עולם ההתחדשות העירונית, לא כל חברה נמדדת רק בתוכניות היפות שעל הנייר – אלא גם ביכולת שלה להפוך אותן למציאות בשטח. כאשר היזם מחזיק ביכולת ביצועית, הדיירים לרוב מקבלים יותר.
התהליך הופך יעיל וחסכוני – יתרון משמעותי במיוחד בתקופה שבה מחסור בידיים עובדות ועלויות הבנייה נוסקות. כשהתכנון והבנייה מתבצעים תחת אותה קורת גג, ללא קבלני צד שלישי, האחריות נשארת בידי גורם אחד וברור. זהו יתרון קריטי דווקא בשלב המימוש – הרגע שבו מתחילה הבנייה בפועל, והוא המורכב והרגיש ביותר בפרויקט.
יזם שאינו קבלן, שמעביר את המושכות בשלב הזה לגורם אחר, עלול להיתקל בבעיות מהותיות. בנוסף, במקרה של תוספות, חריגות או שינויים במהלך העבודה, חברה עם זרוע הנדסית-ביצועית יכולה לספק מענה מהיר ואחראי.
הקבלן המבצע שולט במוצר, מנהל את כל הליכי הפיקוח והבקרה, ומעניק שירות לקוחות צמוד – מה שמבטיח תוצאה איכותית יותר ופחות הפתעות בדרך.
"התחדשות עירונית זה אירוע מאוד מורכב", מסביר חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים. "יש בו המון אלמנטים שאין בפרויקט רגיל. לבנות בניין חדש זה מאתגר, ולבנות בניין בהתחדשות עירונית במרכז העיר – מורכב שבעתיים. לכן חשוב, כבר בשלב התכנון, שתהיה מעורבות של קבלן שיודע להסתכל קדימה, גם תכנונית וגם ביצועית". כאשר היזם הוא גם הקבלן המבצע, המוצר מותאם אישית ללקוח. הקבלן שולט בתכנון, בקצב הבנייה ובאיכות, מה שמפחית ליקויים. לא במקרה, קבלנים שמבצעים בעצמם נוטים לסיים פרויקטים בזמן – בניגוד לחברות שתלויות בקבלני ביצוע חיצוניים ולעיתים חורגות ממועדי המסירה.
יורם אביסרור, מבעלי אביסרור משה ובניו, מוסיף: "בימים של חוסר ודאות, ליזם שהוא גם קבלן מבצע יש יתרון ברור מבחינת הלקוח, בכך שהוא מספק לו גב איתן מהשלב הראשון ועד מסירת המפתח. התקופה המאתגרת דורשת מאיתנו להתאים את התנאים לצרכים האישיים של כל לקוח – מפריסות תשלומים נוחות ועד עמידה בלתי מתפשרת בזמני מסירה. כל ירידה מייצרת גם הזדמנות, ואנו נערכים לגל הצמיחה הבא תוך השקעה באיכות, חדשנות ותכנון חכם, כדי להעניק ללקוחות יותר גם ביום שאחרי".
אז למה עדיף לבחור בחברות One Stop Shop? הנה 4 יתרונות שיעשו לכם קצת סדר:
יורם אביסרור, מבעלי אביסרור משה ובניו: "התקופה המאתגרת דורשת מאיתנו להתאים את התנאים לצרכים האישיים של כל לקוח"
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים: "חשוב שתהיה מעורבות של קבלן שיודע להסתכל קדימה, גם תכנונית וגם ביצועית"
- פתרון בעיות מהיר
מי שרוכש דירה מקבלן מבצע נהנה מזמינות וגמישות המאפשרות פתרון מהיר לבעיות בפרויקט – בעת הצורך ובזמן אמת.
"כדאי לבחור בהתחדשות עירונית דווקא בחברה שהיא גם יזמית וגם מחזיקה זרוע ביצועית משלה. זה מבטיח רציפות וניהול מלא של הפרויקט תחת קורת גג אחת", מסביר גל קסטל, מנכ״ל אורון נדל"ן. "כאשר היזם הוא גם הקבלן המבצע, קיימת שליטה ישירה על איכות הבנייה, לוחות הזמנים והתקציב, מה שמפחית סיכונים והפתעות עבור הדיירים". לדבריו, אורון נדל״ן מחזיקה בכל הפונקציות הנדרשות – יזמות, ביצוע ותעשיות משלימות, ומספקת ללקוח פתרון מלא במודל One Stop Shop. "זה יוצר ביטחון, חוסך עיכובים ומאפשר ללוות את הדיירים יד ביד עד השלמת הפרויקט".
