ההתחדשות העירונית בצמיחה, מבחן השטח האמיתי עוד לפניה

ההתחדשות העירונית בישראל היא כבר תופעה חובקת-ארץ. לפי דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ב־2025 אושרו 186 תוכניות פינוי־בינוי חדשות הכוללות 75,925 יחידות דיור, מהן 55,074 דירות תוספתיות. במקביל, ההתחדשות העירונית כבר מהווה 28 אחוזים מכלל התחלות הבנייה בישראל, וכל דירה חמישית שנמכרת כיום נבנית במסגרת זו.

הסיפור האמיתי נמצא במפת הערים, המלמדת כי מה שהיה בעבר תופעה משמעותית בעיקר בגוש דן, הפך למנוע צמיחה עירוני מצפון ועד דרום. בראש דירוג התכנון ניצבת ירושלים עם 54 תוכניות פינוי־בינוי שאושרו ב־2025, הכוללות 15,240 יחידות דיור. העיר הבירה מובילה גם בשלב הביצוע עם 4,092 יחידות דיור שקיבלו היתרי בנייה.

המשמעות ברורה: ההתחדשות בירושלים כבר אינה תוכנית עתידית אלא מנוע בנייה פעיל. שכונות ותיקות מתחדשות והעיר מושכת אליה יזמים מכל הארץ. כך למשל, קבוצת נצר הפעילה בעיקר בצפון מקדמת היום פרויקט פינוי־בינוי ברחוב בלפור בטלביה־רחביה, סמוך למעון ראש הממשלה, באזור שבו מחירי הדירות עשויים להגיע גם לכמאה אלף שקל למ"ר.

התחזקות הערים הבינוניות

תל אביב־יפו אמנם כבר אינה לבדה, אך ממשיכה להיות אחת הערים המרכזיות לאחר שב־2025 אושרו בה 17 תוכניות הכוללות 6,815 יחידות דיור. בתחום ההתחדשות הבניינית העיר מובילה עם 180 מבנים שקיבלו היתר, וזהו מודל ההתחדשות הקלאסי של תל אביב - פחות מתחמי ענק ויותר בניינים בודדים שנהרסים ונבנים מחדש בזכות ערכי הקרקע הגבוהים.

אחת ההפתעות הגדולות של השנה היא לוד, כאשר תוכנית אחת בלבד שאושרה בעיר כוללת 6,792 יחידות דיור חדשות במקום 875 דירות קיימות. מדובר במהלך המהווה כלי לעיצוב מחדש של העיר ועשוי לשנות שכונות שלמות, תשתיות, מרחב ציבורי ותדמית עירונית.

באשדוד אושרו חמש תוכניות הכוללות 5,335 יחידות דיור, לצד 22 בניינים שקיבלו היתר במסגרת התחדשות בניינית, ואילו חיפה רשמה עשר תוכניות מאושרות עם 4,605 יחידות דיור ו־39 בניינים שקיבלו היתר. אבי פרץ, מנכ"ל RENEW, יזם ותושב העיר: "אנחנו מקדמים כיום 18 פרויקטים בחיפה. בשנים האחרונות מורגש שינוי בגישה העירונית ורצון אמיתי לקדם התחדשות. חיפה נמצאת בכיוון הנכון".

פתח תקווה ממשיכה לבסס את מעמדה כאחת מבירות ההתחדשות של המרכז עם שבע תוכניות מאושרות הכוללות 3,058 יחידות דיור, 947 יחידות דיור שקיבלו היתרי פינוי־בינוי ו־44 בניינים שקיבלו היתרי התחדשות בניינית.

טירת כרמל היא אולי הדוגמה הטובה ביותר לכוחן של הערים הבינוניות. ארבע תוכניות שאושרו בה כוללות 3,428 יחידות דיור - מספר משמעותי ביחס לגודל העיר. לצידה חדרה מציגה תשע תוכניות מאושרות הכוללות 3,371 יחידות דיור ומיקומה בין תל אביב לחיפה, כמו גם הביקושים הגוברים, הופכים את ההתחדשות בה למנוע צמיחה מרכזי.

הפריפריה נכנסת למשחק

באר שבע רשמה עשר תוכניות מאושרות הכוללות 2,624 יחידות דיור, כחלק ממאמץ לחזק את מרכז העיר והשכונות הוותיקות. בנתניה אושרו ארבע תוכניות הכוללות 2,609 יחידות דיור, לצד 750 יחידות שקיבלו היתרי פינוי־בינוי. גם הרצליה בולטת בדירוג, בעיקר בשלב הביצוע, עם 392 יחידות דיור שקיבלו היתרי פינוי־בינוי, נתון משמעותי בעיר שבה עתודות הקרקע מצומצמות והביקושים גבוהים במיוחד.

ארז אביב, מנכ"ל ובעלים של חברת אביב אורבן: "הרצליה מוכיחה שגם עיר חזקה ומבוקשת חייבת להתחדש. ההתחדשות אינה רק חידוש מבנים אלא חלק מתכנון ארוך טווח של העיר. ההצלחה נמדדת ביכולת לשלב צמיחה ופיתוח לצד שמירה על איכות החיים ועל האופי הייחודי של העיר".

הדוגמה של הרצליה ממחישה כי ההתחדשות העירונית אינה נחלתן של ערים בעלות מלאי בנייה ישן בלבד, אלא גם של ערים מבוססות המבקשות להמשיך לצמוח מבלי לפגוע בשטחים הפתוחים ובאיכות החיים של תושביהן

בת ים ממשיכה להיות אחת הערים הפעילות ביותר עם 1,766 יחידות דיור שקיבלו היתר ו־21 בניינים שאושרו בהתחדשות בניינית. בעיר שבה כמעט ואין עתודות קרקע, ההתחדשות הפכה לכלי הפיתוח המרכזי.

גבעתיים רשמה 839 יחידות דיור שקיבלו היתרי פינוי־בינוי, מהנתונים הגבוהים בישראל ביחס לגודלה. העיר ממשיכה להתבסס כאחת מבירות ההתחדשות העירונית של גוש דן, כאשר מרבית הפרויקטים מקודמים בלב השכונות הוותיקות ומאפשרים הוספת אלפי יחידות דיור חדשות ללא הרחבת גבולות העיר.

בקריית שמונה מקודמים מתחמים גדולים בשכונות הנרייטה סאלד, תל חי, רזיאל ועין הזהב. בשדרות מקודמות תוכניות במתחמי הפלמ"ח, יגאל אלון והרב בן נון, ובנתיבות תוכניות העיר העתיקה מערב ומזרח כוללות יחד פוטנציאל של יותר מ־11 אלף יחידות דיור חדשות.

גם צפת, טבריה, שלומי, אופקים, אילת, בית שאן, חצור הגלילית ומטולה נכנסות בהדרגה למפת ההתחדשות, לעיתים בסיוע מענקים, קרקע משלימה ותמיכה ממשלתית.

האתגר: יישום התוכניות בשטח

לצד הנתונים המרשימים, בענף מזכירים שהמבחן האמיתי מתחיל אחרי האישור. פיני מלכה, מנכ"ל מעוז דניאל, מזהיר: "עליית תשומות הבנייה והאטה במכירות פוגעות בכדאיות של חלק מהפרויקטים. מספיק שינוי אחד בשוק כדי להפוך תוכנית מכלכלית ללא כלכלית". ארז אביב, מנכ"ל ובעלים של אביב אורבן, מוסיף: "התחדשות עירונית היא כבר לא רק כלי לחיזוק מבנים ולהוספת דירות, אלא מנוע אסטרטגי לעיצוב פני העיר".

גם עדי בורקין, מנכ"ל פרשקובסקי גרופ, מדגיש כי ההתחדשות כבר אינה תופעה של גוש דן בלבד ומציין כי "האתגר המרכזי הוא לקצר את הליכי התכנון והרישוי ולהפוך אלפי יחידות דיור מתוכננות לדירות מאוכלסות".

רו"ח אריק גולדיאן, בעלי חברת המימון בונוס, מציין כי ההתעוררות מורגשת גם בערים כמו ראשון לציון, בית שמש והרצליה: "ככל שרשויות יספקו יותר ודאות תכנונית, נראה את המגמה מתרחבת לערים נוספות".

עו"ד שירן לוי ממשרד פוקס־לוי ושות' מזכירה כי "מאחורי כל תוכנית עומדות שנים של המתנה עבור בעלי הדירות. ההצלחה נמדדת גם ביכולת להביא את הפרויקט לביצוע". וגלית טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בנייה, מסכמת: "המבחן אינו מספר התוכניות המאושרות אלא היכולת להפוך אותן לבנייה בפועל. הפרויקטים שיצליחו יהיו אלה שיהיו גם כלכליים וגם בני־מימון".

הנתונים של 2025 מראים שההתחדשות העירונית הפכה למנוע בנייה לאומי, אך השאלה כבר אינה אם העיר שלך נמצאת על מפת ההתחדשות העירונית אלא אם היא תדע להפוך תוכניות, היתרים והבטחות למנופים, לבנייה ולשכונות חדשות.

פיני מלכה, חברת מעוז דניאל: "עליית תשומות הבנייה והאטה בקצב המכירות פוגעות בכדאיות הכלכלית של חלק מהפרויקטים"

ארז אביב, קבוצת אביב אורבן: "מעבר לחיזוק בניינים וחידושם, התחדשות עירונית הפכה מנוע אסטרטגי לעיצוב פני העיר"

עדי בורקין, פרשקובסקי גרופ: "יותר ויותר ערים ברחבי ישראל הופכות את ההתחדשות למנוע צמיחה מרכזי עבור התושבים"

גלית טפר, הפניקס ליווי בנייה: "הצלחה אמיתית של התחדשות עירונית תימדד ביכולת להפוך תוכניות לפרויקטים כלכליים"

רו"ח אריק גולדיאן, חברת בונוס: "ככל שרשויות יספקו יותר ודאות תכנונית, נראה את מגמת ההחדשות מתרחבת"

אבי פרץ, RENEW: "השילוב בין מדיניות עירונית תומכת לבין ביקושים גוברים יאפשר לחיפה לממש את הפוטנציאל"

עו"ד שירן לוי, פוקס-לוי ושות: "הצלחת הפרויקטים נמדדת גם בהגנה על זכויות הדיירים ובהבטחת ביצוע אמיתי בשטח"