"ענף הלוגיסטיקה נמצא בחזית הנדל"ן המניב", הצהיר אילן שוורצזורגן, מנכ"ל קבוצת סופרין, בתחילת ריאיון שקיימנו עימו – ואי אפשר להתווכח עם העובדות. בעשור האחרון, התחום שעבד מאחורי הקלעים של עולם הנדל"ן – הפך לשחקן ראשי בזירה. עלייה חדה בביקושים, עליית ערך דרמטית בקרקעות, ותשואות עודפות – כל אלה מציבים את הלוגיסטיקה בראש רשימת ההשקעות של שחקני נדל"ן מניב, פרטים ומוסדיים כאחד. מדובר בתהליך עמוק ומתמשך, שמבוסס על שינויים רחבים יותר: מסחר מקוון שהתפשט בקצב מסחרר, שרשראות אספקה שמתקצרות ומחייבות זמינות גבוהה, וכן דרישות חדשות של שוכרים שמצפים לשירותי אחסנה חכמים, ממוכנים ומבוזרים.
בישראל, כמו במדינות מפותחות אחרות, נוצר מחסור בשטחי אחסון איכותיים שקרובים למרכזים אורבניים. המחסור הזה הוליד גל פיתוח מואץ של מרכזים לוגיסטיים – בעיקר כאלה שנבנים מראש כמוצר נדל"ני איכותי, עם תכנון מוקפד, שילוב טכנולוגי, ונגישות תחבורתית גבוהה. כך, ממעמד של "תשתית תומכת", הפכו המרכזים הלוגיסטיים לנדל"ן תפעולי מן המניין – ואף מעבר לכך: לנכס אסטרטגי שמספק חוזי שכירות ארוכי טווח, שוכרים תפעוליים, ויציבות גם בתקופות של מיתון או לחימה.
אשדוד – מוקד חם ליד הים
דוגמה בולטת לתנופה הזו ניתן למצוא באשדוד, שזכתה בשנים האחרונות לעדנה לוגיסטית. "אשדוד נמצאת בעמדת מפתח", מסביר שוורצזורגן, "גם בזכות הקרבה לנמל הימי ולנתיבי תחבורה ארציים, וגם בגלל מדיניות תכנון עירונית שמעודדת פיתוח".
לראיה, מחירי הקרקע באזור זינקו בשיעור חד: מדונם לוגיסטי במחיר של כ־4.5 מיליון שקל בשנת 2021 – ל־7 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2024, עלייה של יותר מ־55%. מאחורי הנתונים מסתתרת מגמה ברורה: מרכזים לוגיסטיים כבר אינם רק מקומות אחסון – אלא תשתית כלכלית חיונית שתורמת לתעסוקה, הכנסות מארנונה, והבאת עסקים איכותיים לאזור.
כחלק מההובלה בתחום, קבוצת סופרין, יחד עם קבוצת וייס, פיתחה את מותג "טכנופארק" – סדרת מרכזים לוגיסטיים עירוניים שנבנים מתוך גישה מודרנית של עירוב שימושים, תכנון פונקציונלי והתאמה מיטבית לצורכי השוק. לאחר השלמת הפרויקטים בחולון ובאבן יהודה, הפרויקט המרכזי כיום הוא "טכנופארק אשדוד", שמוקם בעורף הנמל ובסמוך למחלף אשדוד צפון. המתחם משלב יתרונות של מיקום, תכנון תפעולי (כולל גישה למשאיות בכל קומה, תקרה תעשייתית גבוהה וכושר העמסה גבוה) ותמהיל שימושים מגוון – אחסנה, ייצור קל, מסחר ולוגיסטיקה חכמה.
"אנחנו לא מסתכלים רק על מבנה, אלא על פלטפורמה שמאפשרת פעילות עסקית יעילה", מדגיש שוורצזורגן. "זה שינוי תפיסתי שגם הרשויות מתחילות להפנים – שמרכז לוגיסטי איכותי הוא לא נטל תחבורתי, אלא נכס אזורי לכל דבר".
לוגיסטיקה זה העתיד
על רקע המשבר בשוק המשרדים – הכולל ירידה בתפוסה, שינוי בהרגלי העבודה והצפת היצע – הפכה הלוגיסטיקה לאלטרנטיבה מועדפת. היא נתפסת כסולידית, אך עם פוטנציאל השבחה ניכר: תשואות ממוצעות של 6%-7.5% לשנה, חוזי שכירות לטווח ארוך, ושוכרים יציבים שמפעילים את הנכסים בפועל.
גם שוק ההון מבחין בכך. חברות שמתמקדות בלוגיסטיקה זוכות להערכות שווי גבוהות ולעניין מצד המשקיעים – מתוך הבנה שמדובר בתשתית חיונית לעולם הכלכלה החדש, שרק הולכת וצומחת.
מה צופן העתיד? אם ההווה הלוגיסטי מתמקד באחסנה ונגישות – העתיד נמצא בטכנולוגיה. לפי שוורצזורגן, "מרלו"גים יפסיקו להיות רק מחסנים – ויהפכו לפלטפורמות תפעוליות מלאות: עם אוטומציה, רובוטיקה, מערכות ניהול דאטה מתקדמות, ואולי אף חיבור ישיר לתחבורה חכמה".
כבר כיום, קבוצת סופרין מאמצת תפיסת שנקראת Build to Suit – תכנון מותאם שוכר, לפי הצרכים התפעוליים והטכנולוגיים הספציפיים של כל לקוח. מדובר בגישה שמחברת בין שלושה עולמות: נדל"ן, תפעול וטכנולוגיה – ומביאה איתה הבטחה ליתרון תחרותי ממשי.
"לא הגיע לשיא – אלא לבשלות"
האם שוק הלוגיסטיקה הגיע לרוויה? "יש האטה מסוימת, בעיקר בגלל גידול בהיצע בשנים האחרונות", מודה שוורצזורגן, "אבל השוק רחוק מסיום. הוא פשוט מתבגר. המשקיעים מחפשים כיום איכות – לא כמות. זה אומר תכנון חכם, שוכרים יציבים, ומיקום מנצח".
במילים אחרות: הפרדה הולכת וגדלה בין שחקנים שמסוגלים להציע מוצר נדל"ני מהודק, לבין אלו שפשוט בונים מבנה – בלי ערך מוסף. קבוצת סופרין, לדבריו של שוורצזורגן, ממשיכה להשקיע מתוך ראייה אסטרטגית ארוכת טווח, גם בהתרחבות גיאוגרפית וגם ביצירת שותפויות עם שוכרים מתקדמים המובילים חדשנות לוגיסטית.
"בעולם שבו הצרכן רוצה הכול כאן ועכשיו והכלכלה דורשת יעילות מירבית – הלוגיסטיקה עברה לאור הזרקורים. ההבדל בין הצלחה לכישלון יהיה ביכולת לראות מעבר בלוגיסטיקה מעבר ל"מחסן" – ולבנות פלטפורמה", מסכם שוורצזורגן.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו