הבוקר הישראלי של 2026 כבר לא נראה כמו פעם. פחות עובדים נכנסים לרכב בדרך לעוד נסיעה פקוקה אל המשרד, ויותר אנשים מנהלים את שגרת היום שלהם בין הדירה, חלל העבודה, גן הילדים, חדר הכושר והמסחר השכונתי – לעיתים באותו מתחם, במרחק לחיצה אחת במעלית.
מה שנשמע עד לפני כמה שנים כמו חזון עירוני של הונג קונג, סינגפור או מנהטן, הופך בישראל למציאות תכנונית וכלכלית. הקורונה שינתה את הרגלי העבודה, המלחמה חיזקה את הצורך בסביבה קרובה וגמישה, והפקקים הפכו את המודל הישן לפחות נסבל. במקום שכונות שינה מצד אחד ואזורי תעסוקה מנותקים מצד שני, יותר ערים ויזמים מנסים לייצר מרחב אחד שמחבר בין מגורים, עבודה, מסחר, שירותים, פנאי ותחבורה.
זו כבר אינה רק שאלה של נוחות. הדירה נבחנת היום לא רק לפי מספר החדרים, גודל המרפסת או המפרט, אלא גם לפי מה שקורה סביבה: האם יש שירותים במרחק הליכה, מסחר פעיל, תחבורה זמינה, אפשרות לעבוד קרוב לבית ורחוב שממשיך לחיות גם אחרי שעות העבודה. במובן הזה, עירוב שימושים הפך מתפיסה תכנונית למודל חיים חדש: כזה שמבקש לצמצם את התלות ברכב, להחזיר פעילות לרחוב ולבנות שכונות שמתפקדות לאורך כל היום.
העיר כבר לא בנויה סביב הפקק
תוכנית המתאר החדשה של תל אביב-יפו ממחישה עד כמה התפיסה הזו כבר חדרה ללב התכנון העירוני. התוכנית מאפשרת תוספת של כ-800 אלף מ"ר בשטחי תעסוקה עד 2035 ומרחיבה מוקדי עירוב שימושים סביב תחנות מטרו עתידיות, כחלק מהיערכות להכפלת האוכלוסייה בתוך דור. תל אביב, שבמשך שנים הייתה סמל להפרדה בין אזורי תעסוקה, מגורים ובילוי, עוברת בהדרגה לתפיסה שמבקשת לחבר ביניהם.
אחד הביטויים הבולטים לכך הוא קומפלקס ויתניה תל אביב, המוקם בשער הכניסה הדרומי לעיר. המתחם כולל מגורים, משרדים, מסחר, שטחי ציבור, תרבות ופנאי, ונועד לייצר סביבת חיים שבה הדיירים והעובדים יכולים לנהל חלק גדול משגרת היום במרחק הליכה. לצד מגדלי המגורים והמשרדים, הפרויקט כולל גם שדרת בילוי ירוקה ומוזיאון המתמטיקה הראשון בישראל. הנגישות הישירה לאיילון, לרכבת ההגנה ולמערכות התחבורה הציבורית החדשות הופכת אותו לדוגמה לאופן שבו עשויים להיראות מרכזי הערים בשנים הקרובות: פחות נסיעות מיותרות, יותר שירותים קרובים.
דוגמה נוספת לתפיסה הזו היא פרויקט INTRO של אפי קפיטל ונחשון ביצוע, המוקם בשדרות הרכבת בתל אביב, בסמיכות למחלף לה גווארדיה, נתיבי איילון, תחנת הרכבת תל אביב ההגנה ותוואי הקו האדום של הרכבת הקלה. הפרויקט כולל מגדל משרדים בן 34 קומות, מגדל מגורים בן 26 קומות עם 137 יחידות דיור, וחמש קומות בסיס משותפות לשני המגדלים, שבהן ישולבו שדרת מסחר, מלון עסקים עם כ-100 חדרים וקומת Wellness הכוללת בריכה, מתחם כושר וספא. בסך הכול יכלול הפרויקט כ-21,700 מ"ר של שטחי משרדים, מסחר ומלונאות. עינב כהן, סמנכ"לית השיווק והמכירות באפי קפיטל, אומרת כי "פרויקט INTRO תוכנן מתוך תפיסה של עירוב שימושים אמיתי, שבה המרכיבים השונים במתחם אינם פועלים בנפרד אלא משלימים זה את זה. המטרה הייתה ליצור סביבה מגוונת הפועלת לאורך שעות היום ומעניקה מענה רחב למשתמשי הקצה, החל מדיירים ובעלי עסקים ועד לאורחי המלון והמבקרים במתחם. הביקוש שאנו רואים כיום אינו מופנה רק לדירה או למשרד בודדים, אלא לסביבה שלמה שמאפשרת לחיות, לעבוד ולבלות במתחם אחד".
גם במע"ר הדרומי של תל אביב מזהים את אותה מגמה. דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, אומר כי "השינויים בהרגלי העבודה, הצריכה והפנאי בשנים האחרונות, משנים גם את האופן שבו אנשים משתמשים במרחב העירוני. מתחמי תעסוקה מודרניים נדרשים היום לייצר הרבה יותר משטחי משרדים, הם צריכים לייצר אקו־סיסטם עירוני שלם". לדבריו, המגמה הזו ניכרת במיוחד במרכז העסקים הראשי הדרומי של תל אביב, אזור שעתיד להפוך בשנים הקרובות לאחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים במטרופולין. "מרחב ריב"ל, שאותו אנחנו מקדמים בלב האזור הזה, מבטא תפיסת עירוניות חדשה שתאפשר לשרת טוב יותר את סוגי השוכרים והעובדים שהשוק החדש מתגמל: חברות שמחפשות סביבת עבודה איכותית, חללים גמישים, חוויית הגעה טובה יותר ותשתית שמותאמת לעבודה היברידית ועתירת ידע".
באותו הקשר, גלעד רוזה, שותף בקרדן גבע, מדגיש כי בשוק זהיר יותר, שבו הריבית עדיין מורגשת והמשקיעים בוחנים כל עסקה לעומק, נקודת המוצא של נדל"ן מניב אינה המחיר אלא הלוקיישן. לדבריו, "נדל"ן מניב טוב לא מתחיל במחיר, הוא מתחיל בלוקיישן. היום לא נכון להסתער על כל נכס רק כי הוא נראה זול על הנייר. צריך לבחור מקום שיש לו סיפור עירוני אמיתי, ביקוש טבעי, נגישות, תנועה של אנשים ופוטנציאל השבחה לאורך שנים".
את התפיסה הזו, לדבריו, מיישמת קרדן גבע בפרויקט התשב"צ במתחם התחייה בתל אביב. "בחרנו בו בדיוק מהסיבות האלה", הוא אומר. "זה לא עוד בניין משרדים, אלא פרויקט שנמצא בנקודת מפגש נדירה בין תעסוקה, מגורים, מסחר, תרבות וספורט, בצמוד לבלומפילד ובאחד האזורים שעוברים את השינוי העירוני המשמעותי ביותר בתל אביב".
רוזה מוסיף כי בעיניו, עירוב שימושים אינו רק שפה תכנונית אלא גם בסיס כלכלי. "עירוב שימושים הוא לא סיסמה תכנונית אלא מנוע כלכלי. כשאנשים עובדים, גרים, מבלים וצורכים באותו מרחב עירוני, נוצר ביקוש אמיתי. לכן אנחנו מאמינים שמי שירכוש בפרויקט כזה לא קונה רק מטרים, אלא נכס במיקום שימשיך להתחזק".
הדברים של פרנס ורוזה משקפים שינוי רחב יותר בשוק המשרדים. המשרד של 2026 כבר אינו רק קומה במגדל, אלא חלק ממכלול של מיקום, תחבורה, מסחר, גמישות וחוויית משתמש. חברות ומשקיעים אינם מחפשים רק שטח, אלא סביבת עבודה שמייצרת תנועה, ביקוש, נגישות וסיבה אמיתית להגיע אליה גם בעידן שבו העבודה מהבית הפכה לחלק בלתי נפרד מהשגרה.
מהמרכז החוצה: המודל מתרחב
אבל הסיפור הגדול של עירוב השימושים כבר לא שייך רק לתל אביב. הוא זז החוצה. מתחם האלף בראשון לציון, שדה דב, בת ים, חולון, קריית ביאליק, באר שבע, אשדוד, אשקלון, רמלה, לוד, נוף הגליל, דימונה וחדרה – כולן מדברות היום בשפה של עירוב שימושים. הרשויות מבינות ששטחי מסחר ותעסוקה מייצרים כלכלת עיר, ארנונה עסקית ותנועה עירונית. היזמים מבינים שהרוכשים לא רוצים רק דירה, אלא סביבת חיים. והעובדים מבינים שהמשרד של העתיד לא חייב להיות קומה שלמה במגדל בתל אביב, אלא יכול להיות משרד קטן, גמיש, קרוב לבית ומחובר לתחבורה.
בחדרה מיושמת כיום תוכנית הדגל העירונית אנרג’י פארק, חד/1300, המשתרעת על פני כ-2,000 דונם ואמורה להפוך את האזור ללב הפועם של הסחר, התעסוקה והחדשנות בעיר.
