בנייה היא לא רק חלום על דירה חדשה או שכונה מתחדשת. היא גם מציאות יומיומית של מנופים, טרקטורים, מאות עובדים - ובעיקר סיכונים. מספיק מחדל קטן או סעיף חסר בפוליסה כדי לעכב פרויקט לשנים, לגרום להוצאות עתק ולערער את הביטחון של הדיירים.
עו"ד אתי גרינברג-גל, יועצת ביטוח וניהול סיכונים מהבולטות בענף, מלווה זה שנים יזמים, קבלנים ובעלי דירות. בשיחה עם ישראל היום היא מפרקת את עולם הביטוח בפרויקטי בנייה והתחדשות עירונית, ומסבירה איך להימנע מטעויות שעלולות לעלות ביוקר.
מדוע ביטוח כל כך קריטי בפרויקט של התחדשות עירונית?
"בנייה היא תחום עתיר סיכונים. תאונה אחת באתר - נפילה של מנוף, פגיעה בבניין סמוך או טעות תכנונית קטנה - כל אלה יכולים לגרום לנזק של מיליונים ולעכב את הפרויקט לשנים. ביטוח הוא קו ההגנה הראשון של כל הצדדים - הדיירים, היזם, הקבלן וגם הבנק. אנשים חושבים שביטוח זה עוד טופס לסמן עליו וי, אבל בפועל זה הכלי היחיד שמאפשר לפרויקט להמשיך גם כשמשהו משתבש. בלעדיו, כולם חשופים".
למה פרויקטים של התחדשות עירונית נחשבים למסוכנים יותר מבנייה רגילה?
"משום שהם מתבצעים בלב שכונות קיימות וצפופות. ילדים הולכים לגן, אנשים יוצאים לעבודה, ובמרחק מטרים ספורים עובדים מנופים וכלים כבדים. היו כבר מקרים של בולענים, קריסת עגורנים, פגיעה ביסודות של בניינים, בעוברי אורח או גרימת נזק למבנים סמוכים. מעבר לסיכון הפיזי, יש גם סיכון משפטי - תביעות נזיקין, מחלוקות מול הרשויות וכשלים בתיאום בין גורמים. מספיק סעיף אחד חסר בפוליסה כדי לשבש לוחות זמנים ולפגוע באמון הדיירים".
שלוש הפוליסות
אילו סוגי ביטוחים חייבים להיות בפרויקט בנייה?
"הפוליסה המרכזית היא פוליסת העבודות הקבלניות, שמורכבת משלושה חלקים: הראשון - ביטוח רכוש, שמכסה נזק לבניין, לחומרים ולמערכות; השני - ביטוח צד שלישי, שמגן מפני נזקים לגוף או לרכוש של עוברי אורח ובניינים סמוכים; והשלישי - ביטוח מעבידים, שמכסה פגיעות או מחלות מקצוע של העובדים.
״הדיירים חייבים להופיע בפוליסה כמבוטחים לכל דבר. אחרת, במקרה של תביעה, הם נותרים בלי הגנה משפטית. בנוסף קיימים ביטוח אחריות מקצועית, שמכסה כשלים בביצוע, וביטוח חבות מוצר, שמגן במקרה של פגם במוצרים או בעבודות - כמו חיפוי שמתנתק או מערכת שמתלקחת. יועץ מקצועי ידע להתאים את הפוליסה לפרויקט, ולא להסתפק בפוליסת מדף כללית של חברות הביטוח".
מהן הטעויות הכי שכיחות שאת רואה בשטח?
"הטעות הנפוצה ביותר היא שהביטוח נכלל בהסכם כסעיף כללי, בלי פירוט אמיתי של מה נדרש. הדיירים סומכים על עורכי הדין שלהם, אבל גם עורך דין מצוין לא בהכרח מבין בביטוח. יזמים עורכים פוליסות בלי שאף אחד מהצדדים יודע מה באמת כתוב בהן, ולעיתים סעיפים קריטיים פשוט חסרים. רק כשהנזק קורה, מגלים את זה. היו מקרים שבהם דיירים נאלצו להתמודד עם תביעות אישיות רק משום שלא הופיעו כלל בפוליסה".
באיזה שלב צריך לערב יועץ ביטוח?
"כמה שיותר מוקדם - עוד בשלב ניסוח ההסכם מול היזם. מה שלא כתוב בהסכם לא יקרה במציאות. יועץ הביטוח צריך להגדיר אילו כיסויים נדרשים, מה סכומי הביטוח, מה לוחות הזמנים לחידוש הפוליסות, מי משלם השתתפות עצמית ומה אחריותם של קבלני המשנה.
״בהמשך חשוב לבדוק גם את דרישות הבנק המלווה, כדי לוודא שהן לא באות על חשבון זכויות הדיירים; ולפני העלייה לקרקע - לבצע בדיקה מדוקדקת של הפוליסות בפועל, כדי לוודא שהן תואמות בדיוק את מה שסוכם".
עו"ד אתי גרינברג-גל, יועצת ביטוח וניהול סיכונים: "ביטוח נכון הוא הכלי היחיד שמאפשר לפרויקט להמשיך גם כשמשהו משתבש. בלעדיו כולם חשופים - היזם, הקבלן, הבנק ובעיקר הדיירים"
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו