כל מסע מתחיל במפתח אחד: בכירי הנדל"ן חוזרים לבית הראשון שלהם

יוסי אברהמי | בעלי קבוצת יוסי אברהמי

את הבית הראשון שלו בנה יוסי אברהמי הרבה לפני שהפך לאחד היזמים המוכרים בענף, ובתקופה שבה כלל לא עסק ביזמות נדל"ן למגורים. בשנת 1982 הוא רכש דונם אדמה בערד, מגרש ריק שמישהו ביקש למכור, בעלות של כ-16 אלף דולר.

“באותם ימים הייתי קבלן ביצוע של עבודות הנדסה אזרחית בלבד, עדיין בלי ניסיון ביזמות או בבנייה פרטית", הוא מספר. את הבית, בשטח של כ-350 מ"ר, השלים בשנת 1984, בהשקעה כוללת של כ-150-160 אלף דולר עבור הקרקע והבנייה. לדבריו, את כל הדרך, מהוצאת היתרי הבנייה ועד קבלת טופס 4, עבר בעצמו.

בדיעבד, הבית הראשון לא היה רק מקום מגורים, אלא גם תחנה מקצועית משמעותית. “התהליך הזה לא רק הוביל לבית שבו גרנו שנים רבות, אלא גם העמיק את ההיכרות שלי עם עולם הבנייה הפרטית וחיזק את הדרך המקצועית שבאה לאחר מכן", הוא אומר. הבית, אגב, נמצא עד היום בבעלות המשפחה ומשמש אותם בביקורים בעיר ובחופשות.

טיפ: אל תפחדו להתחיל מצעד אחד ברור ומעשי. "לא תמיד יודעים מראש לאן הדרך תוביל, אבל כניסה לעולם הנדל"ן בגיל צעיר יכולה להפוך עם השנים לניסיון, לביטחון ולעוגן כלכלי משמעותי".

עו"ד רועי דהן | שותף ומייסד משרד עורכי הדין כהן-קצב, קרן, דהן ושות׳ KDC

את הבית הראשון שלו רכש עו"ד רועי דהן יחד עם אשתו בגיל 25. עם ההון העצמי שהיה להם באותה תקופה, עמדה בפניהם בחירה: לקנות דירת 3 חדרים ברמת גן, העיר שבה גדל, או לנסות למקסם את הסכום בדרך אחרת.

בעידוד הוריו, החליט דהן לרכוש מגרש ממש על חופה של העיר חדרה, להוציא היתר בנייה ולבנות בית מאפס. מכיוון שהתקציב היה מוגדר, ובסיועו של אביו, החליטו בני הזוג לפצל את כלל בעלי המקצוע, מהלך שהוביל לחיסכון משמעותי בעלויות הבנייה.

"התחלנו רק עם קבלן שלד, כשאת הברזל והבטון הזמנו עצמאית", הוא מספר."אחר כך הגיעו קבלן אינסטלציה, חשמלאי, ריצוף, טיח, אלומיניום ומטבח, הכל בנפרד". בסופו של דבר, הם השלימו בית בן שלוש קומות בעלות נמוכה משוויה של דירת 3 חדרים ברמת גן, כולל עלות הקרקע, בזמן שהם עצמם המשיכו לגור בשכירות.

לאחר מספר שנים נמכר הבית בכמעט פי שלושה מההשקעה, בין היתר בזכות עיצוב פנים של חמותו. המכירה נתנה לבני הזוג את הבסיס לרכישת מגרש בעיר שבה הם גרים כיום, גבעת שמואל, והבקשה להיתר הבנייה במגרש הזה אושרה לאחרונה.

טיפ "המשפט שאמר לי אבי, ומלווה אותי עד היום: תקנה איפה שאתה יכול ותגור בשכירות איפה שאתה רוצה, עד שהרצון והיכולת ייפגשו. מבחינתי, זו אחת התובנות החשובות ביותר עבור זוגות צעירים: לא תמיד חייבים לגור בנכס הראשון שקונים, אבל חשוב להתחיל לבנות בסיס".

רו"ח אריק גולדיאן | בעלי קבוצת בונוס מימון אשראי

את ביתו הראשון רכש אריק גולדיאן בגיל 28, כשהיה נשוי ואב לתינוקת, בתחילת דרכו המקצועית. הבית היה ממוקם במרכז הרצליה, העיר שבה חי כ-15 שנה קודם לכן. לא היה מדובר בדירה חדשה או בפרויקט יזמי נוצץ, אלא בבית פרטי ישן, שהיה ברור כבר מהרגע הראשון שהוא מיועד להריסה ולבנייה מחדש.

“זו הייתה קפיצה לא פשוטה, מלאה באי-ודאות", הוא מספר. "אני זוכר היטב את החתימה על הסכם הרכישה, הייתה שם התרגשות גדולה, אבל גם הרבה לחץ". העסקה כללה הלוואה משמעותית, התחייבות חודשית לא מבוטלת והשקעה שדרשה לא רק כסף, אלא גם אמונה ביכולת לעמוד במהלך.

גם המשפחה הייתה חלק מהסיפור. הוריו, מתוך דאגה אמיתית, חשבו שמדובר בצעד גדול מדי בגיל צעיר, בעיקר כשמדובר בבית פרטי ולא בדירה סטנדרטית. מבנה המימון כלל הון עצמי והלוואה על הנכס, ובהמשך גם עלויות שיפוץ ובנייה משמעותיות. אביו, שהיה קבלן, סייע רבות בתהליך הבנייה והשיפוץ.

בדיעבד, גולדיאן מודה כי הוא ואשתו לא לקחו בחשבון את העלות המלאה של השיפוץ. הבית נבנה בסופו של דבר בשני שלבים, קומה אחרי קומה, ולא כמקשה אחת כפי שתכנן תחילה. "זו לא טעות חריגה", הוא אומר, "אלא כזו שמאפיינת הרבה מאוד רוכשים בפעם הראשונה".

ועדיין, מבחינתו, הבית הראשון סימל הרבה יותר מנכס. “הוא סימל יציבות, אחריות, פריצת דרך והעזה. הרגע שבו הבנתי שזה באמת שלי היה כבר בחתימת ההסכם; הרגע שבו הוא הפך לבית היה כשאירחנו לראשונה את המשפחה המורחבת. בית הוא אנשים, שיחות ורגעים, לא מחיר למ"ר".

טיפ: לא לחשוש, אבל לתכנן היטב. "בית ראשון הוא לא עסקה מושלמת, הוא החלטה אמיצה. מי שמאמין בעצמו ויודע לתכנן נכון, יכול לעשות את הצעד הזה".

עומר גוגנהיים | משנה למנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית באשטרום מגורים

בגיל 24 החליט עומר גוגנהיים שהגיע הזמן לצאת לדרך עצמאית ולמצוא מקום שיהיה באמת שלו. הוא חיפש דירה שתתאים לתקציב ולצרכים שלו באותה תקופה, ומצא דירת חדר קטנה בתל אביב, דירה צנועה, אך עם פוטנציאל ובמיקום טוב. “במקום לשלם שכירות, העדפתי להשקיע את החסכונות שלי, בתוספת עזרה מהמשפחה, ולשלם משכנתה", הוא מספר. המחשבה הייתה פשוטה: להתחיל לצבור בעלות על נכס כבר בגיל צעיר, מתוך ראייה קדימה.

עם השנים, כאשר הצרכים השתנו, מכר גוגנהיים את הדירה. המכירה אפשרה לו להתקדם לנכס שמתאים יותר לחיי המשפחה שלו כיום, ולהשתדרג לבית שעליו חלם.

טיפ: "לפעמים הבית הראשון לא צריך להיות הבית הסופי. הוא יכול להיות נקודת פתיחה חכמה, שמאפשרת לצבור הון, להתקדם ולבנות את הדרך לנכס הבא".

רועי פדלון | מנכ"ל משותף בקבוצת שפונדר פדלון

הדרך של רועי פדלון לנכס הראשון התחילה בשנת 2004, בתקופה שלדבריו מזכירה במובנים מסוימים את מצב השוק כיום. “השוק עבר תיקון, המחירים לא ירדו דרמטית, אבל נוצר חלון הזדמנויות, רגע שבו מי שמוכן להיכנס למעגל יכול לעשות את זה בתנאים סבירים", הוא מספר.

פדלון ואחיו עידו, שהיו אז צעירים, החליטו לנצל את ההזדמנות ורכשו יחד קרקע משותפת. הם המשיכו לגור אצל ההורים, בנו על הקרקע, והמטרה הייתה אחת: להיכנס למעגל. בהמשך, כשמכרו את הנכס ב-2.8 מיליון שקל, נוצר עבורם ההון הראשוני שאפשר להם להתקדם לעסקאות הבאות.

“קנינו בית, אחר כך בית גדול יותר, וכך הלאה", הוא אומר. “אבל הנקודה החשובה היא שאם לא הייתי נכנס למעגל אז, לא הייתי מגיע לאן שאני היום".

טיפ: לא לחכות לדירה המושלמת או למחיר המושלם. “הדבר הכי חשוב שאני רוצה שייקחו מזה הוא שמי שלא נכנס למעגל, לא מגיע לנחלה. צריך לקנות מה שאפשר עם הכסף שיש עכשיו, ואז להתגלגל. הכניסה הראשונה היא הקריטית ביותר".

רו"ח חגית קודמן | מנכ"לית חברת קובי אורון ומנכ"לית לשכת המפקחים

המסע של חגית קודמן אל הבית הראשון התחיל לפני כ-19 שנה, כאשר היא ובעלה רכשו קרקע לבנייה עצמית בהוד השרון. הדרך לשם דרשה לא מעט ויתורים: במשך שבע שנים הם גרו אצל הוריו של בעלה במושב, חסכו שקל לשקל ובנו את ההון הראשוני שלהם בעצמם, בלי עזרה חיצונית.

כשהחלו לבנות את הבית מאפס, קודמן הגיעה לתהליך מעולם הפיננסים, כרואת חשבון בשוק ההון, עם טבלאות אקסל מפורטות ותחושה שהכול בשליטה. מהר מאוד התברר לה שהמציאות בשטח מורכבת הרבה יותר. “בדיעבד היינו נאיביים מאוד", היא מספרת. “אפילו לא ידענו אז מה ההבדל בין קבלן שלד לקבלן מפתח".

היא נאלצה ללמוד תוך כדי תנועה: להבין את סדר הפעולות של בעלי המקצוע, לסנכרן בין איטום, אלומיניום וטיח, ולהבין מקרוב איך נראה פיקוח בנייה במציאות. “מצאתי את עצמי מנהלת את הפרויקט בצורה אינטנסיבית, לומדת דרך הרגליים ומבינה עד כמה כל שלב קשור לשלב הבא".

לדבריה, הם נכנסו לבית עם ארונות של איקאה וריהוט בסיסי בלבד, ורק לאורך השנים שדרגו והגיעו לתוצאה שרצו. “עדיף לשלם משכנתה על נכס ששייך לכם מאשר לשלם שכר דירה שלא בונה לכם עתיד כלכלי. תתחילו מהבסיס, תתגמשו איפה שאפשר, ופשוט תקבלו החלטה. הכניסה הראשונה לשוק היא הקריטית ביותר להמשך הדרך".

התהליך הזה הפך עבורה לבית ספר של פעם בחיים, וגם שינה את מסלול הקריירה שלה. החיבור לשטח ולעשייה היה כל כך חזק, עד שהיא החליטה לעזוב את עולם הפיננסים, לעשות הסבה מקצועית ולהתחיל מחדש כמפקחת בנייה. “הניסיון שצברתי בבניית הבית הפרטי שלי הפך לשליחות מקצועית", היא אומרת. “היום, כשאני מנכ"לית חברת פיקוח ומנכ"לית לשכת המפקחים, אני יודעת שהכול התחיל מהרצון להבין כל בורג וכל יציקה בבית שלי".

טיפ: לא לחכות לרגע המושלם. "המחירים כמעט אף פעם לא יורדים ברגע ובאופן דרמטי. הטיפ הכי גדול שלי הוא להעז ולהיכנס למעגל, גם אם זה דורש פשרות כואבות".

אלון וייזברג ויגאל אליהו | שותפים ומייסדים של קבוצת יגאל אלון

יגאל אליהו ואלון וייזברג תמיד האמינו בהתחדשות עירונית, אבל מבחינתם אמונה אמיתית נמדדת גם במעשים. במשך שנים הם ליוו בעלי דירות, ניהלו ופיקחו על פרויקטים של התחדשות עירונית, ועבדו כדי לוודא שהפרויקטים יתממשו ושהדיירים יקבלו את מה שמגיע להם. יום אחד, אחרי שנים של עבודה בתחום, הם שאלו את עצמם שאלה פשוטה: אם כל הידע, הניסיון והאמונה שלהם נמצאים בעולם ההתחדשות העירונית, למה שלא יישמו את זה גם על עצמם?

בכסף הראשון שהצליחו לחסוך מעבודה קשה בפיקוח ובניהול, ישבו השניים, חברי ילדות ושותפים לדרך, ובחנו היכן נכון להשקיע. התשובה הייתה כמעט מיידית: בהתחדשות עירונית. “זה מה שאנחנו יודעים, זה מה שאנחנו נושמים, וזה העתיד שאנחנו מאמינים בו", הם מספרים.

לאחר שבחנו כמה פרויקטים שליוו, ניתחו ושקלו את האפשרויות, בחרו בפרויקט אחד, לא רק מהיבט תכנוני, אלא גם מתוך חיבור אישי. שם רכשו את הדירה הראשונה שלהם. עבורם, זו לא הייתה רק השקעה, אלא הצהרה: הם לא רק מדברים על התחדשות עירונית, הם חיים אותה.

טיפ: להכיר היטב את התחום שבו משקיעים, להבין את הסיכונים והפוטנציאל, ולא לפחד לבחור במהלך שמבטא גם אמונה מקצועית וגם החלטה כלכלית. “לפעמים הבית הראשון הוא לא רק נכס, אלא הצהרת כוונות"