התוכנית כוללת אזורי תעשייה מתקדמים, אזורי מסחר, בילוי, תעסוקה, שטחים פתוחים ומרכז תחבורה. זו אינה עוד הרחבה של אזור תעשייה קיים, אלא ניסיון לייצר מוקד עירוני חדש, שמחבר בין פעילות עסקית, תחבורה ונגישות אזורית. במסגרת זו, ובעקבות הביקושים הגבוהים, חברת אמירי זיכרון יעקב בשלבי בנייה מתקדמים של מגדל משרדים נוסף בן 24 קומות בפרויקט UNITOWERS, בכניסה לחדרה ובסמוך לתחנת הרכבת, מעל קניון מול החוף וילג’. מדובר בפרויקט מעורב שימושים שיכלול ארבעה מגדלי משרדים בני 24 עד 48 קומות, הנבנים בתכנון חדשני וירוק על פי תקן LEED. הבניין שהחל להיבנות כולל שטחי משרדים ברמה גבוהה, Rooftop עם נוף לים, קירות מסך עם סינון UV, חדר כושר ולובי מעוצב בכל קומה. בקומות המשרדים מוצעים פתרונות מגוונים בהתאמה אישית. מיקום הפרויקט על כביש החוף, בין תל אביב לחיפה, מציב אותו על אחד הצירים המרכזיים במדינה. לאחרונה נפתחו גם מחלף וכביש חדש מכיוון דרום, המחברים את המתחם בצורה מיטבית לכביש החוף. המשמעות מבחינת חדרה רחבה יותר מפרויקט אחד. האזור הופך ליעד מבוקש עבור חברות הייטק, ביטחון, בריאות ועסקים מענפי משק שונים. הבניין הראשון בפרויקט כבר אוכלס על ידי חברות כמו רפאל, HOT, קופת חולים כללית, REGUS וחברות הייטק מהמגזר הפרטי. במילים אחרות, חדרה מנסה להציע לעובדים ולחברות אלטרנטיבה: לא לוותר על נגישות למרכז, אבל גם לא להישען עליו באופן מוחלט.
בקריות, אחד הפרויקטים הבולטים שממחישים את המעבר למתחמים מעורבי שימושים בקנה מידה מטרופוליני הוא UPTOWN בקריית ביאליק, המוקם ביוזמה משותפת של סלע בינוי, קבוצת שובל וקבוצת בראל. הפרויקט, שתוכנן על ידי ישר אדריכלים, משתרע על שטח של כ-30 דונם ובהיקף בנייה של כ-300 אלף מ"ר, וכולל שבעה מגדלים: ארבעה מגדלי מגורים, מגדל דיור מוגן ושני מגדלי עסקים. לצד אלה מתוכננת שדרה עירונית פתוחה המשלבת מסחר, פנאי ושטחים ציבוריים, ובהם מרכז תרבות ואירועים ומתחם Wellness. לדברי תומר אולמן, סמנכ"ל השיווק של סלע בינוי, "שילוב התעסוקה בלב המתחם מאפשר יצירת סינרגיה בין המגורים, המסחר והמשרדים, ומחזק את מעמדו של האזור כמרכז כלכלי חדש עבור הקריות והצפון בהתאמה למאפייני שוק העבודה המשתנה".
באשדוד, אזור התעשייה הישן בצפון העיר מקבל חזון חדש בדמות רובע עירוב שימושים שכולל מגורים, תעסוקה, הייטק, מסחר ופנאי. בבאר שבע, תוכניות בשכונה ד’ ובמרכז האזרחי מחברות בין מגורים, תעסוקה, מוסדות ציבור, תחבורה, אוניברסיטה, סורוקה ורובע ההייטק.
עיר של 15 דקות, גרסת ישראל
אחד המונחים המרכזיים שמלווים את המגמה הוא “עיר של 15 דקות": תפיסה שלפיה רוב צורכי היומיום אמורים להיות נגישים במרחק הליכה, רכיבה או נסיעה קצרה מהבית. בישראל, הרעיון הזה מקבל ביטוי לא רק בשיח תכנוני, אלא גם בפרויקטים שנבנים בפועל.
בלוד, קבוצת רם אדרת פועלת ברובע הבינלאומי, שיכלול כ-13 אלף יחידות דיור. הרובע מתוכנן למעשה כעיר חדשה מהיסוד, עם מגורים, מתחמי תעסוקה, מסחר, מוסדות חינוך, פארקים ושטחי פנאי. לצד מגורים, מתוכננים בו מתחמי תעסוקה, מסחר, מוסדות חינוך, פארקים ושטחי פנאי, כך שרוב צורכי היומיום יהיו במרחק הליכה קצר מהבית. אנה פוגל, סמנכ"לית השיווק של קבוצת רם אדרת, מציינת כי "תפיסת 'עיר ה-15 דקות' כבר אינה חזון, היא נבנית בימים אלו ברובע הבינלאומי בלוד".