אלון פסו, מנהל ההתחדשות העירונית באפי קפיטל, מוסיף: "בתחום ההתחדשות העירונית, המורכבות והרגישות של הפרויקטים מחייבות רמת שליטה ואחריות מלאה. כחברה המשלבת יזמות עם יכולת ביצועית עצמאית של אלפי יח"ד בו זמנית, אנחנו מביאים יתרון ברור לדיירים. המודל שלנו מאפשר שליטה על כל שלבי הפרויקט – מהפנייה לדיירים, דרך התכנון הראשוני והביצוע ועד למסירה הסופית, תוך עמידה בלוחות זמנים ובסטנדרטים גבוהים. כשאין תלות בקבלנים חיצוניים, ניתן להבטיח תיאום מלא, קיצור זמני ביצוע וכתובת אחת וברורה לכל צורך. כחברה בורסאית, אנחנו מחויבים גם לשקיפות ולדיווח, מה שמעניק ביטחון נוסף בתהליך המורכב".
יוגב סמו, מנהל אגף ההנדסה של קטה גרופ, מדגיש: "כאשר כל חלקי הפרויקט – מהיזמות, דרך התכנון ועד הביצוע בפועל – מרוכזים תחת קורת גג אחת, נוצר יתרון משמעותי בניהול, באיכות וביכולת לעמוד באתגרים משתנים. בקטה גרופ אנחנו גם היזם וגם הקבלן, ובנוסף הקמנו חברת כוח אדם משלנו, המספקת פועלים ישירות. כך, איננו תלויים בגורמים חיצוניים, ושומרים על רציפות תפעולית, שליטה מלאה וגמישות בשטח גם בתקופות של חוסר ודאות. בזמן המלחמה, כשחברות אחרות הודיעו על עיכובים במסירות, אנחנו הקדמנו וסיימנו חמישה פרויקטים לפני הזמן. בתחום ההתחדשות העירונית, שבו העבודה נעשית בלב אזור מאוכלס ודורשת רגישות קהילתית וניהול קפדני – היתרון הזה כפול: ודאות, שקיפות ואיכות שלא מתפשרת".
גל קסטל, מנכ״ל אורון נדל"ן: "קיימת שליטה ישירה על איכות הבנייה, לוחות הזמנים והתקציב, מה שמפחית סיכונים עבור הדיירים"
אלון פסו, מנהל ההתחדשות העירונית באפי קפיטל: "ניתן להבטיח תיאום מלא, קיצור זמני ביצוע וכתובת אחת וברורה לכל צורך"
יוגב סמו, מנהל אגף ההנדסה של קטה גרופ: "כשחברות אחרות הודיעו על עיכובים במסירות, אנחנו סיימנו חמישה פרויקטים לפני הזמן"
- שרשרת ערך
לציבור הרחב, התחדשות עירונית עשויה להיראות כמו מבצע מורכב ולעיתים מעורפל. אנשי המקצוע הם רבים – יזם, קבלן, עורכי דין, שמאים, עירייה – וכל אחד מושך לכיוון אחר. עם זאת, כאשר חברה אחת יודעת לבצע את כל התהליך, מהייזום ועד מסירת המפתח, התמונה משתנה לחלוטין.
אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג, מסביר: "לחברה יזמית בעלת זרוע הנדסית-ביצועית יש יתרון מובהק מול חברות יזמיות נטולות זרוע ביצועית, ובמיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית. המורכבות המבנית של פרויקטים כאלה מחייבת יכולת הנדסית פנימית, שתבטיח את מימושם ואת הכדאיות הכלכלית שלהם. במקרים רבים, חברות יזמיות נאלצות לערוך תב"ע מתקנת כי לא לקחו בחשבון אלמנטים הנדסיים קריטיים – דבר שניתן היה למנוע באמצעות תיאום טוב יותר בין התכנון לביצוע כבר בתחילת הדרך.
חברה יזמית עם זרוע ביצועית היא כתובת אחת לדייר, בית אחד שמקיף אותו ונותן מענה מלא באחריות גבוהה. הרוכש מרגיש בטוח יותר כשהוא קונה ממי שגם בונה, ובעלי הדירות הוותיקים רגועים יותר כשהם יודעים מראש מי יבנה את ביתם החדש. יתרון משמעותי נוסף מורגש לאחר הבנייה, בתקופת הבדק, כשהאחריות בידי גורם אחד, והדיירים אינם 'מטורטרים' בין גופים שונים".
קבוצת עמרם אברהם עוסקת בתחום ההתחדשות העירונית כבר כמעט שני עשורים, אך בשנים האחרונות הוא הפך לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים שלה. עו"ד ציפי וינר, סמנכ״לית התחדשות עירונית בקבוצה, מציגה את ההגדרה המלאה לחברת ONE STOP SHOP ומתארת "מהפך מהיסוד". לדבריה, "ייחודה של החברה טמון בניהול כולל של כל שרשרת הערך: יזמות, תכנון, ביצוע, תקשורת עם הדיירים וליווי צמוד מהשלב הראשון ועד תקופת הבדק ואף לאחר מכן. את הביצוע הקבוצה מבצעת באמצעות שלוש חברות ביצוע בבעלותה, כולן בעלות סיווג קבלני ג'5, הגבוה ביותר בישראל. בנוסף, ברשותה מחלקת הנדסה רחבה ומשרד אדריכלים פנימי המשרת בלעדית את פרויקטי החברה, ומבטיח תכנון מותאם, איכותי ויעיל. יתרה מכך, היא מפעילה חברת חומרי בניין משלה, המספקת את כל הציוד לאתרי החברה ומבטיחה שליטה מלאה ויעילות בכל שלבי הפרויקט".
אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג: "בעלי הדירות הוותיקים רגועים יותר כשהם יודעים מראש מי יבנה את ביתם החדש"
עו"ד ציפי וינר, סמנכ״לית התחדשות עירונית בקבוצת עמרם אברהם: "ייחודה של החברה טמון בניהול כולל של כל שרשרת הערך"
- בנייה משפחתית עצמית
קבוצת י.ד. ברזאני, הפועלת בענף הבנייה והנדל"ן כבר למעלה מ-30 שנה, מבצעת את כל פרויקטי החברה בעצמה. היא מהווה דוגמה לחברה משפחתית שצמחה מתוך השטח ומכירה היטב את הצרכים האמיתיים של הקהילה. הדיירים אינם משוחחים רק עם נציגי שיווק, אלא גם עם מי שבונה בפועל את ביתם – דבר היוצר אמון, מחויבות ורמת שקיפות גבוהה, שאינה קיימת בחברות הפועלות באמצעות קבלני משנה. אמון זה קריטי במיוחד בפרויקטים של פינוי-בינוי, בהם המעבר מהישן לחדש מלווה לעיתים בחשש. המשמעות עצומה לדיירים, לשותפים המקצועיים וגם לתוצאה הסופית. יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצה, מסביר: "בתחום ההתחדשות העירונית, שבו כל פרויקט כרוך בהסכמות מורכבות, תהליכים ממושכים וציפיות גבוהות מצד הדיירים והתושבים – הבחירה בחברה המחזיקה גם זרוע יזמית וגם זרוע ביצועית אינה עניין של נוחות בלבד, אלא של אחריות. לא מספיק לדעת לתכנן, צריך גם את היכולת והניסיון לבצע בפועל, בעקביות ובאיכות גבוהה. זו הנוסחה להפוך חזון עירוני למציאות בנויה".
קבוצת אשלי לירן, הפעילה בתחום מזה שלושה עשורים, נשענת על ידע הנדסי רב. שאולי אלון, סמנכ"ל בקבוצה, מספר כי מדובר בחברה יזמית ומבצעת, שנולדה משיתוף פעולה בין א.ש.ל.י. חברה לבנייה שבבעלות אשר אלון – לבין חברת לי-רן ייזום והשקעות בבנייה, שבבעלות היזם רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. לדבריו, "החברה מלווה את בעלי הדירות בכל שלבי הפרויקט – הייזום, התכנון, הריסת הבניינים הישנים ובניית החדשים, תוך שימוש בחומרי הבנייה האיכותיים ביותר הקיימים בשוק, ביצוע בדיקות בקרת איכות לחומרים ולבנייה שלנו ושל קבלני המשנה, וליווי קבוע של מהנדסי החברה. אנחנו גם מכניסים טכנולוגיות חדשות כדי לדיוק הבנייה, לקצר את לוחות הזמנים עד האכלוס ולהמשיך לספק שירות לאחר מכן". עוד הוא מציין: "אנחנו רואים בבעלי הדירות שותפים מלאים. המודל שלנו בנוי על קשר אישי, לא רק דרך נציגים או עורכי דין. כבעלי החברה וכקבלן המבצע, אנחנו מספקים כתובת אחת לאורך כל הדרך. אבא שלי הוא הבעלים, כל האחים שלי בחברה, והגיס שלי הוא המהנדס הראשי. אנחנו חברה משפחתית שבונה למשפחות".
החברה הייתה חלוצה בתחום ההתחדשות העירונית, כשהקימה את פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בתל אביב, ME TLV בנווה שרת, שבו נבנו 270 יחידות דיור במקום 96. "זה היה פרויקט מורכב, שדרש חשיבה יצירתית והתמודדות עם אתגרים הנדסיים רבים, אבל הצלחתו סללה את הדרך לפרויקטים נוספים", אומר אלון. גם הפרויקטים הראשונים של החברה ברחובות ויצמן ובורכוב ברעננה צמחו באזור ילדותו של אשר אלון, שם בחרו בו חבריו מנוף ילדותו. "הכול בסוף אישי", הוא מסכם. המוטו של החברה, כפי שמגדיר אלון: "אנחנו לא רק בונים בתים – אנחנו בונים קהילות. מסתכלים על התמונה הגדולה: איך הפרויקט משתלב בסביבה ומשפר את חיי התושבים באופן הוליסטי. היתרון ההנדסי שלנו מוביל חלק גדול מהצלחות החברה, ונותן לנו יתרון ברור מול הדיירים".
עוד חברה משפחתית ותיקה המשלבת תכנון וביצוע בחבילה אחת היא "שלום את נתן" – אחת ה"מוהיקניות" האחרונות בתחום, שבחרה להעניק לדיירים כתובת אחת לאורך כל הדרך. סוד ההצלחה שלה נשען על שותפות אישית ומקצועית ארוכת שנים. המייסדים, שלום סעדה ז"ל ונתן פתחי, חלקו לשכה במשך 35 שנה: בצד אחד עמד שולחנו של נתן, בצד השני שולחנו של שלום, וביניהם אינספור תוכניות בנייה מגולגלות. כיום, ממשיכים את דרכם שני יו"רים משותפים – מיקו סעדה, בנו של שלום, שהצטרף לחברה מיד לאחר שירותו הצבאי, סיים לימודי מנהל עסקים וניהול פרויקטים במקביל לעבודה; ועדית גבע, בתו של נתן, שהצטרפה עוד לפני סיום לימודיה, בעלת תואר שני בכלכלה ומנהל עסקים בשמאות מקרקעין. הכול התחיל בביצוע: שני המייסדים הכירו לפני עשרות שנים, כאשר שימשו מנהלי עבודה בחברת "יובל גד". ב-1988 החליטו לצאת לדרך עצמאית ולהקים חברה משותפת על שמם. הפרויקט הראשון, קוטג'ים בהרצליה, סימן את תחילת הדרך, ומאז ההיסטוריה ממשיכה להיכתב. בחברה מדגישים כי כאשר שלוש הפעולות – יזמות, תכנון וביצוע – מתבצעות תחת קורת גג אחת, כל פרט בפרויקט מתואם מראש, מה שמבטיח דיוק מקסימלי ובקרת איכות קפדנית. כיום פועלים בקבוצה שני מנכ"לים, אחד לביצוע ואחד ליזמות, והכול נעשה תוך הקפדה על גמישות תכנונית כבר מהיום הראשון. "הגישה הזו מעניקה לדיירים התאמה מושלמת ופתרונות אופטימליים לכל צורך וחלום מגורים", מסכם מיקו סעדה.
יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית, י.ד. ברזאני: "לא מספיק לדעת לתכנן, צריך גם את היכולת והניסיון לבצע בפועל, בעקביות ובאיכות גבוהה"
שאולי אלון, סמנכ"ל בקבוצת אשלי-לירן: "מסתכלים על התמונה הגדולה – איך הפרויקט משתלב בסביבה ומשפר את חיי התושבים באופן הוליסטי"
מיקו סעדה, מנכ"ל משותף, שלום את נתן: "הגישה הזו מעניקה לדיירים התאמה מושלמת ופתרונות אופטימליים לכל צורך וחלום מגורים"
- ריצה למרחקים ארוכים
חברת "מעוז דניאל", מחלוצות ההתחדשות העירונית, הוקמה על ידי פיני ורחל מלכה לפני למעלה משלושה עשורים. מאז, בנתה אלפי יחידות דיור ונחשבת לאחת המובילות בישראל בתחום הייזום והביצוע. כיום מוביל את החברה הדור השני במשפחה: דניאל ואיתמר מלכה – סמנכ"לים בחברה; וכרמל מלכה – עורכת דין ויועצת משפטית.
ל"מעוז דניאל" יתרון הנדסי מובהק, עם סיווג קבלני ג'5 המאפשר לה לבצע פרויקטים ללא הגבלת גודל או היקף. "אנחנו בונים כבר 35 שנה, עם אלפי יחידות דיור בעשרות פרויקטים", מספר פיני מלכה, בעלים ומנכ"ל משותף בחברה. "בכל שנה, גם אחרי סיום תקופת הבדק, אנחנו חוזרים לכל הפרויקטים שביצענו, אחרי אתגרים תכנוניים, הנדסיים ואנושיים רבים, כדי לוודא שהכול תקין ולבחון מה עשה הזמן לבנייה. בסוף, זו ריצה למרחקים ארוכים, עם לא מעט מלחמות התשה מול הבירוקרטיה. אנחנו שמחים לראות שהאיכות נשמרת, ושהלקוחות מרוצים. אנחנו אוהבים את כל הפרויקטים שלנו, הם כמו שביל בזמן עבורנו".
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית באשטרום מגורים, מסכם: "הצלחה בפרויקט התחדשות עירונית תלויה קודם כול באנשים שמובילים אותו. יזם שרודף רק אחרי הרווח המיידי, מבלי לחשוב מי עומד לצידו לאורך הדרך, עלול לגלות שהמחיר האמיתי גבוה יותר. חשוב לבחור לא רק מה ואיך בונים, אלא גם עם מי. כשאין לחברה זרוע ביצועית, היא נאלצת לשכור קבלן חיצוני, ואז עלולים להיווצר חוסר סנכרון, חיכוכים או חוסר מחויבות. במקרים כאלה, גם אם הבעיה נובעת מעבודת הקבלן, האחריות נופלת על היזם ולבסוף מתגלגלת אל הדיירים. לכן, לחברות שפועלות תחת קורת גג אחת, עם זרוע יזמית וזרוע ביצועית, יש יתרון משמעותי. בקבוצת אשטרום, החיבור בין אשטרום מגורים כזרוע היזמית ואשטרום קבלנות כזרוע הביצועית – יוצר מערך אינטגרטיבי ומלוכד, שממוקד כולו בהצלחת הפרויקט. הסינרגיה הזו מאפשרת שליטה מלאה, אחריות מקצה לקצה ותיאום מרבי לטובת איכות הביצוע, שביעות רצון הדיירים ושמירה על הסטנדרטים הגבוהים של הקבוצה".
פיני מלכה, בעלים ומנכ"ל משותף, מעוז דניאל: "בסוף, זו ריצה למרחקים ארוכים, עם לא מעט מלחמות התשה"
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל, אשטרום מגורים: "הצלחה בפרויקט התחדשות עירונית תלויה קודם כול באנשים שמובילים אותו"
עו"ד אדריאנה שכטר, מבעלי קבוצת אדלר, מדגישה:
חשוב לציין שהפעילות והעשייה שלנו כחברה משפחתית, כיזמים וקבלני ביצוע, כגוף אחד מרכזי, מונעת מצב של "הטלת/הסרת אחריות" בין יזם לקבלן. כל שאלה, בעיה או צורך – יש כתובת אחת ברורה. זה יוצר תחושת ביטחון אצל בעלי הדירות ובהחלט מייעל את כל תהליך קבלת ההחלטות וההתנהלות השוטפת המלאה, מיום חתימת ההסכם ועד אכלוס הפרויקט. אנחנו שם, לאורך כל הדרך.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו