עודף משרדים.מחסור דירות.מה עושים?

לא המצאה של הקורונה – אבל היא זו ששינתה הכל: שינוי ייעוד של מבנים, או במונח המקצועי Adaptive reuse, איננו תופעה חדשה בערים הגדולות ברחבי העולם. עוד בשנות ה-80 וה-90, כשמפעלי תעשייה נטושים הפכו ללופטים יוקרתיים, התברר שהדרך הזולה והמהירה ביותר ליצירת מגורים בלב עיר, היא פשוט למחזר מבנה קיים. זה היה פתרון שהקדים את זמנו – בר-קיימא, חסכוני במשאבים, ועם ערך אדריכלי לא מבוטל.

אבל מגפת הקורונה טרפה את הקלפים והפכה את הרעיון מפתרון נישתי לאסטרטגיה כמעט הכרחית. העבודה מרחוק, שסומנה תחילה כאפיזודה זמנית, הפכה למציאות קבועה עבור מיליונים. פתאום, גורדי שחקים שנבנו בקפידה כדי לשכן אלפי עובדים – עמדו כמעט ריקים. במקביל, מחירי השכירות למגורים עלו לשיאים חדשים, וערים רבות נקלעו למשבר היצע קשה. כך נולדה מחדש המגמה של שינוי ייעוד – הפעם בהיקף שלא נראה כמותו: לא עוד לופטים באזורים תעשייתיים, אלא מגדלי משרדים רבי-קומות בלב העיר, שמקבלים חיים שניים כדירות מגורים.

המהלך הזה לא רק עונה על צורך פונקציונלי – הוא משקף שינוי עומק בדרך שבה אנחנו חושבים על עירוניות, על מגורים, ועל העבודה עצמה. ובעוד שבחלק מהערים השינוי הזה מלווה ברגולציה תומכת ובתמריצים, באחרות – מדובר בקריאת השכמה מאוחרת.

ארה"ב מובילה את המגמה |

שיא של המרות משרדים למגורים

ארצות הברית נמצאת כיום בלב הסערה: מצד אחד, שוק המשרדים חווה את המשבר הגדול בתולדותיו; מצד שני, משבר הדיור רק הולך ומחריף. התוצאה? מדינה שלמה שמגלה מחדש את הרעיון של להפוך קוביות בטון נטושות – לדירות מגורים מלאות חיים.

לפי נתוני חברת RentCafe, בשנת 2024 הגיע מספר היחידות שהוסבו ממשרדים למגורים ליותר מ-55,000 – זינוק של כמעט פי ארבעה מהיקף ההמרות בשנת 2021. מדובר במספר חסר תקדים, שהופך את המשרדים למקור הבולט ביותר לדירות חדשות שנוצרות באמצעות שינוי ייעוד.

הערים המובילות במגמה הזו הן גם הערים שבהן הנזק לשוק המשרדים היה העמוק ביותר: ניו יורק, שיקגו, וושינגטון די.סי., דאלאס ולוס אנג'לס – כולן רשמו עלייה חדה בפרויקטים של המרה. בחלק מהמקרים מדובר בפרויקטים נקודתיים, ובאחרים – בתכנון כולל ברמת מדיניות עירונית שמטרתה להציל את מרכז העיר מהתרוקנות.

בנוסף, על פי דו"ח של Old Republic Title, נכון ל-2024, כ-38% מכלל פרויקטי ההתחדשות העירונית בארה"ב עוסקים בשינוי ייעוד של משרדים למגורים. זהו שיעור חסר תקדים, שמעיד לא רק על משבר נקודתי, אלא על שינוי פרדיגמה: פחות משרדים – יותר דירות.

בין אם מדובר ביזמים המחפשים ערך חדש לנכסים שאיבדו את הביקוש שלהם, ובין אם בערים שנאבקות לשמר את המרכזים העירוניים כחיים ונושמים – כולם מבינים: העתיד טמון בגמישות, לא בקביעות.

השוק תמיד צודק

אם יש דבר אחד שהופך את המגמה הזו לבלתי נמנעת – הוא השוק עצמו. ירידת ערך חדה של מגדלי משרדים לצד עלייה דרמטית במחירי השכירות למגורים יצרו מצב שבו המרה מדירות למשרדים כבר לא רק משתלמת – היא כמעט מתבקשת.

בניו יורק, לדוגמה, פרסמה The Real Deal שבחלק מהמקרים ערך משרדים ירד ל-20 סנט על כל דולר (!!) שהושקע בהם בשיא. מבנים שנרכשו במאות מיליוני דולרים נמכרים כעת בשבריר מערכם, רק כדי לחלץ את המשקיעים מהפסדים כבדים יותר.

במקביל, מחירי השכירות למגורים במנהטן והסביבה המשיכו לעלות, והביקוש לא דועך. כך נוצרה משוואה כלכלית פשוטה: אם אי אפשר להשכיר משרד במחיר סביר, אבל אפשר להשכיר דירה באותו מבנה – למה לא להמיר?

היזמים מצדם מבינים את הפוטנציאל. בניינים ישנים, שבעבר נחשבו לאטרקטיביים בזכות מיקומם המרכזי, הפכו לעול כלכלי. עכשיו הם מקבלים הזדמנות שנייה: במקום משרדים ריקים – דירות להשכרה, שוק חי ונושם, ונכסים שמניבים הכנסה יציבה.

אבל זה לא רק עניין של תשואה. מדובר גם על שרשרת אספקה קצרה בהרבה לעומת בנייה חדשה – אין צורך בהקצאת קרקע, לא בתכנון עירוני מחדש, ולעיתים גם לא בפירוק של תשתיות קיימות. הבניין שם – רק צריך לדעת איך להפוך אותו מדומם לחי. וכך, יותר ויותר שחקנים בשוק הנדל"ן – מקרנות השקעה ועד יזמים פרטיים – מבינים: המשבר הוא גם הזדמנות. והרווח נמצא בשינוי, לא בהתעקשות להחזיק במודל העסקי הישן.

כשהמדינה תומכת |המהפכה יוצאת לדרך

שוק חופשי לבדו לא תמיד מספיק כדי לחולל שינוי עמוק – במיוחד כשמדובר בשינוי ייעוד של מבנים מורכבים, בלב עיר סואנת, עם שלל מגבלות הנדסיות, תכנוניות וחוקיות. כאן נכנסות לתמונה הרשויות המקומיות והממשלות, שלומדות לשחק תפקיד אקטיבי: לסלול דרך חדשה במקום רק לאשר תוכניות.

הדוגמה הבולטת ביותר לכך היא העיר ניו יורק, שאימצה במהלך שנת 2024 מדיניות בשם "City of Yes for Housing Opportunity" – מסגרת רגולטורית חדשה שמטרתה לעודד המרה של מבני משרדים ישנים לדירות מגורים. לפי המדיניות הזו, ניתן יהיה להמיר משרדים שנבנו עד 1990, גם אם ייעודם התכנוני המקורי שונה, תוך הקלה משמעותית בפרוצדורות הרישוי ובדרישות החניה.

המהלך של ניו יורק זכה לגיבוי מצד הממשל הפדרלי: ממשל ביידן הציג תוכנית רחבה לעידוד המרות ייעוד, תוך הקצאת מימון פדרלי ותמריצים כספיים לפרויקטים שיעמדו בקריטריונים של דיור בר-השגה ויעילות אנרגטית. המטרה המוצהרת: לחבר בין שני משברים – נדל"ן מסחרי ודיור – ולייצר מהם פתרון אחד. מנהל מחלקת התכנון בעיר לא מהסס לכנות את היוזמה "ניצחון משולש": עזרה לשוק הנדל"ן המסחרי, פתרון לדיור, והחייאת מרכזי עסקים.

גם ערים גדולות אחרות בארה"ב – כמו שיקגו, לוס אנג'לס, דנוור וסן פרנסיסקו – פועלות בכיוון דומה. חלקן מאפשרות שימושים מעורבים בתוך מבנה אחד (קומות תחתונות מסחריות וקומות עליונות למגורים), ואחרות מציעות הקלות מס, סבסוד לשיפוץ פנים, או זירוזי רישוי.

