התחדשות מואצת
הנתונים הרשמיים של הלמ"ס מצביעים על מגמה ברורה המלמדת כי אמנם מספר הדירות בבנייה בישראל ממשיך לעלות בשנים האחרונות, אבל קצב גמר הבנייה אינו מדביק את ההתחלות. הפער הזה, שהולך ומתרחב, משקף בעיה מבנית עמוקה בענף; זמני ביצוע שמתארכים, עלויות קבלן שעולות, ושחיקה ברווחיות של פרויקטים קיימים.
עם זאת, תחום ההתחדשות העירונית ממשיך לתפוס נתח משמעותי משוק הבנייה. לפי נתוני הלמ"ס, שיעור הדירות החדשות שנבנות במסגרת זו מהווה חלק משמעותי מסך הבנייה החדשה - מגמה המשקפת את המעבר של השוק מהתחדשות נקודתית למהלך תכנוני לאומי.
"המשמעות ברורה - בישראל של 2026-2025 התחדשות עירונית היא כבר לא 'סקטור' אלא תשתית לאומית", אומר רו"ח אריק גולדיאן, יו"ר ובעלי חברת בונוס, "חיזוק מבנים, הוספת ממ"דים ומיגון הפכו מצורך הנדסי למציאות חיינו".
השנה יותר מתמיד, ההתחדשות תעבור מהמרכז אל הפריפריה בדרום ובצפון, כאשר האזור המתחדש בישראל 2026 יוכתר בקריות והעיר המתחדשת תוסיף להיות ירושלים.
התחזקות החברות
העלאות הריבית בשנים האחרונות פגעו מאוד במניות הנדל"ן, אפילו יותר מאשר במחירי הדירות בפועל. עכשיו, עם ציפיות להמשך הפחתות הריבית מעבר לחצי אחוז ב-2026, החברות בענף עשויות לקבל דחיפה משמעותית. המשוואה פשוטה - ירידת ריבית מקטינה את עלויות המימון, מעודדת גיוסי הון והופכת את החברות לאטרקטיביות יותר.
בשנה האחרונה הונפקו 13 חברות חדשות בבורסה, כאשר לא פחות משבע מהן חברות נדל"ן. מעבר לכך, לפחות חמש חברות נוספות כבר הגישו לאחרונה תשקיפים לקראת הנפקה, מה שמעיד שהמגמה הזו לא נעצרת אלא צפויה להתחזק בחודשים הקרובים.
טל תפוחי, מנכ״ל גמלא הראל, מסביר כי "באופן מסורתי, כל סיום של תקופת מלחמה מביא לפריחה בשוק הנדל"ן מסיבות ברורות. הבורסה לניירות ערך מבוססת על ציפיות ולכן טבעי שהצפי להגברת הפעילות בשוק הנדל"ן יגרום לביקושים ולעלייה בשווין של מניות הענף. עם זאת, לעומת תחזיות הבורסה הוורודות, שוק הנדל"ן עצמו טרם התאושש מהמצב הביטחוני שהביא למחסור בעובדים ומהריביות הגבוהות שגרמו להתייקרות המשכנתאות ולפגיעה בביקושים".
מחפשים ביטחון עתידי
על רקע העלייה באנטישמיות בעולם, יותר ויותר מבין יהודי התפוצות רוכשים דירות למטרת מגורים בישראל, כאשר ירושלים מבוקשת במיוחד. אלא שהפעם רבים מהם בוחרים לרכוש נכס לא רק כנדל"ן להשקעה או כבית לחופשות בארץ, אלא כבסיס למגורים עתידיים כחלק מהיערכות ליום שבו יחליטו לעלות לישראל.
לפי גורמים בענף הנדל"ן, מדובר במגמה הולכת ומתחזקת, כשהמניע המרכזי הוא הרצון לייצר "תעודת ביטוח" למקרה שבו יצטרכו לעזוב את בתיהם בחו"ל בלוח זמנים קצר. רבים מהרוכשים מציינים כי בעלות על דירה בישראל היא צעד פרקטי המעניק ביטחון, שקט נפשי ואפשרות ממשית לפתוח דף חדש בארץ במהירות, אם וכאשר יידרשו לכך.
דוגמה מובהקת לכך נרשמה לאחרונה בפרויקט "קרסו ניה" של חברת קרסו בשכונת תלפיות בירושלים, שם דיווחה החברה על מכירת כשליש מהמלאי בתוך פחות משנה. חלק משמעותי מהרוכשים הם יהודים מצפון אמריקה, שבחרו בדירה בפרויקט מהסיבות שהזכרנו.
המגמה צפויה להימשך ואף להתעצם, על רקע התגברות תחושת חוסר הביטחון בקרב קהילות יהודיות בעולם והשאיפה להבטיח לעצמן קרקע בטוחה בישראל.
לחשוב לטווח ארוך
חזרת השכירות ארוכת הטווח למרכז העניינים היא משאלת לב, אבל אין סיבה שלא תהיה לה אחיזה במציאות. במשך למעלה מעשור מצהירה מדינת ישראל שהיא מקדמת את שוק השכירות ארוכת הטווח. הכוונה נכונה, הצורך ברור, וההגדרה כמשימה לאומית מוצדקת. אבל בשטח, השוק כמעט ואינו מתרומם. הפער בין ההצהרות לבין המציאות הכלכלית אינו מקרי וגם לא תוצאה של חוסר ביקוש. להפך. מדובר בשוק עם ביקושים גבוהים, אך כזה שנתקע פעם אחר פעם על אותה אבן נגף: מימון.
פולי טטרו, מנכ"ל טופ קפיטל, מסביר את הכישלון המערכתי: "עד היום המדינה לא טיפלה בסוגיית הדיור להשכרה ולא שיווקה אותה כמוצר שניתן לקיים אותו בצורה נכונה ורחבה. לכן התחום אינו מתקדם בקצב הראוי וגם לא יתקדם עד שיתקבלו ההחלטות הנכונות במשרד האוצר אשר יאפשרו כדאיות כלכלית למסה של יזמים להיכנס לתחום".
בינתיים, ליסינג הוא הפתרון האמיתי. תנו למשפחות הצעירות לגור בדירה - ובתום התקופה יוכלו לקבל עדיפות ראשונה ברכישתה במחיר שמאי ממשלתי ראשי. זו ההצעה שכבר שנים אני - כעיתונאי ותיק - מקדם מול האוצר ללא הצלחה.
ההצעה נדחתה פעם אחר פעם בגלל חוקי זכות קניין, אבל הנה יש אופק ורוד. ינקי קווינט, בימיו האחרונים כמנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, הבהיר כי רמ"י תומכת באופן מלא בשכירות ארוכת טווח אך רואה בה נושא קנייני ולא תכנוני: "דירה היא דירה היא דירה. מי שמחליט אם תימכר או תוצע לשכירות היא מועצת מקרקעי ישראל". לדבריו, רמ"י פועלת עם שר השיכון לקידום מודל "שכירות רוכשת" - מתווה שיאפשר לזוגות צעירים להתגורר בדירה, לצבור הון במהלך תקופת השכירות ולרכוש אותה במחיר קבוע מראש. המודל הזה עשוי לשמש גם כתחליף לתוכניות מחיר מטרה במרכז הארץ.
הצעירים במלחמת קיום
בישראל, בדומה לאיטליה, ספרד ויוון, מתרחשת תופעה מדאיגה: בני 30 פלוס חוזרים לגור עם הוריהם בגלל היעדר אמצעים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כרבע מבני 34-30 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 39-35 השיעור עדיין גבוה - כ-15% גרים עם ההורים - כאשר גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כשנתיים וחצי יותר מאשר לפני 15 שנה.
הדור היום פחות מפונק ממה שאנו חושבים, אבל חינוך שוק הוא חלק מהעניין. הממשלה, במקום לפעול להרחבת מעגלי הביקוש, פעלה בצורה מעוותת, איפשרה לזוגות צעירים להפוך למשקיעים במחיר למשתכן ולהמשיך ולגור במרכז ובגוש דן.
הצעירים בסכנה קיומית. מצד אחד, השכונות החדשות מלאות כל טוב. מצד שני, לצעירים בגילאי 40-30 אין די כסף להגשמת חלומות. הציבור טובע במינופים עם הלוואות בולט/בלון כאשר סבסוד הקבלנים מהווה עד 10% מהיקף המשכנתאות בכל רבעון. כמעט כל דירה שלישית נמכרת כיום במבצע עם תנאי תשלום מיוחדים ומיטיבים..
ומה לגבי הצעירים? אדם גנון, סמנכ"ל השיווק והמכירות של חי נחמיאס: "החיפוש אחרי קהילה ולא דירה הוא חלק מהתופעה החדשה המובילה את המשפחות שמחפשות את הביחד. השפה שלהם דיגיטלית וישירה, והם מצפים למותג שמקשיב להם".
רו"ח אריק גולדיאן, יו"ר ובעלים בונוס: "חיזוק מבנים, הוספת ממ"דים ומיגון הפכו מצורך הנדסי למציאות חיינו"
טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל: "באופן מסורתי כל סיום של תקופת מלחמה מביא לפריחה בשוק הנדל"ן"
פולי טטרו, מנכ"ל טופ קפיטל: "המדינה עדיין לא טיפלה בסוגיית הדיור להשכרה ולא שיווקה אותה כמוצר שניתן לקיימו באופן נרחב"
אדם גנון, סמנכ"ל השיווק חי נחמיאס: "הרצון לחיות בקהילה הוא חלק מהתופעה החדשה המובילה משפחות שמחפשות את הביחד"
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו