בין קיפאון להתעוררות: נדל"ן אחד - שני שווקים

רונית ואבי היו בטוחים שהדירה שלהם בשכונה ותיקה בדרום תל אביב תימכר במהירות. היא שופצה, צולמה היטב והוצעה במחיר שנראה להם הוגן. הטלפונים הגיעו, הסיורים התקיימו, אבל העסקה לא נסגרה. שבועות הפכו לחודשים, והרוכשים הפוטנציאליים המשיכו להתלבט.

כמה קילומטרים משם התקיימו אירועי מכירות עמוסים בפרויקטים חדשים. עשרות הגיעו, חלקם כלל לא מהעיר. הם לא בהכרח התלהבו מהמחירים, אלא מהפתרונות: מקדמה נמוכה, דחיית תשלומים, מסלולי 20/80 ומבצעי מימון שהפכו את הרכישה לאפשרית גם בתקופה של ריבית גבוהה ואי-ודאות כלכלית.
התמונה הזו ממחישה היטב את המציאות החדשה של הנדל"ן הישראלי, שהוא בעצם שני שווקים שונים לחלוטין: שוק היד השנייה שנאבק לייצר עסקאות, ושוק הדירות החדשות שממשיך לנוע, בעיקר בזכות יצירתיות פיננסית מצד היזמים.

ירידה חדה

הנתונים שפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מציירים תמונה מורכבת. באפריל נמכרו 5,081 דירות בלבד - ירידה של 19% לעומת התקופה המקבילה אשתקד וצניחה של 31% לעומת מרץ. מדובר ברמה הנמוכה ביותר של עסקאות בשנים האחרונות, אף יותר מזו שנרשמה בחודש שהתנהל כולו בצל המלחמה.

הפגיעה החדה ביותר נרשמה דווקא בשוק היד השנייה. באפריל נמכרו 2,974 דירות בלבד, ירידה של 24% לעומת אשתקד וצניחה של 35% לעומת מרץ. הנתון הבולט ביותר הגיע מתל אביב, שם נמכרו רק 86 דירות יד שנייה במהלך החודש, ירידה דרמטית של 59% בהשוואה לאפריל 2025.
עבור העיר הגדולה והמבוקשת בישראל מדובר בנתון יוצא דופן. אלפי דירות מוצעות למכירה בכל רגע נתון, אך מספר העסקאות בפועל נותר נמוך במיוחד. גם בארבעת החודשים הראשונים של השנה רשמה תל אביב ירידה מצטברת של 34% ברכישות דירות יד שנייה - שיעור הירידה הגבוה ביותר בארץ.

השפעה עתידית

כאמור, בזמן שבעלי דירות יד שנייה ממתינים לרוכשים, שוק הדירות החדשות מציג סיפור שונה לגמרי. למרות הירידה במכירות, ענף הבנייה הצליח לפתח מנגנוני הסתגלות חדשים. כ־21% מהדירות החדשות שנמכרו באפריל שווקו באמצעות הטבות מימון ובמקרים רבים תנאי המימון הפכו למוצר המרכזי.

התופעה בולטת במיוחד כאשר בוחנים את נתוני הפעילות של מדד "שכל", המנטר מאות פרויקטים ברחבי הארץ. אם באפריל נסגרו באמצעות המערכת 122 עסקאות בלבד בהיקף של כ־234 מיליון שקל, הרי שבמאי זינק מספר העסקאות ל־473, בהיקף כולל של כ־1.2 מיליארד שקל. אייל שלו, מבעלי קבוצת "שכל", מסביר: "מאחורי הקפיצה הזו לא עומדת בהכרח התאוששות יסודית של השוק, אלא בעיקר מבצעי מכירות אגרסיביים שהציעו לרוכשים הקלות שלא נראו כאן בעבר. יזמים רבים הבינו שהביקוש לא נעלם, הוא פשוט הפך זהיר יותר. רוכשים מחפשים היום גמישות, ודאות ופתרונות מימון הרבה יותר מאשר בעבר".

ליאור ברדוגו, בעלים ויו"ר קבוצת ברדוגו, סבור כי שורש הבעיה נעוץ ברמת אי הוודאות הגבוהה במשק. לדבריו, הירידה במכירות מתרחשת במקביל לכך שעלויות הבנייה, המימון והתפעול אינן יורדות באותו הקצב, מה שמפעיל לחץ משמעותי על הקבלנים ועל יכולתם להמשיך לקדם פרויקטים חדשים. "הסכנה האמיתית אינה רק במספר העסקאות הנמוך כיום, אלא בהשפעתו על היצע הדירות העתידי. אם יזמים וקבלנים יתקשו להוציא לפועל פרויקטים חדשים או לדחות התחלות בנייה, המשמעות עלולה להיות מחסור משמעותי יותר בדירות בשנים הבאות".

פולי טטרו, שותף מייסד בטופ קפיטל, אומר בהקשר זה, כי "היתרון של שוק הדירות החדשות הוא ביכולת של היזמים לייצר פתרונות מימון שמקלים על הרוכשים להתמודד עם סביבת הריבית הנוכחית. בשוק היד השנייה הגמישות הזו כמעט לא קיימת. אנחנו רואים כיום שהצלחה של פרויקט אינה נמדדת רק במיקום או במחיר, אלא גם ביכולת להעניק לרוכש ודאות".

"חייבים לשנות תפיסה"

גם פרופיל הרוכשים משתנה. במשך שנים נתפסה תל אביב כעיר הנשענת במידה רבה על עובדי ענף ההייטק, אולם הנתונים החדשים מצביעים על תמונה שונה. באפריל רק 11% מרוכשי דירות היד השנייה בעיר היו מועסקים בענף זה, ובדירות החדשות עמד שיעורם על 18% בלבד.

במקביל, חלק משמעותי מהרוכשים החדשים מגיעים דווקא מחוץ למטרופולין. עינת אלון, מנהלת פרויקטים בקבוצת אשלי לירן, מציינת כי "המצב בשוק הנדל"ן השתנה לגמרי מאז 7 באוקטובר, ואנחנו נמצאים היום בעידן חדש ומהותי שכולם צריכים לתת עליו את הדעת. לא מדובר בעצירה זמנית או ברוכשים שיושבים על הגדר בהמתנה שמשהו יקרה, אלא בשינוי עמוק של השוק, כי הצעירים היום נזהרים יותר מהתחייבויות.

לדבריה, "רוב דירות המגורים באזורי הביקוש נבנות במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, ובפינוי ובינוי אין לנו עסק עם רוכש מרצון ומוכר מרצון, אלא עם גופים ממסדיים כמו העיריות, שמכתיבות את התנאים. כדי להימנע מקיפאון השוק הן חייבות לשנות תפיסה, ולהקל על התהליך - להתחיל כל מהלך בבדיקת כדאיות כלכלית ליזם, לשנות את מבנה העסקאות, ולהגדיל משמעותית את הזכויות בפרויקטים של פינוי-בינוי למכפילים של שלוש וחצי וארבע. במקביל, גם חישובי היטלי ההשבחה חייבים להשתנות ולהיות מותאמים למצב השוק. אם הרשויות ימשיכו להקשות במקום להקל ולסייע בהפחתת העלויות, כל נושא הפינוי-בינוי פשוט יגווע".

השאלה הגדולה שנותרה פתוחה היא האם מדובר בתקופת מעבר זמנית, או בתחילתו של עידן חדש שבו לא המחיר לבדו קובע את הצלחת העסקה, אלא בעיקר היכולת לייצר לרוכש את מה שהוא מחפש יותר מכל: ודאות.

אייל שלו, קבוצת "שכל": "הביקוש הפך זהיר יותר. רוכשי דירות מחפשים גמישות, ודאות ופתרונות מימון הרבה יותר מאשר בעבר"

ליאור ברדוגו, קבוצת ברדוגו: "כשקבלנים מתקשים להניע פרויקטים חדשים, ההשפעה עלולה להיות מורגשת בשוק גם בשנים הבאות"

פולי טטרו, טופ קפיטל: "בניגוד לשוק יד שנייה, בדירות החדשות היזמים יכולים לייצר פתרונות מימון ולתת לרוכשים ודאות"

עינת אלון, קבוצת אשלי לירן: "הצעירים נזהרים מהתחייבויות כבדות, ואם הרשויות לא יקלו על פינוי-בינוי - התחום עלול להיעצר"