מה שנראה בתחילה כצבר מקרים נקודתיים שאינם מעידים על הכלל, הפך כיום לתופעה מובהקת ומדאיגה: השקעות הנדל"ן של הגופים המוסדיים בישראל - אותן חברות ביטוח וקרנות פנסיה המנהלות את חסכונות הציבור - פרשו כנפיים ונדדו אל מעבר לים.
תיקי הנכסים המנוהלים שלהם בחו"ל חצו שיאים חדשים, בזמן שהם מנסים לנווט בין השוק הישראלי, שנקלע ל"שנת חורף" ארוכה של קיפאון, לבין שווקים גלובליים תחרותיים. המטרה שלהם ברורה: ניסיון לאזן בין הרצף להשיג תשואה גבוהה לחוסכים לבין הצורך בניהול סיכונים פוליטיים וביטחוניים בארץ.
"2025 תיזכר כשנה שבה תקרת הזכוכית של השוק המקומי הפכה למקפצה לשווקים הגלובליים", מסביר ינון ניר, מנהל חדר המסחר בבנק ירושלים, "הנתונים מדברים בעד עצמם: מלאי עצום של כ-84 אלף דירות לא מכורות מעיק על הקבלנים בארץ, ובמקביל, מדד מחירי הדירות עלה בשיעור נומינלי זניח של 0.7% בלבד. נתונים אלו הבהירו למנהלי ההשקעות שהשוק המקומי הגיע למיצוי זמני. כאשר התשואה הריאלית בישראל נשחקת, היציאה לחו"ל כבר אינה רק פריבילגיה של פיזור סיכונים, אלא הכרח אופרטיבי להישרדות התיק".
במקביל לנדידה לחו"ל, המוסדיים ביצעו "חישוב מסלול מחדש" גם בתוך גבולות המדינה והשינוי הורגש באסטרטגיה: מעבר מהחזקה ישירה בנכסים פיזיים (כמו קניית בניין משרדים) להשקעה ב"יצרני הנדל"ן", כלומר, קניית מניות ואג"ח של חברות הבנייה עצמן.
המהלך הזה צבר תאוצה בחסות הפסקת האש והשקת מדד "תל אביב נדל"ן 35" בבורסה, וגופים כמו הפניקס ומגדל הגדילו את חשיפתם לחברות המתמחות בהתחדשות עירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38). עבור המוסדיים, זוהי דרך ליהנות מהרווח היזמי באזורי הביקוש תוך כניסה ל"נעלי הבנק המממן". כך הם מרוויחים מהפרויקטים מבלי להיתקע עם מלאי דירות פיזי שזמן המדף שלו התארך והן מתקשות להימכר.
הלחץ החיובי מהבורסה
התנועה הכפולה הזו - העמקת האחיזה בחברות היזמיות בארץ לצד ההתרחבות בחו"ל - לא נולדה רק מהקיפאון בנדל"ן המקומי, אלא הוזנה גם מלחץ חיובי מכיוון שוקי ההון. "בעוד שהנכסים הריאליים בישראל (הבניינים והדירות) נאבקו בסטגנציה במקרה הטוב, תיקי ניירות הערך בבורסה המריאו וניפחו את מרכיב המניות בתיקי ההשקעות", אומר ניר.
העליות המרשימות במדדי המניות בחו"ל וגם במדדים המקומיים יצרו חוסר איזון בתיקי הפנסיה. כדי לשמור על תמהיל סיכון תקני, המוסדיים נדרשו לבצע פעולת "איזון מחדש", כלומר למכור חלק מהמניות שעלו ולהזרים מיליארדי שקלים לנכסים מוחשיים (נדל"ן) כדי לשמור על היחס הנכון בתיק.
אלא שבחיפושם אחר יעד לכספי האיזון הללו, העדיפו הגופים לדלג על שוק המשרדים הישראלי שמעליו מרחפת "רוח רפאים" של בניינים ריקים מחוסר ביקוש, לטובת סקטורים יציבים יותר בחו"ל. הם העדיפו את תחום מתחמי המגורים להשכרה בארה"ב ואת מרכזי הלוגיסטיקה באירופה וכך, מה שהתחיל כצורך טכני לאזן את התיק, הפך למנוע צמיחה שמרחיק את הכסף המוסדי מהבטון הישראלי אל נכסים מניבים בלב הכלכלה העולמית.
מי מפסיד מהנדידה?
מצד אחד, מדובר בניהול סיכונים בוגר. "פיזור ההשקעות על פני מדינות ותחומים שונים מעניק לחוסך הישראלי הגנה מסוימת מפני אינפלציה ותנודתיות בשוק המקומי", מסביר ניר, "עם זאת, קשה להתעלם מהצד השני של המטבע: היציאה המסיבית לחו"ל כרוכה בעלויות גבוהות. המוסדיים נאלצים לשלם דמי ניהול גבוהים לגופים חיצוניים בחו"ל וכן עלויות 'גידור' (הגנה מפני שינויי שער המטבע), שנוגסים בתשואה הסופית שמגיעה לחוסך".
מעבר לכך, המגמה הזו מותירה את שוק הנדל"ן הישראלי ללא אחד ה"קטרים" המשמעותיים ביותר שלו. דווקא בתקופה שבה השוק זקוק לנזילות ולכסף המוסדי יותר מאי פעם, ההון זורם החוצה. אם המגמה תימשך, היא עלולה להעמיק את קשיי המימון של יזמים ישראלים. אלו ייאלצו להישען על מקורות הון יקרים יותר, בזמן שהיכולת שלהם לגלגל את העלויות הללו אל רוכשי הדירות הולכת ומצטמצמת בשל יוקר המחיה.
ינון ניר, מנהל חדר המסחר בבנק ירושלים: "כאשר התשואה הריאלית בישראל נשחקת, היציאה לחו"ל כבר אינה רק פריבילגיה של פיזור סיכונים, אלא הכרח אופרטיבי להישרדות התיק"
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו