דפנה ואביעד גולן החליטו לעבור מחדרה לגבעת אלונים בקריית אתא. לא לשכונה חדשה בקצה העיר, אלא דווקא למרכזה, לפרויקט מגורים שמציע חללי עבודה ייעודיים בתוך הבניין ובית קפה בקומת הקרקע. עבור אביעד, שעבד עד לא מזמן בהרצליה, המעבר שינה את שגרת החיים מהיסוד. "הייתי עומד בפקקים שעות כל יום בדרך למשרד", הוא מספר. "היום אני עובד מהבית, חוסך כשעתיים ביום, ויש לי הרבה יותר זמן לילדים ולעצמי. יומיים בשבוע אני עולה על הרכבת להרצליה פיתוח, ובשאר הימים עובד בצורה היברידית. החיים הפכו חלום".
מאחורי הבחירה הזו עומד תכנון מודע. "כבר בשלב התכנון החלטנו לשלב במגדלים שלנו חללי עבודה ייעודיים בקומת הקרקע, כך שניתן להגיע אליהם ישירות מהדירה", מספרת שרה אילין, סמנכ"לית השיווק בחברת שרביב, הבונה את מתחם גבעת אלונים בקריית אתא. לדבריה, ההחלטה נולדה מתוך צורך שעלה מהדיירים עצמם. "רבים מהם עובדים במודל היברידי: בהייטק, בתעשיות ביטחוניות או כעצמאיים, ומבקשים מצד אחד הפרדה ברורה בין עבודה לחיים פרטיים, ומצד שני קרבה שמאפשרת לשמור על איזון נכון בין הבית לעבודה".
המקרה של גבעת אלונים אינו חריג. בשנה האחרונה נרשמת עלייה במספר המתחמים בערי הפריפריה שבהם משולבים מגורים, מסחר ותעסוקה, הן בפרויקטים של התחדשות עירונית במרכזי הערים והן בשכונות חדשות המוקמות סביב מוקדי תחבורה מרכזיים. מה שבתל אביב ובגוש דן כבר הפך לשגרה: עירוב שימושים של מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחים ציבוריים – מתחיל לחלחל גם צפונה ודרומה.
הסיפור של 2026
בעולם שבו הקרקע העירונית הופכת נדירה ויקרה יותר, עירוב שימושים אינו עוד בחירה תכנונית, אלא הכרח. "אי אפשר להרשות לעצמנו להקדיש מגרש שלם לשימוש אחד בלבד", מסביר ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען. "השילוב של מסחר, משרדים, מלונאות ומגורים באותו מבנה מאפשר ניצול חכם ואינטנסיבי של כל מטר. אבל מעבר לשיקולים הכלכליים, עירוב שימושים יוצר קהילה חיה. תושב שיכול לרדת בבוקר לקפה, להגיע למשרד באותו מתחם, להיפגש עם חברים בערב ולחזור הביתה בהליכה. הוא חי חיים עירוניים מלאים יותר, עם פחות תלות ברכב, פחות פקקים ויותר קשרים אנושיים. כך נוצרה למעשה שכונה אנכית, מרחב ציבורי שעובד 24/7".
הסיפור הגדול של 2026, כך נראה, הוא תזוזת התופעה האורבנית מהמרכז לקצוות הארץ. מצד אחד, בפריפריה עדיין קיימת רתיעה משילוב אינטנסיבי של שימושים, בעיקר בקרב אוכלוסיות שמחפשות תחושת כפריות ושקט. מצד שני, בשנה החולפת הפכו מגה-פרויקטים בצפון ובדרום, המשלבים דירות, משרדים וחנויות, לחלק אינטגרלי מהתכנון ומההגדרה של איכות חיים עירונית.
בפועל, הגישה הזו מייצרת מרחבים דינמיים ומקיימים, המשפרים את הנגישות לשירותים חיוניים ולמקומות עבודה ומעצבים מרחב עירוני מתקדם. יוסי בן אליעזר, סמנכ"ל הנדסה באפריקה ישראל מגורים, מצביע על המורכבות: "מצוקת הקרקעות מחייבת בנייה לגובה, לצד שמירה על שטחים ציבוריים איכותיים ותנועה יעילה. זה מתבטא ביצירת חיים פעילים ברחוב לאורך כל שעות היממה. עירוב שימושים מייצר מורכבות תכנונית גדולה יותר, אבל מאפשר חיים רציפים בסביבה העירונית ומקל על תנועת דיירי השכונה. כך נוצרת בבניין מערכת חיים שלמה שמחברת בין אנשים ומביאה גם צעירים להסתובב באזור". בן אליעזר מציין כי יש כבר רשויות שמנהלות אזורי עירוב שימושים בצורה גמישה: "יש בניינים שבהם אזור מסוים יכול לתפקד במהלך השבוע כצהרון או כמתנ"ס, ובשבת כבית כנסת. המחשבה היא שהרחובות לא יהיו רפאים אחרי השקיעה, אלא מרחבים פעילים ברוב שעות היממה".
המגמה הזו משתלבת גם בשינוי שעובר שוק העבודה. עד 2030, מרבית הערים הגדולות בישראל צפויות להציע חוויית חיים עירונית שלמה, בזמן שחברות רבות דווקא מצמצמות שטחי משרדים ועוברות למודלים היברידיים ולעבודה מהבית. אם בעבר חברות שכרו או רכשו קומות שלמות למשרדיהן, כיום הביקוש משתנה ונדרש תכנון גמיש שמבין את הכיוון קדימה.
המודל הישן של שכונות מגורים מנותקות ממסחר ותעסוקה יצר לאורך השנים שכונות רפאים. כשאין סיבה לרדת לרחוב, החיים הקהילתיים מתפוגגים, והתלות ברכב גוברת, גם בשביל הקנייה הקטנה ביותר. זהו מודל שאינו מקיים ואינו משרת את איכות החיים המודרנית. "עירוב שימושים הוא אחד המפתחות המרכזיים לשינוי פני העיר", אומרת רקפת להב, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג. "במקום אזורי מגורים שוממים או אזורי מסחר נטושים בערב, נוצר מרקם עירוני פעיל. זהו למעשה 'עיר בתוך עיר' – מתחם שבו מגורים, תעסוקה, מסחר, פנאי ושירותים ציבוריים נמצאים במרחק הליכה, ומאפשרים איכות חיים גבוהה בלי תלות ברכב".
אנבידיה כסמן דרך
המעבר המתוכנן של אנבידיה לקריית טבעון בשנת 2031, עם כ-10,000 עובדים, נתפס בצפון לא רק כמהלך תעסוקתי, אלא כסמן דרך. בעיני מקבלי ההחלטות, מדובר באירוע שעשוי לייצר האצה משמעותית של תהליכי עירוב שימושים ולהעתיק בפועל חלק מהכובד האורבני מגוש דן צפונה. עידו גרינבלום, ראש המועצה המקומית קריית טבעון, רואה בקמפוס מנוף אזורי רחב: "הקמפוס של אנבידיה פותח חלון הזדמנויות לצפון כולו. נפעל יחד עם הרשויות הסמוכות ועם גורמי המדינה לייצר תכנית של צמיחה והתחדשות מאוזנת, שתכלול חלוקה מושכלת של היצע הדיור בין הערים והיישובים, במיקומים מתאימים ובעצימות ראויה, לצד חיזוק המרחב הציבורי, שיפור הנגישות, שדרוג שירותים קהילתיים ועירוב שימושים". לדבריו, בתוך קריית טבעון עצמה, ההתחדשות תיעשה בזהירות. "נקדם התחדשות באופן מבוקר, מתוך מחויבות לשימור האופי הירוק והקהילתי של המועצה. הקמפוס מאפשר לחדש היכן שנדרש ולשדרג תשתיות עבור משפחות צעירות, תוך התחייבות ברורה לשמור על קריית טבעון כפי שהתושבים מכירים ואוהבים".
במבט רחב יותר, עירוב שימושים כבר הפך לנורמה צרכנית. רוכשי דירות בוחנים כיום לא רק את הדירה עצמה, אלא את מה שנמצא מתחתיה ובסביבתה המיידית. "בעבר אנשים ביצעו סידורים ליד המשרד או בקניון", מסביר עידו פדלון, בעלים ומנכ"ל משותף בקבוצת שפונדר–פדלון. "היום רוצים הכול ליד הבית. הקורונה האיצה את המגמה, אבל הפקקים הבלתי נגמרים הם הסיבה העיקרית". לדבריו, השינוי נתפס לעיתים כמהלך שמרתיע יזמים, אך בפועל הוא חלק מתפיסת מגורים חדשה. "זה קשור גם ל-WELLNESS. אנשים מעדיפים לעבוד ליד הבית מאשר לבלות שעות בפקקים".
גם נתוני השוק ממחישים את השינוי. בתקופה של האטה בענף, נמכרו כ-231 דירות בתוך פחות מיומיים בפרויקט עירוב השימושים UPTOWN בקריית ביאליק, בהיקף כולל של כ-500 מיליון שקל. המחיר הממוצע לדירה עמד על כ-2.4 מיליון שקל. מאחורי הפרויקט עומדות החברות סלע בינוי, שובל ובראל. מדובר במתחם רחב היקף המתפרס על כ-30 דונם וכולל שבעה מגדלים: ארבעה למגורים, מגדל דיור מוגן ושני מגדלי משרדים. היקף הבנייה הכולל מוערך בכ-300 אלף מ"ר, וההכנסות הצפויות עומדות על כ-2.25 מיליארד שקל.
אדריכל אבנר ישר, שתכנן את הפרויקט, מדגיש את ההיבט הלאומי: "כדי לחסוך בתשתיות ולשמור על קרקע, יש לעודד מגורים במגדלים, בין אם באמצעות הטבות ארנונה ובין אם בתמיכה בתחזוקה. צפיפות ובנייה לגובה בעירוב שימושים, גם בצפון ובדרום ולא רק במרכז, הם מהלכים הכרחיים לעתיד הערים שלנו".
ישי רוט, מנכ"ל שובל ואחד השותפים בפרויקט, מוסיף: "הצפיפות והעומסים בכבישים גורמים לכולנו לחשב כל יציאה מהבית. היום, גם בשכונות חדשות וגם בפרויקטי התחדשות עירונית שאנו מובילים מעכו ועד באר שבע, עירוב שימושים הוא נושא מרכזי. הרוכשים מצפים למענה מלא לכל הצרכים, ואנחנו מקפידים שהשירותים והשטחים הציבוריים יוקמו עוד לפני האכלוס".
מעבר להיבטים הכלכליים והתכנוניים, מדובר גם בשינוי תרבותי. "הדור החדש של המגורים האורבניים לא בורח מההמולה, הוא מצפה שהבית ידע לעצור אותה", מסבירה לני שולמן, מנהלת מחלקת המכירות בחברת בוארון. "העיר לא מתנצלת: היא רועשת, צפופה ומהירה. אבל יותר ויותר רוכשים מבינים שהעיר לא צריכה להיכנס איתם הביתה. הבית נדרש היום להיות המסנן".
התפיסה הזו באה לידי ביטוי גם בפרויקטים של התחדשות עירונית. כך למשל, בשער הכניסה לקריית מוצקין, מקדמת חברת אב-גד פרויקט בהיקף של כ-250 יחידות דיור. בתכנון החדש צפויים להיבנות 13 מבנים בתמהילים של 8 עד 40 קומות, עם קומת מסחר רציפה באורך כ-350 מטר לאורך דרך עכו. מגדל פינתי בן 40 קומות, המשלב מסחר, תעסוקה ויחידות קטנות, צפוי להפוך לאייקון עירוני.
דור מליחי, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת אב-גד, מציין כי החברה זכתה בשנת 2025 בארבעה מתחמי התחדשות עירונית לאורך דרך עכו, בקריית מוצקין ובקריית ביאליק, עם אלפי יחידות דיור מתוכננות. "המרכזיות של דרך עכו מכתיבה מדיניות של עירוב שימושים והעצמת זכויות. זו תפיסת עולם יזמית שמאמינה בפיתוח הפריפריה, בדגש על ערים מצפון לחיפה, תוך שילוב השקעות מדינה בתשתיות ובתעסוקה".
גם נוי דותן, מנכ"לית אלמוגים התחדשות עירונית, מצביעה על קריית אליעזר בחיפה כדוגמה מובהקת. "השכונה, שהוקמה בשנות ה-50 ומתאפיינת בבנייני רכבת ותיקים, עוברת בשנים האחרונות מהפך – לא רק בבנייה, אלא גם בשדרוג תשתיות, במיגון וביצירת מרחב עירוני פעיל". לדבריה, בעירוב שימושים בפריפריה יש ממד רחב יותר: "ההשפעה אינה רק חברתית וכלכלית, אלא גם קיומית. אחרי שנים של משברים ומציאות ביטחונית מורכבת, למדנו עד כמה חשוב שלשכונות יהיה מרקם פעיל וגמיש שמאפשר שגרה יומיומית. עירוב שימושים מוכיח את עצמו ככלי מרכזי בהתחדשות עירונית. לא רק לחידוש מבנים, אלא לבניית שכונות שלמות, חיות ובנות קיימא לעשורים הבאים".
אפקט הבייגלה
כישלון פיתוח הפריפריה לאורך עשרות שנים אינו נובע רק מהיקף השקעות, אלא מהיעדר חשיבה עירונית כוללת. גם השקעות העתק של הסכמי הגג, שעתידים להכפיל ערים כמו קריית גת, באר שבע, דימונה, ירוחם ונתיבות, עלולות להחמיץ את יעדיהן אם לא ילווה אותן תכנון מגוון המשלב מגורים, תעסוקה, מסחר ושירותים ציבוריים.
רוני מזרחי, יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו" ונשיא לשכת הקבלנים לשעבר, מזהיר כי ללא תפיסה רחבה הפערים רק יעמיקו. "כדי שהסכמי הגג יביאו באמת אוכלוסייה לנגב ולגליל, חייבים לשים דגש על ארבעת ה'תפים': תחבורה, תשתיות, תעסוקה ותיירות. בלי עירוב שימושים, השקעת המיליארדים עלולה להתברר כפאטה מורגנה נוספת".
גם האדריכל יהושע גוטמן, שותף במשרד "גוטמן–אסיף" ולשעבר ראש מחלקה בשנקר, מתאר תופעה מוכרת: "בפריפריה נוצר במשך שנים 'אפקט הבייגלה', התפשטות החוצה וחנק של מרכז העיר. במקום לבנות ליבה עירונית פעילה, הערים גדלו בפריפריה שלהן. בשנים האחרונות חל שינוי תפיסתי, עם כניסת ההתחדשות העירונית גם לערים הפריפריאליות והבנה ממשלתית בצורך בסבסוד".
עם זאת, האתגר הכלכלי נותר משמעותי. "בפריפריה המכפיל גבוה יותר", הוא מסביר. "בלי סבסוד הפרויקטים לא מחזיקים. כשיש סבסוד, כמו בפרויקטי התחדשות עירונית שאנחנו מתכננים בבית שאן, נפתחות אפשרויות אמיתיות". לדבריו, באר שבע היא בעלת פוטנציאל משמעותי במיוחד לעירוב שימושים, אך המימוש עדיין מצוי בשלביו הראשונים.
העיר לא השתנתה. הציפייה ממנה כן
בעבר, מגורים עירוניים נמכרו דרך אנרגיה: קצב, תנועה, קרבה למוקדי עניין. הבית היה המשך ישיר של הרחוב. אלא שהחיים עצמם השתנו. עבודה מהבית, עומסים יומיומיים וטשטוש הגבולות בין זמן פרטי לציבורי יצרו צורך חדש: גבול ברור בין החוץ לפנים. "העיר נשארה אטרקטיבית, אולי אפילו יותר מתמיד. אבל הציפייה מהבית השתנתה", מסבירה לני שולמן מחברת בוארון. "רוכשי הדירות לא מחפשים פחות עיר, הם מחפשים בית שיודע להתמודד איתה. לא כזה שמתעלם ממנה, אלא כזה שמחזיר שליטה".
במובן הזה, עירוב שימושים אינו רק סיסמה תכנונית אלא שינוי תפיסתי עמוק. הוא מבטא הבנה שאנשים רוצים לחיות, לעבוד ולבלות במרחב אחד: כזה שמאפשר לרדת במעלית מהבית לבית הקפה, להמשיך למשרד, לאסוף את הילדים ולסיים את היום בבילוי קרוב, בלי להיכנס לרכב. עבור יזמים, רשויות ותושבים מדובר במכפיל ערך אמיתי.
המודל הזה אינו נשאר ברמת התיאוריה. "הרעיון של ‘עיר 15 דקות’ כבר מזמן הפך מתפיסה אקדמית למציאות תכנונית", אומר אייל גרין, מנכ"ל פארק עתידים תל אביב. "בפארק עתידים יצרנו מתחם שבו עבודה, מסחר, פנאי וקהילה מתקיימים יחד. כל השירותים – תחבורה ציבורית, מסעדות, חנויות, בריאות וספורט – נמצאים במרחק הליכה. עירוב השימושים יוצר אקו-סיסטם שלם, מחזק תחושת קהילה, משפר את חוויית היום-יום של העובדים ומעודד פרודוקטיביות וחדשנות".
מה שעובד במרכז
אחד הפרויקטים שממחישים היטב את המגמה הוא SOMA של חברת שתית, פרויקט עירוב שימושים שתוכנן על ידי משרד האדריכלים שורץ בסנוסוף. הפרויקט מוקם בקצה טירת הכרמל, כמה מאות מטרים מדרום למת"ם, על ציר התנועה המרכזי של כביש 4, בנקודת כניסה אסטרטגית לחיפה. הקומפלקס כולל שני בנייני משרדים ומסחר בני 12 קומות, לצד מגדל בן 32 קומות המשלב מסחר, משרדים ומגורי יוקרה. בסך הכול מציע SOMA כ-10,000 מ"ר של מסחר ופנאי, כ-40,000 מ"ר של משרדים ו-51 דירות יוקרה: הכול במתחם אחד, מתוכנן בקפידה ונדיר בנוף הצפוני. בקומה ה-14 מתוכנן מתחם בילוי ייחודי שיכלול בר קוקטיילים, בית קפה ומצפה עם נופים פתוחים לים ולכרמל: חוויה עירונית שמחברת בין עבודה, תרבות ונוף. מעל כל אלה מוצעות 51 דירות יוקרה בסטנדרט גבוה במיוחד, עם לובאים מושקעים, חללים משותפים מטופלים, מפרט עשיר ונוף פתוח בקו ראשון לים, מוצר מגורים שכמעט ואינו קיים באזור. לדברי גל שטרית, משנה למנכ"ל חברת שתית, "עירוב שימושים הוא לא טרנד, הוא צורך. SOMA נולד מתוך ההבנה שאנשים ועסקים מחפשים היום סביבה שלמה, שמאפשרת לעבוד, לגור, לבלות ולהיפגש באותו מתחם. אנחנו רואים עניין גבוה מאוד מצד חברות וגורמי מסחר, ובימים אלה מתחילים להשכיר גם את שטחי המסחר לצד המשרדים, כחלק מבניית מוקד עירוני חדש ומשמעותי בדרום חיפה".
עירוב שימושים: לא בכל מחיר
לצד ההתבססות של עירוב שימושים כמודל מועדף לפיתוח עירוני, יותר ויותר גורמים מקצועיים מדגישים כי מדובר בכלי תכנוני מורכב, כזה שהצלחתו תלויה לא בכמות השימושים אלא בדיוק ההתאמה שלהם.
עו"ד שי אליאב, שותף-מנהל במשרד עוה"ד גינדי כספי ושות', מחדד את המורכבות: "עירוב שימושים הוא תפיסה נכונה, אבל הוא לא פתרון קסם. היתרונות ברורים: קיצור היוממות, צמצום השימוש ברכב פרטי, ניצול יעיל יותר של הקרקע ויצירת מרחב חיים שלם. אבל, וזה אבל גדול, הכול תלוי ביישום. לא כל עירוב שימושים הוא הצלחה. פעמים רבות אנו רואים תכנון יתר של שטחי משרדים או מסחר מעבר לצורך האמיתי, בעיקר מתוך רצון של רשויות להגדיל הכנסות מארנונה עסקית. בפועל, שטחים כאלה נותרים ריקים והופכים לנטל תכנוני וכלכלי. עירוב שימושים חייב להתבסס על ניתוח צרכים מקומי קונקרטי". לדבריו, לא כל שכונה זקוקה למשרדים, לעיתים גן ילדים או שירות קהילתי חשובים הרבה יותר. גם מסחר בקומת קרקע יכול להיות נכס משמעותי, אבל רק כשהוא מותאם לאופי המקום ולדיירים. "פעילות רועשת או אינטנסיבית אינה מתאימה לכל סביבת מגורים. תכנון נכון יודע להפריד שימושים בעייתיים, לייצר היררכיה ברורה ולמנוע חיכוך", הוא אומר. "גם נגישות תחבורתית היא תנאי בסיס", הוא מדגיש, "שכונה יכולה להיות מתוכננת היטב, אך אם היא מנותקת מתחבורה ציבורית, שבילי הליכה או פתרונות חניה – היא תיכשל. מעבר לכך, עירוב שימושים איכותי מחייב שטחים ציבוריים אמיתיים: פארקים, כיכרות, מדרכות מוצלות. ולבסוף, חייבת להיות גמישות. ייעודים משתנים עם הזמן, ותכנון חכם הוא כזה שלא ננעל. עירוב שימושים מוצלח לא נמדד במספר הקומות או בכמות הפונקציות, אלא באיכות החיים שנוצרת ביניהן", מסכם עו"ד אליאב.
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מסבירה כי עירוב שימושים מעלה שאלות שמאיות מורכבות כבר בשלבי התכנון. "עירוב שימושים מעורר סוגיות הן בתהליכי הקצאה, איחוד וחלוקה, והן בהשפעה של שימושים מסחריים על שווי המגורים אליהם הם צמודים. התפיסה המסורתית גרסה ששימושים מסחריים פוגעים בערך המגורים, אך בשנים האחרונות אנו רואים שינוי והכרה דווקא ביתרונות ובאיכות החיים שמייצרת הקרבה לשימושים משלימים".
גם ברמה התכנונית, הדגש עובר מהבניין הבודד אל הקהילה כולה. אורנה אנג'ל, יו"ר התאחדות האדריכלים, מדגישה כי מגדלים מעורבי שימושים הם יחידה חברתית בפני עצמה. "כשבונים מגדל של עשרות קומות, המשמעות היא שמאות אנשים חיים בו, זו קהילה שלמה. תכנון איכותי חייב להתייחס לכל מי שחיים בבניין כאל חלק מקהילה, ולתת מענה למקומות מפגש, תעסוקה, מסחר, חינוך, תרבות ותחבורה. לצערי, כיום מוסדות הרישוי מעמיסים בירוקרטיה מיותרת ודורשים מהאדריכלים אחריות בלי סמכות, מה שפוגע באיכות התכנון".
ובכל זאת, כשהעקרונות הללו מיושמים נכון מתוך הבנה של המקום, הקהילה והביקוש – עירוב שימושים מוכיח את עצמו ככלי עוצמתי.
מהעולם לישראל: הפוטנציאל מוכח
מודלים בינלאומיים ממחישים את הפוטנציאל. בהונג קונג, למשל, ניתן לבלות שבועות שלמים בתוך קומפלקס מגדלים אחד: מגורים, עבודה, מסחר ופנאי – מבלי לצאת החוצה. בישראל, המודל הנפוץ יותר מתרכז בכניסות לערים הוותיקות. פרויקטים המוקמים בשערי הערים הופכים ל"פנים של העיר" ולנכסים אסטרטגיים: הם נהנים מנגישות לצירים ראשיים, תחבורה ציבורית, מסחר ותעסוקה, ומטבעם מתפתחים כמתחמי עירוב שימושים. המגמה הזו בולטת במיוחד בירושלים. "ירושלים חווה בשנים האחרונות תנופת פיתוח חסרת תקדים", אומר יונה גרין, מנכ"ל טרא נדל"ן. "הקמת מתחמי התעסוקה בכניסה לעיר, הרחבת רשת הרכבת הקלה וקידום ההתחדשות העירונית בשכונות הוותיקות מעצבים מציאות עירונית חדשה. אנחנו גאים להוביל פרויקטים בלב השכונות הוותיקות ולשלב מגורים, תעסוקה ומסחר ברמה גבוהה, תוך שמירה על אופייה הייחודי וההיסטורי של ירושלים".
ישי רוט, מנכ"ל קבוצת שובל, מוסיף כי "עירוב שימושים מחיה את השכונה ואת הרחוב ומגוון את אפשרויות הבילוי והתעסוקה. גם הרשויות המקומיות מעודדות שימושים מעורבים, זה חוסך בקרקע ומייצר הכנסות גבוהות יותר מארנונה".
דוגמה לכך ניתן לראות באשקלון, בשכונת עיר היין, בפרויקט HIGH SEA & WINE של חי נחמיאס. שלושה מגדלי עירוב שימושים בלב השכונה משלבים קומת דיירים מפוארת עם ג'קוזי ופינות ישיבה, ונוף לים בקומות הגבוהות. במסגרת פיתוח השכונה מוקמת גם קומת מסחר רחבה לרווחת הדיירים והסביבה, עם מקדונלד'ס, סופר-פארם, עידן 2000 וקופת חולים מכבי. "התכנון המוקפד והדאגה לפרטים הקטנים מאפשרים כניסה נפרדת לדיירים וכניסת ספקים מהחזית האחורית", מסביר אדם גנון, סמנכ"ל השיווק של חי נחמיאס. "כך הדיירים לא חווים עומס, אלא נהנים מיתרונות המסחר". בנוסף, מתוכננת קומת דיירים ייעודית לאורך כל הפרויקט. מנקודת מבט יזמית, נחום אטרקצ'י, מנהל חטיבת הנכסים באאורה, מסביר כי מדובר בפילוסופיה כוללת: "הרשויות והתושבים לא רוצים ערי שינה. הם רוצים ערים חיות ושוקקות, עם חיי קהילה, מסחר ובילוי. עירוב שימושים נכון מעלה את ערך הנכס והופך כל פרויקט לאיכותי ונוח יותר. כשלאנשים טוב בסביבה שבה הם חיים, הם לא רוצים לעזוב".
עירוב שימושים הוא גם מרכיב מרכזי בפרויקטי התחדשות עירונית רחבי היקף. "רוב הרשויות המקומיות מעדיפות כיום תכנון כזה, ויש אף כאלה שמתעקשות שמטלות ציבוריות ומסחר יהיו חלק בלתי נפרד מכל פרויקט גדול", אומר ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען.
ההכרה בחשיבות המודל במתחמי פינוי-בינוי מרכזיים חורגת גם מגבולות ישראל. דוגמה בולטת היא מתחם ההתחדשות העירונית בשכונה ד' בבאר שבע, שמקימות החברות אפריקה ישראל מגורים, ב.ס.ר ואלקטרה בנייה. הפרויקט נבחר להציג בתערוכה היוקרתית של הפורום העירוני העולמי (WUF), אירוע הדגל של תוכנית ההתיישבות האנושית של האו"ם, שהתקיים בקטוביץ' שבפולין. בנימוקי הבחירה נכתב כי הפרויקט, הממוקם ברחוב יעקב אבינו, יושב באחד המוקדים העירוניים החשובים בעיר: בסמוך לצירי תחבורה ציבורית, אוניברסיטת באר שבע, המרכז הרפואי סורוקה, רובע ההייטק העתידי ותחנת רכבת. התוכנית מחליפה מבני מגורים ישנים במתחם מעורב שימושים בעצימות גבוהה, עם בתי ספר, שטחי ציבור, עצים וחזיתות מסחריות, כשהמטרה היא יצירת מרקם עירוני חדש ותוסס.
גם יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני, מדגיש כי בפרויקטים של פינוי-בינוי עירוב שימושים הוא כלי עבודה כבר משלב התכנון הראשוני. "זה מאפשר לייצר מתחם מתפקד, לא רק בניין מגורים. קומות הקרקע פונות לרחוב עם מסחר פעיל, מעליהן משרדים או שימושים ציבוריים, ובקומות העליונות מגורים. כך נוצר רצף עירוני חי לאורך כל שעות היום, מצטמצמת התלות ברכב הפרטי, מתחזקת הכלכלה המקומית ומתאפשרים חיי יומיום נוחים, פעילים ובטוחים".
התחדשות עירונית בצפון כבר אינה מתמקדת רק בהגדלת היצע הדיור, אלא בניסיון לייצר מרקם עירוני עובד – כזה שמשלב מגורים עם מסחר, תעסוקה ושירותים ציבוריים במרחק הליכה. זהו שינוי תפיסתי שמאפשר לערים כמו חיפה, נשר והקריות לחזק את הכלכלה המקומית ולתת מענה לצרכים ארוכי הטווח של התושבים, מעבר לפתרון נקודתי של מחסור בדירות. עמית הולצברג, סמנכ"ל התחדשות עירונית בצרפתי צבי ובניו, מצביע על מגמה ברורה: "אחת ההתפתחויות הבולטות בשוק בשנים האחרונות היא התרחבות מודל עירוב השימושים אל מחוץ למרכז הארץ. מה שבעבר נתפס כפתרון תכנוני לערים חזקות ומבוקשות, הופך בהדרגה לכלי מרכזי גם בערי הצפון". לדבריו, הדבר ניכר בפרויקטים שמקדמת החברה באזור חיפה והקריות: בהם מתחם הקיבוצים בקריית חיים, מתחם בן קרן היסוד בנשר ומתחם נוסף בקריית ביאליק – פרויקטים שבהם ההתחדשות אינה מסתכמת בהוספת יחידות דיור, אלא כוללת שילוב מסחר, תעסוקה ושירותים ציבוריים כחלק מהתכנון הכולל. לדבריו, הבחירה להתמקד בצפון נשענת גם על ההתפתחויות האזוריות וההשקעות בתשתיות, שמייצרות תנאים המאפשרים לקדם פרויקטים מורכבים יותר, ובהם גם עירוב שימושים.
מעבר להיבט התכנוני, להתחדשות עירונית יש גם משמעות כלכלית ובטיחותית רחבה. התחדשות נכונה יכולה לחסוך למשק הישראלי מיליארדי שקלים – מחיסכון באנרגיה בדירות חדשות, דרך יצירת סביבות מגורים שמפחיתות צורך בהתניידות, ועד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה ומיגון. אלה אינם רק נתונים כלכליים: כל פרויקט תמ"א 38 שמתעכב וכל פינוי-בינוי שנדחה הם סיכון ממשי לחיי אדם.
דוגמה מובהקת לכך מגיעה שוב משכונה ד' בבירת הנגב, שם מקודם מתחם עירוב שימושים נוסף ורחב היקף בשם "סיאטל" – אחד ממהלכי ההתחדשות העירונית הגדולים בעיר.
חברות אורון נדל"ן ואביסרור מקדמות יחד תכנית להתחדשות שכונה ד' מזרח, בצמוד לשדרות רגר, ציר התנועה המרכזי של העיר. התכנית כוללת פינוי והריסה של שמונה מבנים קיימים (159 דירות) והקמה של כ-975 יחידות דיור חדשות, לצד שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור ושטחים פתוחים נרחבים. הבנייה משלבת מגדלים בני 16-40 קומות לצד בנייה מרקמית של 6-8 קומות, עם תמהיל דירות מגוון. במסגרת הפרויקט יוקמו גני ילדים, מעונות יום ובית כנסת, ותושלם רשת תנועה חדשה שתחבר בין רחובות קלאוזנר, יעבץ ושדרות רגר, מהלך שיחזק את הנגישות והקישוריות העירונית. סימה מאור, סמנכ"לית התחדשות עירונית באורון נדל"ן, מדגישה את ההקשר המקומי: "בפריפריה, שבה הקרבה בין מגורים, עבודה ושירותים היא מנוע צמיחה מרכזי, החשיבות של עירוב שימושים קריטית במיוחד. שכונה שמתוכננת כמתחם מעורב שימושים הופכת למרכז החיים של התושבים, עם פעילות לאורך כל שעות היום. זה מייצר תנועה, מושך אוכלוסייה חזקה ומבסס תחושת שייכות וקהילתיות. כך בונים לא רק פרויקטים טובים, אלא ערים חזקות ועמידות לאורך זמן".
מעירים את השכונות
עירוב שימושים מייצר יתרונות ברורים הן לרוכשי דירות והן למשקיעים. בראש ובראשונה מדובר בנוחות יומיומית: סופרמרקטים שכונתיים, בתי קפה ושירותים בקומת הקרקע מאפשרים "חיים בלי להניע את הרכב", ומהווים גורם משיכה עבור קהלים צעירים וגם עבור משפרי דיור. מעבר לכך, עירוב שימושים משפר את איכות הרחוב ואת תחושת הביטחון האישי. חזית מסחרית פעילה מייצרת תנועה, תאורה וחיים עירוניים – בניגוד לרחובות נטולי פעילות, שהופכים בשעות הערב ל"שטח מת".
"גם מנקודת מבט של משקיעים, אזורים שמתפתחים למוקדים עירוניים של ממש: עם תחבורה, תעסוקה ומסחר – נתפסים כהשקעה יציבה ובטוחה יותר לאורך זמן", מסביר אייל שלו, מנכ"ל קבוצת שכל. יזמים בענף מציינים כי המפתח הוא איזון. שטחי המסחר חייבים להיות מותאמים להיקף הפרויקט, לכוח הקנייה המקומי ולעוגנים הקיימים, כדי להבטיח שקומות המסחר ייצרו ערך אמיתי לתושבים ולא יהפכו לשטחים ריקים.
"לפני כמה שנים, כשבנינו פרויקט מגורים קטן באבן יהודה, ניסינו להצניע את הקרבה למסחר", מספר פדלון. "להפתעתנו, הרוכשים הגיעו דווקא בגלל התכנון הזה. מאז הבנו שהקרבה לעסקים, מסחר ותעסוקה היא יתרון, והרחבנו את הפעילות בהתאם". כך, בפרויקט "טריו שרונה" של הקבוצה בכפר יונה, נבנה מתחם שמשלב שני בנייני מגורים עם 54 יחידות דיור, בניין משרדים בן שלוש קומות בשטח של כ-3,000 מ"ר וכ-10,580 מ"ר של שטחי מסחר ופנאי. "תושב יכול לרדת מהדירה לסופר, לגן של הילד, למשרד או למתנ"ס – הכול באותו מתחם", אומר פדלון. "המרכז המסחרי השכונתי הוא הלב הפועם של הקהילה. הוא הופך אוסף של בניינים לקהילה חיה, יוצר מוקדי מפגש, מעודד הליכה ברגל ומקטין תלות ברכב".
לסיכום, לא כל שכונה ולא כל פרויקט חייבים לכלול עירוב שימושים. אך בערים מתפתחות, ובוודאי בפרויקטים רחבי היקף, המודל הזה הופך לתנאי להצלחה. זהו משאב מוגבל – והציבור, כך נראה, מתחיל להבין את הערך שהוא מייצר.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו