI, "שינויי מט"ח עשויים להשפיע על עלות העסקה. כאשר חלק מההון העצמי או התשלומים נקובים במטבע זר, תנודות במטבע עלולות לייקר אותה, ולכן עסקאות פורוורד וכלי גידור מאפשרים לקבע מראש את שער החליפין, להפחית את הסיכון וליצור ודאות תקציבית".

הקבלנים משנים גישה

המציאות החדשה אילצה את היזמים להתאים לה את אופן המכירה, ואם בעבר השאלה הראשונה במשרד המכירות הייתה "כמה עולה הדירה?", היום אחת השאלות הראשונות היא דווקא "איך משלמים עליה?". יותר חברות מציעות דחיית תשלומים, מבצעי מימון ופריסות גמישות. עבור היזמים, מבנה התשלומים הפך לכלי מרכזי בשיווק הדירות.

רמה אורם, מנכ"לית חברת גלנור, אומרת כי "רוכשי הדירות של היום מגיעים הרבה יותר מוכנים. הם שואלים אם אפשר לפרוס את התשלומים כך שיתאימו למכירת הדירה הקיימת ואיך מגשרים על פערי תזרים ומדובר בבניית תוכנית פיננסית שלמה. לכן גם תפקיד היזם התרחב - אנחנו נדרשים להבין את מבנה העסקה של הרוכש ולהתאים את לוחות התשלומים למציאות הכלכלית שלו".

הבנקים ממשיכים להיות מקור האשראי המרכזי לרכישת דירה בישראל, אך סביב המשכנתה המסורתית נבנתה בשנים האחרונות מעטפת שלמה של פתרונות מימון, שמאפשרת לרוכשים גמישות רבה יותר בהתאמת העסקה לצורכיהם.

רמה אורם, מנכ"לית גלנור: "רוכשי הדירות בשנים האחרונות הרבה יותר מוכנים, והשיח במשרדי המכירות עבר מהמחיר למבנה מימון העסקה"

עבור מי שמתכנן לרכוש דירה, חשוב להבין איך נכון לבנות את כל העסקה - מההון העצמי, דרך לוחות התשלומים ועד לפתרונות המימון המשלימים. זה אמנם מורכב יותר, אבל גם מאפשר להתאים את העסקה טוב יותר ליכולת הכלכלית, להפחית סיכונים ולהימנע מהפתעות בדרך אל הדירה החדשה.