כאן בונים מזרח תיכון חדש

"יחד ניצור שלום מפואר, גדול ומתמשך" // מתוך נאומו של נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, פסגת השלום בשארם א-שייח, מצרים.

בקרוב ייתכן שנראה את בני הדודים מסעודיה רוכשים דירות להשקעה בישראל – לא עוד חלום רחוק, אלא מציאות קרובה. אם לפני שני עשורים נדמה היה שהתוכנית הסעודית לרכישת התנחלויות היא רעיון אזוטרי שלא יתגשם, הרי שכעת, בעקבות תוכנית טראמפ והשינויים האזוריים, נדמה שהחומות מתחילות להתפורר. ימי שלום באופק. דונלד טראמפ עצמו אמר לאחרונה: "אני מאמין שסעודיה תצטרף להסכמי אברהם עוד לפני תום השנה הנוכחית".

בינתיים, שר האוצר בצלאל סמוטריץ' הצליח לעורר סערה כשלעג ל"גמלים של סעודיה" לעומת "הסמארט-טק הישראלי". ואם נודה באמת, הוא קצת מבולבל: מטרו ריאד כולל שישה קווים ו-85 תחנות – בעוד הרכבת הקלה בתל אביב מתהדרת בקו אדום יחיד, וגם בירושלים מדובר ב-35 תחנות בלבד על קו עילי אחד. על המטרו הישראלי, נזכיר, אנחנו עדיין חולמים.

ובכל זאת, למרות גחמות הפוליטיקה המקומית, זהו עידן של מקפצה – הזדמנות היסטורית לישראל לבחור אם להישאר אי בודד בלב המזרח התיכון, או לשנות פאזה ולהנהיג אזור שלם לעידן חדש, מחובר, ופתוח. הכלכלה הישראלית כבר מוכנה לכך: עם תל"ג לנפש שמוביל על רוב מדינות אירופה, גבוה פי ארבע מצרפת תחת ממשל מקרון, ישראל ניצבת בעמדת זינוק מבטיחה.

החודש מתקיימת בריאד ועידת הנדל"ן הגדולה במזרח התיכון. ישראל עדיין לא משתתפת, אך בשנה הבאה ייתכן שתוזמן – הפעם באופן רשמי. נזכיר כי לפני שלוש שנים חשף וול סטריט ג'ורנל שבאישור יורש העצר מוחמד בן סלמאן, ובאמצעות קרן ההשקעות של ג'ראד קושנר – סעודיה השקיעה לראשונה בהייטק הישראלי. הדרך מ"סטארט-אפ ניישן" ל"נדל"ן ניישן" מעולם לא נראתה קצרה יותר.

בנאום שנשא טראמפ לאחרונה, הוא רמז על סדר ההצטרפות הבא להסכמי אברהם: אינדונזיה, סעודיה, לבנון וסוריה – עם קווי רכבת עתידיים שיחברו את ביירות, דמשק וחיפה. חזון התחבורה האזורי של ממשלת ישראל מתמקד במעקף יבשתי למיצרי הורמוז ותעלת סואץ – באמצעות מסילת רכבת שתעביר סחורות מסין דרך ערב הסעודית, ירדן וישראל לנמלי חיפה ואשדוד, ומשם היישר לאירופה. הסכמי אברהם, שנחתמו בסוף 2020 עם איחוד האמירויות, בחריין, ובהמשך גם מרוקו וסודאן, כבר הוכיחו את עצמם כלכלית: היקף הסחר בין ישראל לאמירויות עבר את רף שלושה מיליארד דולר בשנה, והפך את האיחוד לשותפת סחר מרכזית של ישראל.

אבל ההפתעה הגדולה עשויה להגיע דווקא מעזה. טוני בלייר, לשעבר ראש ממשלת בריטניה, מקדם תוכנית בינלאומית להפוך את הרצועה ל"מקלט מס" – אזור חדש לסטארט-אפים, חוות שרתים לבינה מלאכותית, ומפעל טסלה שיספק תעסוקה לתושבים מקומיים. מאחורי הרעיון עומדים משקיעים כמו פיטר ת'יל ולארי אליסון, שהצהיר על נכונות להשקיע 350 מיליון דולר בתוכנית. גם סעודיה והאמירויות כבר הביעו עניין להשתתף.

לאור התחזיות האופטימיות של קרן המטבע העולמית, ישראל עשויה לפתוח את 2026 מנקודת מפנה – לא רק מדינית אלא גם כלכלית. ענף הנדל"ן, שסבל חודשים ארוכים של קיפאון בעקבות המלחמה, מתחיל להפגין סימני התאוששות. "הצורך בשיקום יזניק את הפעילות בתשתיות ובבנייה הציבורית", אומר רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "הממשלה תקבל הזדמנות יוצאת דופן לגבות מיסים על הבנייה ולעזור לסגור את הגירעון שיצרה המלחמה".

מקיפאון לצמיחה

מאז ינואר האחרון ענף הנדל"ן עמד כמעט במקום. ברבעון הראשון של 2025 נמכרו 23,590 דירות בלבד – ירידה של 5.6% לעומת הרבעון הקודם. במאי נמכרו רק 6,698 דירות, ירידה של 16% לעומת מאי אשתקד, ורכישת דירות חדשות צנחה בכ-44%. הנתונים משקפים היטב את ההאטה שחוללה המלחמה. כעת, עם החזרת השגרה הביטחונית והמדינית, השוק מתחיל להפשיר.

על אף הירידה בהיקפי העסקאות, מחירי הדירות המשיכו לעלות, אם כי בקצב מתון. מדד מחירי הדירות עלה ב-0.1% בלבד בין פברואר למרץ, ובסיכום שנתי נרשמה עלייה של 6.4%, שהתמתנה בהמשך ל-0.5% בלבד. דרישת ההון העצמי נותרה גבוהה, סביב 25% ממחיר הדירה – חסם משמעותי בפני זוגות צעירים.

במקביל, תחום ההתחדשות העירונית ממשיך להתרחב: בשנת 2025 מקודמים כ-200 פרויקטים של פינוי-בינוי, לעומת 150 בלבד בשנה הקודמת. המגמה הזו עשויה להפוך למנוע צמיחה מרכזי, במיוחד על רקע חזרת הרוכשים והיזמים לשולחן.

הפריפריה היא נקודת האור מהמלחמה. פתאום היא כבר לא נגררת, אלא מובילה. לדבר על "הריוויירה של קריית ים" כבר לא נשמע מופרך כמו פעם, ויזמים בורחים מהמרכז צפונה ודרומה. מה שנחשב עד לא מזמן כבלתי נתפס – הפך למציאות כלכלית חדשה.

נתוני הלמ"ס מראים כי הקבלנים מחזיקים בידיהם למעלה מ-83 אלף דירות חדשות לא מכורות – המספר הגבוה ביותר מזה שנים. תל אביב מובילה עם יותר מ-10,000 דירות ממתינות, וירושלים שנייה עם כ-8,200. בזמן שהביקוש נחלש, ההיצע הולך וגדל, ומפעיל לחץ מתמשך על המחירים, בעיקר בערים היקרות. לעומת זאת, בערים הפריפריאליות, שבהן הביקוש גובר, מתחילים להיראות ניצני יציבות.

"שנת 2025 היא שנת הפריפריה", אומר שלום שטרית, בעלי חברת שתית. "המלחמה האיצה תהליכים, אבל גם חשפה אמת פשוטה: ישראל לא יכולה להישען על תל אביב לבדה. מוקדי תעסוקה, תחבורה ודיור צריכים להתפתח במעגלים החיצוניים. זה לא רק הזמן לבטל את המושג 'פריפריה' – זה הזמן לבנות ישראל חדשה".

פתח של הזדמנות לצעירים

הכוח המניע של המדינה משנה זווית. הדור הצעיר – זה שחרף את נפשו בשנתיים האחרונות, מתגייס, עובד, לומד ומנסה לבנות כאן עתיד – הוא שנושא על כתפיו את חלום המדינה. אלא שכשהוא מגיע לשוק הדיור, החלום מתנפץ.

132,361 משקי בית נרשמו לפני כשבועיים להגרלה העשירית של תוכנית הדיור הממשלתית – שיא כל הזמנים. איפה הבעיה? רק כ-7,500 דירות יוגרלו ב-21 יישובים, מה שמותיר סיכוי של פחות מ-1 ל-18 לזכייה. הנקודה המעודדת במקצת: מחצית מהדירות יוקצו למשרתי מילואים פעילים. ובכל זאת – טיפה בים. כך לא מתנהלת מדינה נורמלית.

ההבטחות לצעירים "על הנייר" גדולות: מענקים, תוכניות סבסוד, הלוואות ללא ריבית ומשכנתאות בתנאים מועדפים. במציאות, הדירה הראשונה נשארת מחוץ להישג יד. מחירי הקרקע, זמני הבנייה והיעדר תכנון ארוך טווח מרחיקים את החזון.

כאן נכנסת לתמונה מפת נדל"ן חדשה. הזמינות לדירה יוצאת מהמעגלים הראשון והשני של גוש דן – ואין בזה כל רע; להפך, זו בשורת המלחמה: התרחבות מעגלי הביקוש. המעגל השלישי של תל אביב, לצד ההתעוררות בצפון ובדרום, נותנים היום את הטון. הפקקים בגוש דן ובערי השרון הפכו לנטל; יותר אנשים מעדיפים להתרחק, למצוא עבודה קרוב לבית ולא לבזבז שעתיים ביום על הכביש.

המדינה אמנם התעוררה מאוחר, אך דוחפת קדימה פרויקטי מטרו ורכבות קלות – מהלכים שמצמצמים פערי נגישות ומחירים. "ככל שהפער בין מחירי הדירות במרכז לפריפריה נותר גבוה, יותר צעירים ומשקיעים פונים לאזורים הללו, והדוגמה הבולטת היא הערים שנהנות מקרבתן לקווי הרכבת הקלה, כמו פתח תקווה ובת ים", מסביר דרור אוהב ציון, מנכ"ל דרא שיווק נדל"ן.

במבט קדימה, ישראל היא מדינה קטנה, ואם תעמוד לרשותה מערכת תחבורה ציבורית מתקדמת – לא אמורה להיות בה בכלל "פריפריה". בעתיד הקרוב נהפוך למרחב עירוני רחב, המחולק למטרופולינים שמהם ניתן להגיע בקלות לכל נקודה. כשיש תשתית תחבורתית טובה, מקום המגורים לא אמור להגביל את ההזדמנות התעסוקתית, גם אם מקום העבודה בלב תל אביב.

התרגלנו לחלק את הארץ ל"שולי המרכז": רחובות, מודיעין, אור יהודה, רמ-לוד וחדרה – ולפריפריה שממנה והלאה: מצפון הקריות וצפונה, מדרום שדרות ואופקים דרומה, ובמזרח יהודה ושומרון. הקריאה היום, בעקבות המלחמה, היא לבטל את מושג הפריפריה ולאמץ את "המרחבים", כפי שמשרד הבינוי והשיכון כבר מאמץ. אם פעם אזורי הביקוש הוגדרו "גדרה–חדרה", היום הם "אשקלון–קריות" וכל המרחב שביניהם. נתוני הלמ"ס מציגים כבר היום – יש תנועה בעפולה, אופקים, נתיבות ונוף הגליל. זאת, בניגוד למרכז הקפוא. מחירים נגישים מאפשרים משכנתה סבירה, והעסקאות קורות.

גל קסטל, מנכ"ל אורון נדל"ן, מוסיף: "שנת 2025 מתבררת כשנת הפריפריה – אזורים שבעבר נחשבו מרוחקים הופכים למוקדי ביקוש חדשים. השינוי נולד מהתחדשות עירונית ששיפרה תשתיות ונגישות ואת איכות החיים. כך למשל, בבאר שבע, השכונות החדשות, ההתחדשות בציר המרכזי, הקרבה לכביש 6 ולרכבת, יחד עם מעבר עיר הבה"דים ובסיסי המודיעין – הפכו אותה לאלטרנטיבה אמיתית למרכז. מגמה דומה מתרחשת בנתיבות בדרום ובחיפה והקריות בצפון. היום, יותר מתמיד, מבינים שאפשר לחיות טוב ובמחירים נגישים גם מחוץ לגוש דן. הפריפריה היא כבר לא קצה – היא המרכז החדש של ההזדמנות".

שינוי טקטוני במפת הנדל"ן

"אנו מאמינים שזאת תהיה התקופה הפורחת ביותר של הפריפריה בישראל", אומר רביד לירז, סמנכ"ל השיווק של חברת גשם החזקות, המפתחת פרויקטים למגורים ברחבי המדינה. "עוד לפני סיום רשמי של המלחמה, משקיעים מזהים מומנטום חיובי, הודות לניצחון האסטרטגי על איראן והתמיכה המחודשת של ארה"ב תחת ממשל טראמפ".

לפריפריה היו מאז ומתמיד יתרונות ברורים: שטחים פתוחים, תקציבי פיתוח ממשלתיים נדיבים ותכנון אורבני חדש מאפס, שכולל אלפי יחידות דיור חדשות, כבישים מודרניים, מוסדות חינוך מתקדמים ופארקים. היתרון הגדול ביותר: מחירים נמוכים משמעותית שמאפשרים "בית אמיתי" בישראל. בשנים האחרונות שני גורמים מבניים חידדו את הרלוונטיות: תחבורה וכבישים שהוזנחו עשרות שנים משתפרים בקפיצה, ומקצרים את המרחק למוקדי תעסוקה; עידן ה-AI והעבודה ההיברידית יוצר ביקוש של אנשי מקצוע, במיוחד בהייטק, לאיכות החיים החדשה, שמציעה יותר מרחב, סביבה טובה, חיסכון בזמן נסיעה ומחירים סבירים – מבלי לוותר על מקום העבודה במרכז.

מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים: "הפריפריה של אתמול היא הבסיס לחוסן הלאומי של מחר. זה הזמן לבטל את גבולות הפריפריה ולעבור למדיניות מטרופולינית, כזו שרואה בכל מרחב אזורי מוקד של צמיחה, תעסוקה, תרבות ותחבורה מתקדמת. חיבור נכון בין מוקדי הצפון, הדרום והמרכז יכול לייצר מדינה מחוברת, מאוזנת וחזקה יותר. מדינה שבה לכל אזרח יש הזדמנות לבחור מקום מגורים מתוך שייכות, ולא מתוך אילוץ".

המדינה מצידה מקדמת את המרחבים: 1.4 מיליארד שקל יושקעו בבנייה בפריפריה – 35 אלף דירות חדשות עד סוף 2025. קריית גת תקבל 4,000 יחידות; נוף הגליל ונתיבות – 3,000 כל אחת; באר שבע – 2,500; ואשקלון – 1,500 יחידות.

חיים פייגלין, משנה לנשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסביר: "אנחנו עדים לשינוי טקטוני במפת הנדל"ן הישראלית. לאחר הפסקת האש, הצפון מראה התאוששות מרשימה – בינואר נרשמה עלייה של 6.3% בביקוש לדירות בצפון. דירות בבאר שבע התייקרו ב-18.73% ב-2024 והיא כיום בין חמש הערים המובילות בנפח עסקאות – 822 עסקאות וצמיחה של 5.5%. חיפה, אשדוד, נהריה, כרמיאל ונוף הגליל כבר אינן 'פריפריה' במובן הישן, אלא מוקדי צמיחה עם תשתיות מתפתחות, מוסדות אקדמיים ותעשיות מובילות. המודל של גוש דן וירושלים כמרכזים בלעדיים פשוט לא עובד עוד".

ההמלצה – מדיניות התכנון החדשה במדינה חייבת לעדכן גרסה ולעבור ממושגי "מרכז-פריפריה" לחשיבה על אזורי ביקוש מטרופוליניים חדשים, לצד מטרופולין גוש דן, בדרך הבאה:

• מטרופולין צפוני: חיזוק חיפה, הקריות, נהריה, כרמיאל, טבריה וקריית שמונה, לצד הקמה של עיר מטרופולינית נוספת בת 1.5 מיליון תושבים באזור צומת גולני או בצפון-מערב הכנרת.
• מטרופולין דרומי: חיזוק באר שבע, אשדוד, אשקלון, דימונה ואילת, ובמקביל הקמה של עיר מטרופולינית חדשה, מודרנית ואטרקטיבית, ל-3 מיליון תושבים באזור הר הנגב או רמת הנגב – בין באר שבע לאילת.

כל מטרופולין יישען על זהות כלכלית עצמאית, אוכלוסייה מגוונת, תעסוקה מקומית איכותית, חינוך, השכלה, בריאות, תרבות, נופש ושירותים – ברמה של המרכז ואף יותר. ההזדמנות היא לנצל מומנטום: יש ביקוש, יש קרקעות להפשרה, ויש הכרה ציבורית שהמציאות השתנתה. עכשיו צריך חזון ממשלתי, השקעה אגרסיבית של המגזר העסקי בתשתיות: כבישים, רכבות ואנרגיה, לצד בנייה מגוונת של מגורים, תעסוקה, מסחר ומבני ציבור מודרניים. במקביל, צריך להעניק הקלות ליזמים הבונים באזורים הללו, לזרז את הרישוי, ולקבוע כיוון ודאי וברור. "אם נעשה את זה נכון, בעוד עשור נביט לאחור ונבין שהמלחמה הייתה נקודת המפנה שיצרה איזון טריטוריאלי אמיתי בישראל. זו לא חזון רחוק, זו תוכנית שצריכה להתחיל היום, עכשיו", אומר פייגלין. "המונח 'פריפריה' צריך לחלוף מן העולם, והמטרופולינים – להיוולד".

יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני, מחזק: "בעידן שבו מפת הנדל"ן משתנה – זה הזמן לעבור מחשיבה של סיוע לפריפריה לחשיבה של מטרופולינים אזוריים. ישראל זקוקה למוקדי צמיחה עצמאיים, לכל אחד מהם זהות, חוזקות ויתרון יחסי. כל עוד נמדוד הכול ביחס לתל אביב, נישאר מדינה של שוליים. ביום שנבין שהכוח האמיתי טמון במגוון, בקהילות ובחיבור החכם בין אזוריה, נוכל לומר שהמלחמה, על כל מחיריה, חוללה שינוי עומק: ביטול מושג הפריפריה והולדת ישראל המטרופוליטנית".

הדרום הפורח

אם יש לוקיישן שממחיש את עוצמתה של המדינה – צאו דרומה. פריחה חסרת תקדים נרשמת ביישובי הדרום והעוטף: מעל 33,000 יחידות דיור אושרו באופקים, שדרות ונתיבות, ואושר תיקון שמאפשר תוספת יחידות דיור חדשות במרחב הכפרי. עשרות מבני חינוך קיבלו אישורים, ותוכניות העוטף בונות על הכפלת האוכלוסייה ל-120 אלף תושבים בעשור הקרוב.

מעל 90% מתושבי האזור שבו לעוטף, ואליהם הצטרפו יותר מ-2,500 תושבים חדשים. מתוך כ-62 אלף תושבים רשומים בעוטף לפי נתוני הלמ"ס, מעל 90% כבר חזרו לחיות בחבל, לצד יותר מ-2,500 מצטרפים חדשים. ב-13 היישובים שנפגעו קשות במתקפת שבעה באוקטובר נרשמים אחוזי חזרה גבוהים: כרם שלום – 88% ו-6 משפחות חדשות; סופה – 90% ו-6 משפחות חדשות; ניר יצחק – 82% ו-8 משפחות חדשות; נירים – 90% ומשפחה חדשה; עין השלושה – 90% ו-5 משפחות חדשות; רעים – 95% ו-10 משפחות חדשות; נתיב העשרה – 83% ו-12 משפחות חדשות; נחל עוז – 33% ו-4 משפחות חדשות (החזרה החלה ב-1.9 ונמצאת בעיצומה).

נזכור: בעשרה יישובים בעוטף עזה התחוללה לחימה בשבעה באוקטובר 2023, ונפגעו בתים בצורה קשה. בראשם בארי, ניר עוז וכפר עזה – שבכל אחד מהם כ-100 בתים מיועדים להריסה – וגם נחל עוז, כיסופים, רעים, כרם שלום, עין השלושה, חולית ונירים שנפגעו במידה ניכרת. סטטוס השיקום: בכרם שלום וברעים עבודות השיקום הסתיימו בסוף מרץ; בנירים – בסוף אפריל; ובעין השלושה – בסוף מאי. ביישובים סופה, ניר יצחק ונתיב העשרה הוסרה המניעה הביטחונית בסוף יוני 2025. בנחל עוז העבודות החיוניות לחזרת התושבים הושלמו ב-31.8; בכיסופים יעד הסיום עד נובמבר 2025; בחולית עד מרץ 2026; בכפר עזה עד יולי 2026; ובבארי עד אוגוסט 2026. בניר עוז אושר מתווה ייחודי לשיקום הקיבוץ ובנייתו מחדש, הכולל הקמת אתר כפרי בתחומי הקיבוץ. במבט על כל העוטף, נתוני החזרה עומדים על מעל 90%. עם זאת, חמישה יישובים עדיין לא חזרו ונמצאים בפתרונות דיור זמניים עד להשלמת השיקום: בארי, כפר עזה, כיסופים, חולית וניר עוז.

החיבוק העז של יישובי העוטף לתושביהם שינה את נקודת המבט קדימה. יותר ויותר חברות נדל"ן ויזמים מדברים היום בשפה של קהילה. "אני חושב שגם זה חלק מהמצב שעברנו בשנתיים האחרונות", מסביר יורם אביסרור, חברת אביסרור משה ובניו. "בנייה של קהילה מתחילה מחיבורים אישיים ומפגשים בפעילויות משותפות בקבוצות קטנות על בסיס קירבה גאוגרפית. כדי לייצר קהילה והזדמנויות למפגשים בפרויקט נדל"ן, חייבים ליצור חוויית לקוח וניהול תוכן. החזון שלנו לא מסתכם בבניית פרויקט, אלא בבניית קהילה. תכנון המתחמים צריך לאפשר מפגשים יומיומיים, מרחבים ירוקים משותפים, שירותים וסביבה מזמינה ואקסקלוסיבית לחיי קהילה".

ובצפון, מה חדש?

לשם הסקרנות, נתחיל מלבנון: משרד הרווחה בביירות של הממשל החדש סיפק סיוע חודשי ל-67 אלף משפחות שנפגעו מהמלחמה, והודיע על מתן דמי שכירות ל-10,000 משפחות שנעקרו מדרום לבנון. במקביל, משרדי התקשורת, העבודות הציבוריות והחשמל החלו בתיקונים להשבת השירותים לאזורים שנפגעו. ממשלת לבנון הבטיחה הלוואה של 250 מיליון דולר מהבנק העולמי לשיקום תשתיות, אך ההטבות תלויות באישור חוק רלוונטי בפרלמנט. ועל מקוריות קשה להתחרות: חבר הפרלמנט אדיב עבד אל-מסיח (הפלנגות הנוצריות) הציע להסב את מנהרות חיזבאללה בדרום למרתפי יישון יין, בהשראת מנהרות ממלחמת העולם השנייה במולדובה שהפכו למרתף היין הגדול בעולם. "להפוך את האתגרים להזדמנויות, כמו שאנחנו מסוגלים להפוך את השוני בינינו למקור עושר ואחדות".

אצלנו בצפון – התמונה מורכבת יותר. תוכנית שיקום בהיקף 6 מיליארד שקל צפויה להגיע לאישור הממשלה עד סוף השנה. לקחי הדרום נלמדו, ומנהלת הצפון תוכפף למנהלת "תקומה" של העוטף. מספרי המפונים בצפון דומים לנתונים מלבנון: כ-68 אלף פונו ומצאו פתרונות דיור חלופיים במלונות ומתקני קליטה. למטולה חזרו כ-40%, ולקריית שמונה – קרוב ל-70%, אך העיר טרם חזרה לעצמה. קיבוץ מנרה, שספג פגיעה קשה, מצוי בתהליכי שיקום ביוזמת החברים ותיקי הקיבוץ.

לפני שנה אושרה תוכנית חומש של 12 מיליארד שקל לשיקום ופיתוח הצפון. למרות התקציב, מנהלת השיקום חסרה משאבים וסמכויות, ומתנהלות מחלוקות סביב יישום התוכנית. החלטות ממשלה מפורטות למימוש התקציבים מעוכבות. בעוד "תקומה" בדרום פועלת כיחידה עצמאית ועשירה במשאבים, מנהלת "תנופה" בצפון מוגבלת בתקנים ובסמכויות. התאחדות הקבלנים מתריעה על מחסור חמור בעובדי בניין, המהווה צוואר בקבוק לשיקום. בינתיים מכינות קדם-צבאיות מתנדבות ללא הרף, אך זו איננה שיטה לשיקום מדינה אחרי מלחמה קשה. "מספיק עם הקיפוח המתמשך של קו העימות! הצפון סבל וקופח מספיק", זועק משה דוידוביץ, יו"ר פורום יישובי קו העימות וראש מועצת מטה אשר.

במבט קדימה, יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף ברובי קפיטל, מעריך כי גם בשנה הקרובה תתחזק ההתיישבות באזורים הצפוניים והדרומיים. לדבריו, המלחמה האיצה מעבר של משפחות ממרכז הארץ אל הצפון והדרום, והמשך פיתוח התשתיות – רכבות, כבישים ותחבורה ציבורית – יחזק את המגמה. "אנחנו רואים היום ביטחון גדול יותר לגור באזורים שבעבר נחשבו רגישים, מאשקלון ועד רמת הגולן", אומר ניצן. "תוכנית הדיור הממשלתית שאושרה לאחרונה תעודד את הבנייה והפיתוח באזורי עדיפות לאומית. אבל לצד שיווק קרקעות למגורים, חייבים לקדם גם מוקדי תעסוקה, מסחר ולוגיסטיקה".

התחדשות המרחבים: האור שבקצה המלחמה

סוף המלחמה מביא עמו הזדמנות למזרח תיכון חדש סביב נורמליזציה עם מדינות ערב – ובעיקר זמן להתחדשות עירונית ולהתעצמות כלכלית.

הדרך להפוך ל"סינגפור של המזרח התיכון" עוברת דרך התחדשות: שיכונים מיושנים ומוזנחים מתחלפים במגדלים מודרניים – הזדמנות לנצל את המצב ולא להחמיץ.

מעבר לסיסמאות, ההתחדשות העירונית ממשיכה להתרחב. בתחילת מלחמת חרבות ברזל, בשבעה באוקטובר, התבהרה מגמה בקרב מקבלי ההחלטות בענף וגם בקרב בעלי הדירות: התחדשות עירונית אינה רק כלי תכנוני או שיפור כלכלי, אלא קודם כול מנגנון להגנה על חיי אדם. לפתע הובן שמדובר בפרויקטים שמצילים חיים, לא רק משביחים נכסים. לכן, בשנתיים האחרונות רשויות מקומיות ובעלי דירות האיצו הליכים, מתוך הבנה שחייבים לבנות לא רק ליום שאחרי, אלא כדי להבטיח ביטחון לתושבים כאן ועכשיו.

הנתונים מרשימים. בשנת 2024 ניתנו בישראל היתרי בנייה ליותר מ-31 אלף יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית: כ-15,500 יחידות בפינוי-בינוי וכ-15,700 יחידות בתמ"א 38 – רמות שיא ביחס לשנים קודמות. מדובר בזינוק של עשרות אחוזים לעומת 2023, לצד האצה בערים רבות שמקדמות תוכניות מתאר ייעודיות להתחדשות. "אסור לנו לעצור", מכריז שמאי המקרקעין ישראל יעקב, "עם החלת הפסקת האש והחזרת כל חטופינו לבתיהם, חשוב להיערך לעתיד. התחדשות עירונית חייבת להיות חלק בלתי נפרד מתהליך השיקום הלאומי. זו לא רק סוגיית תכנון ובנייה, זו משימה לאומית ליצירת מרחבים מוגנים, עמידים ובטוחים לכל אזרח".

איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען, מחזק: "לאחר מבצע 'עם כלביא' ונפילות הטילים ששוגרו לעבר ישראל מאיראן, נוצרה הזדמנות אסטרטגית לעיצוב מחדש של מדיניות הדיור ולתיקון עיוותים של עשרות שנים. התחדשות עירונית בפריפריה היא שליחות לאומית דחופה. המלחמה הוכיחה שבעיית המיגון בערים הללו קריטית. מבנים ישנים חסרי הגנה, ורק התחדשות עירונית יכולה לפתור זאת. האזורים האלה צמאים להתפתחות ולתושבים חדשים. כל עוד הנושא לא יקודם, תיפגע היכולת לחזור לשגרה".

תל אביב אטרקטיבית פחות, יזמים פותחים הסכמים ויורדים מהפנטזיות – וזה בדיוק הזמן בו המדינה צריכה להיכנס לתמונה; אם לפני המלחמה, האתגר היה להפוך את הפריפריה לאטרקטיבית בזמן שערכי קרקע נמוכים הפכו פרויקטים לבלתי-כלכליים – היום זה השתנה, בין היתר בעקבות מפות ביקוש שהתרחבו החוצה. נזכיר: השבר הסורי-אפריקאי אינו עובר בגוש דן, אלא באזורים שכבר נחרבו בעבר בעקבות רעידת אדמה הרסנית, כמו טבריה, צפת ובית שאן – הצורך בחיזוק ובנייה שם הוא מובהק. המלחמה יצרה מציאות חדשה, בעיקר מחוץ לגוש דן. הציבור מבין שההתחדשות אינה רק שדרוג חזותי, אלא מהלך לאומי שמחזק ביטחון אישי, חוסן קהילתי וכלכלה מקומית.

אולם, השאלה הגדולה היא, האם המדינה מבינה זאת. "היו שסברו שהמלחמה תיצור שינוי מהיר בקידום פרויקטים, בזהירות המתבקשת כמובן, אל לצערי עדיין לא ראיתי שינוי כזה: לא ברשויות, לא אצל בעלי הדירות ולא במוסדות", מצהיר עו"ד יריב בר דיין המייצג בעלי דירות בפינוי-בינוי. "למרות שהמלחמה הוכיחה שוב כי הפתרון האמיתי להגנה מפני טילים ורעידות אדמה הוא התחדשות עירונית, הזיכרון הקולקטיבי קצר, וקצב האירועים מותיר מעט מקום לעשייה בנושאים הקריטיים. המדינה והרשויות חייבות להבין: התחדשות עירונית איננה פתרון דיור בלבד, היא חלק ממערך ההגנה על העורף".

ישי רוט, מנכ"ל קבוצת שובל, מסכם: "על המדינה לשלב תוכניות 'מחיר למשתכן' בפרויקטי פינוי-בינוי. מימושם תלוי בזמינות שטחים גדולים ובשחרור קרקעות משלימות, שרובן בבעלות רשות מקרקעי ישראל. לצערנו, לרמ"י אין תמריץ מספק לשחרור הקרקעות, ולכן נדרשת הוראת שעה שתעודד זאת לטובת הפרויקטים. האתגר הגדול עבור היזמים והמדינה הוא להקל על ההתחדשות העירונית כצעד הכרחי לחיזוק ושדרוג יישובי המרחבים".

מגמה בשטח: חברות הייטק עוברות דרומה וצפונה

שנים התרגלנו שהמרכז הוא מנוע הצמיחה והפריפריה נגררת. מאז המלחמה – המגמה מתהפכת. יזמים, חברות הייטק ותעשיות מתקדמות נעים דרומה וצפונה, בתמיכת תמריצים ממשלתיים, השקעות בתשתיות ושיפור מתמשך באיכות החיים.

ערים כמו אשקלון ממחישות היטב: "אשקלון, שבעבר נחשבה לעיר קצה, הופכת למוקד מגורים ותעסוקה מבוקש, עם פיתוח מואץ של שכונות חדשות ועם עתיד חדש אחרי המלחמה. גם חריש, שכמעט לא הופיעה על המפה לפני עשור, צומחת בקצב יוצא דופן – עיר צעירה ומתוכננת היטב, עם קהילה איכותית ותנאים שמזכירים את ערי המרכז אך במחירים נגישים בהרבה", אומר אדם גנון, סמנכ"ל השיווק של חי נחמיאס.

בשנה שלאחר המלחמה נרשמה עלייה חדה ביוזמות בדרום ובצפון. באשקלון, שדרות, נתיבות ובאר שבע רואים תנופה: יזמים מזהים פוטנציאל, רשויות מקדמות תוכניות מואצות, והציבור מבין – זה לא רק נדל"ן, זה ביטחון. באשקלון אושרו לאחרונה יותר מ-2,500 יחידות דיור במסגרת פינוי-בינוי; בשדרות הוגשו מעל 20 תוכניות חדשות לחיזוק ולהתחדשות. נועם גרייף, מנכ"ל קבוצת עמרם אברהם, מתאר את המגמה: "מה שהיה בעבר נחלת תל אביב, רמת גן וגבעתיים – עובר דרומה. ההתחדשות העירונית חדלה להיות תופעה מקומית והופכת למהלך לאומי שמתקן פערים בני עשורים בין המרכז לפריפריה".

בצפון – הקריות הפכו לבוננזה של התחדשות, לא פחות מהשרון. כמעט כל חברה גדולה פעילה שם. עו"ד ראם רצון, מנכ"ל אב-גד, מציג את המדיניות החדשה שהחברה מובילה החל משנה האחרונה, "מתוך הבנת ההזדמנות לקידום התחדשות רחבת היקף בקריות ושיפור איכות החיים, אנו מרחיבים את צבר הפרויקטים, העומד כיום על תשעה מתחמים בקריית ים, קריית ביאליק, קריית מוצקין וקריית אתא. התקבלה הודעת זכייה מהנציגויות, בסך הכול כ-6,000 יחידות דיור חדשות שיוקמו בשנים הבאות".

ולא רק אב-גד. המעבר צפונה ודרומה מאפיין עשרות חברות שפעלו בעבר בעיקר בתל אביב. קבוצת רייק לדוגמה, לאחר הצלחות בתל אביב, העבירה את מרכז הכובד לטירת כרמל, חיפה, נשר, לוד ואילת. "בתל אביב למדנו להתמודד עם האתגרים המורכבים ביותר, ואת הסטנדרט הזה אנחנו מיישמים החוצה", אומר יוסי רייק, מנכ"ל ובעלים משותף של הקבוצה.

אחת הסיבות למגמה הזו – הפריפריה כבר איננה "רחוקה". הודות לתחבורה, תעסוקה וקהילות חדשות, המרחק הפיזי מאבד משמעות, והערך הכלכלי דווקא צומח. זה לא רק נדל"ן, זה שינוי תפיסתי: ההבנה שהעתיד של ישראל לא נמצא רק במרכז, אלא נבנה היכן שיש חזון. ערן מגור, מנכ"ל קונטמפו, מסביר כי "אנחנו בתקופה שבה שוק הנדל"ן משנה את פניו: ממוקד פחות בגוש דן ויותר במעגלים רחבים של איכות חיים, תכנון נכון וביטחון אישי. המלחמה יצרה מציאות קשה, אך גם הזדמנות אמיתית לעצב מחדש את מפת המגורים בישראל".

עו"ד רועי דהן, שותף-מייסד במשרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות׳ | KDC, מסכם: "אני לא חושב שהעתיד הנדל"ני של ישראל נמצא באזור אחד, אלא במיקוד בהתחדשות עירונית. דווקא האזורים שאליהם ההתחדשות טרם הגיעה בעוצמה, הם בעלי הפוטנציאל הגבוה. כל עיר שתשכיל להשקיע בתכנון, לקדם תוכניות מתאר עדכניות, ליצור ודאות תכנונית ולהוביל מדיניות אמיצה – תפרח ביום שאחרי המלחמה".

קליטת עלייה בתום מלחמה

חאלד חסן, חוקר מצרי-בריטי לביטחון לאומי, כתב: "אני מצרי, אני יודע מה קרה ליהודי מצרים. אני יודע איך זה נראה כשקהילה יהודית מותקפת באופן שיטתי, מודרת ומנושלת עד שאין לה ברירה אלא לברוח עם המזוודות ביד. מה שקורה לקהילות היהודיות ברחבי אירופה ואמריקה כיום הוא הד מצמרר למה שקרה במצרים. וכמו שמנהיגי המערב עמדו מהצד בשנות ה-50 וצפו בטיהור האתני של יהודים מהעולם הערבי, הם עומדים מהצד עכשיו, ומציעים מעט יותר משתיקה. כל מה שקרה פעם קורה שוב, הפעם במערב. יום אחד נצביע על ערים כמו לונדון וניו יורק ונאמר, 'פעם הייתה כאן קהילה יהודית משגשגת', בדיוק כפי שאנו מדברים כעת על העולם היהודי האבוד של אלכסנדריה וקהיר".

מספרים יהודים וישראלים לשעבר בספרד כי הם נאלצים לשאת גז מדמיע מחשש לפגיעה. בניו יורק מתמודד שמצטייר כאנטי-ישראלי מספק כותרות במסע לראשות העיר. צעירים רפובליקנים בארצות הברית מביעים עמדות קיצוניות עד כדי סימפתיה להיטלר. בטורונטו נאלצה אישה יהודייה להסתתר בשירותים כדי לחמוק מהפגנה אנטי-ישראלית, והחלל כולו הושחת בסממנים אנטישמיים. אישה ישראלית לשעבר בברצלונה דיווחה כי ביתה הושחת בכתובות אנטי-ישראליות, וכשיצאה למחוק אותן איימו עליה ברצח.

כמה זמן עוד יחזיקו היהודים והישראלים מעבר לים? רבים כבר בכוננות עלייה. הבעיה – אין היערכות אמיתית לקליטתם. בגיליון הקודם הקדשנו שער לרעיון "מיליון עולים בין לילה". היו שהרימו גבה, אך המציאות המחמירה בתפוצות מחזקת את ההיתכנות. בסוף, ישראל שקטה יחסית ביום שאחרי המלחמה עשויה להיות כרטיס הכניסה היחיד למקום בטוח ליהודים. ועדיין, אין היערכות מיוחדת להגעתם. "יהיה בסדר" – פשוט לא יכולה להיות מדיניות.

הנתונים מציירים תמונה חדה: ההגדרה החדשה ל"ישראלי יוצא" – שהייה של 275 ימים בשנה בחו"ל, מתוכם 90 ברצף – הקפיצה את המספרים והבהירה את המגמה. לפי רשות האוכלוסין, בשנה האחרונה נגרעו מישראל כ-28 אלף תושבים: 79 אלף יצאו ורק 51 אלף שבו (מתוכם כ-21 אלף חזרו לאחר שהוגדרו "ישראלים יוצאים"). גם העלייה עצמה בירידה מהסיבות המוכרות: יוקר מחיה, מחירי דיור, וחוסר יציבות כלכלית וביטחונית.

ב-2024 עלו לישראל 31,068 עולים – ירידה של 32.6% לעומת 2023 (46,069). זו השנה השנייה של ירידה רצופה, לאחר שנת השיא היחסית 2022 (74,807 עולים, רובם מאוקראינה ורוסיה בעקבות המלחמה שם). אף על פי כן, 2024 עדיין מעל לממוצע השנתי בעשור שקדם ל-2022 (כ-24,460). לפי נתונים ארעיים לינואר–יולי 2025, הירידה נמשכת: 11.3 אלף עולים לעומת 19.5 אלף בתקופה המקבילה אשתקד – צניחה של 42%.

מאז קום המדינה הגיעו ארצה 3,488,677 עולים – 47.4% מהם מאז 1990. ב-2024 מרבית העולים הגיעו ממדינות בריה"מ לשעבר – 21.9 אלף (70.6%), רובם הגדול מרוסיה (כ-19.1 אלף), והשאר מאוקראינה ובלארוס. לצד זאת הגיעו מספרים משמעותיים גם מארצות הברית (כ-2,900), מצרפת (כ-2,000) ומהממלכה המאוחדת (כ-600).

מבחינת קליטה גאוגרפית ב-2024: באזורי המרכז ותל אביב נקלטו לראשונה כ-17,040 עולים (54.9%); במחוז חיפה – 17.3%; ירושלים – 10.9%; הדרום – 8.9%; הצפון – 6.1%; ובאזור יהודה ושומרון – 2.0%.

נסכם: קליטה של עד מיליון יהודים, רבים מהם משכילים, אנשי מקצוע ובעלי הון – תהיה חיזוק אדיר למשק הישראלי. נכון לעכשיו, ההזדמנות מתפספסת. בעוד מערך ההסברה הישראלי דל, חלון ההזדמנויות מול יהודי התפוצות הולך ונסגר. יכולנו לתגבר את כוחנו, והיה עלינו לעשות הרבה יותר לשם כך.

מבט סוף-סוף קדימה

דונלד טראמפ הטיל "מטבע לעתיד", אל אופק של שלום ואופוריה שילדינו עשויים לראות. היום הם מתנדנדים בגני שעשועים; בעוד שלושים שנה הם יחפשו דירה – וייתקלו בקיר, אם לא נערך עבורם כבר עכשיו. התחזיות הדמוגרפיות מצביעות על גידול אדיר באוכלוסייה, אך המדינה לא נערכה בהתאם. במקום לבנות "קומה שנייה" למדינה מתוך הבנה שבעשורים הקרובים הקרקעות יתמעטו, המערכת חושבת מהיום למחר. נציב הדורות הבאים, שנועד להיות מצפן לעתיד, פוטר לפני שנים, ומאז אין מי שמביט קדימה. משהו חייב להשתנות.

המספרים מדברים: כיום יש כ-184 אלף יחידות דיור בבנייה פעילה, אך בלי מדיניות עקבית קשה לדעת מתי וכיצד יגיעו לשוק. כל עיכוב מתגלגל אל כיס הרוכשים. מחסור בעובדים מוסיף שמן למדורה – מתלות בעובדים זרים ועד מצוקת כוח אדם מיומן באתרי הבנייה. מאחורי הכשל מסתתרת אמת פשוטה: בישראל אין יד מכוונת. שרי השיכון מתחלפים חדשות לבקרים, כל אחד מביא אג'נדה אחרת, והמדיניות מתחלפת ללא רצף תכנוני. התוצאה ברורה: זמן הבנייה הממוצע התארך ל-34 חודשים. זו לא בעיה טכנית בלבד, זו מראה שחורה של אובדן יכולת ביצוע לאומית. לשם המחשה: בתקופת אריאל שרון כשר השיכון, פרויקטים נבנו בתוך כ-18 חודשים בלבד. לא במקרה כונה "הבולדוזר" – הוא פשוט לא נתן לשום דבר לעצור אותו בדרך למטרה. "בולדוזר" כזה חסר לנו היום יותר מתמיד. ולא צריך ללכת רחוק כדי להבין את הערך של הנהגה ביצועית ונחושה.

רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, מסכמת: "כולנו תקווה כי שנת 2026 תסמן חיבור מחודש לשורשים – תקופה של בנייה, צמיחה והתחדשות לאומית. זו איננה רק חזרה לשגרה, אלא רגע שבו מדינת ישראל יכולה לממש חזון ארוך שנים: להפוך את המרחבים, הצפון והדרום, למנוע צמיחה אמיתי. המלחמה טלטלה את סדרי העדיפויות והציבה את שני הקצוות בלב השיח הלאומי, לא כאזורי שוליים אלא כבסיס לעתיד בטוח, מאוזן ומשגשג. היא המחישה שחוסנה של ישראל נשען לא רק על גבולותיה, אלא על חוסנן של הקהילות בתוכה, על המרקם האנושי, החברתי והכלכלי".

ישראל כבר הוכיחה בעבר שהיא מסוגלת לקפיצות מדרגה: היי-טק, תוכנית המחלפים בתחבורה, אנרגיה מתחדשת, התפלת מים. עם מנהיגות אמיצה, תכנון ארוך טווח ונכונות לפרוץ את גבולות השגרה, גם שוק הדיור יכול לעבור מהאגדה על "תסכול" לאגדה על "סינדרלה". הבסיס טוב – אז בואו ניתן לזה צ'אנס.

רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "הצורך בשיקום יזניק את הפעילות בתשתיות ובנייה ציבורית"

רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים: "זוהי איננה רק חזרה לשגרה, אלא רגע שבו מדינת ישראל יכולה לממש חזון ארוך שנים"

מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים: "הפריפריה של אתמול היא הבסיס לחוסן הלאומי של מחר"

שלום שטרית, בעלי שתית: "עכשיו תור המדינה לאמץ מדיניות מטרופולינית חכמה. זה הזמן לבנות ישראל חדשה"

נועם גרייף, מנכ"ל עמרם אברהם: "ההתחדשות העירונית הופכת סוף-סוף מתופעה מקומית למהלך לאומי שמתקן פערים"

עו"ד ראם רצון, מנכ"ל אב-גד: "מתוך הבנת ההזדמנות לקידום התחדשות רחבת היקף בקריות ושיפור איכות החיים, אנו מרחיבים את צבר הפרויקטים"

יורם אביסרור, מבעלי אביסרור משה ובניו: "החזון שלנו אינו מסתכם רק בבניית פרויקט, אלא בבנייה של קהילה"

איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען: "נוצרה הזדמנות אסטרטגית לעיצוב מחדש של מדיניות הדיור במדינה ולתיקון עיוותים"

יוסי רייק, מנכ"ל ובעלים משותף, קבוצת רייק: "בתל אביב למדנו להתמודד עם האתגרים המורכבים ביותר ואנו מייבאים את זה החוצה"

ערן מגור, מנכ"ל קונטמפו: "המלחמה יצרה הזדמנות אמיתית לעצב מחדש את מפת המגורים בישראל"

ישי רוט, מנכ"ל קבוצת שובל: "יש לשלב תכניות מחיר למשתכן בפרויקטי פינוי-בינוי".

חיים פייגלין, משנה לנשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "המודל של גוש דן וירושלים כמרכזים בלעדיים פשוט לא עובד עוד"

גל קסטל, מנכ"ל אורון נדל"ן: "הפריפריה היא כבר לא קצה, היא המרכז החדש של ההזדמנויות"

אדם גנון, סמנכ"ל שיווק, חי נחמיאס: "אשקלון הופכת למוקד מגורים ותעסוקה מבוקש, עם עתיד חדש אחרי המלחמה"

רביד לירז, סמנכ"ל שיווק, גשם החזקות: "עוד לפני סיום רשמי של המלחמה, משקיעים מזהים את המומנטום החיובי"

יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית, י.ד. ברזאני: "זה הזמן לעבור מחשיבה של סיוע לפריפריה – לחשיבה של מטרופולינים אזוריים"

דרור אוהב ציון, מנכ"ל דרא שיווק נדל"ן: "ככל שהפער בין מחירי הדירות במרכז לפריפריה נותר גבוה, יותר ויותר צעירים מוכנים להתרחק מהמרכז"

עו"ד יריב בר דיין, מומחה בייצוג בעלי דירות: "הזיכרון הקולקטיבי הישראלי קצר במיוחד וקצב האירועים לא משאיר מקום לנושאים החשובים באמת"

יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף, רובי קפיטל: "אנחנו רואים היום ביטחון גדול יותר לגור באזורים שבעבר נחשבו רגישים"