הכסף הגדול כבר החליט כך ייראה שוק הנדל"ן של 2026

העלאות הריבית בשנים האחרונות פגעו קשות במניות הנדל”ן — לעיתים אף יותר מאשר במחירי הדירות עצמם. כעת, על רקע ציפיות להמשך הפחתות ריבית בהיקף מצטבר של למעלה מחצי אחוז במהלך 2026, החברות בענף עשויות לקבל דחיפה משמעותית. שוק ההון, כהרגלו, מקדים את הכלכלה הריאלית: הכסף בענף הנדל”ן זורם כמו מים, אך גם למים, כידוע, יש מחיר.

כל הורדת ריבית מקטינה את עלויות המימון, מעודדת גיוסי הון והופכת את החברות לאטרקטיביות יותר בעיני משקיעים. גם סוכנות הדירוג מודי’ס מאותתת על שינוי כיוון, כשהיא מעלה את תחזית הדירוג של ישראל משלילית ליציבה – אמירה שמחלחלת ישירות לשוק ההון ולסקטורים עתירי המינוף, ובראשם ענף הנדל”ן. הנתונים מהשנה האחרונה מחזקים את התמונה: כ-12 חברות נדל”ן הונפקו בבורסה, ולצידן לפחות חמש חברות נוספות שכבר הגישו תשקיפים לקראת הנפקה. לא מדובר בגל חד-פעמי, אלא במגמה שממשיכה להתחזק וצפויה ללוות את השוק גם בחודשים הקרובים.

הורדת הריבית האחרונה סיפקה לכך חותמת ברורה. בעוד שבשטח, במשרדי המכירות של הקבלנים, לא נרשם בטווח הקצר שינוי דרמטי בכמות העסקאות, שוק ההון הגיב בעוצמה. מדד המניות ת”א-בנייה זינק בכ-13% במהלך שבוע המסחר הראשון של השנה, שבין ה-5 ל-9 בינואר 2026. זה היה גם השבוע הראשון שבו בורסת תל אביב עברה למסחר בימים שני עד שישי, בדומה לבורסות הגדולות בעולם. לאחר הזינוק החד בשבוע הראשון של השנה, המדד סיכם את חודש ינואר בעלייה מתונה יותר של כ-4%, המשקפת התייצבות מסוימת של הסנטימנט.

על פי נתוני הבורסה לניירות ערך, מדד ת"א-בנייה כולל 46 חברות בנייה. 25 מניות מתוכו רשמו תשואות חיוביות בינואר 2026. העלייה במדד מהווה תזכורת נוספת לכך ששוק ההון ניזון מציפיות לא פחות מאשר מנתונים בפועל. הזינוק נרשם על רקע החלטתו של בנק ישראל להפחית את הריבית במשק — מהלך ששינה באחת את נקודת המבט של המשקיעים. עבור חברות הנדל"ן הישראליות מדובר בבשורה שלה חיכו זמן רב. סקטור הנדל"ן והבנייה נחשב עתיר מינוף, ולכן רגיש במיוחד לשינויים בעלויות המימון. הוזלת האשראי מפחיתה ישירות את הוצאות המימון של החברות, והשוק הגיב לכך באופן מיידי וחיובי. לצד השפעתה על החברות, ירידת הריבית מגדילה גם את הביקוש מצד הציבור. היא משפרת את נגישות המשכנתאות ומייצרת תנועת מלקחיים: מצד אחד, החברות נהנות מעלויות מימון נמוכות יותר; מצד שני, הרוכשים יכולים להרשות לעצמם משכנתאות זולות ונגישות יותר. הציבור אמנם מבין שמשכנתה בריבית אפס אינה באופק, אך גם ירידה מתונה מהווה דחיפה משמעותית לשוק הדיור למגורים.

ההון הגדול זורם לנדל”ן

המספרים של השנה האחרונה ממחישים עד כמה שוק ההון רואה כיום בענף הנדל”ן כמנוע צמיחה מרכזי. יוסי פרשקובסקי, יו”ר דירקטוריון פרשקובסקי השקעות ובנין, מסביר: “הבנקים, עם הביטחון הכלכלי והשמרנות שלהם, הפכו זהירים מאוד מול קבלנים. לאור זאת, שוק ההון זיהה הזדמנות בענף הנדל”ן, ואנו רואים שיותר ויותר קרנות פרטיות נותנות פתרונות מימוניים לחברות נדל”ן ולפרויקטים שהבנקים בחרו לא להיות חלק מהם. בפועל, כדי לבנות פרויקט בישראל, המימון הפך לשחקן המשמעותי ביותר ביכולת לקדם פרויקטים, בגלל עלויות הקרקע שהולכות ועולות. בלית ברירה, הקבלנים בישראל הפכו גם למומחים במימון”.

רונית אשד לוי, מנכ”לית אפריקה ישראל מגורים, מוסיפה: “העניין הגובר של שוק ההון בענף הנדל”ן אינו מקרי. בתקופה של תנודתיות ואי-ודאות, גופים מוסדיים ומשקיעים מחפשים עוגנים של יציבות: חברות בעלות איתנות פיננסית, ניסיון מוכח ויכולת לפעול בראייה ארוכת טווח. הגיוסים וההנפקות שאנחנו רואים מבטאים אמון ביכולת של חברות ותיקות ומנוהלות היטב להוציא לפועל פרויקטים מורכבים, להשקיע בתכנון איכותי ולשמר רצף פעילות גם בתנאים מאתגרים. שוק ההון והמימון הופכים בכך לשותף משמעותי בעיצוב הענף: הם מאפשרים פיתוח אחראי והרחבת מודלים של מגורים ותשתיות בקנה מידה רחב. החיבור בין ניהול פיננסי שמרני לבין יזמות נדל”ן מנוסה הוא שמייצר צמיחה בריאה ויציבה לאורך זמן ולא תנודות רגעיות”.

השורה התחתונה ברורה: שוק ההון והגופים המממנים מאמינים בענף הנדל”ן, מלווים אותו בהון משמעותי ומאפשרים הוצאה לפועל של פרויקטים רחבי היקף, המשפיעים ישירות על עיצוב הערים בישראל. עם זאת, חשוב לזכור ששוק הדיור בישראל מחובר באופן הדוק למערכת הבנקאית. מרבית האשראי הבנקאי מגובה בנדל”ן, וירידה חדה במחירי הדירות עלולה לפגוע בערך הביטחונות, להגדיל את סיכוני האשראי ולערער את יציבות הבנקים. מסיבה זו, גם משרד האוצר וגם בנק ישראל נוטים להעדיף יציבות מחירים, או עלייה מתונה, על פני ירידה חדה שעלולה לפגוע באמון הציבור וביציבות הפיננסית.

בשנה החולפת נחתמו הסכמי מימון בהיקפים של מיליארדי שקלים לפרויקטים נדל”ניים, בעיקר בפרויקטים מורכבים וארוכי טווח כגון התחדשות עירונית. קצב הצמיחה של שוק האשראי החוץ-בנקאי, תחום שמפוקח פחות מעשור, כבר חצה את רף 70 מיליארד השקלים – כאשר כמחצית מהיקף זה מופנה לענף הנדל”ן. עדי אבן, סמנכ”לית הכספים של ענב, מספרת לדוגמה: “חתמנו על הסכם מימון עם הפניקס בהיקף של 320 מיליון שקל, שמיועד למימון ארבעה פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ. מדובר בהבעת אמון לא רק ביזמים עצמם, אלא גם במודלים הכלכליים של התחום וביכולת שלו לייצר ערך יציב לאורך זמן”.

שי זוזל, סמנכ”ל אסטרטגיה ומימון באלמוגים, מוסיף: “בחודשים האחרונים אנחנו נחשפים למגמה ברורה: שוק ההון והגופים המממנים מגלים רמת אמון גבוהה בענף הנדל”ן. ההון זורם דרך גיוסים בבורסה, שיתופי פעולה אסטרטגיים, כניסת גופים מוסדיים כמשקיעי עוגן בקרנות אקוויטי ייעודיות ושיפור בתמחור האשראי ובתשואות האג”ח של החברות. זו אינה תופעה נקודתית אלא מגמה רחבה ומתמשכת. הביקושים הגבוהים במכרזי רמ”י, לעיתים עם עשרות הצעות על כל מגרש, רק מחזקים את התמונה של שוק שמאמין בפוטנציאל של הנדל”ן בישראל”.

בחודשים האחרונים הובילה אלמוגים שלושה שיתופי פעולה בארבעה פרויקטים, במבנה של עסקאות אקוויטי ייעודיות לכל פרויקט. במסגרת זו, השותף הפיננסי נושא בעיקר ההשקעה ההונית, בעוד אלמוגים משקיעה הון מצומצם יחסית אך שומרת לעצמה את מרבית חלקה ברווחים. “המבנה הזה מאפשר לנו לחלץ את ההון העצמי בשלב מוקדם יחסית של חיי הפרויקט ולצמצם את אזור הסיכון. בפועל, אנחנו חולקים את הסיכון עם שותף פיננסי, מחזירים לעצמנו את מרבית ההון שהושקע ויכולים לבחון עסקאות חדשות תוך ניצול היתרון לגודל של החברה, להשקיע בפרויקטים נוספים או לחלופין להישאר נזילים ולהמתין להזדמנויות. גם את זה צריך לדעת לעשות”, מסכם זוזל.

ובתוך המגמה הזו של הרחבת מקורות האשראי והתרחקות מתלות מוחלטת במערכת הבנקאית, נכנסים גם שחקנים חדשים לשוק המשכנתאות – כאלה שפועלים מחוץ לבנקים, אך נהנים מגיבוי שלהם. חברת המשכנתאות Now-On, בבעלות משותפת של נאוי גרופ וטריא מקבוצת קבוצת לוזון, שהוקמה ממש לאחרונה – בדצמבר 2025, פתחה את השנה הנוכחית עם מסגרות מימון בהיקף כולל של כ-800 מיליון שקל משני תאגידים בנקאיים – מהלך שממחיש כיצד גם הבנקים עצמם בוחרים לתמוך במודלים חוץ-בנקאיים משלימים. שחר אושרי, יו"ר החברה, אומר כי "העובדה ששני בנקים מובילים בחרו להעמיד מסגרות מימון משמעותיות לפעילות שלנו היא הבעת אמון במודל, בניהול וביכולת שלנו לתת מענה אחראי לשוק".

המוסדיים נודדים מעבר לים

בשבועות הקרובים, עם פרסום סיכומי 2025 של גופי הפנסיה והביטוח, תיחשף במלוא עוצמתה מגמה שכבר קשה להתעלם ממנה: השקעות הנדל”ן של המוסדיים הישראלים פרשו כנפיים ונדדו אל מעבר לים. עם תיקי נכסים מנוהלים שחצו שיאים חדשים, המוסדיים מנווטים כיום בין שוק ישראלי שנקלע ל”שנת חורף” מתמשכת לבין שווקים גלובליים תחרותיים, בניסיון מתמיד לאזן בין הצורך בתשואה לבין ניהול סיכונים גיאופוליטיים ופיננסיים.

במקביל לנדידה אל מעבר לים, ביצעו המוסדיים גם “חישוב מסלול מחדש” בתוך גבולות המדינה. מגמה זו מתבטאת במעבר מהחזקה ישירה בנכסים להשקעה ב”יצרני הנדל”ן” – חברות יזמיות וביצועיות. המהלך צבר תאוצה על רקע הפסקת האש והשקת מדד תל-אביב נדל”ן 35 בבורסה. גופים כמו הפניקס ומגדל הגדילו את חשיפתם למניות ולאג”ח של חברות המתמחות בהתחדשות עירונית. עבור המוסדיים, מדובר בדרך ליהנות מהרווח היזמי באזורי הביקוש, תוך כניסה “בנעלי הבנק המממן”, מבלי להיתקע עם מלאי דירות פיזי שזמן המדף שלו התארך.

התנועה הכפולה הזו: העמקת האחיזה בחברות היזמיות בארץ לצד התרחבות מואצת בחו”ל, לא נולדה רק מתוך הקיפאון בענף הנדל”ן המקומי, היא הוזנה גם מלחץ חיובי שהגיע מכיוון שוקי ההון. “בעוד שהנכסים הריאליים בישראל נאבקו בסטגנציה במקרה הטוב, תיקי ניירות הערך המריאו וניפחו את מרכיב המניות בתיקים. העליות במדדי המניות בחו”ל ובמדדים המקומיים חייבו את המוסדיים לבצע איזון מחדש (Rebalancing) ולהזרים מיליארדי שקלים לנכסים ריאליים, כדי לשמור על תמהיל סיכון תקני”, מסביר ניר.

אלא שבחיפוש אחר יעד לכספי האיזון הללו, העדיפו הגופים לדלג על שוק המשרדים הישראלי, שמעליו מרחפת רוח רפאים של בניינים ריקים, ולהפנות את ההון ליציבות המוכחת של סקטור ה-Multifamily בארה”ב ולמרכזי לוגיסטיקה באירופה. כך, מה שהתחיל כמהלך טכני של איזון תיקי השקעות, הפך למנוע צמיחה שמרחיק את ההון המוסדי מהבטון הישראלי אל נכסים מניבים בלב הכלכלה הגלובלית.

במבט אחד, מדובר במהלך בוגר של ניהול סיכונים: פיזור גיאוגרפי וסקטוריאלי מספק לחוסכים שכבת הגנה מסוימת מפני אינפלציה ותנודתיות. אך מנגד, קשה להתעלם מהצד השני של המטבע. היציאה המסיבית לחו”ל כרוכה בדמי ניהול חיצוניים גבוהים ובעלויות גידור שנוגסות בתשואה נטו. מעבר לכך, המגמה מותירה את שוק הנדל”ן המקומי ללא אחד הקטרים המרכזיים שלו, דווקא בתקופה שבה הוא זקוק לנזילות מוסדית יותר מאשר בתקופות הגאות. אם תימשך, היא עלולה להעמיק את קשיי המימון של יזמים ישראלים, שייאלצו להישען על מקורות הון יקרים יותר – בזמן שהיכולת לגלגל את העלויות אל הרוכשים הולכת ומצטמצמת.

אורי פז, מייסד ומנכ”ל קבוצת מכלול מימון, מציב את הדברים בפרספקטיבה רחבה: “שוק ההון הישראלי מוטה נדל”ן כבר שנים, הן דרך השקעה ישירה בחברות נדל”ן נסחרות והן דרך חברות מימון עם פעילות מהותית בענף. זהו מאפיין מבני של השוק המקומי. הנתונים הפומביים של מכלול מימון לשנת 2025 משקפים זאת היטב: פעילות המימון המחוברת לנדל”ן מהווה רכיב משמעותי בפעילות החברה. בפועל, שוק ההון הוא אחד ממקורות האשראי המרכזיים של המשק”. לדבריו, כספי ציבור המנוהלים על ידי גופים מוסדיים מוזרמים לאשראי, בין היתר באמצעות חברות מימון, ומשמשים להעמדת הלוואות לנדל”ן, לפיתוח ולתשתיות. “זהו מנגנון משלים למערכת הבנקאית, שמרחיב את היצע האשראי ומאפשר מימון בקנה מידה גדול לאורך זמן”, הוא מסביר. “בהסתכלות ארוכת טווח, לאור קצב הפיתוח והגידול באוכלוסייה, התפקיד של שוק ההון כמקור מימון לנדל”ן ולתשתיות צפוי להישאר מרכזי”, מסכם פז.

גב פיננסי לנדל”ן

בשנים האחרונות מתחולל שינוי מגמה מהותי, שבמסגרתו ההון המוסדי אינו מתרחק מענף הנדל”ן, אלא להפך. בתקופה של חוסר ודאות, ההון המוסדי זורם לענף ומספק לו גב פיננסי משמעותי. הדבר בא לידי ביטוי הן בכניסה של גופים מוסדיים לשותפויות עם חברות נדל”ן והן בביקוש הולך וגובר להשקעה בקרנות אקוויטי ייעודיות.

ISA GROUP היא דוגמה טובה לכך. החברה מקימה בימים אלה בירושלים את רובע עירוב השימושים "עיר עולם", הכולל מגורים, מסחר ומשרדים, ובמקביל פועלת בתחום ההתחדשות העירונית עם למעלה מ-20 פרויקטים באזורי ביקוש. בתחילת השנה השלימה החברה בהצלחה הנפקה ראשונה לציבור של אגרות חוב וגייסה כ-120 מיליון שקל, תוך הפיכתה לחברה מדווחת הנסחרת בבורסה. בחברה, שנוסדה בשנת 2010 על ידי היזמים עקיבא זוריבין ושלום גריבה, ציינו כי "השלמת הגיוס הינו הישג משמעותי עבורנו ומהווה אבן דרך משמעותית בחיי החברה אשר צפוי לשמש את החברה להמשך הצמיחה בהיקפי הפעילות ולאפיקים נוספים".

ובתוך כל התנודתיות של השנים האחרונות, מתברר שהכסף הגדול לא בורח מענף הנדל”ן, אלא נשאר בו. שוק ההון וגופי המימון ממשיכים להזרים הון משמעותי לענף מתוך אמון בביקושים ארוכי הטווח, בעיקר במגזר המגורים ובאזורי ביקוש. הגיוסים, ההנפקות והתרחבות פעילות המימון משקפים שינוי עומק: הנדל”ן נתפס יותר ויותר כהשקעה אסטרטגית, המנוהלת באמצעות כלים פיננסיים מתקדמים, גמישים ומהירים.

חברת ברקת, למשל, ממחישה היטב מגמה זו באמצעות שורת עסקאות בהיקפים חריגים בתל אביב, אשר הלכה למעשה 'מעצבים את קו הרקיע' החדש בעיר. לאחר עסקת הדגל של החברה בכיכר המדינה, חתמה ברקת בחצי השנה האחרונה על שלושה הסכמי מימון משמעותיים בעיר, בהיקף כולל של למעלה ממיליארד וחצי שקל. עדי גזית, מנכ"ל ברקת, מציין: "שוק ההון וגופי המימון ממשיכים להזרים הון משמעותי לענף, מתוך אמון בביקושים ארוכי הטווח, בעיקר במגזר המגורים ובאזורי ביקוש. הגיוסים, ההנפקות והתרחבות פעילות המימון משקפים שינוי עומק: הנדל"ן נתפס יותר ויותר כהשקעה אסטרטגית שמנוהלת באמצעות כלים פיננסיים מתקדמים, גמישים ומהירים". עסקאות אלה ממחישות כיצד ההון המוסדי, לצד חברות המימון, אינו רק מניע את שוק הנדל”ן אלא גם משנה את כללי המשחק: מאפשר קידום פרויקטים מורכבים ודוחף את הענף קדימה גם בתקופות מאתגרות.

ובכל זאת, כבר למדנו שליווי “זול” אינו בהכרח הפתרון – ולעיתים אף להפך. במקרים מסוימים, זו עלולה להיות העסקה היקרה ביותר שיזם חותם עליה. לכאורה, ליווי זול מתבטא בריבית נמוכה, מסגרת אשראי קשיחה, ערבויות אישיות וצולבות ותזרים שמחושב עד השקל האחרון. על הנייר זה נראה אידיאלי. בפועל, הוא נשען על הנחת יסוד מסוכנת: שהפרויקט יתנהל בדיוק לפי התכנון: בלי עיכובים, בלי חריגות ובלי הפתעות. מי שביצע אפילו פרויקט נדל”ן אחד יודע שמדובר בהנחה תיאורטית בלבד. צביקי לפידות, שותף ומנהל מחלקת מימון נדל”ן בקבוצת סטרשנוב קלדרון, מסביר: “הבנק המלווה אכן מתעניין ברווחיות הפרויקט, אבל זה לא מה שמניע אותו. הבנק הוא שחקן של תשואה, והתשואה שלו נשענת על תזרים מזומנים בפועל. השאלה המרכזית מבחינתו אינה כמה תרוויח, אלא האם תחזיק מעמד לאורך הדרך”.

היזם, מנגד, הוא שחקן של רווח. כוחו נובע מהתקציב, מדו”ח האפס ומהתחזית. הבעיה מתחילה כשהתזרים – כלומר, המציאות – שוחק את התקציב, שהוא בסופו של דבר תחזית ולעיתים גם חלום. בשלב הזה, יזמים רבים נשענים על עורכי הדין שלהם מתוך מחשבה שהם “ידאגו להכול”. אלא שעורך הדין נכנס לתמונה לרוב לאחר שהתנאים המסחריים כבר נסגרו. הוא מצוין בהיבטים המשפטיים, אך אינו מומחה לתזרים, לחישובים פיננסיים או להשלכות של חריגות תקציביות. כאן נוצר הפער המסוכן. בסופו של דבר, המטרה של היזם אינה להשיג את הריבית הזולה ביותר, אלא להגיע לקו הסיום. “לעיתים עדיף לשלם יותר מראש, אבל עם ודאות גבוהה שתסיים את הפרויקט בשלום”, מסכם לפידות.

לא רק בקירות

בעוד ששוק הדיור המקומי מתמודד עם קיפאון מתמשך, הבורסה בתל אביב מציעה שורה הולכת ומתרחבת של אלטרנטיבות למשקיעים המעוניינים בחשיפה לענף הנדל"ן. יותר ויותר ישראלים מגלים כיום כי ניתן להיחשף לענף לא רק באמצעות רכישת דירה להשקעה, אלא גם דרך מדדי מניות ייעודיים, המאפשרים פיזור, נזילות וגמישות גבוהה יותר.

בבורסה תל אביב פועלים מספר מדדים מרכזיים שעוקבים אחר ענף הנדל"ן:

• מדד ת"א-בנייה – כולל את יזמי הבנייה הגדולים בישראל. המדד מונה 46 חברות, מתוכן יותר מ-20 בעלות שווי שוק של מעל מיליארד שקל.
• מדד ת"א-מניב ישראל – כולל 35 חברות המחזיקות נכסים מניבים כגון משרדים, קניונים, מרכזים לוגיסטיים ודיור מוגן.
• מדד ת"א-מניב חו"ל – כולל 15 חברות נדל"ן מניב עם פעילות בינלאומית.
• מדד ת"א-נדל"ן – מדד-על המאחד את כלל חברות הענף, 95 בסך הכול, מתוכן 48 בעלות שווי שוק של מעל מיליארד שקל.

יניב פגוט, סמנכ"ל המסחר של הבורסה לניירות ערך, מסביר כי שוק הדיור הישראלי מצוי כיום בנקודה רגישה מבחינה עסקית, זאת לאחר שנים של ריבית גבוהה ומלחמה שהשפיעה על הענף כולו. "הפחתת הריבית השנייה ברצף על ידי בנק ישראל מייצרת אופטימיות בקרב המשקיעים ומתורגמת לביצועי יתר של תחום הנדל"ן בבורסה", הוא אומר. לדברי פגוט, המשך מגמת ההקלה המוניטרית צפוי לחזק עוד יותר את מניות הענף: "ככל שבנק ישראל ימשיך בהקלה המוניטרית וימשיך להפחית את הריבית, כך יתחזק המומנטום של מניות הנדל"ן בבורסת ת"א. זאת, לאחר שבשנת 2025 הניב מדד ת"א-בנייה תשואה של כ-13% בלבד – תשואת חסר משמעותית בהשוואה למדד הדגל של הבורסה, ת"א-125, שרשם עלייה שנתית של כ-52%. תרחיש כזה צפוי להוביל בשנת 2026 לצמצום הפערים בין מדד הדגל לבין מדד ת"א-בנייה".

לצד האופטימיות בשוק ההון, האתגרים בשוק הדיור הישראלי עדיין נוכחים. בראשם עומד עודף ההיצע, שאינו צפוי להתפוגג במהירות, וכן התחרות מצד אפיקי השקעה חסרי סיכון. כאשר קרן כספית מציעה תשואה נאה כמעט ללא סיכון, האטרקטיביות של רכישת דירה להשקעה, המניבה בסביבת הריבית הנוכחית תשואה ריאלית של כ-3% – פוחתת.

השפעת ההתחזקות של מניות הנדל"ן ניכרת גם במדדי המניות הרחבים. בינואר 2026 עלה מדד ת"א-90 בכ-4.8%, בעוד שמדד ת"א-35 עלה בכ-10.2%. לדברי פגוט, התגובה המהירה של המניות היא חלק ממהות השוק: "בשוק ההון, בניגוד לחיים הריאליים, התגובות למה שקורה בשוק הן בזמן אמת – מהירות יותר ומשקפות את החוכמה הקולקטיבית של המשקיעים".

מניות חברות הבנייה אינן היחידות שנהנו מרוח גבית בעקבות החלטות הריבית של בנק ישראל. על פי נתוני הבורסה, מדד ת"א-מניב ישראל עלה בכ-2.4% בינואר 2026. המדד כולל 35 חברות נדל"ן מניב הפועלות בישראל, ו-15 מניות מתוכן רשמו תשואות חיוביות במהלך החודש. באותה תקופה עלה מדד ת"א-125 בכ-9% בינואר.

גם מדד ת"א-נדל"ן, המאחד את החברות הכלולות במדדי ת"א-בנייה, ת"א-מניב ישראל ות"א-מניב חו"ל, כולל כיום 95 חברות, וסיכם את חודש ינואר בעלייה של כ-3.35%. מתוך כלל המניות במדד, 54 רשמו תשואה חיובית במהלך החודש, ו-19 מהן עלו בשיעור של מעל 10%.

למשקיעים המעוניינים בחשיפה למניות נדל"ן, קיימת גם האפשרות להשקיע באמצעות קרנות נאמנות המתמחות בתחום. רשימת הקרנות זמינה באתר הבורסה לניירות ערך.

מבט קדימה

התמונה שעולה מהשוק מורכבת משני קצבים שונים. מצד אחד, שוק ההון כבר מגיב ומקדים לתמחר; מצד שני, שוק הנדל"ן עצמו עדיין מתמודד עם מציאות מאתגרת בשטח. טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל, מזכיר כי היסטורית, "באופן מסורתי, כל סיום של תקופת מלחמה מביא לפריחה בשוק הנדל"ן מסיבות ברורות", אך מדגיש כי הפער בין הבורסה לשוק הריאלי עדיין קיים. לדבריו, מאחר ש"הבורסה מבוססת על ציפיות", טבעי שהצפי להגברת הפעילות בענף יוביל לביקושים ולעלייה בשוויין של מניות הנדל"ן. עם זאת, הוא מבהיר כי "בניגוד לתחזיות האופטימיות בשוק ההון, שוק הנדל"ן עצמו טרם התאושש מהמצב הביטחוני", בין היתר בשל מחסור בעובדים והריביות הגבוהות שייקרו את המשכנתאות ופגעו בביקושים.

בתוך הפער הזה נדרשים המשקיעים לבחור את אפיק הפעולה המתאים להם. פולי טטרו, שותף ומייסד טופ קפיטל, מצביע על היתרונות הברורים של שוק ההון, כאשר "השקעה במדדים מאפשרת נזילות, פיזור סיכונים ותגובה מהירה לשינויים בשוק". מנגד, הוא מזכיר כי "רכישת נכס נדל"ני במימון זול יחסית, כגון משכנתה, עשויה להפוך לאטרקטיבית במיוחד עם ירידת הריבית", כאשר עלות ההון יורדת וערך הנדל"ן עשוי לעלות. לדבריו, ההכרעה תלויה בפרופיל המשקיע: "מי שמחפש גמישות יעדיף את הבורסה, ומי שמאמין בהתאוששות שוק הדיור ומוכן להתחייב לטווח ארוך עשוי לבחור בנדל"ן", תוך תזכורת לכך שהאפשרות למינוף קיימת יותר בהשקעות נדל"ן ומאפשרת מיקסום תשואה על ההון העצמי.

במקביל לבחירות של המשקיעים, גם מבנה המימון בענף משתנה. רות לוי, מנכ"לית עדית מימון, מתארת כיצד "הכסף הגדול זורם לענף הנדל"ן בקצב הולך וגובר, ושוק ההון ממלא תפקיד מרכזי בעיצובו מחדש". לדבריה, "הגיוסים וההנפקות אינם רק מקור הון, אלא ביטוי לאמון מתמשך בענף גם בתקופות של אי-ודאות". במקביל, התרחבות מקורות המימון יוצרת שוק תחרותי יותר, שבו יזמים אינם תלויים עוד בגורם אחד ויכולים לבחור בין פתרונות מימון מגוונים, גמישים ומותאמים לצרכים של כל פרויקט – תהליך שמחדד סטנדרטים של מקצועיות, זמינות וניהול סיכונים, ומשנה את הדרך שבה פרויקטי נדל"ן יוצאים לפועל.

המבט קדימה מתכנס לשנת 2026. גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בנייה, מציינת כי "בשנת 2026 צפויים פרויקטים רבים להיכנס לשלב הבנייה, לאחר עיכובים בתחילת הביצוע בשנת 2025". לדבריה, יזמים "שחיכו לראות לאן יתפתח השוק והמצב הביטחוני מבינים כעת שניתן להתחיל להסתכל קדימה", מתוך תקווה שהמכירות ישתפרו ויהיו חזקות יותר מאשר בשנה החולפת. היא מדגישה כי התנעת רכישת דירות יכולה להוביל גם להתנעת הבנייה ביתר שאת, אך לשם כך נדרש מענה רחב יותר, שכן "הן הציבור והן היזמים משוועים לפתרון בהקשר זה". על רקע זה, גם הפניקס ליווי בנייה הייתה גורם מימון משמעותי בשוק הבנייה למגורים, ובוחנת בימים אלו לא מעט עסקאות מימון ברוח זו.

בשורה התחתונה, בעוד שמדדי הנדל"ן בבורסה, המבוססים על ציפיות, כבר מיצו במידה רבה את מהלך העליות, שוק הנדל"ן עצמו, שנמצא עדיין בהאטה, עשוי להוות הזדמנות עבור משקיעים המאמינים כי עם סיום הלחימה ותחילת תהליך הורדת הריבית, מחירי הדירות והפעילות בענף ישובו ויפנו כלפי מעלה.