"אם הרשויות לא ישנו דיסקט, פרויקטים יישארו על הנייר"

אשר אלון צבר ניסיון של כ-40 שנה בענף הנדל"ן, והוא פעיל בתחום ההתחדשות העירונית מראשיתו. קבוצת 'אשלי לירן', אותה הוא מוביל יחד עם היזם רוני בריק, המשמש גם כנשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, נחשבת מחלוצות ההתחדשות העירונית בישראל: היא זו שהקימה את פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בתל אביב בשכונת נווה שרת ואת פרויקט הפינוי-בינוי הראשון ברעננה. כיום, החברה מקדמת פרויקטים נוספים בהיקף של אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש, ביניהם מתחם ענק בכיכר נגה בגבעתיים על תוואי המטרו, וכן פרויקטים בכפר סבא, הוד השרון, רמת אביב ונווה שרת. עבור אלון, חלק מהפרויקטים נושאים גם ערך סנטימנטלי עמוק: בפרויקט 'ME בורוכוב וויצמן' ברעננה, מספר לא מבוטל מבין בעלי הדירות שחתמו איתו על הסכמי הפינוי-בינוי הם לא אחרים מאשר חברי ילדותו, שגדלו איתו באותה שכונה ונתנו בו את אמונם.

למרות הרקורד העשיר והאופטימיות שאפיינה אותו לאורך עשרות שנות פעילותו, אלון מציג היום תמונת מצב קודרת ויוצא באזהרה חריפה לגבי עתיד הענף. לדבריו, המצב בשוק הנדל"ן השתנה לגמרי, הביקושים נמוכים והמחירים ירדו: "החגיגה של עליות המחירים בשנה שקדמה למלחמת 7 באוקטובר נמחקה זה מכבר והפגיעה היא בבשר החי של היזמים" הוא אומר, "פרויקטי התחדשות עירונית שנראו רווחיים לפני מספר שנים הפכו ללא כדאיים כלכלית. מאז 7 באוקטובר אנחנו נמצאים בעידן חדש ומהותי, לא מדובר בעצירה זמנית או ברוכשים שיושבים על הגדר בהמתנה שמשהו יקרה, אלא בשינוי עמוק של השוק. לדוגמה, הצעירים וגם משפרי הדיור הפוטנציאליים שחוו את המלחמה שינו תפיסה: הם פחות חושבים על רכישת דירות ומעדיפים שלא להיכנס להתחייבויות כבדות. השוק נמצא במשבר עמוק בהרבה ממה שנדמה, ולהערכתי המצב הזה ילווה אותנו עוד זמן לא מבוטל".

המלכוד של היזמים: העיריות נשארו בעבר

הבעיה המרכזית, לדברי אלון, נעוצה בדינמיקה מול הרשויות המקומיות. רוב דירות המגורים באזורי הביקוש נבנות במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי. בשוק החופשי, הוא מסביר, שפועל לפי המודל המוכר של "מוכר מרצון וקונה מרצון", השוק יודע לאזן את עצמו. לדוגמה, אם בעבר עסקאות קומבינציה בערי השרון היו נסגרות ב-50% לבעל הנכס ו-50% ליזם, היום, השיח הוא סביב 42% לבעלי הקרקע, כלומר ירידה של כ-20% במחיר הקרקע. בעלי הקרקעות מבינים את המצב.

דוגמה נוספת: אם בעבר שטח מגרש המיועד לדירה אחת נסגר במחיר של מיליון וחצי שקל, היום השיח הוא על כ-1.2 מיליון שקל - ירידה של כ-25%. כך השוק מאזן את עצמו לאחר שמחיר המכירה הריאלי של הדירות ירדו באופן משמעותי. בפינוי-בינוי היזמים ניצבים מול גופים ממסדיים המכתיבים את התנאים, אך אלו טרם הפנימו את השינוי הדרמטי במחירי הדירות וברווחיות. "העיריות וועדות התכנון נשארו מקובעות באותה תזה", ממשיך אלון, “הן לא הגדילו את זכויות הבנייה, הן ממשיכות לדרוש מהיזמים מטלות ציבוריות עצומות ודורשות היטלי השבחה דרקוניים שמגיעים ל-60% ו-70% סביב תוואי המטרו. נוצר חוסר איזון מוחלט".

נקודה כואבת נוספת שמכבידה על היזמים היא הדרישה ההולכת וגוברת לשילוב שטחי תעסוקה בתוך פרויקטי המגורים. לדברי אלון, הרשויות מעמיסות על הפרויקטים שטחי מסחר ותעסוקה משום שזה מכניס להן כספי ארנונה. "ההתעקשות הזו היא אחת הסיבות שמובילות את השוק למשבר עמוק עוד יותר מזה שהוא נמצא בו כיום".

התוצאה של חוסר האיזון הזה היא הקפאה דה-פקטו של השוק. אלון מתאר מציאות שבה בעלי דירות שמעוניינים בפינוי-בינוי מחזרים אחרי יזמים, אך היזמים הרציניים לא ששים לגשת לכל עסקה וכבר לא נלחמים על כל פרויקט. "יש היום יש עודף של פרויקטים בשוק. חברות אף מנסות למכור פרויקטים שזכו בהם בכל מחיר, כי הבינו שאי אפשר להרוויח בהם. אם המצב לא ישתנה, נראה פה פשיטות רגל של חברות".

"הרשויות צריכות לשנות גישה מהיסוד"

כדי להימנע מקיפאון מוחלט של שוק המגורים, אלון קורא לרשויות המקומיות ולוועדות התכנון להתעשת ולשנות גישה מהיסוד. "בתב"ע, לדוגמה, צריך לשלב את השמאים כבר מהשלבים הראשונים, לצד האדריכלים. אין טעם לייצר תוכניות שאין בהן כדאיות כלכליות אמיתית ליזם, לא משנה כמה הן יפות ויעילות". לדבריו, הצעד הזה הוא צו השעה כדי להתחיל להיחלץ מהקיפאון שנוצר.

אלון ממשיך: "בתוכניות הקיימות הפתרון נעוץ בהגדלה משמעותית של הזכויות בפרויקטים, גם אם זה כרוך בפתיחה מחדש של תוכניות שכבר אושרו כדי להתאים אותן למציאות". לדוגמה, אם בתל אביב המכפיל הוא 2.5 דירות על כל דירה קיימת - צריך להגדיל ל-3.5; אם בערי השרון המכפיל הוא 3 - צריך להגדיל ל-4; "רק כך יזמים יוכלו לצמצם את הפערים ולייצר כדאיות, ועל הדרך המדינה תמנע ירידה במימוש של פרויקטי התחדשות עירונית ותייצר הגדלה של היצע הדירות".

בנוגע לפרויקטים של החברה, סיכם אלון: "מאז ומתמיד בחרנו בקפידה את הפרויקטים והעסקאות, תוך דאגה למרווחי רווח וביטחון גבוהים. נלקחו בחשבון תרחישים משתנים, כולל ירידת מחירים פוטנציאלית, לכן עד היום החברה השלימה את כל העסקאות שלהן היא התחייבה, וכך זה יימשך גם בעתיד".