עוקפת בסיבוב: ירושלים שוברת עוד שיאי נדל"ן

נדמה שהכל מבולבל: ההיצע בנדל"ן הארצי אדיר, וייקח כארבע שנים למכור את מלאי הדירות הלא-מכורות המונה כיום כ־86 אלף, וזאת מבלי להזכיר את אלו שייבנו בעתיד. מצד שני כולם מחכים לירידות מחיר - אבל בפועל דיווחי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מהשבוע חושפים את המשך העלייה בראייה שנתית.

בוא נתעכב קצת על מה שקורה בירושלים, שם עלו המחירים בשנה האחרונה כמעט עשרה אחוזים. בשעה שתל אביב מתמודדת עם רוויה תכנונית, האטה בקצב קידום פרויקטים ושחיקה מתמשכת בתמורות לבעלי דירות, עיר הבירה מציגה תמונה שונה לחלוטין: היקפי בנייה הולכים וגדלים, מדיניות עירונית תומכת ונתונים כלכליים שמחזירים את ההתחדשות העירונית למרכז הבמה.

שמאי המקרקעין ישראל יעקב ערך ניתוח עומק של המגמות, הנתונים והכדאיות הכלכלית במיזמי פינוי־בינוי בירושלים, מנקודת מבטם של בעלי הדירות. הממצאים העלו בין היתר כי 2025 הסתיימה בירושלים עם שיא כל הזמנים: 8,445 יחידות דיור חדשות שאושרו בהיתרי בנייה - עלייה חדה לעומת 7,701 יחידות ב־2024 - וזינוק משמעותי בהשוואה לקצב ממוצע של כ־2,500 בלבד לשנה שאפיין את העיר עד 2019. מדובר בשינוי מבני בקצב הפיתוח, המעיד על מעבר ממדיניות זהירה ואיטית למדיניות יוזמת, אקטיבית ורחבת היקף. עוד מעלה הניתוח כי הנתון המהותי ביותר מבחינת בעלי דירות הוא שכ־48% מכלל ההיתרים בעיר (4,092 יח"ד) ניתנו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. נתון זה ממחיש כי ההתחדשות בירושלים אינה עוד כלי משלים למדיניות הדיור, אלא מנגנון מרכזי ומתוכנן היטב.

יותר שטח, יותר ערך

"ירושלים חווה בשנים האחרונות תנופת פיתוח חסרת תקדים", אומר מנכ"ל טרא נדל"ן, יונה גרין, "הקמת מתחמי התעסוקה בכניסה לעיר, הרחבת רשת הרכבת הקלה וקידום ההתחדשות העירונית בשכונות הוותיקות, מעצבים מציאות עירונית חדשה ומתקדמת. אנו בחברה גאים להוביל פרויקטים משמעותיים בלב השכונות הוותיקות, ליצור מרחבי מגורים, תעסוקה ומסחר ברמה הגבוהה ביותר, ולהיות שותפים פעילים בעיצוב פניה של ירושלים לדורות הבאים תוך שמירה על אופייה הייחודי וההיסטורי".

נכון לינואר 2026, ירושלים מציגה תמורות חריגות בהיקפן לבעלי דירות במיזמי פינוי־בינוי, הגבוהות משמעותית מהמקובל בשאר אזורי הביקוש. בעוד שבתל אביב התמורה הממוצעת עומדת על תוספת של כ־13 מ"ר לדירה, ובערי המרכז וגוש דן מדובר בכ־12 מ"ר בממוצע, בירושלים מקובל כיום להעניק תוספת של כ־25 מ"ר ואף יותר לכל דירה. פער דרמטי זה נובע בראש ובראשונה ממדיניות פטור מהיטל השבחה למגורים ברוב אזורי העיר, המאפשרת ליזמים להגדיל באופן משמעותי את התמורות לדיירים ובמקביל לשמור על כדאיות כלכלית לפרויקט. עבור בעלי הדירות המשמעות ברורה: יותר שטח, יותר ערך לנכס, ויכולת אמיתית לקבל החלטה מושכלת על קידום פרויקט התחדשות עירונית.

לשמר את הקסם

יעקב סיסו, מייסד ושותף קרן יסודות, מספר על ההבדל שבין ירושלים לתל אביב: "בתל אביב יש עצירה של פרויקטים שקיבלו היתרי בנייה משום שיזמים שעבדו כמה שנים לקבל היתר לא רוצים לממש אותם, וכל זה מוביל לכך שהפרויקטים לא מתחילים. בירושלים לא רואים בעיות של מכירה. יש ביקושים מיהודים בכל העולם שנושאים את עיניהם לכאן".

אריק גלעד, מנכ"ל הייזום והנכסים המניבים בקבוצת י.ד. ברזאני, מוסיף: "כמי שהחלה את דרכה בירושלים - האמונה של הקבוצה שלנו בעיר היא לא רק עסקית אלא גם ערכית. ירושלים היא הרבה מעבר לשוק נדל"ן מתפתח. כבירת ישראל וכעיר בעלת מורשת והיסטוריה הנוגעות בליבם של מיליוני אנשים בארץ ובעולם, מוטלת עלינו אחריות מיוחדת לפתח אותה ברגישות, בכבוד ובהסתכלות רחבה. תפקידנו אינו רק לבנות, אלא להמשיך ולהעלות את ירושלים על נס - לשמר את ייחודה ולחזק את מעמדה כעיר מובילה, חיה ומתחדשת".

נתונים בשטח, לא סיסמאות

לצד מדיניות המיסוי, ירושלים נהנית מתקציב פיתוח עירוני חסר תקדים של כ־6.2 מיליארד שקלים ל־2026, המופנה להשקעה בתשתיות, בתחבורה, במוסדות ציבור ובשדרוג המרחב העירוני - מרכיבים קריטיים להצלחת פרויקטים של התחדשות עירונית. "כשמחברים בין היקף תקציבי הפיתוח, שיא ההיתרים שנרשם בעיר ושיעור גבוה של פרויקטים בהתחדשות עירונית, מתקבלת סביבה תכנונית וכלכלית יציבה יחסית, שבה רמת הסיכון בפרויקטים נמוכה יותר והוודאות התכנונית גבוהה בהשוואה לערים רבות אחרות", מסכם השמאי יעקב.

ירושלים נמצאת כיום בנקודת זמן ייחודית בכל הקשור להתחדשות עירונית. השילוב בין היקפי בנייה חסרי תקדים, מדיניות נדיבה כלפי דיירים, פטור מהיטל השבחה, תקציבי פיתוח משמעותיים ויציבות שוק, יוצר מציאות שבה פרויקטים של פינוי־בינוי אינם רק אפשריים, אלא גם כדאיים וברי מימוש. עבור בעלי דירות בשכונות הוותיקות מדובר בהזדמנות אמיתית לבחון את עתיד הנכס בראייה כלכלית רחבה, מבוססת נתונים ונטולת סיסמאות.

בחמש השנים האחרונות ניתנו היתרים לבניית יותר מ־36 אלף יחידות דיור חדשות, נתון הממצב את ירושלים כמובילה ארצית בהיקפי הבנייה. ראש העיר, משה ליאון: "ההתחדשות העירונית יחד עם הבנייה לגובה הן הכלים המרכזיים שמסייעים להגדלת היצע הדיור בעיר. ההישג הזה יאפשר למשוך אוכלוסייה חזקה, לסייע לזוגות צעירים לבנות כאן את ביתם, ויסייע לענות על הביקושים הערים ולהעלות את רמת החיים של כלל התושבים. אנו נמשיך בדרך הזאת, שהיא נדבך מרכזי".

ראש העיר ירושלים, משה ליאון: "הגדלת ההיצע תאפשר למשוך אוכלוסייה חזקה, לענות על הביקושים הערים ולהעלות את רמת החיים של כלל התושבים"

יונה גרין, מנכ"ל טרא נדל"ן: "הקמת מתחמי התעסוקה בכניסה לעיר, הרחבת רשת הרכבת הקלה וקידום ההתחדשות העירונית, מעצבים מציאות עירונית מתקדמת"

יעקב סיסו, מייסד ושותף קרן יסודות: "בירושלים, בניגוד לתל אביב, לא רואים בעיות של מכירה. יש ביקושים מיהודים בכל העולם שנושאים את עיניהם אל העיר"

השמאי הבכיר ישראל יעקב: "היקף תקציבי הפיתוח, שיא ההיתרים ושיעור גבוה של פרויקטים בהתחדשות עירונית, יוצרים סביבה תכנונית וכלכלית יציבה יחסית"

אריק גלעד, י.ד. ברזאני: "מוטלת עלינו אחריות מיוחדת לפתח את ירושלים ברגישות, בכבוד ובהסתכלות רחבה. תפקידנו אינו רק לבנות, אלא להמשיך ולהעלות את ירושלים על נס"