הרגע של בעלי הקרקעות הגיע?

שוק הקרקעות במרכז הארץ עובר בשנים האחרונות שינוי שקט, אך משמעותי. אחרי תקופה ארוכה שבה עסקאות מזומן היו כמעט ברירת המחדל של יזמים ובעלי קרקע, סביבת הריבית הגבוהה משנה את כללי הכדאיות. עלויות המימון מכבידות על רכישת קרקעות, היזמים מחפשים מודלים שמפחיתים חשיפה פיננסית, ובעלי הקרקעות מבינים שהדרך למימוש הזכויות עוברת לא פעם דרך התאגדות מוקדמת ועסקאות קומבינציה.

הנתונים כבר משקפים את המגמה. לפי נתוני הלמ"ס לשנת 2025, מספר הדירות שהחלו להיבנות במסגרת עסקאות קומבינציה עלה מכ-4,311 יחידות דיור בשנת 2024 לכ-5,355 יחידות דיור בשנת 2025 – זינוק של כ-24%. מחוז תל אביב מוביל את המגמה עם 2,907 התחלות בנייה במסגרת קומבינציה, לעומת 2,388 יחידות דיור בשנת 2024. אחריו נמצא מחוז המרכז, שבו נרשמו 1,533 יחידות דיור בשנת 2025, לעומת 1,116 יחידות דיור בלבד שנה קודם לכן.

הכסף התייקר

הסיבה המרכזית לחזרתן של עסקאות הקומבינציה לקדמת הבמה היא כלכלית. בסביבת ריבית גבוהה, רכישת קרקע במזומן הופכת לעסקה כבדה יותר עבור היזם, בעיקר כאשר מדובר בקרקעות יקרות במרכז הארץ. עסקת קומבינציה, לעומת זאת, מאפשרת ליזם להיכנס לפרויקט בלי לשלם את מלוא שווי הקרקע כבר בתחילת הדרך, ובמקום זאת לשלם לבעלי הקרקע באמצעות שירותי בנייה או חלק מהזכויות בפרויקט.

"היזמים מחפשים היום עסקאות בטוחות יותר שאינן עתירות מימון", מסביר עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות'. "בעסקת קומבינציה, היזם אינו נדרש לשלם סכומי עתק על הקרקע בתחילת הפרויקט, אלא משלם עליה באמצעות שירותי בנייה לבעלי הקרקע המקוריים. סיבה נוספת היא אישור תוכניות מפורטות במתחמים מרובי בעלים, שיצרו מלאי של קרקעות למכירה בעיקר במרכז הארץ".

לדבריו, המתחמים שמרכזים כיום את עיקר עסקאות הקומבינציה ושירותי הבנייה עם בעלים פרטיים הם שדה דב, מתחם האלף בראשון לציון ומערב בת ים, אזורים שבהם אושרו תוכניות רחבות היקף ובעלי קרקעות שהתאגדו וחתמו על עסקאות עם יזמים כבר נמצאים בחלקם בשלבי תכנון, ובחלקם אף בשלבי בנייה.

אבל זו כנראה רק ההתחלה. מתחמים נוספים צפויים לרכז עסקאות רבות בשנים הקרובות, בהם ח-500 בחולון, חלקים נוספים במתחם שדה דב, חוף התכלת, פי גלילות, תוכנית 3700 בתל אביב ותוכנית 3006 בהרצליה. בפי גלילות כבר קיימת תוכנית מופקדת, ובחודש הקרוב צפויות להישמע התנגדויות, כאשר במסגרת התהליך ניתנה גם הזדמנות לריכוז זכויות למתאגדים.

חלון הזדמנויות לבעלי הקרקע

אחד המתחמים הבולטים בגל הבא הוא תוכנית "סובב חולות" – ח-500 בחולון. מדובר באחת מתוכניות המגורים הגדולות במרכז הארץ, הצפויה להוסיף כ-18 אלף יחידות דיור לצד שטחי תעסוקה נרחבים. התוכנית עברה לאחרונה דיון נוסף בוועדה המחוזית, והיא מתקרבת לשלבי הפקדה וקביעת טבלאות איזון.

במתחם זה פרסמה חברת "דירה להשכיר" קול קורא שמגביל את אפשרות ההתאגדות של בעלי הקרקעות עד סוף מאי 2026. מבחינת בעלי הקרקע, מדובר בצומת החלטה משמעותי: האם להתאגד מראש לקבוצות גדולות, שיכולות לנהל משא ומתן יעיל מול יזמים ולממש את הקרקע באופן מסודר, או להמתין להקצאת הזכויות ולהסתכן במבנה בעלויות מורכב יותר.

"זהו חלון הזדמנויות קריטי", מסבירה עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות', המייצגת עשרות בעלים פרטיים במתחם. "מהניסיון שלנו במתחמים מרובי בעלים, הקבוצות המאוגדות הן תמיד אלו שיוצאות ראשונות לבנייה. ככל שבעלי הקרקע יתאחדו מוקדם יותר לקבוצות גדולות, כך יגדל הסיכוי למימוש יעיל ורווחי של הקרקע באמצעות עסקת קומבינציה עם יזמים או בנייה עצמית. עם זאת, בעלי קרקעות שלא יתאגדו עלולים למצוא את עצמם ב'מגרשי סל' עם עשרות בעלים זרים. מצב כזה מייצר ניגודי אינטרסים ועלול להוביל להליכי פירוק שיתוף בבתי משפט שיימשכו שנים".

שדה דב כמודל לשוק כולו

דוגמה בולטת למורכבות ולפוטנציאל של מתחמים מרובי בעלים ניתן למצוא בשדה דב. התוכניות שאושרו במתחם כוללות רובע עירוני חדש עם 16 אלף יחידות דיור, 3,700 חדרי מלון, 126 אלף מ"ר למסחר, 322,695 מ"ר לתעסוקה ו-5,075 מ"ר למבנים ומוסדות ציבור.

מדובר בשלושה מתחמי תכנון, שלכל אחד מהם הוכנה תוכנית מפורטת הכוללת טבלאות איזון וחלוקה. הטבלאות מחלקות את הזכויות בין בעלי הקרקע השונים, ובהם מדינת ישראל, עיריית תל אביב ומאות בעלי קרקע פרטיים. לפי ההערכות המופיעות בחומר המקור, עד סוף השנה צפויים להתחלק ולצאת לעסקאות גם המגרשים שהוקנו לבעלי הזכויות ב"גוש הגדול".

שדה דב ממחיש את השינוי בשוק הקרקעות במרכז: תוכניות ענק שמייצרות זכויות חדשות, לצד בעלויות מורכבות שמחייבות היערכות מוקדמת. בתוך המרחב הזה, עסקת הקומבינציה הופכת לכלי מרכזי שמאפשר לחבר בין בעלי הקרקע לבין היזמים, בלי להכביד על העסקה כבר בשלב הראשון בעלויות רכישה מלאות.

עו"ד שוב מעריך כי לאור הזינוק בעסקאות הקומבינציה ושירותי הבנייה, וההתקדמות באישור התוכניות, השוק צפוי להמשיך ולראות את תוצאות ההתאגדויות בכל מתחם סמוך לאישור התוכנית בו. לדבריו, "העצה החשובה ביותר לבעלי הקרקעות היא לא להמתין לרגע האחרון: להתאגד מוקדם, עוד לפני הקצאת הזכויות, כדי שיוכלו לממש את הקרקע בצורה מהירה ויעילה יותר".

עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות': "העצה החשובה ביותר לבעלי הקרקעות: להתאגד מוקדם, עוד לפני הקצאת הזכויות, כדי שיוכלו לממש את הקרקע בצורה מהירה ויעילה יותר"

עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות':
"ככל שבעלי הקרקע יתאחדו מוקדם יותר לקבוצות גדולות, כך יגדל הסיכוי למימוש יעיל ורווחי של הקרקע"