לדבריה, בפרויקט “אדרת ברובע הבינלאומי" התפיסה הזו באה לידי ביטוי באופן מוחשי. “הפרויקט ממוקם בקו ראשון לפארק רחב ידיים הכולל חורשת אקליפטוסים, שבילי אופניים ומתקני ספורט, ובמרחק הליכה קצר מתחנת הרכבת גני אביב. עם השלמת הפיתוח, יוכלו הדיירים ליהנות מנגישות גבוהה למוקדי התעסוקה של גוש דן, לצד איכות חיים של שכונה חדשה ומתוכננת". פוגל מוסיפה כי מעבר להיבט התכנוני, מדובר גם בנקודת זמן מעניינת מבחינה כלכלית. “השכונה נמצאת בשלבי ההתפתחות הראשונים שלה, ובמקביל פועלות בה כמה מחברות הנדל"ן המובילות בישראל. התחרות בין היזמים מאפשרת כיום ליהנות מרמות מחירים אטרקטיביות ביחס לאזור המרכז, לצד פוטנציאל השבחה משמעותי ככל שהרובע יתפתח, יאוכלס ויהפוך למרכז עירוני חדש".
בטירת כרמל, בכניסה הדרומית לחיפה ובסמיכות למוקד ההייטק והעסקים של מת"ם, מיישמת חברת שתית את תפיסת עיר ה-15 דקות בפרויקט SOMA. מדובר בקומפלקס מעורב שימושים הכולל שני בנייני משרדים ומסחר בני 12 קומות, לצד מגדל בן 32 קומות המשלב מסחר, משרדים ומגורי יוקרה – כולם במתחם אחד המתוכנן כאקו-סיסטם עירוני שלם. יוסי כהן, מנהל הנכסים המניבים בחברת שתית, אומר כי “אנחנו רואים כיצד השוק עובר ממבנים ייעודיים למתחמים שמספקים חוויית חיים ועסקים שלמה. עירוב שימושים יוצר ערך הן לשוכרים והן לבעלי הנכסים, משום שהוא מייצר תנועה, פעילות ורלוונטיות לאורך כל שעות היממה". שלום שטרית, בעלי חברת שתית, מוסיף כי “הבנו שדור העובדים החדש לא מחפש רק משרד, הוא מחפש חוויה. עובדים רוצים להגיע למקום שנותן להם ערך מוסף: מסחר, בילוי, ספורט, קהילה, נגישות ואיכות חיים. מי שימשיך לבנות את המשרדים של פעם, יתקשה לענות על הצרכים של העובדים ושל החברות בעתיד".
בטירת כרמל מקדמת גם קבוצת רייק פרויקט התחדשות עירונית רחב היקף, שמיישם את תפיסת עיר 15 הדקות באמצעות תכנון משולב של מגורים, מסחר ומרחב ציבורי פעיל. הפרויקט כולל חזיתות מסחריות הפונות לרחוב, לצד תכנון שמעודד הליכתיות ונגישות לשירותים יומיומיים במרחק קצר מהבית. התכנון שם דגש על יצירת רחוב חי ותוסס לאורך שעות היום, מתוך תפיסה שלפיה עירוניות איכותית אינה מסתיימת בבניין עצמו, אלא נמדדת גם באופן שבו התושבים חווים את הרחוב והסביבה. מדובר בפרויקט התחדשות עירונית להקמת מתחם מגורים משולב מסחר, תעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, על פני 13 מבני מגורים חדשים בגובה של 9 עד 30 קומות כל אחד. הפרויקט כולל 1,284 יחידות דיור, שש קומות תת-קרקעיות המיועדות לחניה משותפת ושטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של כ-16,500 מ"ר, על פני שטח כולל של כ-35 דונם בעיר.
רמי דבש, סמנכ"ל המכירות והשיווק של קבוצת רייק, אומר כי “היום יותר ויותר רוכשים מחפשים סביבת מגורים שמאפשרת להם לנהל חלק גדול מחיי היומיום, בלי להיות תלויים ברכב. בפרויקט בטירת הכרמל שמנו דגש על חיבור נכון בין מגורים, מסחר ותנועה רגלית, כדי לייצר חוויית מגורים מלאה ונגישה יותר. מבחינתנו, מסחר מלווה רחוב הוא לא רק תוספת פונקציונלית, אלא חלק בלתי נפרד מיצירת קהילה, חיזוק הכלכלה המקומית והפיכת המרחב העירוני לנעים, פעיל ומזמין יותר".
שכונות שמתפקדות כמו מיני ערים
גם ההתחדשות העירונית מקבלת כיוון חדש. פינוי-בינוי של 2026 כבר אינו רק הריסה ובנייה של דירות חדשות. הוא כולל מסחר מלווה רחוב, משרדים, גני ילדים, שטחי ציבור, שבילי הליכה, שבילי אופניים ולעיתים גם מלונאות או דיור מוגן. בלוד, ברמלה, בבת ים, בחולון ובבאר שבע, עירוב שימושים הופך לכלי לשיקום מרכזי ערים, למשיכת אוכלוסיות חדשות וליצירת רחובות חיים. היתרון לרשות ברור: יותר תעסוקה, יותר הכנסות, פחות שכונות שינה. היתרון לדייר ברור לא פחות: שירותים מתחת לבית, ביטחון אישי גבוה יותר, רחוב מואר ופעיל, ופחות תלות ברכב.
דוגמה לעירוב שימושים בקנה מידה שכונתי היא פרויקט נוריות של קבוצת שבירו בשכונת נוריות בראשון לציון. הפרויקט משלב מגורים ומסחר בלב שכונה חדשה ומתפתחת, הצפויה לכלול אלפי יחידות דיור לצד פארקים, מוסדות חינוך, מרכזי קהילה ותשתיות תחבורה מתקדמות. קבוצת שבירו היא היזם הבולט בשכונה, ובונה בה כ-1,800 יחידות דיור מתוך כ-3,500 יחידות הדיור המתוכננות. שטחי המסחר בפרויקט, בהיקף של כ-5,600 מ"ר, ממוקמים בצירים המרכזיים של השכונה ונועדו לייצר חוויית חיים יומיומית, שבה קהילה, פנאי, בילוי ושירותים נמצאים במרחק הליכה מהבית. ירון אשל, מנכ"ל הנכסים המניבים של קבוצת שבירו, אומר כי "יצרנו בפרויקט סביבה המאפשרת לתושבים לגור, לעבוד, לצרוך ולבלות במרחק הליכה מהבית, תוך חיזוק חיי הקהילה ואיכות החיים". דר שבירו, משנה למנכ"ל נכסים מניבים ומייסדת שבירו הום, מוסיפה כי "אנחנו מלווים את שכונת נוריות כמעט מראשיתה ולוקחים חלק מרכזי בעיצוב המרקם העירוני שלה".
אלא שמאחורי החזון התכנוני של עיר 15 דקות מסתתר גם אתגר אנושי לא קטן: לשכנע בעלי דירות ותיקים שהמעבר מבניין מגורים "רגיל" למתחם מעורב שימושים אינו איום על איכות החיים, אלא שינוי שדורש תכנון נכון, ודאות והפרדה ברורה בין המרחב הפרטי לציבורי.
לדברי עידן פלגי, מנכ"ל ובעלים פסיפס התחדשות עירונית, הרעיון של עירוב שימושים הוא נכון ומתבקש מבחינה עירונית, לאפשר לתושב לחיות בסמוך למסחר, מוסדות ציבוריים ותעסוקה, אך עבור בעלי הדירות הוותיקים אשר רגילים לבניין מגורים "רגיל", מדובר בשינוי תפיסתי משמעותי. החשש מרעש, מעומסים, מתנועה מוגברת או שינוי באופן הסביבה הוא טבעי ולגיטימי. פלגי מוסיף כי דווקא בשל כך, "התפקיד שלנו הוא לא להתעלם מהחששות האלה, אלא דווקא לספק להם מענה ברור כבר בשלב התכנון, וכמובן לדאוג לכך במסגרת הסכם הפינוי-בינוי. מניסיוננו בפרויקטים בהם לקחנו חלק בליווי וניהול התהליך, יש לייצר ודאות והפרדה ברורה בין השימושים השונים: הגבלת סוגי המסחר עם התייחסות לקביעת שעות פעילות, כניסות נפרדות למבני ציבור מהרחוב ולא דרך לובי הדיירים, ותכנון שמפריד בין המרחב הציבורי והמסחרי לבין מרחב המגורים הפרטי. בסופו של דבר כדי שמתחמים כאלה יצליחו, בעלי הדירות צריכים להבין לא רק את החזון העירוני, אלא גם איך הוא ישפיע בפועל על החיים שלהם ביום-יום".
המסחר משנה תפקיד
במקביל לשינוי בשוק המשרדים, גם המסחר עובר התאמה. בעבר מרכז מסחרי שכונתי נבנה במידה רבה סביב קניות. כיום, בעידן שבו האיקומרס משנה את הרגלי הצריכה, המרכזים המסחריים נדרשים לספק סיבה רחבה יותר להגיע אליהם. לא רק חנות בגדים או סופרמרקט, אלא שירותים, בריאות, פנאי, קהילה, אוכל וחוויית שימוש יומיומית.
מיכל גור, מנכ"לית קבוצת פרץ בוני הנגב, אומרת כי “תחום הנדל"ן המניב נמצא בתהליך של התפתחות, כאשר המגמות החדשות בעולמות המסחר והמשרדים מצביעות על צורך גובר בעירוב שימושים חכם". לדבריה, “בניגוד לאזורים אחרים בארץ, בערי הפריפריה אנו עדיין לא מזהים עודף של שטחי מסחר וקניונים, ואנו אף בוחנים את האפשרויות לפתח ולהרחיב את המרכזים הקיימים שבבעלותנו בבאר שבע, דימונה, שדרות ומגדל העמק". גור מצביעה על שינוי מהותי בתמהיל שמייצר תנועה. “מצאנו כי בעידן האיקומרס, חנויות בגדים לבדן כבר לא מספיקות כדי למשוך קהל באופן עקבי. שירותי וולנס הם אלו שמייצרים כיום תנועה רגלית איכותית וקבועה למתחמי המסחר. למעשה נוצרת חוויה הוליסטית שהופכת את המרכז המסחרי ליעד יומיומי עבור התושבים, ולא רק למוקד של שופינג מזדמן. כך למשל, לקוח שמגיע למרכז עבור טיפול שיניים, רפואה אסתטית או אימון כושר, יבצע על הדרך קנייה בסופר-פארם או ישב בבית קפה".
המשמעות היא שמרכזים מסחריים כבר אינם יכולים להישען רק על תמהיל קמעונאי קלאסי. הם צריכים להפוך לחלק מהשגרה של התושב. מקום שאליו מגיעים לא רק כדי לקנות, אלא גם כדי לקבל שירות, להתאמן, לטפל בעצמך, לשבת, לפגוש, להעביר זמן. במובן הזה, המסחר הופך ממוקד צריכה למוקד חיים.
בחברת אב-גד מזהים את מגמת עירוב השימושים כמנוע צמיחה מרכזי של שוק הנדל"ן המניב בעשור הקרוב, וממקמים את פעילות החברה בנקודת המפגש שבין מגורים צפופים, מסחר שכונתי ותעסוקה עירונית. אסטרטגיית החברה מתמקדת ביצירת ערך דו-שכבתי: מצד אחד השבחת הקרקע והיזמות, ומצד שני יצירת תזרים מניב ארוך טווח. לפי נתוני החברה, רכישת נכסים בשלבי תכנון מוקדמים מאפשרת פוטנציאל תשואה של כ-6%, לצד עליית ערך נוספת לאורך זמן. עו"ד ראם רצון, מנכ"ל חברת אב-גד, אומר כי “מתחמי המגורים החדשים כבר לא נמדדים רק במספר הדירות או המשרדים, אלא ביכולת לייצר סביבת חיים מלאה: מגורים מעל בתי קפה, קליניקות, פארם, חללי עבודה, מסחר שכונתי ושירותים יומיומיים, והכול במרחק הליכה. זהו מודל שיוצר ביקוש יציב, קהל שבוי ותנועה עירונית רציפה לאורך כל שעות היום". לדבריו, “המודל החדש אינו מתבסס רק על מכירת דירות, אלא על יצירת אקו-סיסטם עירוני שלם שממשיך לייצר הכנסות לאורך שנים. בעוד שבעבר מרכזי מסחר ומשרדים נשענו על נסיעה ייעודית ברכב ועל תנועת עובדים קלאסית, כיום הביקוש מתרכז בשירותים חיוניים ויומיומיים הנמצאים בתוך סביבת המגורים עצמה, מה שמייצר חסינות גבוהה יותר לתנודות שוק ולמסחר המקוון. הערים של העתיד לא ייבנו סביב קניון או פארק משרדים מנותק, הן ייבנו סביב חיי היומיום עצמם: מגורים, עבודה, קפה, קניות, רפואה, פנאי וקהילה, כולם במתחם אחד חי ונושם".
המשרד של פעם כבר לא מספיק
המהפכה הזו משנה גם את שוק המשרדים. חברות מצמצמות שטחים, עוברות למודלים גמישים, מחזיקות מטה מרכזי קטן יותר ומאפשרות לעובדים לעבוד מהבית או ממרחבים אזוריים. אחרי הקורונה, המלחמה והריבית, שוק המשרדים הישראלי עבר התאמה: פחות בנייה ספקולטיבית, יותר זהירות, יותר חשיבה על תמהיל, מיקום, תחבורה וגמישות.
בתוך המגמה הזו, פרויקטים כמו SPARK ברחובות של פרשקובסקי גרופ מדגימים את המעבר למשרדים קטנים ונגישים לעצמאים, בעלי מקצוע חופשיים ומשקיעים פרטיים. במקום לשכור משרד יקר באזור ביקוש, רופא, יועץ, עורך דין, מעצב או סטארטאפיסט יכולים לרכוש משרד קטן סמוך לבית, בתחבורה נוחה ובעלות כניסה נמוכה יחסית. זה אינו רק מוצר נדל"ני, זו תגובה ישירה לעבודה ההיברידית.
השינוי אינו מתבטא רק בגודל המשרד, אלא גם במיקום שלו ובסביבה שסביבו. משרד שנמצא במתחם מעורב שימושים יכול להציע לעובד ולעסק יתרונות שאינם קיימים במגדל משרדים מבודד: מסעדות, שירותים, מסחר, תחבורה, קרבה למגורים, חניה או נגישות טובה יותר, והיכולת לנהל יום עבודה מלא בלי לעזוב את המתחם. עבור עצמאים ובעלי מקצוע, זהו שינוי משמעותי. עבור חברות, זו דרך להתאים את עצמן לעובדים שכבר אינם מוכנים לבלות את רוב היום בדרכים.
