בשנים האחרונות מתגבשת בצפון תפיסה חדשה לגמרי של התחדשות עירונית. לא עוד הריסת שיכונים ישנים ובניית מגדלים במקומם, אלא מהלך שמתחיל דווקא בלב העיר: המרכזים המסחריים ההיסטוריים, מבני העירייה הישנים והעסקים המשפחתיים שנותרו מאחור עם התחדשות השכונות שמסביבם.
הרעיון נולד כמעט במקרה. במהלך סיור במגדל העמק הבחינו מנהלי קבוצת "נצר ישראל", מהחברות הוותיקות והפעילות בצפון ב-40 השנה האחרונות, במבנה מסחרי ישן שנותר תקוע בזמן, בין התקדמות פרויקטים של התחדשות עירונית באזור.
שיחה אקראית עם בעלי החנויות חשפה את הסיפור האמיתי: עסקים משפחתיים שחוששים לזוז כי "כל הפרנסה עוברת ברחוב". כפי שמתאר שלומי דהן, מנכ"ל משותף בקבוצה: "מבחינתם לחדש את החנות זה לצבוע קיר או מקסימום להחליף ויטרינה ושלט. הם לא העזו לדמיין מתחם חדש עם חנות מודרנית בבעלותם, ומעליו מאות משפחות חדשות שהופכים ללקוחות פוטנציאליים במרחק ירידה במעלית. ראיתי בעיניהם שהם כבר מדמיינים איך זה הולך לשנות להם את החיים".
הפגישה הזו הובילה לגילוי משמעותי: על אף שהתרגלנו לקשר פינוי-בינוי לבנייני מגורים בלבד, החוק עצמו מדבר על "יחידות" – ולא על "דירות". משמעות הדבר: אפשר להחיל פינוי-בינוי גם על מרכזים מסחריים, חנויות ובנייני ציבור. משם, נצר פיתחה מודל שמחדש את ליבת העיר ומייצר השפעה רחבה הרבה מעבר למתחם עצמו.
מהלב החוצה: למה דווקא המרכז המסחרי הישן?
החוויה הזו במגדל העמק התחברה לתמונה רחבה הרבה יותר. כמעט כל עיירה מאמצע המאה הקודמת נבנתה סביב מרכז מסחרי קטן: התופרת, הקצב, הסנדלר, ולצידם מבנה העירייה. עם השנים האזור הפך למיושן ולמוזנח, אבל דווקא שם נמצא הנדל"ן החזק ביותר בעיר: שטח גדול, תכסית נמוכה (מבנים בני קומה אחת או שתיים לכל היותר) ונגישות גבוהה.
"ברוב המקרים, כאשר פותחים מפה של עיר כזאת", מסביר דהן, "מגלים שממש באמצע, איפה שכתוב שם העיר, נמצא המיקום של המרכז המסחרי ומבנה העירייה. זה הלב של העיר שהכל נבנה סביבו". לדבריו, היתרון הזה מאפשר לבנות מאות יחידות דיור מעל מוקד מסחר פעיל, ליצור תנועה חדשה לעסקים, ולייצר חיבור בין מרקם ותיק למגדלים החדשים שמתחילים לקום סביבו (מרביתם בעקבות אותה מגמת התחדשות עירונית), באופן שיזמות למגורים בלבד אינה יכולה לספק.
בדרך כלל, בעלי העסקים הוותיקים שממשיכים לעבוד בחנות עד היום, מהווים כ-25% מהמרכז המסחרי; הם מקבלים במסגרת התהליך תכנון אישי המותאם לסיפור חייהם: חנות חלופית במהלך הבנייה, פיצוי על מעבר מורכב, ולעיתים דירה בפרויקט העתידי במקום חנות חדשה, לאותם בעלי עסקים שכבר לא ימשיכו לדור הבא. היתר, שהם ברובם בעלי חנויות שמשכירים את חנויותיהם לאחרים, מצטרפים בקלות רבה יותר. כך נוצר מודל כלכלי שמכבד את הקהילה אך נשאר ישים.
העירייה כשותפה: מגדל העמק כנקודת מפנה
מגדל העמק מציגה את המודל בפעולה. לאחר שתסתיים בניית מבנה עירייה חדש (הנמצאת בעיצומה בימים אלה), המבנה הישן יוותר ריק – "פיל לבן" במיקום מושלם. וכך, קבוצת נצר הציעה להפוך את העירייה לדיירת בפרויקט: הקרקע עוברת למתחם החדש, והעירייה מקבלת שטחים מודרניים למשרדים, מסחר וקהילה.
"ברגע שהעירייה הופכת לדייר שלך, היא גם זו שמסייעת לך לקדם את התוכנית", אומר דהן. "זה WIN-WIN נדיר: העירייה מקבלת בית מודרני, והעיר מקבלת לב חדש לגמרי". ואכן, הפרויקט שהציגה נצר הצליח ללכוד גם את דמיונו של ראש העיר מגדל העמק, יקי בן חיים, שראה בהן לא רק פרויקט נדל"ני, אלא גם הזדמנות לשינוי עומק עבור תושבי מגדל העמק – מרכז מסחר ותעסוקה שוקק חיים, מלווה רחוב, בשטח של אלפי מ"ר ומעליו מאות יחידות דיור חדשות.
"שדרוג המרכז המסחרי הוותיק הוא אחד הפרויקטים הקרובים לליבי", אומר בן חיים. "לאחר עשרות שנים שבהן לא טופל, השיפוץ שלו, יחד עם שיקום מבנה העירייה ההיסטורי, הוא חלום שמתגשם ומהלך שמחזיר את הלב הפועם של העיר למרכזה. מדובר במתחם בעל מיקום אסטרטגי, שנועד למנוע יצירת 'שתי ערים' – חדשה וותיקה. מהלך ההתחדשות נולד משילוב בין צורך עירוני אמיתי להזדמנות משמעותית, וכולל חידוש תשתיות, שיפור המרחב הציבורי ושיתוף פעולה עם יזמים מנוסים. התוצאה תהיה סביבה עירונית מודרנית, נגישה ומזמינה, שמחזקת קהילה וכלכלה מקומית והופכת את מרכז העיר לאזור חי, פעיל ומוביל".
ההשפעה אינה רק תכנונית או אסתטית. מנהלות ההתחדשות העירונית במגדל העמק ובערים נוספות בצפון בהן מקדמת קבוצת נצר מודל דומה, מצביעות על אפקט ברור: שדרוג הליבה העירונית הוא "משנה-מחיר", מהלך שמעלה את ערכי הנדל"ן, מחזק את תדמית העיר ומקטין את הצורך במכפילי בנייה קיצוניים בפרויקטים אחרים של התחדשות עירונית. "כשאתה מחדש את הלב", אומר דהן, "כל הגפיים מצטרפות".
למה זה קורה דווקא בצפון ומה הלאה
קבוצת נצר פועלת בצפון הארץ מאז שנות ה-80 של המאה הקודמת – הרבה לפני ש"הפריפריה" הפכה ליעד שמושך את השחקנים מהמרכז. לאורך השנים יזמה וביצעה החברה שורה ארוכה של פרויקטים בהתחדשות עירונית, יזמות והשבחת קרקעות בחיפה, הקריות, יקנעם, עכו, טירת הכרמל, עפולה, טבריה, מגדל העמק ויישובים נוספים. "השילוב בין מחירים נגישים, עתודות קרקע משמעותיות, היכרות עמוקה עם הקהילה המקומית ועם הנהגות עירוניות צעירות ויזמיות, הפך את הצפון לקרקע בשלה למהלכים רחבי היקף", אומר ארז נצר, מנכ"ל משותף בקבוצה.
כעת, כשהמודל החדש מיושם במגדל העמק, הוא נבחן ומתרחב לערים נוספות בצפון. "אחרי שנים של עבודה בשטח, גיבשנו מודל שהוא גם כלכלי, גם חברתי וגם עירוני", ממשיך נצר, "לא מדובר עוד בהתחדשות נקודתית של בניינים, אלא במהלך שמתחיל בלב העיר ומשפיע החוצה".
"אנחנו מסתכלים על הצפון לא רק כמקום מגורים אלא כמרחב של הזדמנויות אמיתיות", מסכם נצר, "ארבעים שנה של עבודה לימדו אותנו לייצר ערך אמיתי, שלב אחרי שלב. היום אנחנו בנקודה שבה הידע, הקשרים והניסיון מתחברים למהלכים גדולים יותר. העשייה שלנו תמיד הייתה שקטה, אנחנו לא רק מדברים על מה שיהיה – אנחנו עובדים על זה כבר הרבה זמן, במטרה לבנות את הצפון לעוד עשורים קדימה".
