הדיירים משתפים: “רגע אחד של אזעקה מספר את כל הסיפור"

שיח הציבורי על התחדשות עירונית מדברים בדרך כלל במספרים: כמה יחידות דיור יתווספו, מה היקף הזכויות, כמה זמן יימשך התכנון, מי היזם ומה התמורה לדיירים. אבל מתחת לשפה המקצועית של הענף מסתתר סיפור אחר, אישי הרבה יותר. עבור אלפי משפחות, במיוחד בשנים האחרונות תחת מציאות ביטחונית מורכבת, התחדשות עירונית אינה רק מנוף לציפוף עירוני או להשבחת נכסים – היא שינוי ממשי באורח החיים.

הפער הזה מורגש במיוחד ברגעי חירום. בניין ישן ללא ממ"ד, מעלית או מקלט נגיש, הופך בזמן אזעקה למרחב של פחד, אלתור וחוסר ודאות. לעומת זאת, דירה חדשה וממוגנת מאפשרת לדיירים דבר בסיסי בהרבה מכל דיון תכנוני: לסגור דלת ולהרגיש מוגנים. עבור מי שעברו את הדרך הארוכה מבניין ותיק לדירה חדשה, ההבדל הזה אינו תיאורטי. הוא נמדד בלילות של אזעקות, בירידה במדרגות עם הורים מבוגרים, בילדים שמתעוררים באמצע הלילה, ובתחושה שהבית סוף סוף יודע להגן על מי שחי בתוכו.

"הממ"ד היה הממלכה שלי"

מאיה לבנדובסקי, שגדלה בבניין ישן ברחוב הסבוראים ברמת אביב, תזכור כל חייה את הימים שבהם כל אזעקה הייתה מרוץ נגד הזמן. הבניין, ללא מעלית וללא מקלט מוסדר, אילץ אותה לסייע שוב ושוב לאביה בן ה-90 לרדת במדרגות. “זה היה מתיש ומפחיד. המקלט לא היה מותאם, ובמקרים רבים פשוט עמדנו בחדר המדרגות", היא מספרת.

לאחר שהבניין נהרס במסגרת פרויקט פינוי-בינוי של קבוצת אשלי לירן, עברה מאיה לדירה חדשה. בפברואר 2026 היא קיבלה את המפתח, זמן קצר לפני מתקפת “שאגת הארי". כשהאזעקות החלו, המציאות השתנתה לחלוטין. “העברתי שיעורי פיתוח קול בזום מהממ"ד לתלמידים בכל העולם. ישנתי שם, חייתי שם. הממ"ד היה הממלכה שלי", היא אומרת.

מבחינתה, הפער בין החיים בבניין הישן לבין החיים בדירה החדשה חד וברור: “איזו פריבילגיה שיש ממ"ד, ואיזו טראומה למי שאין לו. זה מציל חיים". המסר שלה לדיירים שנמצאים כיום בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית ישיר מאוד: “הבניינים הישנים לא מוגנים. החיים תחת אזעקות בבניין ישן הם סיוט".

תחושה דומה מתארת גם ריקי עמרני, המתגוררת כחמש שנים בדירת הגן החדשה שלה בפרויקט גדעון 1-3 ברמת השרון, פרויקט התחדשות עירונית של תנופה בעיר מקבוצת רם אדרת. בתקופת “צוק איתן", היא מספרת, נאלצה לרוץ באמצע הלילה למקלט לא נגיש. היום ההתנהלות אחרת לגמרי. “זה עולם אחר מבחינת תחושת הביטחון. אין מצב שהייתי נשארת בדירה הישנה במתקפה כזאת", היא אומרת. “כשאני שומעת חברות שיוצאות בלילה למקלט עם תינוקות, אני מודה על הממ"ד. היום אני פשוט סוגרת את הדלת וזהו".

גם הדרך לדירה החדשה לא הייתה נטולת קושי. שלוש שנות הבנייה, היא מודה, דרשו סבלנות ואורך רוח. ועדיין, מבחינתה, התוצאה מצדיקה את התהליך. “מי שנמצא בתהליך שלא יחשוש. צריך להבין שגם ליזם יש אינטרס לסיים עם הפרויקט במהירות האפשרית. בסוף מקבלים בית חדש, גדול וממוגן, וזה שווה הכול".

הכל התחיל מיוזמה של דיירת אחת

לא כל סיפור של התחדשות עירונית מתחיל ביוזמה של יזם או בתוכנית שמגיעה מלמעלה. לעיתים דווקא הדיירים עצמם הם אלה שמניעים את המהלך. כך היה במקרה של חפציבה ים, דיירת בפרויקט ההתחדשות העירונית אלמוג NANA של קבוצת אלמוג ברחוב החשמונאים ברעננה, המתגוררת באזור כבר יותר מ-25 שנה.

לדבריה, התהליך החל לפני כעשור, הרבה לפני שהתחדשות עירונית הפכה למושג שכיח כל כך. “היינו תשעה דיירים בבניין, ואני זו שהציעה את הרעיון", היא מספרת. “הצגתי הצעות, חיפשתי אפשרויות, וכל הישיבות התקיימו אצלי בבית, עם בקבוק יין טוב על השולחן, באווירה נעימה אבל רצינית. לאורך הזמן דאגתי שכל הדיירים יקראו את כל המסמכים, שיהיו מודעים למה שקורה, לאתגרים ולשורות הקטנות. הייתי מאוד קשוחה בנושא הזה, כי היה חשוב לי שכולם יבינו למה הם נכנסים".

בתחילת הדרך דובר בכלל על פרויקט תמ"א 38/1 – חיזוק הבניין, שיפוץ והוספת ממ"ד לכל דירה. אלא שככל שהתהליך התקדם התברר שהחלופה אינה ריאלית, והאפשרות של הריסה ובנייה מחדש עלתה על הפרק. “גם אז לא באמת האמנו שזה יהיה אפשרי, אבל בסוף זה קרה", היא אומרת.

הבחירה בקבוצת אלמוג, לדבריה, נבעה מהרושם שקיבלה מאיכות הבנייה של החברה בבאר יעקב ומהתחושה שמדובר בגורם נכון עבור הדיירים. לאורך השנים, העבודה התנהלה מול בני שילון, והפגישות התקיימו בביתה. “הרגשתי שהם אמיתיים ומקצועיים. גם כשהיו דברים שלא ממש הסתדרו, תמיד היה עם מי לשבת, לברר ולהבין. לא היינו תלויים באוויר, הכול היה שקוף וברור".

חפציבה מדגישה כי גם שלב המעבר התנהל מבחינתה באופן מסודר, כולל סיוע בהובלה לדירות הזמניות ובחזרה. לדבריה, למרות תקופת המלחמה, העבודה כמעט שלא נעצרה, מה שאפשר אכלוס כמה חודשים לפני הזמן. “היום, כשאני נכנסת לבית החדש שלי, אני מרגישה שאני בחלום. ממש כמו בבית מלון. הפכנו להיות הבניין הכי יפה ברעננה. כל התהליך הזה היה כמו הריון ולידה: ארוך, אבל בסוף יש חיים חדשים. התחושה שיש אבא ואמא, שיש עם מי לדבר, שמישהו שומר עליך, היא משמעותית מאוד".

לא רק בניין, אלא מרקם קהילתי

במקרים אחרים, ההתחדשות העירונית אינה משנה רק את חייה של משפחה אחת או בניין בודד, אלא יוצרת מחדש קהילה שלמה. גל שחם, נציג הדיירים במתחם סלע בית"ר בחדרה, מתאר כיצד 190 בעלי דירות הפכו מקבוצה מפוזרת לכוח מאורגן עם חזון משותף.

“נכנסתי למתחם עם בניינים ישנים ותשתיות מוזנחות, למרות מיקום מצוין ליד הרכבת", הוא מספר. “היה ברור שהמקום לא מממש את הפוטנציאל שלו". הדיירים התאגדו, הקימו נציגות מכל בניין ויצאו למכרז בין יזמים. לדבריו, הבחירה לא התבססה רק על התמורות או על המספרים, אלא גם על היחס והיכולת לבנות אמון. “לא בחרנו רק לפי המספרים, אלא לפי היחס. חיפשנו שותפים שיבינו אותנו".

בפרויקטים כאלה, שבהם מעורבים עשרות ולעיתים מאות בעלי דירות, התהליך אינו רק תכנוני או משפטי. הוא דורש הקשבה, תיווך, שקיפות ויכולת להסביר מהלכים מורכבים בשפה פשוטה. גם כאשר צצו אתגרים, כמו בעיית תשתית גז שעלולה הייתה לעצור את הפרויקט, נמצא פתרון שאפשר להמשיך קדימה. “הדבר הכי חשוב הוא להבין שמאחורי כל דירה יש סיפור", אומר שחם. “כשמתייחסים לזה, הכול עובד אחרת".

קודם כל, ולפני הכל – אנשים

העדויות הללו מציירות תמונה רחבה יותר של ההתחדשות העירונית בישראל. מאחורי כל תוכנית, היתר, תחשיב כלכלי או לוח זמנים עומדים אנשים שמבקשים ודאות, ביטחון וסביבת מגורים ראויה יותר. עבור חלקם, הדירה החדשה היא מענה למציאות ביטחונית שהשתנתה; עבור אחרים, היא תוצאה של שנים של יוזמה, התמדה והובלת שכנים; ובמקרים רבים, היא גם הזדמנות לבנות מחדש לא רק בניין, אלא מרקם קהילתי.

בסופו של דבר, התחדשות עירונית נמדדת לא רק במספר הקומות שנוספו או בשווי הדירה החדשה. היא נמדדת בשאלה מה קורה לדיירים ביום שאחרי: האם הם מרגישים בטוחים יותר, האם הם מבינים את הדרך שעברו, האם הם רואים סביבם קהילה חזקה יותר, והאם הבית החדש באמת משנה את חייהם. במובן הזה, ההתחדשות האמיתית אינה רק בבטון ובברזל, אלא בתחושת הביטחון, השייכות והעתיד שהיא מצליחה לייצר.

בתוך מוחו של יזם נדל"ן

אלעד אפרגן, מנכ"ל ובעלים ישראל אירופה

איך פגישה אחת במשרד אפוף עשן בתל אביב הפכה לשיעור ביזמות נדל"ן? על החשיבות של סבלנות, פתיחות והיכולת להפוך כל אבן בדרך לעסקה הבאה

באותה תקופה עברה כבר למעלה מחצי שנה מאז שהגיעה לשולחן שלי עסקה מעניינת. בחיים של חברת נדל״ן פעילה המשמעות של כך היא שהגלגל מתחיל להאט – וכשהגלגל מאט, הרבה יותר קשה להניע אותו. שם עלול להתחיל הסחרור.

נכנסתי אליו למשרד, שנמצא במעין קומת פרטר בלב תל אביב. על הקירות היו תלויים תקליטים ישנים, קולו של אריק איינשטיין בקע מהפטיפון בפינת החדר, ולרגע היה נדמה שחזרתי בזמן לשנות ה-70.

ושם הוא ישב, על כיסא מרופט, עם סנדלים תנ"כיים וסיגריה דולקת ביד. במיומנות אופיינית לאיסטניס שכמותי, נמנעתי מלחיצת היד והתיישבתי בכיסא העץ מצידו השני של השולחן.

"מה אתה מחפש?", הוא שאל, ואני התחלתי לחשב את הדקות שנותרו עד לרגע שבו זה לא ייחשב כחוצפה לקום ולהימלט משם, אך הזמן הרב שעבר מאז שנתקלתי בעסקה שאני רוצה ויכול לעשות, גרם לי להמשיך לשבת ולבהות בעשרות התקליטים שהיו תלויים על הקיר.

שלושים שניות אחרי שמלמלתי משהו בנוגע לבנייה רוויה למגורים הוא החל לירות לכיווני, בקצב של נגביסט מיומן, פרויקטים אופציונאליים שנמצאים אצלו במשרד, וגרם לי להידרך בכיסא, שעשה קולות של ייאוש, ולהתחיל לשאול שאלות.

כשעה לאחר מכן, כשאני שואף לריאותיי את פיח הרכבים התל אביבי, אני מרגיש שחזרתי לנשום. לא בגלל שהמשרד שלו, במרתף, היה אפוף בעשן סיגריות שלא היה לו לאן להתפנות, אלא כי סוף סוף מצאתי עסקאות שמעניינות אותי.

ומאז? למדתי שאין מתווך קטן מדי, אלא יש יזם שפשוט לא מוכן להפוך כל אבן כדי לאתר את העסקה שתגרום לגלגל שלו להמשיך ולהסתובב.