שוק דיור בהמתנה: המספרים שלא תמיד נכנסים למצגת

מאחורי דוחות המכירות המלוטשים של חברות הנדל"ן מסתתרת תמונה מורכבת בהרבה: מדד חדש שהועבר ל"נדל"ן היום" לפי נתוני חברת שכל, המבוסס על נתונים בזמן אמת של מאות פרויקטים ברחבי הארץ, חושף ירידה חדה בהיקף העסקאות, שינוי בדפוסי הביקוש וגם רמזים ראשונים לכך שהתחתית, ייתכן, כבר מאחורינו. כך נראה שוק הדיור המתעורר.

2026 נפתחה בהפתעה לא כל כך נעימה לישראלים, עם דיווח של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על עליות מחירים בשוק הדיור, אחרי מגמה של ירידה. האם הדבר מעיד על התעוררות בענף הנדל"ן?

מי שמנסה לפענח מה באמת קורה בשוק הדיור הישראלי נתקל כמעט תמיד בפער מטריד בין השיח הציבורי והתקשורתי לבין המציאות המשתקפת מהשטח. בעוד הלמ"ס והכלכלן הראשי במשרד האוצר מדווחים על שפל חסר תקדים במכירת דירות והכותרות בעיתונים נותנות תחושה אמיתית של שוק במשבר - הדוחות הכספיים מספרת סיפור אחר לגמרי: ברבעון השלישי של 2025 הציגו חברות הבנייה הציבוריות פעילות ערה, מכירות בהיקפים משמעותיים ורווחים שלא תמיד מתיישבים עם תחושת הקיפאון שמלווה את השוק.

כדי לצמצם את האזור האפור הזה, פותח "מדד שכל" - ניתוח רוחבי המבוסס על נתונים מ-559 פרויקטים פעילים של החברות המובילות בענף, מתוך מערכת חכמה לניהול תהליכי השיווק והמכירות שלהן. המדד מציג סקירה מקיפה המלמדת על שוק מצטמצם וזהיר יותר, כזה שפועל בקצב מחושב ופחות אימפולסיבי, אך במקביל מתחיל להפגין סימני הסתגלות למציאות הכלכלית החדשה.

סדקים ראשונים בקיפאון

לא ניתן לנתח את 2025 בלי להבין את השפעת הסביבה המקרו-כלכלית. סביבת ריבית גבוהה לאורך מרבית השנה, לצד מדיניות שמרנית של בנק ישראל בכל הקשור למבצעי מימון, הקשו משמעותית על סגירת עסקאות. משקי בית רבים מצאו עצמם מתלבטים בין הרצון לרכוש נכס לבין העלות החודשית בפועל.

לכך נוספה מציאות ביטחונית מתמשכת, המשך הלחימה במסגרת "חרבות ברזל" ו"עם כלביא", וחוסר ודאות פוליטי וכלכלי. רכישת דירה, מטבעה, היא החלטה ארוכת טווח ובשנה שבה העתיד לא ברור רבים בחרו להמתין.

ועדיין, לקראת סוף השנה החלו להופיע סדקים ראשונים בקיפאון. החל מהפחתת הריבית בנובמבר, וביתר שאת לאחר ההפחתה הנוספת בתחילת ינואר 2026, נרשמה עלייה מדודה במספר העסקאות. מדד ינואר, שיתפרסם בחודש הבא צפוי לשקף בצורה מדויקת יותר אם מדובר בשינוי מגמה או בתיקון נקודתי בלבד.

ומה עם המשך הורדת הריבית? בהחלט יש מקום לאופטימיות. יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בחברת רובי קפיטל, מציין כי "הורדת הריבית האחרונה כבר יצרה התעוררות בשוק, והצפי הוא לפחות לשתי הורדות נוספות, כל אחת בהיקף של רבע אחוז, במהלך 2026. הורדות אלה יגבירו את הביטחון הכלכלי ואת היכולת לנטילת משכנתאות, ויכניסו קונים חדשים לשוק".

אופטימיות מוקדמת

התזוזות החלו בדעיכה איטית. לפי מדד שכל, הרבעון הראשון של 2025 נפתח בתחושה של המתנה. כ-26% בלבד מסך העסקאות השנתיות נחתמו בין ינואר למרץ - ירידה קלה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, אך בעיקר ביטוי לאווירת חוסר הוודאות שאפיינה את תחילת השנה. רוכשים פוטנציאליים בחנו את השוק מהצד, יזמים הקפידו על קצב שיווק מבוקר, והתחושה הכללית הייתה של דריכות ולא של תנועה.

ברבעון השני נמשכה המגמה. כרבע מהעסקאות נחתמו בין אפריל ליוני - ירידה מתונה נוספת שמעידה על שוק שמתקשה לייצר מומנטום. לא מדובר בקריסה, אלא בדעיכה הדרגתית: פחות ביקורים במשרדי מכירות, יותר זמן לחשיבה, יותר בדיקות מימון ופחות החלטות מהירות.

המהפך היחסי הגיע בקיץ. בין יולי לספטמבר נרשמה עלייה מתונה בהיקף העסקאות, עם כ-29% מהפעילות השנתית. אלא שהאופטימיות הזו לא החזיקה לאורך זמן. הרבעון האחרון של השנה היה החלש ביותר: אוקטובר 2025 בלט כחודש דל במיוחד והוביל לכך שכל הרבעון הסתכם בכחמישית בלבד מהעסקאות השנתיות - הנתון הנמוך ביותר לעונת הסתיו בעשור האחרון.

ומה עם העסקאות שכן נסגרו?

הנתונים שעולים ממדד שכל מלמדים על שינוי עמוק בהרכב העסקאות. רק 35% מהדירות שנמכרו בשנת 2025 חצו את רף ה-3 מיליון שקל - נתון שממחיש את הירידה בביקוש לדירות יקרות ואת הזהירות של הרוכשים. במקביל, 65% מהעסקאות בוצעו בפרויקטים בפריפריה, עדות ברורה להסטת הביקוש לאזורים נגישים יותר מבחינת מחיר.

גם בחלוקה האזורית נרשמים פערים חדים. תל אביב הציגה מחיר ממוצע של כ-3.025 מיליון שקל, אך עם ירידה שנתית חדה של כ-9% - איתות ברור לכך שגם ליבת הביקוש אינה חסינה. ירושלים, לעומת זאת, בלטה בעלייה של כ-8.9% למחיר (ממוצע של כ-2.899 מיליון שקל) כתופעה שמדגישה את ייחודיות השוק המקומי בעיר.

במחוז המרכז נרשמה ירידה מתונה יחסית של כ-2.7% למחיר (ממוצע של כ-2.613 מיליון שקל), בעוד חיפה הציגה עלייה קלה של כ-1.2% למחיר (ממוצע של כ-1.88 מיליון שקל). בצפון ובדרום נרשמו העליות הבולטות ביותר - עד 7.4% בצפון ועד 2.3% בדרום - עדות לכך שבתקופות של אי-ודאות הביקוש נודד לאזורים שבהם הסיכון נתפס נמוך יותר והמחיר ההתחלתי מאפשר גמישות.

איל שלו, מנכ"ל חברת שכל, מסכם: "2025 הסתיימה עם ירידה של כ-40% במכירת דירות. זה לא אירוע בודד, אלא תוצאה של צבר גורמים - ריבית, מימון, מצב ביטחוני וחוסר יציבות. עם זאת, אנחנו מתחילים לראות תנועה זהירה, כזו שמרמזת שהשוק לומד מחדש את כללי המשחק".

האומץ לפעול בזהירות חכמה

ומה הלאה? פנינו לשלושה יזמים מובילים, בהם יוסי רייק, מנכ"ל ובעלים משותף של קבוצת רייק מקבוצת אספן, שמדגיש כי דווקא בתקופה של חוסר ודאות ושוק חלש נבחנת מנהיגות אמיתית: "בזמן כזה לא צריך להקפיא החלטות אלא לדייק אותן. הזדמנויות נוצרות כשיש אומץ לפעול בזהירות חכמה כמו לבחור פרויקטים עם היתכנות כלכלית אמיתית, לחזק שותפויות עם רשויות ודיירים, ולשמור על משמעת פיננסית קפדנית".

יוסי חסון, מנכ"ל קבוצת מיי-טאון שהחלה השנה בפרויקט פינוי-בינוי ראשון בקרית מלאכי, מוסיף: "אנחנו רואים בתקופות של חוסר ודאות דווקא קרקע פורייה להזדמנויות, לחפש פרויקטים חדשים ולגדול. ראייה יזמית, ניתוח נכון של מגמות וחשיבה ארוכת טווח מאפשרים לנו לזהות את המקומות הנכונים להשקעה ולבנות היום את הערך של המחר. שוק בסטגנציה הוא לא סיבה לעצור, להיפך".

ארז אביב, מנכ"ל ובעלים אביב אורבן מצביע על כך שבשעה שכולם ממתינים ל“בהירות”, יזם נמדד בכך שהוא מייצר בהירות מטעמו: "צריך היום להיות יצירתי ולא לחפש את העסקה המושלמת אלא לקחת עסקה טובה שניתנת לשליטה. מי שישכיל להשקיע ביצירתיות 'פיונירית' יהנה מתשואה גבוהה כשהשוק יתאושש".

יוסי רייק, מנכ"ל ובעלים משותף קבוצת רייק מקבוצת אספן: "בזמן כזה לא צריך להקפיא החלטות אלא לדייק אותן"

יוסי חסון, מנכ"ל קבוצת מיי-טאון: "דווקא עכשיו יש קרקע פורייה להזדמנויות, לחפש פרויקטים חדשים ולגדול"

ארז אביב, מנכ"ל ובעלים אביב אורבן: "כשכולם ממתינים ל'בהירות', יזם נמדד בכך שהוא מייצר בהירות מטעמו"

איל שלו, מנכ"ל חברת שכל: "אנחנו מתחילים לראות תנועה זהירה, המרמזת שהשוק לומד מחדש את כללי המשחק".

יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף ברובי קפיטל: "הורדת הריבית כבר יצרה התעוררות בשוק, והצפי הוא לפחות לשתי הורדות נוספות"