שיכונים של פעם, שבילי גישה צרים, גינות קהילתיות, קאנטרי שכונתי ומכולת פינתית – כל אלה עוד מספרים את סיפורן של חמש שכונות ישראליות שצמחו בשנות ה-50, ה-60 וה-70, אבל עומדות להפוך בשנים הקרובות לשכונות חדשות לגמרי. כל אחת מהן שונה באופי, בגובה, באוכלוסייה ובתוואי, אך עם מכנה משותף ברור – הן כולן מתייצבות על קו הזינוק של מהפכה נדל"נית.
מדובר בתהליך רחב היקף שכולל עשרות פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ”א 38, תוספות משמעותיות של יחידות דיור, התחדשות מוסדות הציבור, מרכזים קהילתיים חדשים, ותכנון מחדש של הרחובות והתשתיות. במקביל, חמש השכונות צפויות ליהנות משדרוג דרמטי בתחבורה הציבורית, עם קווי רכבת קלה, תחנות מטרו ואוטובוסים – שישנו את דפוסי הניידות והחיים בהן מקצה לקצה.
אז יצאנו לבדוק, בסיוע מחלקת המחקר של מדלן, איפה באמת כדאי לשים את הכסף – הפעם לא במגדל חדש ומצוחצח, אלא דווקא בדירה מוזנחת עם עתיד מזהיר. קבלו את שלושת המקומות החמים ביותר להתחדשות עירונית בישראל נכון לשנת 2025 – המקומות שבהם הסבלנות ככל הנראה תשתלם והרווח צפוי להפתיע גם את המשקיעים המנוסים ביותר.
01
בנייה מואצת
קריית שלום | תל אביב
קריית שלום, שכונה ותיקה בדרום תל אביב שהוקמה בשנות ה-50 של המאה ה-20, משנה את פניה. פעם הייתה זו שכונה של אוכלוסייה מסורתית ומבוגרת, אך בשנים האחרונות ניכרת כניסה מואצת של זוגות צעירים, שמזהים את הפוטנציאל המתעורר. מרבית הבניינים בשכונה הם בני שתי קומות בלבד, כשבעלי הדירות בקומות הקרקע נהנים מחצרות פרטיות, אך בקצות השכונה ניתן למצוא גם שיכונים בני ארבע קומות, ולצידם בניינים חדשים יחסית בגובה 8 עד 12 קומות.
בצפון-מערב השכונה מוקמת כיום הרחבה חדשה, שכוללת בניינים בני עד כ-20 קומות, ובדרום השכונה החלו תהליכי התחדשות עירונית משמעותיים בבנייני השיכון. תוסיפו לכך את התחבורה העתידית – הקו הירוק של הרכבת הקלה שיחצה את השכונה ממערב ומדרום, ותחנת מטרו שתוקם בפינה הצפון-מזרחית – ותקבלו נוסחה מנצחת לציפוף עירוני ולשדרוג כולל של המרחב.
קריית שלום נהנית גם משפע של גינות ציבוריות, בהן חורשת ההסתדרות, גן קרלה לואיס וגן קנדה, ובצמוד לה מתפרש פארק החורשות רחב הידיים. השכונה כוללת שני מרכזים מסחריים, שני בתי ספר יסודיים (ממלכתי וממלכתי-דתי), קאנטרי קלאב עירוני חדש ומרכז כדורגל שהוקם לאחרונה במערבה, הכולל מגרש, חדר כושר וחדרי הלבשה.
עם זאת, מבנה התחבורה בשכונה עודו בעייתי: רחוב ראשי יחיד מנקז את רוב התנועה, ומדובר במתכון לעומסים שילכו ויחריפו עם תוספת האוכלוסייה והרכבים שיגיעו בעקבות הפרויקטים החדשים. גם מצוקת החניה הקיימת צפויה להחריף. ועדיין, שירות האוטובוסים בשכונה נחשב נוח ואפקטיבי, ומאפשר גישה טובה למגוון אזורים בעיר.
| פרויקטים מתוכננים
לפי מחלקת מחקר מדלן, בשכונה מקודמים כיום שמונה פרויקטים של תמ"א 38, במסגרתם יתווספו 164 יחידות דיור ל-186 דירות קיימות. לצד זאת, מקודמים גם שישה פרויקטים של פינוי-בינוי, במסגרתם יפונו 421 דירות קיימות, ובמקומן ייבנו כ-1,175 דירות חדשות.
במערב השכונה מוקמת שכונה חדשה לגמרי – לא במסגרת התחדשות עירונית אלא על קרקע פרטית, תופעה נדירה בתל אביב של ימינו. מדובר ביוזמה של קרסו נדל"ן, שטרית החזקות ו-VENN, הקרויה "צפון-מערב קריית שלום", וצפויה לכלול מעל 600 יחידות דיור, שבילים ירוקים, מרכזים קהילתיים ושירותים חדשים שיתנו מענה לדיירים הוותיקים והחדשים כאחד.
"פלורה" של חברת קרסו הוא הפרויקט הראשון שיצא לדרך בשכונה החדשה, כאשר האכלוס של שלב א', הכולל ארבעה בניינים עם 93 יחידות דיור, יחל בעוד כשנה. במהלך 2026 צפויים להתחיל שני שלבים נוספים שיכללו יחד חמישה בניינים נוספים עם 113 יחידות דיור. מול הפרויקט עתיד לקום מבנה ציבורי ופארק ציבורי רחב היקף ביוזמת עיריית תל אביב – מה שמחזק את האופי הירוק והקהילתי של האזור. לדברי לירן ניסים, מנהל השיווק של קרסו נדל"ן: "מתחם "פלורה" הוא ביטוי לחזון שלנו – שכונה ירוקה, פתוחה ומחוברת לקהילה. יצאנו לדרך בלב פארק החורשות מתוך רצון לאפשר לדיירים שלנו חוויית מגורים איכותית, עם תכנון מוקפד וסטנדרטים גבוהים, באחד האזורים המתפתחים ביותר בתל אביב – לצד ריאה ירוקה בלב השכונה".
| תחבורה
אוטובוסים: השכונה נהנית משירות אוטובוסים יעיל, עם קווים פעילים בתדירות גבוהה העוברים בשכונה עצמה ובצירים המרכזיים הסמוכים לה, ומחברים אותה לשכונות אחרות ולמרכז העיר.
רכבת קלה: הקו הירוק של הרכבת הקלה צפוי לפעול עד סוף העשור, ולעבור ממערב ומדרום לשכונה. מספר תחנות מתוכננות במרחק הליכה מרוב חלקי השכונה.
מטרו: קו 1 של המטרו צפוי לעבור ממזרח לקריית שלום, עם תחנה מתוכננת בפינה הצפון-מזרחית של השכונה – מהלך שיבסס את השכונה כאזור מבוקש עם נגישות תחבורתית גבוהה במיוחד.
02
השיכון הישן שמתחיל מחדש
גיורא | אור יהודה
מצפון פארקים ירוקים, מדרום רכבת קלה – ובתווך שיכונים בני 50 שנה שהופכים לאלפי דירות חדשות. שכונת גיורא באור יהודה יוצאת לדרך חדשה עם מדיניות עירונית ברורה להתחדשות.
שכונת גיורא, בצפון-מזרח אור יהודה, הוקמה בין סוף שנות ה-60 לתחילת שנות ה-70, והיא נושאת עמה את סימני הזמן: שיכוני רכבת ובניינים בצורת H בגובה 3-4 קומות, כמו ברבות מהשכונות שנבנו באותה תקופה ברחבי הארץ. עם השנים, מצבם הפיזי של המבנים הלך והידרדר – והצורך בהתחדשות עירונית הפך בלתי נמנע.
בעיריית אור יהודה הבינו את האתגר, וגיבשו מסמך מדיניות ייעודי להתחדשות השכונה. המסמך משרטט גבולות ברורים למתחמי פינוי-בינוי, לצד אזורים המיועדים להתחדשות נקודתית במסגרת תמ"א 38 או במסלול של חיזוק והתחדשות בניינית. אמנם כיום מקודמים בשכונה רק שני פרויקטים של תמ"א 38, אך פרויקטים רבים נוספים נמצאים בתכנון וחלקם כבר נמצאים בשלבי ביצוע.
השכונה נהנית מקרבה לפארקים גדולים כמו פארק קנדה ופארק אשכול בצפונה, ובמרכזה נמצאת גינת יסמין, המהווה ריאה ירוקה חיונית לתושבים. תשתיות הציבור כוללות מוסדות חינוך מגיל גן ועד תיכון, בתי כנסת, קונסרבטוריון, מרכז פיס קהילתי, מועדון נוער ומרכזים מסחריים ותיקים עם קסם נוסטלגי.
גיורא ממוקמת מדרום לצומת סביון – צומת מרכזי שמחבר את אור יהודה עם קריית אונו, יהוד, מחלף מסובים ודרך לוד. דרך העצמאות, הציר המרכזי החוצה את השכונה, מחברת אותה אל מרכז העיר ומהווה חלק מציר התנועה הראשי של אור יהודה. בתוך פחות מחמש שנים צפוי לפעול מצפון לשכונה הקו הסגול של הרכבת הקלה – חיזוק משמעותי לנגישות התחבורתית של האזור. קו המטרו M3 עתיד לעבור ממערב לשכונה, אך לא יספק נגישות ישירה לרוב הבניינים.
| פרויקטים מתוכננים
לפי מחלקת מחקר מדלן, במסגרת שני פרויקטים של תמ"א 38 בשכונה, יחוזקו 80 דירות קיימות ויתווספו להן 76 דירות חדשות. אך המהפכה האמיתית מתרחשת במסלול הפינוי-בינוי: 12 פרויקטים מתוכננים במסגרתם ייהרסו כ-1,800 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו כ-8,625 דירות חדשות – מהלך שישנה את קו הרקיע של גיורא ויכפיל את מספר יחידות הדיור שבה פי כמה.
היזמים הבולטים בשכונה הם קבוצת יובלים וחברת י.ח. דמרי, שמובילות את חלק ניכר מהמהלכים ומביאות איתן ניסיון מוכח בתכנון והקמה של שכונות מגורים בקנה מידה גדול.
| תחבורה
אוטובוסים: השכונה נהנית ממגוון קווי אוטובוס העוברים ברחוב העצמאות, כאמור הציר המרכזי שבה, ומחברים אותה ליעדים מרכזיים כמו תל אביב, פתח תקווה, יהוד וראשון לציון. עם זאת, תדירות הקווים לכל אחד מהיעדים עדיין אינה גבוהה. קווים נוספים עוברים בכביש 461 הצפוני.
רכבת קלה: הקו הסגול של הרכבת הקלה צפוי לפעול עד סוף העשור, ויעבור לאורך כביש 461 שמצפון לשכונה. שתי תחנות עתידות להיבנות במרחק הליכה סביר מרוב בתי גיורא. הקו יחבר את האזור ישירות למרכז תל אביב, דרך דרום ומזרח העיר, דרום רמת גן, תל השומר ודרום גבעתיים.
03
הנוף עוצר נשימה
קריית היובל | ירושלים בין הדסה עין כרם למרכז העיר, עם קווי רכבת קלה, פארקים ירוקים ואלפי יחידות דיור חדשות – קריית היובל משנה את עורה וצומחת להיות מהשכונות המרכזיות בירושלים של העתיד.
קריית היובל, שכונה גדולה בדרום-מערב ירושלים שהוקמה בשנת 1951, נבנתה על רכס גבוה שמעניק לה תצפיות מרהיבות ונוף ירושלמי עוצר נשימה. שילוב נדיר בין שיכונים ותיקים לבין רחובות יוקרתיים כמו שמריהו לוין יוצר פסיפס חברתי ואדריכלי מגוון, וגם האוכלוסייה עצמה מורכבת – חילונים, דתיים וחרדים, כאשר בשנים האחרונות ניכרת מגמת הגירה של הציבור החרדי לשכונה. תהליך זה מלווה במתח בין קהילות ובמאבק של חלק מהתושבים הוותיקים על שמירה על צביונה החילוני-פלורליסטי.
לצד הדינמיקה החברתית, קריית היובל נמצאת כיום בעיצומו של אחד מתהליכי ההתחדשות העירונית המשמעותיים בירושלים. עשרות פרויקטים כבר מקודמים ברחבי השכונה, והפוטנציאל צפוי להתממש עוד יותר בזכות חיבור תחבורתי יוצא דופן: שני קווי רכבת קלה – הקו האדום שפועל כבר כיום, והקו הסגול שמתוכנן לשנים הקרובות – עתידים לקשר את השכונה לא רק למרכז העיר אלא גם לאזורי תעסוקה ולשכונות מבוקשות אחרות.
השכונה נהנית מתשתיות ירוקות נרחבות: פארק עמק האסבסטונים עובר בימים אלה חידוש מקיף, וגן המפלצת, אתר מוכר לכל ירושלמי, מציע מרחב משחקים וקהילה. לצידם פזורים גני שעשועים, גינות כיס וגינה קהילתית לרווחת התושבים. מוסדות חינוך מכל הזרמים פועלים בשכונה, לצד קופות חולים, מרכזים קהילתיים וקן נוער של תנועת הנוער העובד והלומד.
למרות שתוספת האוכלוסייה הצפויה עלולה לגרום לעומסים עתידיים, כיום לא קיימת מצוקת חניה או פקקי תנועה חריפים. האוטובוסים עוברים בשפע, בעיקר ברחובות הנטקה, גולומב ושמריהו לוין, וכאמור קווי הרכבת הקלה כבר מספקים מענה איכותי ומודרני לנסיעה נוחה בעיר.
| פרויקטים מתוכננים
לפי מחלקת מחקר מדלן, קריית היובל חווה בימים אלו מהפכה של ממש: 13 פרויקטים במסלול תמ"א 38 צפויים להוסיף 268 דירות חדשות ל-230 קיימות – אך הנתון המשמעותי באמת נמצא בתחום הפינוי-בינוי. לא פחות מ-65 פרויקטים כאלה מקודמים בשכונה, שיביאו להריסת כ-3,500 דירות ישנות ולהקמה של כ-15,875 דירות חדשות – קפיצת מדרגה אורבנית של ממש.
בין הפרויקטים הבולטים ניתן לציין את "רובע היובל" של חברת גיא ודורון לוי, ואת "יובל הצעירה" – מיזם משותף לקרסו נדל"ן וקדמת היובל. גם אבני דרך ואפריקה ישראל התחדשות עירונית פועלות במרץ בשכונה, בצד יזמים נוספים, וכל אלה יחד משנים את פני האזור מקצה לקצה.
| תחבורה
אוטובוסים: מערך האוטובוסים בשכונה מפותח ומספק חיבור תכוף למרכז העיר ולשכונות נוספות. הרחובות הראשיים: שמריהו לוין, גולומב והנטקה, מהווים צירי תנועה מרכזיים עבור התחבורה הציבורית.
רכבת קלה: השלוחה החדשה של הקו האדום נפתחה בשנת 2025, והיא עוברת ברחובות הנטקה והנרייטה סאלד. הרכבת מקשרת את השכונה אל הדסה עין כרם, אל מרכז העיר ואל השכונות הצפוניות של ירושלים; קו הרכבת הקלה הסגול צפוי לעבור אף הוא בשכונה, אך רק לקראת שנת 2031. הוא יחבר את קריית היובל למערב העיר (עין כרם), לדרום (מלחה וקטמונים) ולמזרח (תלפיות ופת), ויחזק עוד יותר את מעמדה של השכונה כשער תחבורתי אזורי.
04 מגדלים בני 33 קומות
גיורא | טירת כרמל
שכונת גיורא, שהוקמה בשנות ה־60 בדרום-מזרח טירת כרמל, מאכלסת כיום פסיפס חברתי רחב: משפחות ותיקות, עולים מחבר העמים, יוצאי אתיופיה וזוגות צעירים שהחלו להשתלב במרקם השכונתי בשנים האחרונות. המבנה הפיזי של השכונה משקף את התקופה בה נבנתה – בניינים בני 2-4 קומות, רבים מהם בבנייה טורית או כשיכונים משותפים עם חצרות משותפות, ובחלק מהמקרים חצרות פרטיות לדיירי הקומות התחתונות.
המזרח של השכונה נמצא כבר בעיצומו של שינוי – מבני השיכון הוותיקים יפנו את מקומם למגדלי מגורים בני עשרות קומות במסגרת פרויקטי פינוי-בינוי. עם זאת, השטחים הפתוחים הרבים בין הבניינים עדיין אינם מפותחים, ואין בשכונה פארק מרכזי או גינה ציבורית מטופחת. תשתיות הציבור כוללות גני ילדים, מעונות יום, בית ספר יסודי ממלכתי-דתי ובתי כנסת.
מבנה הרחובות בשכונה שומר על אופי שקט, כאשר הרחובות הראשיים המקיפים אותה, בהם רחוב גיורא ורחוב נתן אלבז, מרכזים את עיקר התנועה. שירות האוטובוסים דל, וכולל מספר קווים מקומיים וקווים לחיפה, אך ללא תדירות גבוהה. בעתיד הקרוב צפוי שינוי משמעותי: קו מטרונית חדש שיעבור ברחוב יוספטל, בצידה המערבי של השכונה, יאפשר קישור מהיר למרכז ולדרום העיר, לחיפה, למסופי האוטובוסים ותחנת הרכבת חוף הכרמל.
| פרויקטים מתוכננים
לפי מחלקת מחקר מדלן, כיום מקודם בשכונה פרויקט יחיד במסלול תמ"א 38, במסגרתו יתווספו 55 יחידות דיור ל-40 דירות קיימות. בנוסף, חמישה פרויקטים של פינוי-בינוי צפויים להביא להריסת כ-506 דירות ישנות ולהקמת כ-3,275 דירות חדשות – חלקן במגדלים שיגיעו לגובה של עד 33 קומות.
| תחבורה
אוטובוסים: התחבורה הציבורית בשכונה כוללת מספר קווים ליעדים בעיר ובחיפה, אך עם תדירות נמוכה יחסית.
מטרונית: קו מטרונית חדש מוקם בימים אלה, ויחצה את רחוב יוספטל במערב השכונה. הקו יאפשר גישה מהירה ונוחה למגוון יעדים בעיר ובחיפה, כולל תחנות מרכזיות ותחנות רכבת, וישנה את דפוסי הניידות בשכונה.
05
מהפך מול הים
קריית ים ב' | קריית ים
קריית ים ב', מהשכונות הוותיקות והמרכזיות בעיר, ממוקמת בין שדרות ירושלים במזרח לחוף הים במערב, ובין טיילת זלמן שז"ר בדרום לרחובות אשר ומצדה בצפון. היא הוקמה לאחר קום המדינה כשכונת קליטת עלייה, והמבנים בה מספרים את סיפורה של תקופה אחרת: שיכוני רכבת, מבנים דו-משפחתיים בצפיפות גבוהה ומגרשים קטנים, ובנייה פשוטה וחסכונית שענתה לצורכי הדיור המיידיים של אותם ימים.
כעת, השכונה נמצאת בפתחו של עידן חדש – עשרות פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 צפויים לשנות לחלוטין את קו הרקיע, עם בניינים שיגיעו לגובה של עד 30 קומות ותוספת של אלפי יחידות דיור חדשות לכ-4,500 הקיימות. יחד עם המגורים החדשים יגיעו גם תשתיות משודרגות, שדרוג המרחב הציבורי וחידוש חזות השכונה.
למרות הקרבה לחוף הים ולמרכזי מסחר, הפיתוח הפיזי בשכונה ובמיוחד בגינות הציבוריות לוקה בחסר: רבות מהן מיושנות ומוזנחות, ודורשות השקעה מיידית. לצד זאת, קריית ים ב' מתגאה במבני ציבור מגוונים: בתי ספר, מרכזים קהילתיים ואף בית עירייה. הקרבה לחוף מעניקה איכות חיים ייחודית.
| פרויקטים מתוכננים
לפי מחלקת מחקר מדלן, בשכונה מקודמים כשבעה פרויקטים של תמ"א 38, שבמסגרתם יפונו כ-150 דירות ישנות וייבנו במקומן כ-266 דירות חדשות. בנוסף, כ-28 פרויקטים של פינוי-בינוי צפויים להביא להריסת כ-2,310 דירות ולהקמת כ-11,280 יחידות דיור חדשות – מהלך חסר תקדים בהיקפו בקריות, שצפוי להכפיל פי כמה את נפח המגורים בשכונה.
| תחבורה
אוטובוסים ומטרונית: בתוך השכונה פועלים קווי אוטובוס תדירים ליעדים שונים ברחבי הקריות. לאורך שדרות ירושלים, בצד המזרחי של השכונה, פועל קו 3 של המטרונית שמקשר את התושבים למרכז חיפה, למרכזית המפרץ ולשאר מוקדי הקריות, כולל תחנות רכבת ואוטובוס מרכזיות.
שבילי אופניים: שדרות ירושלים ושדרות צה"ל כוללות שבילי אופניים רציפים, עם תכנון להרחיב את הרשת בעשור הקרוב – צעד נוסף לשיפור הניידות והקישוריות בשכונה.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו