בענף ההתחדשות העירונית מתפתחת בחודשים האחרונים מגמה מטרידה: הפחתת התמורות שהובטחו לבעלי דירות בפרויקטים שכבר אושרו וקודמו. אחד המקרים הבולטים הוא פרויקט מושקע ברמת אביב, שבו הובטחו לדיירים תוספת של 18 מ"ר, מרפסת גדולה ומחסן - וכעת מבקש היזם להעניק את שטח הדירה הנוכחי בלבד, תוספת מרפסת צרה וללא מחסן. הדיירים, שנכנסו לתהליך במטרה לשדרג את סביבת מגוריהם, מוצאים את עצמם במילכוד.
אולם הסיפור המקומי הוא חלק מתופעה רחבה יותר. ההשלכות הכלכליות של המלחמה, שנתיים שבהן הריבית עלתה, קיפאון במכירת דירות ומציאות פיננסית חדשה - כולם יחד מובילים לשינויים דרמטיים בתמורות בפרויקטים בכל הארץ. בעלי דירות רבים נדרשו לאחרונה לוותר על חלק מההטבות שהובטחו להם, כדי לאפשר לפרויקט להתקדם.
ענף ההתחדשות העירונית, שהוצג במשך שנים כהזדמנות כלכלית וסביבתית לדיירים, מתמודד כיום עם אתגרים שמערערים את הוודאות. יזמים מתקשים לעמוד בתחשיבים המקוריים ומבקשים לבצע התאמות, בעלי הדירות חוששים מפגיעה בזכויותיהם, והמרחב שביניהם מורכב מתמיד. התופעה עדיין אינה רחבה, אך היא כבר מורגשת היטב, ויוצרת תחושת אי־יציבות בקרב בעלי הדירות שמקווים לקבל דירה חדשה ומשודרגת, אך נאלצים להתעמת עם מציאות כלכלית שלא תלויה בהם. מנגד, יזמים רבים טוענים כי בלעדי התאמות לא ניתן יהיה לקדם חלק מהפרויקטים כלל.
יש פתרון
כדי להבין את ההשלכות ואת דרכי ההתמודדות, פנינו למומחים המובילים בענף. מסר מרכזי אחד עולה מכל השיחות: בחירה נכונה של יועצים, תכנון מוקדם וכלים חוזיים ברורים הם המפתח למניעת משברים.
עו"ד נורית כהן קצב, שותפה ומייסדת משרד KDC המייצג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, מדגישה את חשיבות ההסכם המשפטי: "כדי להבטיח שבעלי הדירות לא יפגעו, גם במקרים שבהם היזם רוצה לצמצם תמורות, צריך לוודא כי ההסכם כולל מנגנון ביטול ומחייב את היזם להכליל את כלל תוצרי התכנון לבעלים ללא עלות. בכך ייתאפשר לדיירים לקדם את הפרויקט עם יזם אחר".
גם עו"ד רועי אלקלעי, שותף במשרד עו"ד אלי תוסייה כהן ושות' ומייצג בעלי דירות בתחום ההתחדשות העירונית, מזהיר מפני הצעות שנשמעות מפתות מדי: ״יזם שמציע תוספות חריגות מבלי לגבות אותן במודל תכנוני וכלכלי ריאלי, בלי הבנה מעמיקה של זכויות הבנייה במתחם ובלי ניסיון מוכח בביצוע - עלול להוביל את המתחם לשנים ארוכות של סטטוס קוו: לא כאן ולא שם״.
לדבריו, גם בתקופות מאתגרות ניתן לשמור על זכויות הדיירים: "כאשר החוזה משאיר פתח, הצעד הראשון שמעלים הוא הפחתת תמורות, אך לרוב זה איננו הפתרון הפחות נכון. קיימים פתרונות מקצועיים שמייצבים פרויקט מבלי לפגוע בבעלי הדירות, כגון התאמות תכנוניות, פריסה מחודשת של לוחות זמנים או מודלי מימון חלופיים. כשבונים מראש הסכם שמייצר ודאות לרוב לא מגיעים כלל לשלב צמצום התמורות".
שמאי המקרקעין ישראל יעקב, בעלים של משרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין בע"מ, מדגיש כי הבסיס לכל עסקת התחדשות עירונית חייב להיות תחשיב כלכלי מדויק: "מדובר בעסקה כלכלית, ולכן חשוב לייצר תחשיב שממקסם את הפוטנציאל לשני הצדדים - גם ליזם וגם לבעלי הדירות - תוך יצירת טווח ביטחון שימנע מצב שבו מגיעים לשולחן הדרישות להפחתת תמורות".
אלון וייזברג, שותף ומייסד קבוצת יגאל אלון ויו"ר לשכת המארגנים, מצביע על השלב הקריטי בתהליך - הארגון הראשוני: "צריכים לייצר יסודות מקצועיים נכונים בשלב הארגון, יש לבחור יועצים ואנשי מקצוע מנוסים, מקצועיים ויצירתיים שידעו לנהל נכון משברים ולצמצם בלת"מים בהמשך. מנסיוני עם אלפי בעלי דירות ומאות פרויקטים, אין פרויקט התחדשות עירונית ללא אתגרים. כאשר היסודות חזקים, גם הטלטלות הכלכליות לא ממוטטות את הפרויקט".
המציאות השתנתה
למרות הקשיים, בכירים בענף מדגישים כי התקופה הנוכחית אינה סופה של ההתחדשות העירונית, אלא הזדמנות להידוק נהלים ולחיזוק יסודות העבודה. בעלי הדירות נדרשים להקפיד על ליווי מקצועי ואיכותי ולוודא שההסכמים מנוסחים היטב. היזמים מצדם נדרשים לשקיפות, דיוק תכנוני והבנה שאמון הציבור הוא משאב קריטי.
ומה לגבי עלות הכסף? איילת רוסק, בעלים ומנכ"לית מכלול מימון נדל"ן, מציינת כי יש מצבים שבהם הפחתת תמורות דווקא מאפשרת להשלים את הפרויקט ולהעביר את הדירות לרוכשים.
לדבריה, ״במבט ראשון ניתן לחשוב שהדבר עלול לפגוע בדיירים, אבל חשוב להכיר את המציאות הכלכלית שבה פועלים הפרויקטים. כאשר עלות הכסף עדיין גבוהה, תשומות הביצוע עלו ומחירי הדיור נותרו כמעט ללא שינוי, יש מקרים שבהם הפחתת התמורות מתבקשת כדי להשלים את בניית הפרויקט ולמסור את הדירות לרוכשים.
עו"ד נורית כהן קצב, שותפה ומייסדת משרד עו"ד KDC: ״צריך לוודא כי ההסכם כולל מנגנון ביטול, כך שיתאפשר לדיירים במידת הצורך לקדם את הפרויקט עם יזם אחר"
איילת רוסק, בעלים מנכ"לית מכלול מימון נדל"ן: ״יש מקרים שבהם הפחתת התמורות מתבקשת כדי להשלים את בניית הפרויקט ולמסור את הדירות״
עו״ד רועי אלקלעי, שותף במשרד עו"ד אלי תוסייה כהן ושות': ״יזם שמציע תוספות חריגות ללא מודל תכנוני וכלכלי, יוביל לעיכוב ארוך שנים״
אלון וייזברג, שותף ומייסד קבוצת יגאל אלון ויו"ר לשכת המארגנים: "כאשר היסודות חזקים, גם הטלטלות הכלכליות לא ממוטטות את הפרויקט"
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו