החוליה החסרה בשוק השכירות: מודל המימון שלא עובד

במהלך הסבבים של מתקפת הטילים האיראנית, שוק הנדל"ן בישראל קפא לכמה רגעים. פרויקטים נעצרו, עסקאות היו על "הולד", ושחקנים רבים העדיפו להמתין בצד. אלא שבתוך הטלטלה הביטחונית הזו, החלו להופיע גם מהלכים מסוג אחר - שקטים, מחושבים, וכאלה שמביטים מעבר לרעש הרגעי. דוגמה למהלך כזה אפשר למצוא דווקא בלב תל אביב, באחד המגדלים היוקרתיים ביותר בישראל.

כ-40 דירות במגדל לאונרדו דה וינצ'י המפורסם, שספג פגיעה ישירה מטיל איראני, נמכרו במסגרת מכרז רמ"י לחברת ההשכרה לטווח ארוך, אבו פמילי מגורים, במחיר ממוצע של כמיליון וחצי שקל לדירה. בסך הכול משקפת העסקה היקף של כ-61 מיליון שקל, עבור דירות שיושכרו לצמיתות. עסקה אחת, נקודתית לכאורה, שמסמנת כיצד דווקא משבר עשוי לפתוח חלון להזדמנויות ולהציף מחדש את השאלה הגדולה של שוק השכירות ארוכת הטווח בישראל.

כבר למעלה מעשור שמדינת ישראל מצהירה על כוונתה לקדם את שוק השכירות ארוכת הטווח. הכוונה נכונה, הצורך ברור, וההגדרה - משימה לאומית - מוצדקת. אלא שבשטח, השוק עדיין מתקשה להתרומם. הפער בין ההצהרות למציאות אינו נובע מחוסר ביקוש, אלא ממודל שמתקשה לספק כדאיות כלכלית ויציבות לאורך זמן.

גם המדינה כבר מכירה בצורך לשנות את כללי המשחק. במסגרת הדיונים על חוק ההסדרים הנוכחי עלתה הצעה להפחית את שיעור הדירות להשכרה ארוכת טווח הנדרש במתחמי מגורים חדשים. ההצעה לא קודמה במתכונתה המקורית, אך עצם העלאתה שיקפה את ההבנה שבמבנה הקיים, חיוב בהיקף גבוה של דירות להשכרה עלול לפגוע בכדאיות הפרויקט כולו.

במקביל, ועדה בין-משרדית של רשות המסים, אגף התקציבים במשרד האוצר ורשות ניירות ערך המליצה להקל על קרנות הריט המשקיעות בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח. בין היתר הוצע לאפשר להן למכור עד שליש מהדירות בכל פרויקט, ובפריפריה עד מחציתן, מבלי לאבד את הטבות המס. המטרה היא לאפשר לקרנות לשחרר הון, להשקיע בפרויקטים נוספים ולהגדיל את היצע הדירות להשכרה. הוועדה המליצה גם לבחון מכירת דירות ל"משכירים ממשיכים", שירכשו אותן אך ימשיכו להפעילן במסגרת שכירות ארוכת טווח.

הצעדים הללו מעידים על שינוי בגישה, אך הם מטפלים רק בחלק מהבעיה. כל עוד עלויות המימון גבוהות, התשואה משכירות נמוכה והבנקים דורשים מהיזמים הון עצמי חריג, פרויקטים רבים ימשיכו להתקשות לצאת לדרך.

פולי טטרו, מנכ"ל טופ קפיטל, ממחיש את הכשל המערכתי: "המדינה עדיין לא לקחה את הדיור להשכרה ושיווקה אותו כמוצר שניתן לקיים בצורה רחבה. לכן התחום לא מתקדם בקצב הנכון, וצריך לקבל החלטות במשרד האוצר. יהיה קשה כעת להוציא פרויקטים כאלה לפועל. הריבית שעלתה גרמה לחוסר כדאיות בפרויקטים כאלה. גופים חוץ-בנקאיים נותנים פתרונות לפערי תזרים, אבל זה לא יעזור אם המדינה לא תפתור את העניין".

כוונות טובות זה לא מספיק. התוצאה של העשור האחרון ברורה: למרות שיווק של עשרות אלפי יחידות דיור ייעודיות להשכרה, בפועל הוקמו רק אלפים