האתגר: לא לערבב, אלא לתכנן
עם זאת, עירוב שימושים אינו קסם. הוא דורש איזון עדין. עודף משרדים עלול להפוך למגדלים ריקים; עודף מסחר עלול לייצר חזיתות נטושות; ותכנון לקוי עלול להפוך את חיי הדיירים למטרד של רעש, ריחות, תפעול וחניה. לכן האתגר האמיתי של 2026 הוא לא רק “לשלב שימושים", אלא לעשות זאת נכון: כניסות נפרדות לדיירים ולעסקים, חניות נפרדות, פתרונות אקוסטיקה, תפעול עורפי, חזית מסחרית מדויקת, תמהיל עסקים נכון ותחבורה ציבורית חזקה.
אריאלה גוטנברג-יריב, שותפה-מייסדת ומנכ"לית מכון הבקרה קליברייט, מציעה להסתכל על עירוב שימושים לא רק דרך שאלת התמהיל, אלא דרך איכות החיבורים בין המרכיבים השונים. לדבריה, "במשך עשרות שנים תכננו ערים דרך הפרדה: מגורים לחוד, תעסוקה לחוד, מסחר ושירותים לחוד. התוצאה הייתה שגרנו במקום אחד, עבדנו במקום אחר וצרכנו שירותים במקום שלישי. אבל החיים השתנו: העבודה גמישה יותר, המסחר השתנה והגבולות בין עבודה לפנאי היטשטשו. אנשים מחפשים היום יותר רציפות, יותר נגישות ופחות הפרדה בין חלקי החיים". לדבריה, האתגר האמיתי אינו רק להוסיף עוד מגורים, מסחר או תעסוקה, אלא לגרום להם לפעול כמערכת אחת.
"בפרויקטים מורכבים, האתגרים הגדולים נמצאים דווקא בנקודות המפגש בין התחומים. זה נכון בקונסטרוקציה, בבטיחות אש, במערכות ובתפעול, וזה נכון גם בעיר. השאלה היא לא רק כמה שימושים משלבים, אלא האם הם עובדים יחד. עיר שתדע לייצר חיבורים נכונים בין שימושים, אנשים, עבודה ומגורים, תוכל להפוך למוקד משיכה גם מחוץ ללב המטרופולין".
הפער בין עירוב שימושים מוצלח לבין עירוב שימושים בעייתי יכול להיות גדול. מתחם שמתוכנן היטב יוצר רחוב פעיל, ביטחון אישי, שירותים זמינים, תנועה כלכלית ואיכות חיים. מתחם שתוכנן באופן שטחי עלול לייצר חיכוך בין דיירים לעסקים, עומסי חניה, רעש, תפעול מסורבל ומרחבים מסחריים שלא מצליחים להתמלא. לכן השאלה אינה רק כמה שימושים משלבים בפרויקט, אלא איך הם פועלים יחד.
רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מציב את הסוגיה בהקשר רחב יותר. “אנחנו בונים היום ערים שתשרתנה את תושביהן לעשרות שנים קדימה. השאלה היא: באיזו עיר אנחנו רוצים לחיות? היזמים והקבלנים הישראלים, אלה שמניחים לבנה על לבנה ומעצבים את המרחב, אומרים בקול ברור: הגיע הזמן לחשוב אחרת. עיר של 15 דקות היא לא סיסמה, זו פילוסופיית חיים". בריק מתאר את השכונה העתידית כמרחב שמציע את רוב צורכי החיים בקרבה מיידית. “כשבכל מבנה מגורים משולבים משרדים, גן ילדים, קליניקה, חנות מכולת וגם אולם תרבות קטן, השכונה הופכת לעיר בפני עצמה. אתה לא יוצא מהבית כדי לנסוע, אתה יוצא כדי לחיות".
לדבריו, המודל הזה דורש אומץ תכנוני. “תחבורה ציבורית מהירה ומסועפת מתחת לאדמה, ורכבים פרטיים שמוסטים אל מחוץ לגרעין העירוני. ברחובות ישלטו הולכי רגל, אופניים, ירק ואנשים, לא פקקים ועשן". בריק מדגיש גם את ההשפעות החברתיות והאישיות של התכנון הזה: “פחות זמן בפקק הוא יותר זמן עם הילדים. שכונה שאפשר לחצות ברגל היא שכונה בריאה יותר, שקטה יותר, בטוחה יותר. מחקרים מוכיחים שוב ושוב: קרבה בין שימושים משפרת את בריאות הנפש, מפחיתה בידוד חברתי ומגבירה את תחושת השייכות. אנחנו, יזמים וקבלנים, מוכנים לבנות את העיר הזו. השאלה היא האם המדיניות תיתן לנו את המסגרת לעשות זאת. הגיע הזמן שישראל תבנה לא רק יחידות דיור, אלא קהילות שלמות".
הדברים האלה נוגעים בלב המתח שמלווה את המגמה. מצד אחד, השוק כבר זז: יזמים מתכננים מתחמים מעורבי שימושים, רשויות מבקשות לחזק מרכזים עירוניים, ורוכשים מחפשים סביבת חיים מלאה יותר. מצד שני, עירוב שימושים איכותי דורש תשתיות, תחבורה, רגולציה, תיאום בין גורמים ותכנון ארוך טווח. בלי אלה, המודל עלול להישאר סיסמה יפה על גבי הדמיה.
לא רק נדל"ן, אלא תרבות חיים
המגמה העולמית ברורה: ערים כבר לא רוצות אזורי תעסוקה שמתרוקנים בערב ושכונות מגורים שמתות ביום. הן רוצות רצף חיים. ניו יורק, לונדון, פריז, הונג קונג וסינגפור הראו מזמן ששילוב נכון בין מגורים, מסחר ותעסוקה מייצר רחובות חזקים יותר, כלכלה עירונית טובה יותר וחיים נוחים יותר. ישראל מאמצת את המודל באיחור, אבל בקצב מהיר במיוחד, בגלל שילוב חריג של משבר תחבורה, מחסור בקרקע, עבודה היברידית, מלחמה וצורך גובר בחוסן קהילתי.
בסוף, עירוב שימושים הוא לא רק נדל"ן. הוא שינוי תרבותי. הוא אומר שהעובד הישראלי כבר לא מוכן שהחיים שלו יתנהלו בין חניון, פקק ומשרד. הוא רוצה לעבוד קרוב, לקנות קרוב, לגדל ילדים קרוב, ולחיות בעיר שמספקת לו יותר מאשר דירה. העיר של 2030 אולי תיראה כמו מקום שבו אפשר לא לצאת מרדיוס השכונה במשך ימים שלמים, אבל העיר הנכונה באמת לא תכלא את האדם בתוך מגדל. היא תיתן לו בחירה: לרדת לרחוב, לפגוש אנשים, לעבוד קרוב, לבלות, לנוע בתחבורה ציבורית, ולחיות במרחב שאינו מפסיק לעבוד גם אחרי שהמשרד נסגר.
הסיפור השיווקי של "עיר 15 דקות"
"עיר של 15 דקות" נשמע כמו מונח תכנוני, אבל בשוק הנדל"ן הישראלי הוא הפך גם לכלי שיווקי חזק במיוחד. הרעיון פשוט: לא למכור רק דירה, מספר חדרים, חניה או מ"ר, אלא סיפור חיים שלם: עבודה, גן ילדים, מרפאה, סופר, בית קפה ופארק במרחק הליכה מהבית.
רום ריבק, סמנכ"ל אסטרטגיה ב- Sivan Group, מסביר כי המונח נטבע ב-2016 על ידי החוקר קרלוס מורנו מהסורבון, ובהמשך הפך לאחד המסרים המרכזיים בקמפיין הבחירות של ראשת עיריית פריז, אן אידלגו. מאז, לדבריו, הוא עשה דרך ארוכה עד שהגיע גם לישראל.
"ההבדל בין תכנון למיתוג הוא ההבדל בין מ"ר לבין מחיר", אומר רום. "מתכנן ערים יכול להזיז גן ילדים 300 מטר, זו עבודת תכנון. מי שלוקח את אותם 300 מטר והופך אותם להבטחה שאדם מספר לחברים שלו – 'אני לוקח את הילדים לגן ברגל בכל בוקר' – עושה בעצם עבודת מיתוג".
לדבריו, הכוח של המודל הוא ביכולת לשנות את האופן שבו הקונה תופס את המקום. "במקום למכור 'דירה בפריפריה' – מוכרים 'חיים קרוב לכל מה שחשוב'; במקום למכור רק מיקום – מוכרים הליכתיות, קהילה, נגישות ואיכות חיים; כשהבטחה שיווקית מגובה במציאות פיזית, היא עובדת הרבה יותר טוב, וגם מחזיקה לאורך זמן".
רום מצביע על לוד כדוגמה בולטת: עיר שנשאה במשך שנים תדמית מורכבת, אך הרובע הבינלאומי שבה מציע מסגור חדש לחלוטין: מגורים, תעסוקה, מסחר ופנאי בסמיכות לתחנת רכבת ובמרחק נסיעה קצר מתל אביב. "ברגע שמפסיקים למכור 'דירה בלוד', ומתחילים למכור 'חיים במרחק הליכה, 12 דקות מהמרכז', משוואת הערך משתנה", הוא אומר.
בשורה התחתונה, המונח "עיר של 15 דקות" אינו רק חזון של אדריכלים ומתכננים. הוא גם שפה חדשה למכירת נדל"ן: כזו שמתרגמת תכנון טוב לסיפור ברור, ואת הסיפור לערך כלכלי.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו