היכונו להתעצבן: למה הממשלה לא באמת רוצה שמחירי הדיור ירדו?

במשך שני עשורים מחירי הדירות בישראל זינקו במקומות מסוימים במאות אחוזים. התוצאה: זוג צעיר ממוצע נדרש לעבוד עשרות שנים כדי להגיע לדירה ראשונה – וגם זה, לרוב, רק בעזרת ההורים. העזרה הזו, שהפכה כמעט לתנאי סף לרכישת דירה, פוגעת קשות בפנסיה ובביטחון הכלכלי של דור ההורים בגילאי החמישים והשישים.

הנתונים מדברים בעד עצמם: מספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה בישראל עומד על 169 בממוצע – עבדות מודרנית לכל דבר. בתל אביב מדובר בכ-390 משכורות, לעומת 141 בחיפה ו-97 בבאר שבע. מחיר דירה ממוצעת ברבעון השני של השנה הגיע ל-2.27 מיליון שקל, בעוד שהשכר החודשי הממוצע במאי עמד על 13,417 שקל בלבד.

ממשלות ישראל לדורותיהן מצהירות פעם אחר פעם על מאבק בעליית המחירים, אך בפועל נדמה שאין להן תמריץ אמיתי לעצור את הטירוף. אפילו תוכניות כמו "המחיר למשתכן", ששווקו כהזדמנות חסרת תקדים, הפכו עם השנים להגרלה של תקווה. יותר מ-130 אלף משפחות נרשמו ל-7,500 דירות בלבד בהגרלה האחרונה.

איך ייתכן ששוק הדיור הישראלי הפך למנגנון שלא באמת רוצה להשתנות? מי מרוויח מהמצב, ולמה גם כשהמחירים סוף סוף נמצאים בירידה – הם בעצם לא באמת יורדים?

אחריותה של הממשלה

הממשלה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שולטת בכ-93% מקרקעות המדינה. המשמעות ברורה: מרבית הקרקע הפוטנציאלית לבנייה נמצאת בשליטתה, והיא זו שקובעת את הקצב, את היקף השיווק ואת התנאים הכלכליים במכרזים.

מנכ"ל רמ"י, ינקי קוינט, אמנם מיהר לזקוף לזכות הרשות את הירידה האחרונה במחירי הדירות, אך טענתו רחוקה מהמציאות. "אף אחד לא קיבל דירה, יש כאן ביקוש כבוש, אנשים פשוט מחכים על הגדר", מסביר שמאי המקרקעין משה מנע, שותף במנע-ברק שמאות מקרקעין. לדבריו, "מדיניות איטית בשחרור קרקעות, לצד גידול טבעי באוכלוסייה, עלייה בהגירה, ועשורים של ריבית נמוכה שדחפו משקיעים לשוק הנדל"ן – יצרו שילוב של היצע מוגבל מול ביקוש גואה. נוסחה שמובילה בהכרח לעליית מחירים".

לכאורה, לממשלה יש את כל הכלים להוריד מחירים: היא שולטת בקרקע (באמצעות רמ"י), היא קובעת את מדיניות המיסוי (מס רכישה, מע"מ, מס שבח ועוד) והיא מפקחת על הליכי התכנון והבנייה באמצעות מינהל התכנון וגופים אחרים. בנוסף, היא אחראית על מדיניות האשראי באמצעות הפיקוח על הבנקים והריבית של בנק ישראל, כאשר גם על שוק השכירות יש לה השפעה עקיפה, דרך רגולציה ותמריצים.

הבעיה: אינטרסים מנוגדים

הממשלה היא השחקן הדומיננטי ביותר בשוק הדיור, אך גם הנהנית הגדולה ממנו. כל עוד מערכת התמריצים הכלכליים של המדינה בנויה כך שהכנסותיה תלויות במחירי הקרקע והדירות, קשה לצפות לשינוי מהותי בכיוון. בפועל, כל צעד שנועד להוריד מחירים נוגע באינטרסים מנוגדים:

• הכנסות המדינה: מכירת קרקעות ומסים על עסקאות נדל"ן מניבים לקופת המדינה עשרות מיליארדי שקלים בשנה. ירידה במחירים פירושה ירידה חדה בהכנסות. הממשלה, אם כן, נמצאת בניגוד עניינים מובנה – היא אמורה לרסן את המחירים, אך גם נהנית מהמשך עלייתם.
• השפעה על היציבות הפיננסית: שוק הדיור בישראל מחובר ישירות למערכת הבנקאית, שרוב האשראי שלה מגובה בנדל"ן. ירידת מחירים תפגע בערך הביטחונות, תגדיל את הסיכון ותערער את יציבות הבנקים – מצב שמשרד האוצר ובנק ישראל מעדיפים להימנע ממנו.
• שיקול פוליטי וחברתי: יותר מ-70% מהישראלים הם בעלי דירות, והנכס העיקרי שלהם הוא הדירה שבבעלותם. ירידת מחירים תפגע ישירות בהון המשפחתי של ציבור הבוחרים – ולכן כמעט אף ממשלה לא תסכן את מעמדה כדי להוריד מחירים משמעותית.

אל כל אלה מצטרפת בעיה מבנית: חוסר תיאום בין הגופים המעורבים – רמ"י, משרד הבינוי והשיכון, משרד הפנים, מנהל התכנון והרשויות המקומיות – שכל אחד מהם מושך לכיוון אחר. התוצאה היא מדיניות מפוצלת, לא עקבית, שמונעת שינוי אמיתי.

הגורמים לעליית המחירים

כדי להבין למה המחירים ממשיכים לטפס – צריך לבחון את כל המרכיבים שמבעירים את השוק מבפנים:

• מחסור כרוני בהיצע קרקע זמינה: הליכי התכנון בישראל איטיים ומסורבלים. תכניות מאושרות לא יוצאות לפועל, יזמים מחכים שנים להיתרי בנייה, ולעיתים הקרקע כלל אינה מוכנה תשתיתית. במרכזי הערים, שבהם אין קרקע פנויה, הפתרון היחיד הוא התחדשות עירונית – שגם היא מתקדמת לאט בגלל בירוקרטיה, התנגדויות דיירים ותלות בתמריצים ממשלתיים משתנים.

• עלויות מימון וריבית: הריבית הנמוכה בעשור הקודם הפכה את המשכנתה לזולה והגבירה את הביקוש. גם כשעלתה הריבית, הציבור המשיך לראות בנדל"ן אפיק השקעה בטוח – ולכן המחירים נותרו גבוהים.

• השקעות נדל"ן כמקלט הון: בתקופות של תנודתיות בשוק ההון וריבית אפסית, גם הציבור וגם משקיעים מוסדיים פנו לנדל"ן כאפיק סולידי. הדבר הגביר את הביקושים, בעיקר באזורי הביקוש ובפרויקטים של התחדשות עירונית.

• בירוקרטיה ומיסוי: הליכי רישוי ארוכים, רגולציה מסורבלת ומיסוי כבד – כולם מייקרים את הפרויקט ומקטינים את רווחיות היזמים, שמעבירים את העלויות אל רוכשי הדירות.

• עליית עלויות הבנייה: התייקרות חומרי הגלם, הברזל, המלט, ההובלה והעבודה (שנשענת על עובדים זרים) הובילה לעלייה חדה בעלויות – שמתגלגלת ישירות למחירי הדירות.

מדוע הממשלה לא שואפת לירידה חדה?

ירידת מחירים מתונה תיחשב להצלחה, אך ירידה חדה של 20% ומעלה עלולה לערער את שוק הנדל"ן כולו. שר האוצר לשעבר משה כחלון, שניסה להוריד מחירים, שילם על כך מחיר פוליטי כבד.

מעבר לפגיעה בערך הנכסים של הציבור, ירידה דרמטית תגרום לאפקט דומינו: ירידה בביקושים, קיפאון בענף, פיטורי עובדים, האטה בצמיחה וירידה בהכנסות המדינה. לכן, הממשלה מעדיפה "סטטוס קוו מנוהל" – עליות מתונות שמונעות זעזועים אך משמרות את המצב הקיים. "זה איזון עדין בין אחריות חברתית ליציבות כלכלית", אומר שמאי המקרקעין משה מנע, "אבל גם עדות לכך שאין רצון אמיתי לטפל בשורש הבעיה".

אז מה כן אפשר לעשות?

אחרי עשרות שנים של מדיניות מגומגמת, ברור שהבעיה לא תיפתר מעצמה – אבל יש צעדים שיכולים לשנות כיוון:

• הגדלת היצע הקרקעות: תוכנית לאומית רב-שנתית לשיווק קרקעות בקצב קבוע וידוע מראש, תוך איזון בין מרכז לפריפריה.

• קיצור הליכי תכנון ורישוי: מערכות דיגיטליות אחידות, ביזור סמכויות לרשויות המקומיות וסטנדרטיזציה בתכנון.

• עידוד התחדשות עירונית: ודאות תכנונית וכלכלית ליזמים, תמריצים לרשויות וצמצום בירוקרטיה מול הדיירים.

• דיור להשכרה ארוכת טווח: תמריצים מיסויים ורגולטוריים שייצרו אלטרנטיבה אמיתית לבעלות על דירה.

• מדיניות מיסוי מאוזנת: הפחתת העיוותים בין משקיעים לרוכשי דירה ראשונה, מבלי לפגוע ביציבות השוק.

• חדשנות בבנייה: בעולם כבר מיושמות שיטות בנייה חדשניות שמוזילות עלויות ומקצרות לוחות זמנים. אחת מהן היא בנייה ממכולות – בישראל כבר נבנו כך מעונות סטודנטים בלוד ובשדרות, בשכר דירה של מאות שקלים בלבד ובזמן הקמה של שלושה חודשים. כעת, במסגרת היוזמות לשיכון מילואימניקים בקווי העימות, מציעים להשתמש במתווה דומה. "ניתן להציג מראש מספר מודלים אדריכליים קבועים לבתי קרקע – למשל 120, 150 ו-180 מ"ר, ובכך לייעל ולהוזיל עוד יותר את הבנייה", מסביר משה פרידמן, מנהל בחברת היחידה להשכרה, המתמחה במבני מכולות.

יוסי פרשקובסקי, יו"ר דירקטוריון פרשקובסקי השקעות ובנין, מוסיף: "לפני הכול, ממשלת ישראל צריכה להחליט שענף הבנייה הוא הקטר של המשק. כדי לשפר את מצבו, חייבים לטפל בבירוקרטיה: היום לוקח שלוש עד חמש שנים להוציא היתר בנייה. בזמן הזה היזמים משלמים ריבית גבוהה על הקרקע, והצרכן הוא זה שסופג את העלות. ברגע שהתהליך יתקצר, עלויות הקרקע יירדו ומחירי הדירות בעקבותיהן. בנוסף, הממשלה חייבת לדאוג להכשרת כוח אדם מקצועי ואיכותי לענף, עובדים מיומנים שיכולים להחזיר את הקצב לענף הבנייה"

ומה עם שכירות ארוכת טווח?

אחד התחומים שבהם הכשל הזה בולט במיוחד הוא שוק השכירות ארוכת הטווח – תחום שיכול היה להיות גלגל הצלה לזוגות צעירים, אך קרס בעקבות עליית הריבית ואדישות הממשלה.

בזמן שבמדינות רבות בעולם שכירות מוסדית היא הפתרון המרכזי לזוגות בתחילת דרכם, בישראל מדובר בטיפה בים. היעד הממשלתי לשנת 2024 עמד על שיווק של כ-7,000 דירות בלבד, רחוק מאוד מהיקף הדרוש לשוק מתפקד. תוכנית "דירה להשכיר", שפועלת כבר למעלה מעשור, הבטיחה בתחילתה לשווק מדי שנה בין 10 ל-20 אלף יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח. בפועל, בעשור שלם שווקו רק כ-30 אלף יחידות, פחות משליש מהיעד שהוצהר.

רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מפנה את האצבע למוסדיים: "אני לא מבין איך בשנתיים האחרונות המוסדיים הישראלים קונים דירות להשקעה בברלין, מגרשים בליסבון ופרויקטים באתונה, במקום להבין שאחרי מלחמה תמיד מגיע גל של פרוספריטי בנדל"ן שלנו. זה כסף שהופנה לשווקים שיציבותם מוטלת בספק, במקום להישאר פה".

אבל בריק טוען שזה לא רק המוסדיים, גם הציבור הרחב מפספס הזדמנות. "בישראל יקום שוק דיור להשכרה ארוכת טווח בשנים הקרובות, ומנהלי ההשקעות צריכים להיות חוד החנית שמוביל שינוי תרבותי ופותח אפיקי השקעה חדשים בענף. הממשלה, בנק ישראל, הבנקים והגופים החוץ-בנקאיים חייבים להירתם וליצור ביטחון פיננסי למהלך הזה".

גם יאיר קפלן, מנכ"ל בנק ירושלים, מזהיר שהמצב הנוכחי פשוט לא סביר: "שמונה שנים של חיסכון להון עצמי זו לא דרך חיים. בעולם יש פתרון אחר – שכירות ארוכת טווח מוסדית. בישראל הפתרון הזה פשוט לא קיים. הקריטריונים של הזכאות לדיור יש בהם כשל שוק מתמשך, והמדינה חייבת להתערב. כשאין משקיעים בגלל ריבית גבוהה, גם ההיצע נעלם והביקוש נשאר בשמיים. התוצאה היא עלייה של כמעט 10% במחירי השכירות בשנתיים בלבד".

האם אנחנו בכיוון הנכון?

לא רק בשכירות הבעיה. גם בשוק הדירות למכירה נרשמת השנה חולשה משמעותית. מספר הדירות ששווקו בהצלחה מסגרת מכרזי רמ"י עומד על כ-60 אלף בלבד, בעוד שהמשק זקוק לפחות ל-80 אלף יחידות חדשות מדי שנה. במקום לעסוק בשיווק ובהאצת הבנייה, משרדי הממשלה העבירו את השנה בעימותים פנימיים על המשך תוכניות כמו "מחיר מטרה" והסכמי הגג. "בעבר היו שנים טובות יותר, כשמשרד האוצר ראה בדיור יעד לאומי ראשון במעלה", אומר מנכ"ל רמ"י ינקי קוינט. "היום זה פשוט לא המצב".

לעומתו, שר האוצר בצלאל סמוטריץ' טוען שהכיוון דווקא נכון: "אני צופה שהירידה במחירים תימשך, וזה דבר טוב. בעיניי, תוכנית 'מחיר מטרה' באזורי ביקוש זו טעות – היא רק הגבירה את הביקושים, העלתה מחירים ויצרה עיוות אדיר. משפחות ברמה סוציו־אקונומית 9-10 מקבלות מהמדינה הנחה של מיליון שקל, מוכרות את הדירה והולכות הביתה. זו לא מדיניות חברתית נכונה".

לסיכום, שוק הדיור הישראלי הוא תמונת מראה של המדינה כולה – מקום שבו האינטרסים הכלכליים, הפוליטיים והחברתיים משתלבים לכדי סבך שמקשה על שינוי אמיתי. כל עוד הממשלה ממשיכה להרוויח מהמחירים הגבוהים, וכל עוד הליכי התכנון נמרחים על פני שנים, קשה לצפות למהפכה של ממש. אבל המציאות עצמה כבר לוחצת: הדור הצעיר מאבד תקווה, וההורים נאלצים לרוקן את הפנסיות כדי לעזור לילדים. הפתרונות כאמור ידועים: הגדלת היצע, קיצור בירוקרטיה, דיור להשכרה וחדשנות בבנייה. עם זאת, הם דורשים החלטה אחת פשוטה אך אמיצה: להעדיף את טובת הציבור על פני נוחות המערכת. ברגע שזה יקרה, ייתכן שנוכל לומר בפעם הראשונה מזה עשרות שנים שהמחירים לא רק נבלמו – אלא באמת התחילו לרדת.

שר האוצר, בצלאל סמוטריץ': "אני צופה שהירידה במחירים תימשך, וזה דבר טוב"

ינקי קוינט, מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל: "במקום לעסוק בשיווק ובהאצת הבנייה, משרדי הממשלה העבירו את השנה בעימותים פנימיים"

שמאי המקרקעין, משה מנע: "הממשלה מעדיפה 'סטטוס קוו מנוהל' שבו המחירים ממשיכים לעלות באיטיות, מבלי ליצור זעזוע כלכלי"

רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "אני לא מבין איך בשנתיים האחרונות המוסדיים הישראלים קונים דירות להשקעה בברלין"

יאיר קפלן, מנכ״ל בנק ירושלים: "שמונה שנים של חיסכון להון עצמי זו לא דרך חיים. בעולם יש פתרון אחר – שכירות ארוכת טווח מוסדית"

יוסי פרשקובסקי, יו"ר דירקטוריון פרשקובסקי השקעות ובנין: "לפני הכול, ממשלת ישראל צריכה להחליט שענף הבנייה הוא הקטר של המשק"

משה פרידמן, מנהל בחברת היחידה להשכרה: "ניתן להציג מראש מספר מודלים אדריכליים קבועים לבתי קרקע באמצעות מכולות, ובכך להוזיל עוד יותר את הבנייה"