בלמים, איזונים וחסמים בהתחדשות העירונית

שוק ההתחדשות העירונית בישראל רגיל כבר שנים לחיות על קו התפר שבין כלכלה, משפט, תכנון ופוליטיקה. אבל נדמה שבשבועות האחרונים משהו עמוק יותר נסדק במנגנון שעליו נשען עולם הפינוי־בינוי כולו: עקרון השוויון בין הדיירים.

במשך יותר מעשור התבסס השוק על נוסחה פשוטה יחסית: תוספת שטח קבועה, מרפסת, ממ"ד, חניה ולעיתים גם מחסן - מנגנון שנועד לייצר ודאות, שקט תעשייתי ויכולת להוציא לפועל פרויקטים מורכבים בהיקפים עצומים. אלא ששני פסקי דין דרמטיים שניתנו לאחרונה, לצד אמירות חריגות של בכירי מערכת התכנון, חושפים עד כמה שברירי הפך המנגנון שאמור היה להציל את הערים הוותיקות.

בלב הסערה ניצב פסק הדין של השופט גלעד הס, הקובע כי במקרים מסוימים המודל האחיד המקובל אינו מספיק, ויש לבחון את העסקאות גם בראייה שמאית וכלכלית. המשמעות היא שבעלי דירות שונות באותו פרויקט עשויים לקבל תמורות שונות, בניגוד למודל "השוויון היחסי" שאומץ עד כה על ידי בתי המשפט, מוסדות התכנון והרשות להתחדשות עירונית. במילים אחרות: ייתכן שבאותו בניין, דייר אחד יקבל יותר משכנו.

‎עו"ד רועי אלקלעי, שותף במשרד תוסייה כהן־אלקלעי המתמחה בייצוג בעלי דירות, מזהיר מפני ההשלכות: "הניסיון הישראלי כבר הוכיח מה קורה כשמנסים לעבור למודלים דיפרנציאליים. מרבית העסקאות הללו זכורות ככישלון צורם. הן הובילו למחלוקות אינסופיות בין בעלי הדירות, לפערי ציפיות ולעיכובים משמעותיים. בעלי דירות מתקשים לקבל מצב שבו שכן אחד מקבל יותר מהם - גם אם מבחינה שמאית ניתן להצדיק זאת. במקום לקדם ודאות וביצוע, פרויקטים עלולים להפוך לזירות של חוות דעת שמאיות והליכים משפטיים ממושכים".

גם יגאל אליהו, שותף ומייסד קבוצת יגאל אלון, רואה בפסק הדין סטייה מסוכנת ממדיניות המדינה: "ההחלטה התקבלה בניגוד למדיניות הנהוגה כיום ברשויות המקומיות, למדיניות המוצהרת של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומעל הכול - בשקלול הזכויות במסגרת תקן 21 ליזמים. אנחנו עמלים מדי יום לתת ודאות לאלפי בעלי דירות, והחלטה כזו מסכנת את היכולת לעמוד במשימה הלאומית של מיגון העורף".

"מדובר במקרה קיצון"

החשש הזה אינו תיאורטי בלבד. ההתחדשות העירונית הפכה מזמן כלי אסטרטגי של המדינה - גם לפתרון משבר הדיור וגם למיגון שכונות ישנות מול האיומים הביטחוניים. כל עיכוב אינו רק הפסד כלכלי אלא גם עיכוב בהחלפת בניינים ישנים וחסרי ממ"דים. עו"ד יריב בר דיין, מומחה בייצוג בעלי דירות במיזמי פינוי־בינוי, סבור שבית המשפט "הלך צעד אחד רחוק מדי בחיפוש אחר עקרון השוויון המוחלט. לא ניתן להגיע לשוויון מתמטי מוחלט בין בעלי הדירות. אם ננסה לעשות זאת פרויקטים פשוט לא יגיעו למימוש. אם הפרויקט חפץ חיים, הוא חייב לדבוק בעקרונות פשוטים, רחבים ומקובלים".

עו"ד קרן כהן בלחרסקי, בעלי משרד עורכי-דין KCB, מקווה שפסק הדין לא ינוצל על ידי בעלי דירות ומנסה דווקא לצנן את הרוחות: "לדעתי זהו רעש תקשורתי או טלטלה נקודתית. פסק הדין מתייחס למקרה קצה עם נסיבות קיצוניות, שבו קיים פער עצום בשטחי דירות התמורה. שנית, יש להניח שאכן יוגש ערעור וגם קיימות פסיקות רבות הנוגדות לגמרי את הפסיקה הנוכחית. לגופו של עניין, רוב הפרויקטים של התחדשות עירונית מבוססים על עקרון האחידות בתמורות, ורוב הפסיקה מגבה זאת. האחידות בתמורות מאפשרת להוציא פרויקטים אל הפועל, ולכן אני קוראת לבעלי הדירות לא לנסות ולפתוח את כל ההסכמים ולהידרש לניתוח מורכב. עדיף להיצמד למודל מנצח שכבר קיים והוכיח את עצמו. אם יידרשו איזונים, הם יהיו בשוליים".

עידן פלגי, מנכ"ל חברת פסיפס המייצגת דיירים, סבור כי פסק הדין מחזיר את הענף שנים אחורה - לתקופה שבה השוק "למד" איך לפתור מחלוקות בין הבעלים: "להערכתי, פסק הדין עלול להרחיב את מוקדי המחלוקת ולהוביל להתארכות הליכים, לפגיעה בוודאות הנדרשת בפרויקטים מורכבים ולהאטה משמעותית בקידום מתחמי פינוי־בינוי, בניגוד מוחלט לצורך הלאומי״.

עו״ד נורית כהן־קצב, שותפה מייסדת במשרד KDC סבורה כי ״התחדשות עירונית לא יכולה להתבסס רק על נוסחאות. פרויקטים מתממשים בזכות שילוב בין ניהול מקצועי של היועצים לבין ניהול נכון של מערכות היחסים בין כל הגורמים, בשקיפות ויצירת אמון מול בעלי הדירות״, אומרת כהן-קצב.

לדבריה, ״כשמנהלים את התהליך נכון, בעלי הדירות מבינים שהשלם גדול מסך חלקיו. הכל מוביל לאותה מטרה - הוצאת הפרויקט לפועל בצורה יעילה ובטוחה, אכלוס מהיר יותר ומתן דירות חדשות וממוגנות לבעלי הדירות״.

לאזן מבלי לעכב

אלא שבאותו זמן בדיוק, מגיע פסק דין אחר, הפוך כמעט ברוחו. בבית המשפט המחוזי בירושלים קבע השופט אלעד פרסקי כי מצב סוציאלי מורכב אינו "צ'ק פתוח" לקבלת תנאים חריגים בפינוי־בינוי, וקבע כי לא ניתן לאפשר מצב שבו דיירים יעכבו פרויקט שלם בניסיון לשפר תנאים אישיים מעבר למסגרת החוזה. מדובר בפרויקט "ביאליק" בבית שמש, שבו משפחה דרשה לקבל הטבות המיועדות בחוק לקשישים בשל מצבה הקשה - למרות שלא עמדה בתנאי הגיל הקבועים. "הגדרה עמומה לנסיבות מיוחדות עלולה לטעת תקוות שווא אצל דיירים באשר לסיכוי לקבל מהיזם תנאים עודפים", כתב השופט.

הפסיקה הזאת אפשרה להוציא לדרך את שלב א' בפרויקט הענק בבית שמש, שיכלול בסופו של דבר כאלפיים יחידות דיור חדשות. שמוליק קליין, סמנכ"ל בחברת נתיבים, יזמית הפרויקט: "בית המשפט מצא את האיזון בין הצורך בחידוש המבנים לבין החובה לגלות רגישות כלפי אוכלוסיות מוחלשות, מבלי שהדבר יעכב את הפרויקט".

הקרע הזה נחשף אולי בצורה הבוטה ביותר דווקא בדבריו של מיכה גדרון, יו"ר הוועדה המחוזית מרכז, שהודה בכנס מרכז הנדל"ן באילת כי הוא "נאלץ לתת אתנן לרשויות המקומיות" בדמות מיליוני מטרים של מסחר ותעסוקה שלא ייבנו לעולם, רק כדי שראשי ערים יסכימו לקדם מגורים.

האמירה החריגה שלו חשפה את מה שרבים בענף לוחשים כבר שנים: ההתחדשות העירונית מתקיימת לעיתים על בסיס פשרות כואבות, לחצים פוליטיים ואיזונים מלאכותיים.

עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד גינדי־כספי ושות', התייחס בכנס באילת לסוגיה בפאנל שעסק בעתיד התכנון ואזורי התעסוקה והזהיר מפני מערכת שמאבדת איזונים: "הגיע הזמן שהמדינה תווסת את ההיצע והביקוש בצורה מושכלת, ולא תציף שווקים מתוך טעמים לא הגיוניים כמו היבטי ארנונה".

ואחרי כל זה, השאלה הגדולה מרחפת מעל הענף כולו: האם ישראל תצליח להמשיך לקדם התחדשות עירונית בקצב שהיא זקוקה לו, או שהמאבק על כל מטר, כל זכויות וכל נוסחת שוויון יהפוך את אחת התקוות הגדולות של שוק הדיור למערכת משותקת של אינטרסים, התנגדויות ופשרות אינסופיות.

עו"ד קרן כהן בלחרסקי, KCB: "אני קוראת לבעלי הדירות לא לנסות ולפתוח את כל ההסכמים ולהידרש לניתוח מורכב"

עו״ד זיו כספי, גינדי־כספי ושות׳: "הגיע הזמן שההמדינה תווסת את ההיצע והביקוש בצורה מושכלת מבי להציף שווקים"

עו״ד רועי אלקלעי, תוסייה כהן־אלקלעי: "בעלי דירות מתקשים לקבל מצב שבו שכן אחד מקבל יותר מהם, גם אם זה מוצדק"

עו״ד יריב בר דיין: "אם הפרויקט חפץ חיים, הוא חייב לדבוק בעקרונות פשוטים, רחבים ומקובלים, אין שוויון מוחלט בין דיירים"

עו״ד נורית כהן־קצב, משרד KDC: "הכל מוביל לאותה מטרה - אכלוס מהיר יותר ומתן דירות חדשות וממוגנות לבעלי הדירות"

יגאל אליהו, קבוצת יגאל אלון: "ההחלטה לבחון פרויקט גם בראייה הכלכלית שמאית עלולה לעכב את משימת מיגון העורף”

עידן פלגי, בעלים ומנכ"ל משותף פסיפס התחדשות עירונית: "פסק הדין עלול להוביל להתארכות הליכים"