משימה (כמעט) בלתי אפשרית

התחדשות עירונית נראית מבחוץ כמו נוסחה פשוטה: הורסים ישן, בונים חדש, מוסיפים ממ"דים, מעליות, חניות ודירות חדשות. אבל מאחורי כל תוכנית מאושרת וכל הדמיה נוצצת מסתתרת מציאות הרבה פחות מסודרת: דיירים שחוששים לחתום, רשויות שמשנות דרישות, יורשים שלא מכירים זה את זה, קרקעות שלא נרשמו כמו שצריך, אתרי בנייה שנעצרים ביום אחד, ולעיתים גם הר של ממש שצריך לחצוב בו כדי להגיע לקו הסיום.

ביקשנו מבכירי ענף ההתחדשות העירונית לחזור לרגע אחד שבו הפרויקט כמעט נתקע, ולספר מה באמת נדרש כדי להמשיך לבנות כשהמציאות מתפרקת. התוצאה היא הצצה נדירה אל מאחורי הקלעים של אחד התחומים החשובים, המורכבים והרגישים ביותר בנדל"ן הישראלי.

הבירוקרטיה שלא נגמרת

אבי לוי, מנכ"ל קבוצת יהודה לוי

"קידום תוכניות מול הרשויות הוא אחד השלבים המאתגרים ביותר בתהליך"

כל פרויקט התחדשות עירונית מתחיל ברגע של אופטימיות. יש בניין שצריך חיזוק או הריסה, דיירים שמחכים לשינוי, תוכנית ראשונית, חזון תכנוני ותחושה שהנה, יוצאים לדרך. אבל מהר מאוד מתברר שהדרך הזו עוברת באחד השלבים המאתגרים ביותר בתהליך: קידום התוכניות מול הרשויות.

זה שלב שמצריך הרבה מאוד סבלנות, התמדה ויכולת להתמודד עם מציאות שמשתנה תוך כדי תנועה. תוכנית יכולה לעבור עשרות תיקונים, דרישות חדשות יכולות להופיע אחרי שכבר נדמה שהשלב הסתיים, וכל שינוי כזה מחייב התאמות חוזרות, גם ברמה התכנונית וגם ברמה הכלכלית.

לא פעם אתה חושב שסיימת שלב, ואז מגיעה דרישה חדשה. זה לא ספר חוקים סגור, אלא תהליך חי, דינמי, כזה שמחייב את היזם להישאר כל הזמן עם היד על הדופק.

אבל האתגר האמיתי לא נגמר באישור התוכנית. בפרויקטים של תמ"א 38/1, הוא לפעמים רק מתחיל בשלב הביצוע. בניגוד לפרויקט רגיל, כאן אתר הבנייה ממשיך להתנהל בזמן שהדיירים עדיין גרים בבניין. המשמעות היא רעש, אבק, אי-נוחות, מתח, ולפעמים גם לא מעט חששות טבעיים מצד הדיירים.

במצב כזה, היזם לא מנהל רק אתר בנייה. הוא מנהל גם קהילה חיה. כל יום הופך לניהול משבר קטן: להקשיב, להרגיע, להסביר, לפתור קונפליקטים, ובאותו זמן גם לעמוד בלוחות זמנים, בתקציב ובדרישות המקצועיות של הפרויקט. מי שמצליח לנהל את האיזון הזה: בין תוכניות, רשויות, קבלנים ודיירים שממשיכים לחיות בתוך האתר – יכול להתמודד כמעט עם כל אתגר אחר בענף.

שנים של מו"מ שהתפוצץ

יגאל אליהו, קבוצת יגאל אלון

לפעמים דווקא אחרי מו"מ ארוך שמתפוצץ, נפתחת הדרך הנכונה יותר"

למתחם התפוז בכפר סבא הגענו בסוף 2018, בעקבות פנייה של בעלת דירה ברחוב התפוז 7. היא הכירה אותנו מפרויקט אחר וביקשה שנבחן אפשרות לקדם תמ"א 38 בבניין שלה. אבל כבר מהרגע הראשון היה לנו ברור שזה לא יכול להישאר פרויקט נקודתי. אם רוצים לייצר כאן התחדשות אמיתית, צריך ללכת לפרויקט הריסה ובנייה ולחבר אליו בניינים נוספים.

המצב במתחם היה מורכב. שניים מהבניינים ברחוב כבר היו חתומים לתמ"א 38 אחרי החלטת ועדה, ושניים אחרים היו בתחילת הדרך, עם חתימות בודדות בלבד. הבנו שכדי לקדם מהלך משמעותי צריך קודם כול לארגן את בעלי הדירות. הובלנו מינוי רחב של נציגות במתחם, ובאנו לעירייה בצורה מאורגנת ומאוחדת.

בשלב הזה עלתה אפשרות נוספת: מעבר לכביש נמצאת התחנה המרכזית שבבעלות נצבא, ושם תוכננה הקמת בניינים. העירייה רמזה שכדאי לבחון שיתוף פעולה בין המתחמים כדי לקדם את הפרויקט בצורה נכונה יותר. פנינו לנצבא ונכנסנו למשא ומתן אינטנסיבי על התמורות לדיירים, המפרט הטכני וההסכם המשפטי.

במשך שנתיים ניהלנו מו"מ ארוך, מורכב ומתיש, אבל בסופו של דבר הוא לא הבשיל. התחושה הייתה שההתנהלות קשה וחד-צדדית, ולאחר דיונים עם נציגות הדיירים ועורכי הדין התקבלה החלטה לסיים את המשא ומתן. בתחילת 2022, יותר משלוש שנים אחרי אספת הדיירים הראשונה, יצאנו למכרז יזמים.

דווקא שם התברר כמה גדול הפוטנציאל של המתחם. הוא הפך לאחד המתחמים המבוקשים, וניהלנו התמחרות בין תשע חברות מהמובילות במשק. בתוך זמן קצר יחסית, במאי 2022, נבחרה חברת אקרו נדל"ן. כבר ביולי התחלנו חתימות על החוזה, ובתוך שלושה חודשים השלמנו חתימות לרוב הדרוש על פי חוק.

מאז הפרויקט המשיך להתקדם: התחברנו לתוכנית המטרו, קיבלנו המלצה של הוועדה המקומית, ובשנה שעברה אושרה התב"ע. היום אדריכלי הפרויקט עובדים על התכנון המפורט, והתקווה היא להגיע בסוף 2027 להיתר בנייה.

הסיפור של מתחם התפוז מלמד שלפעמים דווקא אחרי מו"מ ארוך שמתפוצץ, נפתחת הדרך הנכונה יותר. בתנאי שהדיירים מאורגנים, הנציגות חזקה, והפרויקט לא נשאר שבוי במסלול שלא מתקדם.

דירה אחת, 40 יורשים

עו"ד רועי אלקלעי, שותף במשרד תוסייה כהן-אלקלעי

"מסע ארוך, משפטי ואנושי לא פחות משהוא נדל"ני"

לפעמים, דווקא דירה אחת קטנה יכולה להפוך לאחת המשימות המורכבות ביותר בפרויקט התחדשות עירונית. במקרה שלנו, זו הייתה דירה שהייתה רשומה על שם כמה בעלים שכבר נפטרו. בתחילת הדרך איתרנו 27 יורשים. זה כבר היה מורכב בפני עצמו, אבל תוך כדי התהליך חלקם נפטרו, והגענו בסופו של דבר ל-40 יורשים – שרובם כלל לא הכירו זה את זה.

מכאן התחיל מסע ארוך, משפטי ואנושי לא פחות משהוא נדל״ני. במשך חודשים נדרשנו לאתר יורשים, ליצור קשר בין בני משפחה שלא תמיד היו בקשר, להסביר את מהות העסקה, לגשר על מחלוקות ולבנות אמון סביב פרויקט פינוי-בינוי מורכב במיוחד. כל חתימה דרשה עבודה. כל הסכמה חייבה הקשבה. וכל עיכוב קטן יכול היה להשפיע על הפרויקט כולו.

כנגד לא מעט סיכויים, הצלחנו לרכז את כלל החתימות ולהשלים את ההסכמות מעט לפני תחילת הביצוע וקבלת הליווי הבנקאי. זה היה אחד מאותם רגעים שבהם נדמה שהמאמץ הארוך סוף סוף הגיע לקו הסיום. ואז הגיע הטוויסט. יום לאחר קבלת האישור והנפקת הערבויות, בחרו היורשים למכור את הנכס לזוג צעיר בתחילת דרכו.

ברגע הראשון זה היה מפתיע, כמעט בלתי צפוי. אבל במבט רחב יותר, זה הזכיר לנו שוב שהתחדשות עירונית היא הרבה מעבר לנדל״ן. היא לא מסתכמת בזכויות, חתימות, ערבויות וטבלאות. לפעמים היא גם סיפור על משפחות שהתפזרו, על נכסים שעוברים מדור לדור, ועל זוג צעיר שמתחיל פרק חדש בדיוק במקום שבו הסתיים סיפור משפחתי אחר.

מבנה היסטורי לשימור

דניאל לוין, סמנכ"ל התחדשות עירונית, טרא נדל"ן

דרישות השימור חייבו תכנון שפגע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט”

התחדשות עירונית נשמעת לפעמים כמו נוסחה פשוטה: הורסים ישן, בונים חדש, הדיירים מקבלים דירה חדשה והיזם ממשיך לפרויקט הבא. אבל מי שנמצא בתוך התחום יודע שהמציאות מורכבת הרבה יותר. כל פרויקט מביא איתו סיפור אחר, חסמים אחרים, אנשים אחרים, ולעיתים גם רגעים שבהם צריך לקבל החלטות לא פשוטות כדי לאפשר לו להמשיך להתקדם.

אחד הפרויקטים המיוחדים שלנו הוא פרויקט הריסה ובנייה בשכונת בקעה בירושלים. זו שכונה יוקרתית, עם אוכלוסייה מעורבת ומעורבת מאוד בנעשה סביבה, והפרויקט עצמו כולל חיבור של כמה בניינים למתחם אחד, ובתוכם גם מבנה היסטורי לשימור בעל חשיבות מיוחדת.

כבר במפגשים הראשונים עם בעלי הדירות הבנו שמדובר באנשים רציניים, מעורבים, כאלה שמכירים כל אבן בבניין שלהם. מצד אחד, הם קיבלו אותנו בסבר פנים יפות. מצד שני, הם בדקו כל פרט, שאלו כל שאלה ולא ויתרו על אף סעיף. היו ישיבות ארוכות, שאלות שחזרו שוב ושוב, וגם לא מעט רגעים של חוסר ודאות. אחרי בדיקות פיננסיות ואישור הנציגות, נכנסנו למשא ומתן אינטנסיבי, תוך קיום שיחות אישיות עם בעלי הדירות כדי להבין את הצרכים של כל אחד מהם.

בשלב החתימות התברר שלא ניתן להגיע לאחוז ההסכמות הנדרש בלי לפתור כמה חסמים משפטיים. המשמעות הייתה רכישה מיידית של מספר דירות. זו לא הייתה החלטה פשוטה, ובוודאי לא החלטה נטולת משקל כלכלי, אבל הבנו שבלי הצעד הזה הפרויקט עלול להיתקע. בזכות האיתנות הפיננסית של החברה ביצענו את הרכישות, ואפשרנו לפרויקט להמשיך קדימה.

ואז הגיע אתגר נוסף, הפעם תכנוני והנדסי. דרישות השימור חייבו תכנון של חניון עמוק במיוחד, באופן שפגע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט. במשך ימים ארוכים ישבנו סביב שולחן אחד עם צוותי ההנדסה, התכנון והיועצים, בניסיון למצוא פתרון שלא יפיל את הפרויקט מצד אחד, ולא יפגע בדרישות השימור מצד שני. בסופו של דבר הצלחנו לגבש פתרון שאפשר הקמת חניון בעומק מצומצם יותר, תוך שמירה על העקרונות התכנוניים וההיסטוריים של המתחם.

לאורך כל הדרך בחרנו להתנהל בשקיפות מול בעלי הדירות, שהפכו לשותפים אמיתיים לדרך. שיתפנו באתגרים, הקשבנו לחששות, למדנו תוך כדי תנועה וחיפשנו פתרונות גם כשהדרך הסתבכה. היום הפרויקט נמצא עם היתר בנייה, בשלב שיווק ולקראת תחילת העבודות.

מבחינתנו, הסיפור של בקעה ממחיש היטב מה באמת נדרש כדי לקדם התחדשות עירונית: מקצועיות, יצירתיות, הקשבה, ובעיקר נכונות לא לברוח מהמורכבות. כי בסוף, דווקא הפרויקטים שבהם שום דבר לא מובן מאליו הם אלה שמזכירים למה העבודה הזו חשובה כל כך.

הקרב מול ההר

חגית קודמן, מנכ"לית קובי אורון ולשכת המפקחים

בתוך ארבע שנים, כנגד כל הסיכויים וגם לא מעט סלעים, הפרויקט הושלם”

כשמדברים על התחדשות עירונית, הנטייה הטבעית היא לדבר על מספרים: כמה דירות ישנות, כמה דירות חדשות, מהן התמורות, איך נראית טבלת ההקצאה ומתי צפויה המסירה. אבל יש פרויקטים שמזכירים לנו שהסיפור האמיתי לא נכתב רק במסמכים ובתוכניות, אלא גם בבוץ, בסלע ובשטח שמסרב להתיישר לפי השרטוטים.

עבורנו, פרויקט ברל כצנלסון בחיפה של חברת פרשקובסקי הוא בדיוק סיפור כזה. הוא התחיל באוגוסט 2018, כאחד מפרויקטי הפינוי-בינוי הראשונים שבהם פיקחנו מטעם בעלי הדירות, וגם כאחד הפרויקטים הראשונים בישראל שבהם בכלל ניתן פיקוח לבעלי דירות במסגרת פינוי-בינוי.

מהר מאוד התברר שזה לא יהיה פרויקט רגיל. התוואי ההררי והסלעי, עם הפרשי גבהים קיצוניים, הפך את הביצוע לאתגר הנדסי מורכב במיוחד. מי שלא עמד שם מול חפירה בלב ההר, לא באמת יכול להבין מה המשמעות של אדמה סרבנית. הצד הנמוך של המתחם דרש קירות תמך מורכבים, והביצוע הפך לקרב יומיומי מול תנאי השטח. זה היה אחד הרגעים שבהם הבנו שבהתחדשות עירונית, היגיון הנדסי בלבד לא מספיק. צריך גם חזון ניהולי, יכולת לקבל החלטות בזמן, ונכונות לקחת אחריות במקום שבו קל יותר להמתין לאחרים.

כדי לא להיות תלויים בגורמים חיצוניים שעלולים לעכב את המסירה, התקבלה החלטה אסטרטגית של חברת פרשקובסקי: לקחת אחריות על פיתוח המתחם כולו מול העירייה. במובן מסוים, זה ה"לא הגיוני" של התחום שלנו: יזם שלוקח על כתפיו גם תשתית ציבורית, כדי לוודא שבסוף הדיירים יקבלו מפתח בזמן.

בתוך ארבע שנים בלבד, כנגד כל הסיכויים וגם לא מעט סלעים, הפרויקט הושלם. לעמוד היום מול הבניינים המוכנים זו לא רק גאווה מקצועית, אלא תזכורת לכך שגם בפרויקט שנראה כמעט בלתי אפשרי, השילוב הנכון בין פיקוח הדוק, תעוזה יזמית וניהול חסר פשרות יכול להפוך גם הר למתחם מגורים חדש.

למצוא את נקודת האיזון

עדי הוד, הנהלת תחום ההתחדשות העירונית, קבוצת שובל

כשהמערכת מתקשה, האחריות מתגלגלת ליזמים, והמורכבות מתפוצצת"

על הנייר, הפרויקט שלנו בשכונת צור שלום בקריית ביאליק התחיל מהמקום הכי ברור שיש: 179 יחידות דיור במסלול פינוי-בינוי, במתחם ותיק שסבל מבניינים במצב ירוד, נזילות חוזרות, היעדר מיגון וליקויי בטון מסוכנים. לכאורה, בדיוק מסוג הפרויקטים שההתחדשות העירונית נועדה לפתור.

אלא שבשטח, גם צורך מובהק לא תמיד מספיק. כבר חמש שנים שאנחנו מקדמים את הפרויקט, והדרך אליו רחוקה מלהיות פשוטה. מה שהחל כמהלך נקודתי הפך בהדרגה למערכת מורכבת של תיאומים, אינטרסים והחלטות תכנוניות: יזמים שונים, רשות מקומית, ועדות תכנון, דרישות לצורכי ציבור, תשתיות, ומציאות שבה כל שינוי קטן משפיע על התמונה כולה.

ניסיון קודם של הוועדה המחוזית לקדם תוכנית אב לשכונה נתקע בשל ריבוי גורמים וחוסר הסכמות. בהיעדר תכנון כולל וישים, האחריות התגלגלה בפועל אל היזמים. כך התרחב הפרויקט בהדרגה לחמישה יזמים שונים, שנדרשו לפעול יחד תחת תוכנית אחת.

כל החלטה הופכת מורכבת, וכל שינוי קטן משפיע על כולם. האיזון בין האינטרסים, הצרכים והאחריות כלפי הדיירים הוא אתגר יומיומי. במובן הזה, הסיפור של צור שלום ממחיש את אחד הפרדוקסים הגדולים של ההתחדשות העירונית: כולם מבינים את הצורך בתכנון רחב, אבל ככל שהתמונה מתרחבת, כך גם קשה יותר להוציא אותה לפועל. הרצון לתכנון רחב הוא נכון, אבל בלי ישימות אמיתית, הדרך עלולה להפוך לכמעט בלתי אפשרית.

כשל היסטורי

ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען

השטחים נשארו רשומים על שם רמ"י, שריד של רישום רשלני מלפני עשרות שנים"

פרויקט הצנחנים בנווה שרת בתל אביב היה אמור להיות סיפור כמעט קלאסי של התחדשות עירונית: מבנים ישנים, דיירים שמחכים כבר שנים לדירה חדשה, תוכנית מאושרת שעומדת בכל הקריטריונים, ותחושה שהפרויקט סוף סוף עולה על המסלול. הכול היה מוכן להתקדם, עד שהגענו לשלב ההיתר.

דווקא שם, בנקודה שבה פרויקט אמור לעבור מתכנון למימוש, התברר שלשניים מתוך ארבעת הבניינים אין זכויות מלאות בקרקע. לא בגלל רשלנות של הדיירים, לא בגלל מחלוקת עם שכן, ולא בגלל בעיה שנוצרה בשנים האחרונות. הסיבה הייתה פשוטה ומתסכלת הרבה יותר: שטחים הצמודים לבניינים, ששייכים בפועל לדיירים, מעולם לא נרשמו על שמם. הם נשארו רשומים על שם רשות מקרקעי ישראל, שריד של רישום רשלני מלפני עשרות שנים.

מרגע שרמ"י זיהתה את הקרקע, היא דרשה תשלום. אלא שהדרישה לא נעשתה לפי מנגנון איחוד וחלוקה, שהיה מוביל לתוספת מינורית בהתאם לתקן 21, אלא לפי שמאות שוק. לפי היזמים, מדובר בשומות שמגיעות לפי שניים מהרווח הצפוי מהפרויקט כולו.

וכך נוצר מצב כמעט בלתי נתפס: פרויקט עם תוכנית מוכנה, דיירים חתומים וצורך ברור בהתחדשות – פשוט נתקע. הדיירים ממתינים, הבנייה לא מתחילה, ואנחנו מוצאים את עצמנו בתוך הליך בירוקרטי ומשפטי שאין לו אופק ברור.

הבעיה היא שזה לא מקרה נקודתי בלבד. זו תמונה שחוזרת על עצמה בפרויקטים רבים ברחבי הארץ: כשל רישומי מהעבר פוגש מדיניות שומות שלא תמיד מתחשבת במציאות הכלכלית של ההתחדשות העירונית. התוצאה היא שפרויקטים עלולים להיעצר דווקא ברגע שבו הם אמורים להתממש.

בסוף, הסיפור של הצנחנים ממחיש עד כמה ההתחדשות העירונית תלויה לא רק בתכנון, בדיירים או ביזם, אלא גם ביכולת של המערכת לפתור כשלים היסטוריים בצורה שמאפשרת לפרויקטים לצאת לפועל. אחרת, גם הפרויקט הנכון ביותר, במקום הנכון ביותר, עלול להיתקע בגלל רישום ישן שאף אחד לא תיקן בזמן.

האתגר עובר למגרש הפיננסי

עו"ד איתי רם, שותף מייסד במשרד BGR

"יש פרויקטים שנמדדים ביכולת להחזיק מעמד כשהכול מתפרק"

בעבר, כשדיברו על הקשיים של ההתחדשות העירונית, דיברו בעיקר על משפט, תכנון ודיירים. איך מגיעים להסכמות, איך בונים הסכם נכון, איך מתמודדים עם התנגדויות ואיך מייצרים ודאות בפרויקט ארוך ומורכב. כל אלה עדיין שם, אבל בשנים האחרונות נוסף למגרש שחקן מרכזי לא פחות: ניהול הסיכונים הפיננסיים.

בעולם ההתחדשות העירונית הנוכחי, המורכבות המשפטית כבר מזמן אינה הניצב היחיד על המגרש. בתקופה של חוסר ודאות משקי, ריבית גבוהה יותר, האטה במכירות ולעיתים גם הון עצמי שכבר רתום לפרויקטים קיימים, השאלה אינה רק איך מנסחים הסכם טוב, אלא איך בונים מודל משפטי-מימוני שמאפשר לפרויקט להמשיך לנוע.

בגופי המימון שאנו מלווים רואים היום צורך הולך וגובר בגמישות. במקום מבני אשראי קשיחים, הולכים ומתפתחים מודלים שמאפשרים ליזמים לנשום תזרימית גם בתקופות שבהן המכירות איטיות יותר או תנאי השוק משתנים. זו כבר לא רק שאלה של כסף, אלא של איזון נכון בין ביטחונות, סיכון, ודאות חוזית ויכולת ביצוע.

המפתח להישרדות הענף נמצא ביכולת של מממנים ויזמים לייצר ודאות חוזית שמגנה על כל הצדדים, אבל גם מבינה את המציאות שבתוכה הפרויקטים פועלים. מצד אחד, גופי המימון חייבים ביטחונות ברורים ומנגנונים שמצמצמים סיכון. מצד שני, אם המבנה הפיננסי חונק את היזם, הפרויקט עצמו עלול להיתקע.

זה נכון במיוחד באזורי הביקוש, שבהם ההתחדשות העירונית היא לא עוד אפיק נדל״ני, אלא במקרים רבים הפתרון המרכזי להמשך הגדלת היצע הדיור. לכן האתגר היום הוא לא רק לדעת לסגור עסקה או לנסח הסכם, אלא לבנות מסגרת שמאפשרת לפרויקטים לצאת לפועל גם כשהשוק סביבם פחות יציב.

כשהאתר קפא ביום אחד

בני אברמוב, מנהל פרויקט, קבוצת אב-גד

אם המבנה הפיננסי חונק את היזם, הפרויקט עצמו עלול להיתקע"

יש פרויקטים שנמדדים במספר הדירות, בלוחות הזמנים או בשורת הרווח. ויש פרויקטים שנמדדים ביכולת להחזיק מעמד דווקא ברגע שבו הכול מתפרק. עבורנו, הפרויקט בקריית אונו היה בדיוק כזה.

בתחילת הדרך הוא נראה כמו פרויקט סטנדרטי יחסית. היו תוכניות, צוותים, לוחות זמנים ברורים ויעד מוגדר. אבל מהר מאוד המציאות התחילה לשנות את הכללים. הפרויקט יצא לדרך בשיא הקורונה, עם סגרים שהאטו את העבודה, הגבלות שהשתנו כל הזמן וחוסר ודאות כמעט יומיומי. אחר כך הגיע המחסור בכוח אדם, שהפך כל שלב ביצוע למורכב יותר. ואז פרצה המלחמה.

ביום אחד הכול נעצר. פועלים לא נכנסו, קבלנים עזבו, והאתר פשוט קפא. ברגעים כאלה קל מאוד לעצור, להמתין שהמצב יתבהר, לדחות החלטות ולשמור על הקיים. אבל מאחורי הפרויקט הזה עמדו 108 משפחות שחיכו לבית, והידיעה הזו לא אפשרה לנו לוותר.

ההחלטה הייתה להמשיך, גם כשהתנאים היו רחוקים מלהיות אידיאליים. זה דרש הזרמת כספים, גיוס עובדים כמעט יומיומי, פתרונות לוגיסטיים תוך כדי תנועה ועבודה במציאות לא יציבה. כמעט בכל פרמטר: זמן, תקציב, כוח אדם ותפעול, נדרשנו לחרוג מהתכנון המקורי ולבנות מחדש את הדרך קדימה.

היו רגעים שבהם באמת שאלנו את עצמנו אם זה בכלל אפשרי. אבל בכל פעם חזרנו לאותה נקודה: בסוף, זה לא רק אתר בנייה. זה פרויקט שיש מאחוריו משפחות, ציפיות ואמון שצריך להצדיק.

כשקיבלנו טופס 4 בזמן מבצע צבאי, זה כבר היה הרבה מעבר לעוד אבן דרך מקצועית. מבחינתנו, זה היה הסמל של הפרויקט כולו: הוכחה שאפשר להמשיך לבנות גם כשהמציאות נעצרת, ושגם בתוך תקופה שבה הכול נראה מתפרק, יש החלטות שמחזיקות פרויקט שלם על הרגליים.

כשהחוקים משתנים באמצע

עו"ד רועי דהן, שותף מייסד של פירמת עורכי הדין "כהן-קצב, קרן, דהן ושות' (KDC)

הגדלת הפרויקט דורשת הגנה משפטית חזקה"

כאשר מלווים בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית, האתגר הגדול ביותר הוא לא רק "לסגור חוזה", אלא לנווט את הספינה בבטחה גם כשהים משתנה לחלוטין. דוגמה בולטת לכך היא פרויקט שבו ליווה משרדנו את מתחם שלם ברמת גן, שהחל את דרכו בכלל במסלול של התחדשות לפי תמ"א 38.

במהלך הדרך, לאור שינוי במדיניות רשויות התכנון, נדרש הפרויקט לבצע "חישוב מסלול מחדש" ולהפוך מפרויקט תמ"א נקודתי לפרויקט פינוי-בינוי רחב היקף. עבור בעלי דירות רבים, רגע כזה יכול להיתפס כמשבר, אי ודאות תכנונית, עיכוב בלוחות הזמנים וחשש מגורל הפרויקט.

במקום להסתפק בשימור המצב הקיים, פעלנו בנחישות מול היזם כדי להבטיח שהשינוי התכנוני יתורגם ישירות לרווחת הבעלים. במסגרת המשא ומתן המורכב שליווה את הסבת הפרויקט, הצלחנו לשפר פעמיים את מצב הבעלים, תוך הגדלת שטח הדירות החדשות מעבר למה שסוכם בתחילה.

בנוסף, הבנו שהגדלת הפרויקט דורשת הגנה משפטית חזקה יותר. דאגנו למעטפת ערבויות ובטחונות בסטנדרט הגבוה ביותר בשוק, כדי להעניק שקט נפשי מלא לכל בעל דירה. כיום, הפרויקט נמצא בשלב מתקדם של תב"ע מאושרת, הוגשה בקשה להיתר הבנייה, ואנו נמצאים מרחק פסיעה מליווי הבנקאי ופינוי הדירות הקיימות.

ההצלחה כאן לא הייתה רק בהגעה לקו הגמר התכנוני, אלא ביכולת להבטיח שבעלי הדירות יצאו מהתהליך עם נכס ששווה הרבה יותר ועם הגנה משפטית חסינה, למרות השינויים שנכפו בדרך.

מנגנון של אפסייד תכנוני

עו"ד שירן לוי, שותפה מייסדת במשרד פוקס-לוי ושות'

"התחלנו לקדם את הפרויקט עוד לפני אישורה של תמ"א 70, שמסדירה את הבנייה והפיתוח סביב תחנות המטרו"

בהתחדשות עירונית יש רגעים שבהם המשפט לבדו לא מספיק. במיוחד בשלבים הראשונים של פרויקט, כשעוד אין ודאות תכנונית מלאה, צריך לדעת לחשוב כמה צעדים קדימה ולבנות מנגנונים שייתנו לבעלי הדירות ביטחון גם בתוך מציאות משתנה.

כך היה בפרויקט גדול שאנחנו מלווים באזור תל אביב, הכולל כ-500 יחידות דיור וממוקם בטבעת הראשונה של תוואי המטרו. התחלנו לקדם את הפרויקט עוד לפני אישורה של תמ"א 70, שמסדירה את הבנייה והפיתוח סביב תחנות המטרו. באותה נקודת זמן, המדינה יצרה חוסר ודאות תכנונית משמעותי: לא היה ברור אם בכלל תהיה היתכנות לפרויקט, האם חלק מהשטח ייועד להפקעה לטובת המטרו, מה יהיו זכויות הבנייה, ואילו תמורות ניתן יהיה להעניק לבעלי הדירות.

האתגר המרכזי היה לרתום את הדיירים דווקא בתוך חוסר הוודאות הזה. אי אפשר היה להבטיח להם תמונה סופית, אבל כן אפשר היה לבנות עבורם הסכם גמיש, אחראי וצופה פני עתיד. לכן יצרנו מנגנון של אפסייד תכנוני: אם בעתיד תהיה העצמת זכויות בנייה משמעותית, גם בעלי הדירות ייהנו מהזכויות המוגדלות, באמצעות חלוקה בינם לבין היזם.

במקביל, היה חשוב לנו לא להישאר רק ברמה המשפטית. הצגנו לדיירים מקרי בוחן מהעולם של פרויקטים שנמצאים סביב מערכות הסעת המונים, הסברנו אילו תרחישים יכולים להתפתח ומה האפשרויות שעומדות בפניהם. ברגע שהדיירים ראו שלא מתעלמים מחוסר הוודאות אלא מנהלים אותו, נוצרה אצלם תחושת ביטחון.

בסופו של דבר, היכולת לשלב יצירתיות משפטית, חשיבה תכנונית והסברה ברורה לבעלי הדירות היא שאפשרה לנו להתקדם ולהגיע לרוב הדרוש. בפרויקט כזה, ההצלחה לא הייתה רק בהחתמות, אלא ביצירת מסגרת שמצליחה להחזיק גם עתיד שעדיין לא לגמרי ידוע.

אין נוסחה אחת לכולם

ישראל יעקב, בעלים משרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין

הדרך להתחדשות עירונית עוברת בפרטים הכי קטנים של כל בעל זכויות”

במבט ראשון, הפרויקט שאנחנו מלווים בעיר לוד נראה כמו עוד פרויקט פינוי-בינוי גדול ומורכב. מתחם ותיק, צורך ברור בהתחדשות, בעלי זכויות רבים, ותהליך שאמור להוביל בסופו של דבר לשינוי משמעותי במרחב. אבל די מהר הבנו שזה לא עוד סיפור רגיל של "דירה ישנה מול דירה חדשה".

בשטח חיכתה לנו מציאות קניינית מורכבת בהרבה. במתחם קיימים סוגים שונים של נכסים וזכויות: בתים צמודי קרקע, יחידות מסחר, מבנים מסחריים, מחסנים, מבני ציבור, הצמדות קרקע, גגות, חניות ושבילי גישה. כמעט לכל בעל זכויות היה סיפור אחר, נקודת מוצא אחרת, וציפייה אחרת מהתהליך.

שם התברר האתגר המרכזי: אין כאן נוסחה אחת שמתאימה לכולם. אי אפשר לקחת טבלה אחידה, להצמיד לה מספרים, ולהניח שהיא תפתור את הכול. כל בעל זכויות דרש בחינה פרטנית, כמעט "חליפה אישית": מה בדיוק יש לו היום, מה שווי הזכויות שלו, אילו הצמדות קיימות, מה המשמעות הכלכלית שלהן, ואיך מתרגמים את כל זה לתמורה עתידית הוגנת וברורה.

מאחורי כל שורה בטבלה עמדו שעות של עבודה שלא תמיד רואים מבחוץ: בדיקות שמאיות, ניתוח נסחים, בירור זכויות, ישיבות, שיחות, הסברים, ולעיתים גם לא מעט תסכול. כי בהתחדשות עירונית, במיוחד במתחמים מורכבים, המספרים הם רק קצה הסיפור. מאחוריהם עומדים אנשים שמבקשים להבין מה באמת יש להם ביד – ומה יקבלו ביום שאחרי.

דווקא בפרויקטים כאלה מבינים עד כמה ההתחדשות העירונית היא תחום מורכב, ולעיתים כמעט לא הגיוני. מצד אחד, כולם רוצים לקדם מהלך שישנה את פני המתחם. מצד שני, הדרך לשם עוברת בפרטים הכי קטנים של כל בעל זכויות. בעיניי, זה בדיוק מה שהופך את העבודה הזו לכל כך חשובה.

הנגשה היא המפתח

הילה גבאי, שותפה ובעלים במשרד זוסמנוביץ, גבאי ושות' עורכי דין

ברגע שהמידע הפך נגיש לבעלי הדירות, גם החששות ירדו"

בהתחדשות עירונית נהוג לדבר הרבה על תכנון, זכויות, תמורות ולוחות זמנים. אבל מניסיון של ליווי אלפי בעלי דירות בפרויקטים ברחבי הארץ, למדנו שאחד המפתחות החשובים ביותר להצלחת פרויקט הוא דווקא היכולת להנגיש אותו לבעלי הדירות. לא רק להציג להם מסמכים, אלא לגרום להם להבין באמת מה עומד לקרות, מה הם יכולים לקבל, מה הם לא יכולים לקבל, ואיך נכנסים לתהליך ארוך ומאתגר עם תחושת ביטחון.

בפרויקט גדול שאנחנו מלווים במצפה רמון, שבו היזמיות הן אפריקה ישראל ודוניץ, יש 400 דירות קיימות. אחד האתגרים המרכזיים שם לא היה רק משפטי או תכנוני, אלא גיאוגרפי. חלק גדול מבעלי הדירות לא מתגוררים במבנים עצמם ומשכירים את הדירות, ולכן היה צריך להגיע אליהם, פשוטו כמשמעו, בכל רחבי הארץ.

מצאנו את עצמנו נוסעים ממקום למקום כדי להסביר, לענות על שאלות ולהחתים. החתמנו מילואימניק בעת שירות מילואים בבסיס צבאי בדרום, נסענו עד אילת, והגענו לעוד אזורים רבים בארץ. גם עצם ההגעה מהמרכז למצפה רמון דרשה היערכות מיוחדת: הוצאנו צוות לשטח, קיימנו כנס דיירים באזור הפרויקט, ובמקביל קיימנו כנס נוסף במשרדנו במרכז כדי לאפשר לכמה שיותר בעלי דירות לקחת חלק בתהליך.

במקרה אחר, בפרויקט שאנחנו מלווים בכרמיאל, האתגר היה אחר לגמרי. כמעט כל 80 הדירות במתחם נמצאות בבעלות אוכלוסייה דוברת רוסית, שחלק גדול ממנה אינו דובר עברית ואינו מבין את השפה ברמה שמאפשרת קבלת החלטות מורכבות. היה ברור שאי אפשר לצפות מבעלי דירות לחתום על פרויקט כזה בלי להבין אותו לעומק. לכן, הבאנו לכנס הדיירים מתרגמת סימולטנית, שתרגמה בזמן אמת את דברי ההסבר, השאלות והתשובות. ברגע שהמידע הפך נגיש, גם החששות ירדו. הצלחנו להסביר את התהליך, להניע את בעלי הדירות לחתימה ולהגיע לרוב הדרוש במתחם בתוך זמן קצר מאוד.

בסוף, הנגשה היא לא עניין טכני. היא חלק מהותי מבניית האמון. רק כך פרויקט התחדשות עירונית מפסיק להיות מסמך משפטי מורכב והופך לתהליך שאנשים מסוגלים להצטרף אליו בביטחון.

חידה אדריכלית

עמית הולצברג, סמנכ"ל התחדשות עירונית, צרפתי צבי ובניו

סבלנות היא לא רק תכונה טובה, היא כלי עבודה”

זה התחיל בשיחת טלפון כמו עשרות שיחות אחרות. שני בניינים שרוצים להתחדש, דיירים שמחכים לשינוי, ועל הנייר עוד פרויקט התחדשות עירונית רגיל. במציאות, זה היה כמעט כל מה שאפשר להגיד על התחום הזה בסיפור אחד. נפגשנו עם הדיירים, דיברנו שוב ושוב, וכמו שקורה לא מעט בהתחדשות עירונית, מהר מאוד הדיונים עברו לשאלות של מיסוי ותמורות. כל דייר הגיע עם חוות דעת משלו, עם יועץ משלו, עם מידע ששמע ממישהו אחר ועם תחושה שאולי אפשר לקבל יותר. אחרי שיחות ארוכות ומתישות, הדיירים בחרו להתקדם עם חברה אחרת. זה כאב? כן. הפתיע? לא ממש. המשכנו הלאה.

שנה וחצי אחר כך הטלפון צלצל שוב. אותם דיירים. הם חזרו. זה אחד הרגעים שמלמדים אותך משהו עמוק על המקצוע הזה: סבלנות היא לא רק תכונה טובה, היא כלי עבודה. חזרנו לשולחן, העסקה סוכמה, ועברנו לשלב התכנון. ואז, כמו שקורה לא פעם, התחיל האתגר האמיתי.

שני הבניינים היו מחוברים זה לזה, מה שיצר חידה אדריכלית לא פשוטה: איך מעמידים אותם מחדש בצורה נכונה? כיווני הדירות, שאלות של תאורה, הפקעות לכביש שכבר חיכו בשקט בתיקי התב"ע, כל אחד מהנושאים האלה יכול היה להיות אתגר בפני עצמו. יחד, הם יצרו מארג תכנוני שחייב אותנו לחשוב כמה צעדים קדימה בכל החלטה.

גם כשהגענו לשלב ההדמיות, הרגע שבו כולם רואים לראשונה איך הפרויקט אמור להיראות, הדרך לא הפכה פשוטה יותר. קודם היו ההתלבטויות הפנימיות שלנו, אחר כך השיח עם הדיירים, ובהמשך גם העירייה. כל שלב הגיע עם ה"אבל" שלו, עם ה"מה אם" שלו, ועם עוד התאמה שנדרשה כדי לשמור על הפרויקט במסלול.

ברקע חיכו כל הזמן נושאים כבדים נוספים: גובה בנייה שנוי במחלוקת, מי תהום, דרישות נת״ע וזיהום קרקע. כל אחד מהם הוא עולם שלם – יועצים, חוות דעת, רשויות ותהליכים. בהתחדשות עירונית אין באמת אפשרות לדחות את הדברים לפעם אחרת. כל נושא שלא מטופל בזמן וברצינות עלול לעצור פרויקט שלם. ואז הגיע חשבון האגרות. למי שלא חי את התחום זה אולי נשמע כמו עוד מכשול בירוקרטי, אבל עבורנו זה היה רגע של הקלה. סימן שהגענו לביצוע.

היום הפרויקט מאוכלס, הדיירים מרוצים, ואי אפשר שלא לחייך כשעוברים שם. כולנו יצאנו ממנו מנוסים יותר. בסוף, זה בדיוק מה שהתחדשות עירונית דורשת: יכולת להחזיק תהליך לאורך זמן, גם כשהוא מתארך, גם כשהוא מסתבך, וגם כשהדרך אליו עוברת דרך לא מעט סיבובים בלתי צפויים.