בין גאות לשפל

ממשלה חדשה, בועת נדל״ן מתפתחת ונבנית כאן. יש ערים שבהן הקפיצה במחירים היא יומית ממש, ועד סוף השנה יש חשש שנראה עלייה דו-ספרתית בחלק מהמקומות.

הכל תלוי במשלה שבפרק. שר השיכון כבר לא יחזיק בתיקו את עוצמתו של משה כחלון, שנתן את הטורבו כשר אוצר והעמיד את הדיור בראש סדר העדיפויות. אפילו קבינט הדיור פוצל לשניים, ואולי כעת יחזור לעצמו.

בנק ישראל פרסם השבוע נתונים לא מחמיאים על השוק ועל אפשרויות הרכישה של אזרחי המדינה, בעיקר הצעירים שבהם, שחלום הדירה נראה רחוק מתמיד עבורם.

אין ויכוח שההוצאה על שירותי דיור היא הרכיב הגדול ביותר של משקי הבית. רכישת דירה היא ההוצאה הגדולה ביותר של מרבית משקי הבית במהלך חייהם, ודירות מהוות כ-50% מתיק הנכסים.

עליית מחירי הדירות בעשור האחרון הציבה את שוק הדיור במרכז השיח הציבורי, המדיניות הממשלתית וגם של אי-היציבות הממשלתית בשנתיים האחרונות. כל אלה מצביעים על החשיבות של הבנת ההתפתחויות בשוק הדיור ועל הצורך בכלים לניתוחו.

במחקר שנערך על ידי יוסי יכין וינון גמרסני מחטיבת המחקר בבנק ישראל נבחנו מאפייני שוק הדיור בישראל והגורמים שתרמו בעשורים האחרונים להתפתחותם של שכר הדירה, מחירי הדירות והיקף הבנייה למגורים.

עליות מתונות

מחירי הדירות יורדים? מסתבר כי מאז 1960 התפתחות מחירי הדירות מאופיינת במגמת עלייה. המחיר הריאלי של הדירות (יחסית למדד המחירים לצרכן ללא דיור) עולה בקצב של כ-2.9% בשנה. המחקר מצא ששיעור עליית המחירים בישראל בהשוואה ארוכת טווח למדינות ה-OECD אינו חריג. השתנות המחירים מאופיינת במחזורים ארוכים, ולכן על אף מגמת העלייה ארוכת הטווח, ייתכנו בתוך מחזורים אלה גם תקופות ארוכות של ירידת מחירים.

המחזור האחרון בשוק הדיור החל ב-1997 ונמשך כ-20 שנה (בהנחה שבקצה המדגם השוק אכן הגיע לשיא המחזור). בעשור שבין 1997 - שיא המחזור הקודם, ו-2007 - שפל המחירים במחזור הנוכחי, המחירים ירדו בכ-25% במונחים ריאליים.

עוד נחמה: לאורך זמן שיעור עליית מחירי הדירות דומה לגידול בהכנסה. עוד עולה כי הריבית הריאלית הקצרה (ריבית בנק ישראל בניכוי הציפיות לאינפלציה) מסבירה כרבע מהעלייה במחירי הדירות בשנים 2008–2011. בשנים שלאחר מכן נמצא שתרומתה אפסית. למחסור בדירות ולעלייה בהכנסת משקי הבית תרומה מתונה אך מתמשכת לעליית המחירים.

זעזוע זמני

המדגם במחקר מסתיים בשנת 2019. באשר לשנת 2020, הרי שהיא אופיינה בזעזוע זמני, אך חריג בעוצמתו בשל משבר הקורונה, שהשפיע בין היתר גם על שוק הדיור: קצב הבנייה הואט, ההכנסה מעבודה נפגעה לצד גידול חריג בהיקף התמיכה הממשלתית במשקי הבית, התשואות בשוק ההון ירדו. בשל אופיו הזמני של הזעזוע, קשה לגזור מהנתונים הערכה באשר למצב השוק יחסית לקשרי הטווח הארוך.

נראה שגורמי הביקוש הבסיסיים הצטמצמו מאוד בשנת 2020, ועל כן מרמזים על ההצטמצמות של המחסור בדירות. באופן דומה, מחירי הדירות עלו בשנה החולפת בשיעור גבוה מזה של שכר הדירה, אולם ירידה חדה של התשואות מציעה שתמחור היתר של הדירות המשיך להצטמצם.

מה לפנינו? ממשלה חדשה, מדיניות חדשה ו-100 ימי חסד חדשים. האם אני אופטימי? לצערי, לא. כדי להוריד את מחירי דירות צריך פעולת קומנדו כמו הסבה מהירה של שטחי משרדים למגורים. האם זה יקרה? שכנעו קודם את ראשי הערים לוותר על הארנונה. פתרונות יש ויש, אבל המדרון התלול לפנינו בכל הקשור למחירי הדירות.