המסר ברור: המגזר הציבורי לא רק מגיב למגמות של השוק הפרטי – הוא מנסה להוביל אותן. בשוק שמחפש פתרונות דיור דחופים, המדיניות העירונית הופכת לכלי קריטי שמכריע אם המגדל הישן יישאר שומם – או יהפוך לבית.

האתגרים | לא כל מגדל נולד להיות בית

על פניו, הרעיון פשוט: לוקחים מגדל משרדים ישן, מחלקים אותו לדירות, מתקינים מטבח, שירותים, חלונות – ויש בית. בפועל? המציאות הרבה יותר מורכבת.

אחת הבעיות המרכזיות היא עומק המבנה. מגדלי משרדים רבים נבנו כך שרוב החלל הפנימי מרוחק מקירות חוץ – מה שאומר שאין גישה לאור טבעי או לאוורור ישיר. במגורים, לעומת זאת, התקנים מחייבים שכל חדר מגורים ייהנה מגישה לחלון. המשמעות: המרה לדירות מצריכה תכנון יצירתי, לעיתים קרובות גם חיתוך ושבירה של חלקי מבנה. בעיה נוספת נוגעת למערכות הבניין: צנרת, חשמל, מיזוג, מעליות ויציאות חירום, שתוכננו לצרכים משרדיים ולא לעשרות או מאות יחידות מגורים. שיפוץ מערכות אלה עלול להיות יקר ולעיתים אף לא כדאי כלכלית, במיוחד בבניינים ישנים מאוד או בבניינים עם קונסטרוקציה לא גמישה.

ישנם גם פערים תכנוניים: תקנות ייעוד, תקני חניה, מגבלות שימוש, זכויות בנייה – כל אלה עלולים לסרבל את תהליך ההמרה או לייקר אותו באופן שמוציא את העוקץ מהכדאיות. גם עיצוב הפנים מהווה אתגר: תכנון דירות קטנות בחלל שתוכנן למשרדים פתוחים דורש פתרונות אדריכליים מוקפדים, ולעיתים קרובות תוספת של אלמנטים חיצוניים – כמו מרפסות – כדי להעלות את ערך הנכסים.  יתרה מכך, פרויקטים רבים נתקלים בהתנגדויות מצד שכנים, ועדות תכנון או גופי שימור, במיוחד כשמדובר במבנים בעלי ערך היסטורי או נראות אייקונית.

ועדיין – בזכות הטכנולוגיה, הגמישות התכנונית והניסיון המצטבר, מה שפעם היה כמעט בלתי אפשרי, הופך היום לאתגר שניתן להתמודד איתו. ולפעמים, דווקא המגבלות הפיזיות הן שמולידות את הפתרונות הכי יצירתיים.

וישראל? תקועה בין הרצוי למצוי

גם בישראל אפשר לזהות בשנים האחרונות שינוי מגמה: התפוסה במגדלי המשרדים יורדת, והביקוש לשטחי תעסוקה – בעיקר מחוץ למוקדי הביקוש המרכזיים – הולך ונשחק. מגדלים שנבנו על בסיס ציפיות אופטימיות מתקשים להתמלא, במיוחד באזורים שבהם העבודה ההיברידית וצמצום שטחי המשרד הפכו לנורמה. ומנגד? משבר הדיור לא עוצר. מחירי הדירות שוברים שיאים בזמן מלחמה, שוק השכירות רותח, והתחלות הבנייה רחוקות מלהדביק את קצב הגידול באוכלוסייה. התוצאה ברורה: מלאי מוגבל של דירות למגורים – ומלאי לא ממומש של משרדים.

אבל בעוד שבניו יורק מאמצים מדיניות ברורה ונחושה כמו תוכנית City of Yes for Housing Opportunity, שמטרתה לפשט תקנות ולהאיץ את שינוי הייעוד של מבני משרדים ישנים – בישראל התכנית המקבילה פשוט נעלמה. תוכנית ניו יורק כבר הביאה לעשרות פניות של בעלי מגדלים בבקשה להסבה, ויצרה אלפי דירות חדשות בפרויקטים שכבר הוסבו או נמצאים בביצוע. תחשבו על יוזמה כזו בתל אביב או בירושלים – זה לא רק מתבקש, זה הכרחי.

שרת הפנים לשעבר, איילת שקד, דווקא זיהתה נכון את המגמה עוד ב-2021, כאשר חוק ההסדרים כלל סעיף חשוב שאפשר להמיר עד 50% משטחי המשרדים המתוכננים לדירות. הכנסת אישרה את המהלך פה אחד – אבל מאז, כלום. הבירוקרטיה הכריעה את ההיגיון. ההוראות נותרו על הנייר, והרשויות המקומיות, ובראשן עיריית תל אביב, המשיכו להעדיף את הארנונה מהמשרדים על פני פתרון דיור בר-השגה. וזה אבסורד.

דווקא כעת, כשהשוק הרותח מבליט את המחסור בדירות קטנות לזוגות צעירים, רווקים וסטודנטים, עומדים בתל אביב לבדה אלפי מ"ר של שטחים ריקים במגדלים יוקרתיים, שמעטים שואלים את עצמם מה באמת אפשר לעשות איתם.

יש אמנם טפטופים. סנונית אחת נראתה במתחם האלף בראשון לציון, שם אושרה תוכנית לשילוב 113 דירות קטנות בפרויקט תעסוקה, לאחר שינוי תב"ע חלקי שאושר בוועדה המיוחדת להסבת שטחי תעסוקה למגורים – גוף שהוקם ב-2021 אך כמעט ואינו מתכנס. מספר הבקשות שהוגשו עד כה נמוך מ-5. יזמים כמעט לא מגלים עניין, ולציבור הרחב אין בכלל מושג על קיומה של אותה ועדה.

ובתוך כל זה, יש גם ניצנים של חשיבה יצירתית: עיריית רמת גן, ביוזמת ראש העיר כרמל שאמה הכהן, מקדמת מודל חדשני לשילוב מגורים במתחמי תעסוקה – באמצעות סיווג ארנונה ייחודי לדירות שייבנו בתוך מגדלי משרדים. לפי ההצעה, שתובא לאישור משרד הפנים והאוצר, הארנונה המקסימלית תחושב על פי 142 שקלים למ"ר – תעריף גבוה מהמגורים הרגילים, אך נמוך מהמקובל בתעסוקה. המהלך נועד לאפשר ליזמים לשלב מגורים, מעונות סטודנטים ודיור לצעירים באזורים עסקיים מבוקשים כמו מתחם הבורסה – מבלי לפגוע ביציבות התקציבית של העירייה. ברמת גן מאמינים שמדובר באיזון נכון בין צרכי השוק לבין צורכי הרשות, וכי דווקא הכנסת דירות קטנות לאזורים עירוניים נגישים עם תשתיות קיימות – יכולה להאיץ ביקושים ולהכניס חיים חדשים למתחמי התעסוקה.

אז מה נדרש כדי להפוך את ההיגיון הזה למציאות? קודם כול, שינוי מדיניות ברור מצד הממשלה, שיכלול תמריצים ליזמים, גמישות תכנונית ותקינה מותאמת. חשוב לא פחות – שינוי גישה מצד ראשי הערים, שחייבים להבין כי גם משרדים של 15-40 מ"ר יכולים להפוך פתרון מהיר, נוח וזול לסטודנטים או רווקים שנאלצים היום לשלם שכר דירה של אלפי שקלים על חשבון עתידם.

לסיכום | פתרון זמני, או מהפכה של ממש?

המגמה של הפיכת מגדלי משרדים למגורים נולדה מהכרח – אבל ככל שהיא מתפשטת, היא מתחילה להיראות פחות כפתרון זמני, ויותר כעדות לשינוי עמוק שמתחולל בערים המודרניות. העבודה כבר לא מרוכזת במקום אחד, ואנשים רוצים לחיות אחרת.

ערים שכבר התחילו לאמץ את המהלך – כמו ניו יורק, שיקגו או דנבר – לא רק מתמודדות עם שוק משרדים גוסס, אלא גם זוכות להתחדשות עירונית אמיתית: חזרה של תושבים למרכז העיר, עלייה בפעילות מסחרית, ירידה בפשיעה, ושיפור בתחושת הביטחון והקהילתיות.

מה שפעם היה סמל לקפיטליזם קשוח ותרבות עבודה אינטנסיבית – הפך להזדמנות ליצירת מרחבים עירוניים אנושיים יותר, גמישים, מעורבים וקהילתיים. במובן הזה, לא מדובר בפתרון אד-הוק אלא בכיוון אסטרטגי שיכול לעצב את הערים של העשורים הבאים.

ועדיין, לא מדובר בפתרון קסם: ההמרות דורשות תכנון חכם, תמיכה ציבורית, תמריצים כלכליים, והתגברות על חסמים הנדסיים ותכנוניים לא פשוטים. גם בישראל – שם הפוטנציאל גדול אך הרגולציה עוד מקובעת – יהיה צורך בהובלה אמיצה מצד המדינה, העיריות והיזמים.

ובסופו של דבר, ייתכן מאוד שנגלה שהשאלה אינה "איך מחזירים את מגדלי המשרדים לימים הגדולים שלהם?" – אלא להפך: "איך הופכים אותם לחלק מהפתרון?". במציאות שבה משבר הדיור דורש פתרונות לא קונבנציונליים, ייתכן שהמבנים שכבר עומדים – הם גם אלו שיובילו את הפרק הבא.

סיפורי הצלחה:

ניו יורק, שיקגו ומה שביניהן

כדי להבין את הפוטנציאל הגלום בהמרת משרדים למגורים, אין כמו להסתכל על מה שכבר קורה בשטח. בשנים האחרונות נולדו ברחבי ארצות הברית כמה מהפרויקטים המרשימים והשאפתניים ביותר בתחום – כאלה שלא רק מצליחים לשנות ייעוד, אלא גם להפיח חיים חדשים בלב הערים.

25 Water Street,
ניו יורק

בלב הדאונטאון של מנהטן, מגדל משרדים אפרורי בן 22 קומות הפך לאחד מפרויקטי ההמרה הגדולים ביותר בתולדות ארה"ב. במקום שבו ישבו בעבר חברות ביטוח ומשרדי עורכי דין, מוקמות כעת כ-1,320 יחידות דיור חדשות – פרויקט שזכה לכינוי "המהפכה השקטה של ניו יורק". הבניין, שתוכנן בשנות ה-60, עבר שיפוץ מקיף, כולל קונסטרוקציה מחדש של קומות פנימיות, הוספת חלונות, מרפסות ואזורים ציבוריים, והפיכתו מחלל תאגידי מנוכר לקומפלקס מגורים חמים ועירוני.

5 Times Square,
ניו יורק

עוד פרויקט שאפתני מתרחש ממש על כיכר טיימס המפורסמת. המגדל – שבעבר אכלס את משרדי פירמת ראיית החשבון הבינלאומית EY – צפוי להפוך ל-1,250 יחידות דיור, מהן 25% יוקצו להשכרה במחיר מופחת. גם כאן מדובר בבניין בן עשרות קומות, בלב אזור שנחשב פעם לתמצית החיים המשרדיים של ניו יורק, והופך כעת למרחב מגורים אורבני, מעורב, שוקק.

Pittsfield Building, שיקגו

אחד המקרים המרגשים ביותר מתרחש דווקא בשיקגו, שם רכש יזם פרטי את Pittsfield Building - גורד שחקים בן 38 קומות שנבנה ב-1927 ונחשב אז לגבוה ביותר בעיר. הבניין, בעל ארכיטקטורה ניאו-גותית מרהיבה, עמד כמעט ריק במשך שנים. כעת הוא עובר הסבה זהירה לדירות מגורים, תוך שימור עיטורי האבן, תקרות הקשתות והפרטים האדריכליים המקוריים. זהו מפגש נדיר בין עבר לעתיד – ובין רומנטיקה היסטורית לצורך דחוף בדיור בהווה.

פרויקטים דומים מתבצעים גם בלוס אנג'לס, וושינגטון, דנוור, בוסטון ופילדלפיה – כל אחד מהם מדגים באופן אחר את הפוטנציאל, היצירתיות והמורכבות שבהמרת מגדלי משרדים. המסר העולה מכל אלה: זה לא רק אפשרי – זה כבר קורה, בהיקפים שמעצבים מחדש את המרקם העירוני כולו.