המהפכה שישראל כבר לא יכולה להתעלם ממנה

שוק הדיור בישראל נמצא בנקודת מפנה קריטית: ירידה של יותר מ-50% במכירת דירות, נתון שלא נראה מאז תחילת שנות האלפיים. במקביל, הביקוש לשכירות שובר שיאים והמעבר ממגורים בבעלות לשכירות כבר לא שמור לסטודנטים או לזוגות בתחילת דרכם. זה קורה עכשיו, לכולם.

"אם אתה לא קונה דירה, אבל עדיין צריך לגור איפשהו, הפתרון הוא שכירות", אומרת קינד. היא יודעת על מה היא מדברת: בכל פרויקט שהקרן משיקה, הדירות נחטפות בתוך שלושה עד ארבעה חודשים. מלחמת חרבות ברזל והמערכה מול איראן רק החריפו את המצב, עם עשרות אלפי מפונים מבתיהם שנאלצים לגור כיום בשכירות עד מועד בלתי ידוע.

מודל אחד משנה את הכללים

בעוד שבמדינות רבות שכירות ארוכת טווח היא חלק מהנורמה, בישראל היא עדיין נתפסת אצל רבים כפתרון זמני. אולם, המציאות הכלכלית משנה את התמונה בימים אלו: ריביות גבוהות, אינפלציה ומחירי דירות שממשיכים לטפס – הופכים את השכירות לבחירה כמעט בלעדית עבור צעירים ומשפחות רבות.

אל תוך המגמה הזו נכנסות קרנות הריט (Real Estate Investment Trusts – REIT), שהפכו בשנים האחרונות לשחקן מרכזי בנדל"ן המניב. הן מאפשרות לציבור להשקיע בנדל"ן דרך הבורסה ולהיחשף למגוון נכסים, מדירות ומקבצי מגורים ועד מתחמי מסחר ותעשייה, מבלי להחזיק את הנכס בפועל. עבור השוכרים, זה אומר חוזים ארוכי טווח, ניהול מקצועי וסטנדרט תחזוקה גבוה בהרבה מהמקובל בשוק הפרטי.

קרן אבו פמילי ריט, בבעלות קבוצת אבו יחיאל בראשות צחי אבו, היא דוגמה לכך. מאז הוקמה באוגוסט 2021 היא הכפילה את פעילותה ומתמחה במקבצי דיור להשכרה לטווח ארוך בכל הארץ. "ככל שקרנות הריט למגורים יתפתחו ויהפכו לגורם משמעותי בשוק, כך נראה שינוי מבני אמיתי בתחום השכירות בישראל", אומרת קינד. "מדובר בשחקן מוסדי, ארוך טווח, שלא רק שואף לתשואה אלא גם מחויב לתחזוקה שוטפת, לשירות איכותי לדיירים וליציבות תפעולית. ככל שיותר כספי פנסיה והון מוסדי ינותבו לקרנות ריט ייעודיות למגורים, כך תגדל השקיפות, תעלה רמת הדירות המושכרות והציבור ייהנה מאלטרנטיבה אמיתית ובטוחה לשכירות מספקולנטים פרטיים. זו מגמה שיכולה להוביל לשוק שכירות מקצועי, יציב ותחרותי, כפי שקיים במדינות מתקדמות בעולם".

בעל השליטה בקרן, צחי אבו, מוסיף: "שוק השכירות לטווח ארוך בישראל מציע כיום הזדמנות יוצאת דופן למשקיעים – שילוב של יציבות וביקוש הולך וגדל עם פוטנציאל תשואה כפולה: גם הכנסות שוטפות משכר דירה, וגם עליית ערך הנכסים לאורך זמן. כאשר מוסיפים לכך את הטבות המס הייחודיות לקרנות דיור להשכרה, מתקבל מודל השקעה שמסוגל לייצר בשנים הקרובות את התשואות הגבוהות ביותר בשוק הנדל"ן".

סדר בשוק שכירות

קינד מתריעה כי חמש השנים הקרובות עלולות לחולל מהפכה מבנית בשוק הדיור. לדבריה, פרויקטי ההתחדשות העירונית צפויים להוסיף לשוק כמות חסרת תקדים של יחידות דיור. "על כל מגרש שבו עמדו בעבר 20 דירות, ייבנו לפחות 100 חדשות", היא אומרת. "אבל בלי תכנית אסטרטגית סדורה חלק גדול מהדירות האלו יגיע לשוק השכירות בצורה אקראית, לא מפוקחת וללא מנגנון מקצועי שיאזן את ההיצע".

"התוצאה עלולה להיות הצפה לא מבוקרת של דירות, עם תחזוקה נמוכה, תנאי שכירות לא יציבים ותמחור לא ריאלי. בשוק כזה כולם נפגעים, גם הדיירים וגם המשקיעים. המדינה חייבת להיערך כבר עכשיו ולייצר תשתית מוסדרת שתמשוך גופים מוסדיים מקצועיים שינהלו את הדירות באחריות ולמען הציבור. ההתחדשות העירונית היא הזדמנות עצומה, אך כל עוד המדינה לא תייצר את הסדר הדרוש – הסיכון הוא עצום".

הצעד הבא: חקיקה ותמריצים

כדי להפוך את האתגר להזדמנות, קינד מציעה צעדים רגולטוריים וכלכליים לביסוס שוק שכירות ארוכת טווח יציב:

• חיוב יזמים להקצות אחוז קבוע מהדירות בכל פרויקט חדש, במיוחד בהתחדשות עירונית, להשכרה לטווח ארוך.
• קיצור תקופת החובה להשכרה מ-20 שנים ל-10 שנים, מהלך שיגדיל את הכדאיות הכלכלית עבור יזמים ומשקיעים.
• הכרה במע"מ בשלבים, ולא רק בסוף תקופת ההשכרה, כדי לשפר את תזרים המזומנים
• בחינת העלאת המיסוי על משקיעים פרטיים שמחזיקים יותר מדירה אחת להשקעה, כדי לעודד הזרמת דירות לשוק ולהגדיל את היצע השכירות המנוהלת.
• מתן ערבויות מדינה וגידור הלוואות לפרויקטים להשכרה, להקטנת הסיכון הפיננסי.

"זו לא פילנתרופיה", מדגישה קינד. "זה מודל כלכלי שצריך לאזן בין הרווחיות של היזמים והמוסדיים לבין הצורך הלאומי בהגדלת היצע השכירות".

חזון השכירות הארוכה

לדברי קינד, השכירות הארוכה לא צריכה להיות ברירת מחדל שנכפית על מי שלא מצליח לקנות דירה, אלא בחירה מודעת ורצויה. "אם נבנה מודל מאוזן, חכם ואחראי, כולם ירוויחו. השוכרים יקבלו ביטחון ואיכות חיים, המשקיעים ייהנו מתשואה יציבה וארוכת טווח והמדינה תזכה לפתרון אסטרטגי ומתמשך למשבר הדיור".

היא מביאה דוגמה: "באחד הפרויקטים שלנו באשדוד התחלנו עם תחזית לשכר דירה ממוצע של כ-4,800 שקל, ותוך פחות משלושה חודשים כל הדירות הושכרו בפועל בממוצע של כ-5,700 שקל. זה מדגיש עד כמה הביקוש גבוה ועד כמה הציבור מחפש פתרונות מנוהלים, איכותיים ומקצועיים".

קינד צופה שבשנים הקרובות הביקוש לשכירות ארוכת טווח ימשיך לעלות, במיוחד בערים הגדולות ובאזורי הביקוש. לא רק זוגות צעירים אלא גם משפרי דיור, ותיקים וקהילות חדשות יאמצו את המודל. "אנחנו רואים את זה קורה באירופה ובארצות הברית, ועכשיו גם כאן, השכירות הארוכה הופכת לסטנדרט חדש”.

 חיה קינד, מנכ"לית קרן אבו פמילי ריט: "ככל שקרנות הריט למגורים יתפתחו ויהפכו  לגורם משמעותי בשוק, כך נראה שינוי מבני  אמיתי בתחום השכירות בישראל"