האם הריבית תרד ב-29 בחודש? בענף הבנייה ממשיכים לכסוס ציפורניים. שר האוצר והנגיד מתקוטטים שוב על הורדת ריבית - ולא בפעם הראשונה. כמעט בכל קדנציה זה קורה: גם משה כחלון וקרנית פלוג עמדו על אותו ספקטרום. הנגיד מסרב, השר מתעקש על הורדה, ובסוף הכוח נמצא בידי הנגיד.
בינתיים הציפיות בענף הנדל״ן בשמיים. העלאות הריבית בשנים האחרונות פגעו מאוד במניות הנדל"ן, אפילו יותר מאשר במחירי הדירות בפועל. עכשיו, עם הציפיות להפחתות ריבית ב-2026, החברות בענף עשויות לקבל דחיפה משמעותית. ירידת ריבית מקטינה את עלויות המימון, מעודדת גיוסי הון והופכת את החברות לאטרקטיביות יותר. השאלה היא האם המשקיעים, שבורחים מהשקעות ישירות בנדל״ן, מזהים הזדמנות דווקא בבורסה. בכל פעם שמדברים על הורדת ריבית, מניות הנדל"ן בבורסה מגיבות בעליות.
אבל האם מדדי מניות הנדל"ן הם כלי טוב לגיוון ההשקעות בנדל"ן? מהם היתרונות על פני רכישת נכס להשקעה, ואיך בוחרים את המדד המתאים? בעוד שוק הדיור המקומי מתמודד עם קיפאון, הבורסה בתל אביב מציעה לא מעט אלטרנטיבות למשקיעים בתחום הנדל"ן. יותר ויותר ישראלים מגלים שאפשר להיחשף לענף לא רק באמצעות רכישת דירה להשקעה, אלא גם דרך מדדי מניות ייעודיים. לשם כך נעזרנו ביניב פגוט, סמנכ"ל המסחר של הבורסה לניירות ערך בתל אביב, כדי להבין את היתרונות, הסיכונים והפוטנציאל.
למה בכלל להשקיע במדדי נדל"ן בבורסה?
"נדל"ן הוא כיום התחום שמעסיק את הישראלים יותר מכל, אבל לא חייבים לקנות דירה או משרד כדי להיות חלק מהענף", אומר פגוט. "מדדי המניות בבורסה מרכזים עשרות חברות נדל"ן מובילות, ומאפשרים השקעה עם פיזור רחב מאוד, בסכומים נגישים ובקלות יחסית. במקום להיות תלוי בנכס אחד או ביזם מסוים, המשקיע מקבל חשיפה לענף כולו".
ארבעת המדדים
אילו מדדי נדל"ן קיימים בבורסה?
לדברי פגוט, קיימים כיום ארבעה מדדים מרכזיים: מדד ת"א-בנייה - כולל את יזמי הבנייה הגדולים בישראל, 44 חברות בסך הכול, מתוכן יותר מ-20 עם שווי שוק של מעל מיליארד שקל; מדד ת"א-מניב ישראל - כולל 33 חברות שמחזיקות נכסים מניבים כמו משרדים, קניונים, מרכזים לוגיסטיים ודיור מוגן; מדד ת"א-מניב חו"ל - כולל 15 חברות נדל"ן מניב עם פעילות בינלאומית; ומדד ת"א-נדל"ן - מדד־על שמאגד את כל חברות הענף, 90 בסך הכול, מתוכן 48 עם שווי שוק של יותר ממיליארד שקל.
ואילו תשואות ראינו בשנים האחרונות?
"במדד ת"א-נדל"ן הייתה עלייה של כ-40% בשנה האחרונה וכ-110% בחמש שנים. מדד ת"א-בנייה עלה בכ-36% בשנה וכ-154% בחמש שנים. מדד מניב ישראל עלה בכ-46% בשנה וכ-96% בחמש שנים", מציין פגוט. "אלה מספרים שממחישים את הפוטנציאל של השקעה דרך המדדים. לא במקרה קרנות נאמנות רבות כבר עוקבות אחרי המדדים ומנהלות נכסים בשווי של יותר מ-2.2 מיליארד שקל".
האם זו השקעה שמתאימה גם לטווח הארוך?
"מי שהשקיע במדדים האלה במשך זמן נהנה מתשואות מרשימות, גם אם היו שנים קשות כמו 2022", אומר פגוט. "השורה התחתונה היא שמדובר בכלי השקעה שיכול להשתלב היטב בתיק של כל משקיע שמעוניין בחשיפה לנדל"ן - בלי להתמודד עם משכנתא, שוכרים ובעיות תחזוקה".
ומה חשוב לבדוק לפני שנכנסים להשקעה במדדים?
"משקיע מתחיל שרוצה חשיפה לנדל"ן יכול להתחיל עם מדד ת"א-נדל"ן, שנותן את הפיזור הרחב ביותר. מי שמאמין שהריבית תרד - כדאי שיבחן את מדד המניב. מי שחושב שמחירי הדירות יעלו - מדד הבנייה יכול להתאים לו יותר. כלומר, הבחירה במדד תלויה בהערכה של המשקיע לגבי המגמות בשוק".
איפה כדאי לכם להשקיע? המומחים מסבירים
טל תפוחי, מנכ״ל גמלא הראל
״מדד ת"א נדל"ן נמצא במגמת עלייה שהחלה עם מבצע "עם כלביא". המדד עלה בשיעור חד של כ-18% בשלושת החודשים האחרונים. באופן מסורתי כל סיום של תקופת מלחמה מביא לפריחה בשוק הנדל"ן. הבורסה לניירות ערך מבוססת על ציפיות ולכן אך טבעי הוא כי הצפי להגברת הפעילות בשוק הנדל"ן יגרום לביקושים ולעלייה בשוויין של מניות הנדל"ן. לעומת תחזיות הבורסה הוורודות, שוק הנדל"ן עצמו טרם התאושש מהמצב הביטחוני שהביא למחסור בעובדים, ומעליית הריבית שגרמה להתייקרות המשכנתאות ולפגיעה בביקושים.
כתוצאה מכך חלה האטה בפעילות הנדל"ן הן בשוק הדירות יד שנייה והן בשוק הדירות החדשות, מה שהפך את השוק לשוק של קונים, אשר יכולים לנצל כעת את ההאטה ולרכוש דירות במחירים ובתנאי תשלום נוחים יותר.
שורה תחתונה: בעוד מדד הנדל"ן המבוסס על ציפיות, כבר מיצה את מהלך העליות, הרי ששוק הנדל"ן המצוי בהאטה יכול כעט להוות הזדמנות למשקיעים, אשר סוברים כי עם סיום מצב הלחימה ותחילת תהליך הורדת הריבית, יחזרו מחירי הדירות לנסוק בכיוון מעלה״.
פולי טטרו, שותף ומייסד חברת טופ קפיטל
״בהתחשב בציפיות להורדת ריבית, מתחדדת ההתלבטות בין השקעה במדדי נדל"ן בבורסה לבין רכישת נדל"ן עם אפשרות למינוף ההשקעה. יש לזכור כי השקעה במדדים מאפשרת נזילות, פיזור סיכונים ותגובה מהירה לשינויים בשוק. לעומת זאת, רכישת נכס נדל"ני עם מימון זול יחסית (משכנתא לדוגמה) עשויה להיות אטרקטיבית במיוחד לקראת צפי ירידת הריבית, כשעלות ההון יורדת וערך הנדל"ן עשוי לעלות.
ההחלטה תלויה בפרופיל המשקיע - מי שמחפש גמישות, עשוי להעדיף את הבורסה. מי שמאמין בהתאוששות שוק הדיור ומוכן להתחייב לאורך זמן, עשוי לבחור בנדל״ן. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי האפשרות למינוף השקעה קיימת יותר בהשקעות נדל"ן מה שמאפשר את מיקסום התשואה על ההון העצמי יותר מאשר בהשקעות במניות״.
יובל רודריג, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת רובי קפיטל
״מדד תל אביב נדל"ן רשם תשואה של כ-37% ב-12 החודשים האחרונים. אמנם בחודשיים האחרונים היו מימושים בשוק, אך התמונה הכללית ברורה מאוד - השוק צופה ירידות ריבית שיביאו לשיפור במדדי הרווחיות של חברות הנדל"ן הציבוריות ב-2 אלמנטים: הראשון, רוכשים יחזרו לרכוש דירות; והשני - הקלה בהוצאות המימון שמעיבות על דוחותיהן של חברות הנדל"ן.
מאידך, שוק הנדל"ן הפרטי סובל כבר תקופה ארוכה מקושי אמיתי במכירות ומירידה ריאלית במחירים שנובעים בעיקרם מרמות הריבית הגבוהות ביחס לאלו שהיו רגילים הרוכשים בעשור האחרון. רק לאחרונה פורסם כי בחודש יוני התבצעו 5,331 עסקאות בלבד וזהו החודש החלש ביותר במכירות מאז תחילת שנות ה-2000. להערכתנו, פערי התמחור המרכזיים כיום נמצאים בשוק הנדל"ן הפרטי. כלומר למי שיקנה היום דירה יש יותר סיכוי ליהנות מעליית ערך על פני קניית מניות חברות הנדל"ן.
עו״ד דנה גולדיאן ברק, מנכ״לית בונוס נדל״ן
"הציפייה להורדת ריבית מעלה בפני משקיעים שוב את השאלה: האם להשקיע במדדי נדל"ן בבורסה או לרכוש נכס מוחשי עם משכנתא? השקעה במדדים מאפשרת נזילות גבוהה ופיזור רחב, אך כרוכה בתנודתיות ובחשיפה למינוף גבוה. לעומתה, רכישת נכס מספקת יציבות ואופק ארוך טווח, אך מחייבת הון עצמי משמעותי וניהול שוטף. ההכרעה בין האפיקים מחייבת בחינה מוקפדת של הצורך הפיננסי של המשקיע, רמת הנזילות הנדרשת ויכולת החזר ההתחייבויות. במרחב זה, חברות מימון חוץ בנקאי, ובהן בונוס, מציעות פתרונות גמישים המאפשרים להתאים את מבנה ההשקעה לפרופיל הייחודי של כל משקיע״.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו