המשרדים הקטנים שעושים את זה בגדול

בעוד שוק המשרדים התאהב בקומות שלמות ובחללים עצומים וריקים למחצה, יש מי שבחרו ללכת נגד הזרם – ולבנות בדיוק ההפך: יחידות קטנות, חכמות, למכירה. גם המשקיעים אהבו את המוצר הזמין הזה; משרד קטן לבעלי מקצועות חופשיים שהבטיח בימיו הטובים תשואה של כ-7%. עבור מי שלא היה בידו ההון לרכוש דירה, הפך המשרד הקטן, לרוב באמצעות קבוצות רכישה, להשקעה אלטרנטיבית משתלמת. תמורת פחות מחצי מיליון שקל ניתן היה לרכוש משרד קטן בתל אביב, שהניב יותר מדירה.

ואז הגיעה הקורונה ושינתה את כללי המשחק. העבודה ההיברידית מהבית הותירה משרדים רבים להשקעה ריקים ולא מניבים. מנגד, דווקא מגמת הצינון בענף ההיי-טק משפיעה כעת בכיוון הפוך – מחדדת את הצרכים האמיתיים של החברות, ומצמצמת את הביקושים לשטחי ענק. פחות ראוותנות, יותר פרקטיקה. צמצום שטחים משמעותו גם חיסכון.

כך, הולך ומתפתח שוק חדש של חללים קטנים ואפקטיביים, או בשמות העדכניים יותר: "קפסולות עבודה". בגבעת שמואל לדוגמה, המתאפיינת בהיצע משרדים נמוך וביקושים גבוהים, נבנה בימים אלה קמפוס חדש של חברת יובלים בעיר. מדובר במתחם בוטיק, הכולל משרדים קטנים החל מ-40 מ"ר, לצד דירות קטנות בנות 2-3 חדרים להשכרה ארוכת טווח.

בתחילת העשור הקודם, מגדלי משרדים התנשאו לגובה במרכזי הערים. כל קומה נחשבה סמל סטטוס, כל חוזה שכירות ארוך טווח היה עדות לעוצמה. בפועל, הביקוש האמיתי לא הגיע מהחברות הגדולות – אלא מהלב הפועם של המשק: העסקים הקטנים. קוסמטיקאית, עורך דין, סוכן ביטוח, רואה חשבון או מטפל רפואי – גם להם מגיעה כתובת, במחיר שווה לכל נפש.

עדי בורקין, מנכ"ל פרשקובסקי גרופ: "בחרנו להיכנס בדיוק לנקודה הזאת – לחשוב על משתמשי הקצה ולתכנן חללים קטנים ויעילים"

רוב היזמים נמנעו עד כה מבניית יחידות קטנות. הסיבות ברורות: תכנון מורכב יותר, דרישה למערכות רבות יותר – כמו מיזוג, אוורור, מעליות – והתמודדות עם עשרות רוכשים קטנים במקום חוזה שכירות אחד גדול ופשוט. "זה מסובך יותר הנדסית", מסביר עדי בורקין, מנכ"ל קבוצת פרשקובסקי גרופ, שהיה בין הראשונים שחשבו בקטן כבר לפני עשור. "אבל אנחנו בחרנו להיכנס בדיוק לנקודה הזאת – לחשוב על משתמשי הקצה ולתכנן מראש חללים קטנים, יעילים, שלא מרגישים צפופים. זה דרש עבודה מוקפדת".

החברה הקדימה את זמנה והניחה אבן דרך במודל חדש של יזמות. "ראינו את השוק מתעצב מחדש", מוסיף בורקין. "עצמאיים – רופאים, מהנדסים, עורכי דין – חיפשו משרד צנוע, ממוקד, פרטי. מקום שיהיה שלהם, לא עוד חוזה זמני דרקוני עם שכר דירה שעולה מדי שנה. הבנו שזה העתיד, ונתנו להם מענה אמיתי". כבר בשנת 2015, בזמן שרוב היזמים כיוונו גבוה וגדול, בחרה קבוצת אריה פרשקובסקי להביט מקרוב – ולזהות את מה שרבים פספסו. המהלך של החברה, במסגרתו תוכננו ונמכרו משרדים קטנים במגדל הורוביץ שברחובות, נחשב אז חריג. היום זה כבר נשמע אחרת.

קטן זה חכם

היום כבר ברור: יש היגיון כלכלי, תכנוני ותפעולי במשרדים קטנים. לא עוד קוביות אפלות וחנוקות, אלא חללים מדויקים – מוארים, ממוזגים היטב, מותאמים לצרכים האמיתיים של בעלי המקצוע. הנוסחה פשוטה: שטח של כ-50 מ"ר, מחיר של כחצי מיליון שקל, תשואה של 5% ואף יותר – לעיתים כפולה מהתשואה על דירה להשקעה. עבור עצמאים רבים זהו מהלך משנה חיים: במקום לשלם שכירות – לשלם משכנתה. במקום להישאר בלי כלום – להפוך לבעלי נכס מניב.

חן גור לוטן, סמנכ"לית נכסים מניבים בלוינשטין: "היום אפשר למצוא משרדים קטנים ונגישים בעלות נמוכה יותר, מבלי להתפשר על הסטנדרט"

חן גור לוטן, סמנכ"לית נכסים מניבים בקבוצת לוינשטין, מצביעה על שינוי מגמה מובהק: "לאורך השנים, בעלי משרדים קטנים הקפידו להיות בלב אזורי התעסוקה והביקוש – במיוחד בתל אביב וברמת גן", היא אומרת. "אבל בתקופה האחרונה אנחנו רואים תנועה של חלקם החוצה – לערים כמו באר שבע, יהוד וכפר סבא. לדבריה, "המגמה נובעת בין השאר משינוי תפיסתי, שמשקלל בהחלטה על מיקום המשרד גם את הקרבה לבית ואת הרצון להימנע מהפקקים שהפכו לסיוט של ממש. היום אפשר למצוא משרדים נגישים, בעלות נמוכה יותר, מבלי להתפשר על הסטנדרט של המבנה והמשרד, שהוא ברמה של מגדלי המשרדים בתל אביב וסביבתה".

לא רק קירות – עוגן של זהות

בעידן שבו הגבולות בין חיים אישיים לעבודה מיטשטשים, המשרד הקטן הפך להרבה יותר מכתובת עסקית. זהו חלל שמבטא תדמית, עצמאות ושליטה – שלוחה מוחשית של הזהות המקצועית והאישית. הבעלים מעצב את החלל לפי צרכיו, קובע את התנאים, וחשוב לא פחות – משתחרר מהתלות בבעלי נכסים. זה לא רק משרד, זו תפיסת בעלות חדשה. מי שקונה משרד, גם אם קטן – לא רק רוכש לעצמו מרחב עבודה, אלא בונה עוגן. מקום שמחזק את המותג האישי, מייצר שייכות ומבצר ביטחון כלכלי.

בחברת NEWMARK NATAM מציינים תופעה מעניינת: "במעגל השני של אזור המרכז נבנו בשנים האחרונות שטחי משרדים רבים שנרכשו על ידי קבוצות רכישה. לכן, מדובר בעיקר במשקיעים שמחזיקים בשטחים קטנים – חלקי קומה – ואלה מוצעים גם למכירה וגם להשכרה. אך בניגוד למגדלים בבעלות יחידה, משרדים קטנים אינם נהנים מביקוש גבוה מצד חברות היי-טק, ובעלי המשרדים מתחרים אלה באלה על שוכרים פוטנציאליים. התוצאה: דמי השכירות והמחירים בפרויקטים מסוג זה נותרו נמוכים יחסית".

ובכל זאת, שוק התעסוקה במעגל השני נמצא בתנופה. דוגמה טובה לכך ניתן למצוא בפרויקט המשרדים היוקרתי – South Gate – שמקימה חברת פרשקובסקי מניבים בכניסה הדרומית להרצליה פיתוח. הפרויקט מתוכנן כמרחב עבודה מתקדם ומשולב, המתאים למשקיעים, חברות הייטק, בעלי מקצועות חופשיים ורופאים פרטיים.

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים: "לא מעט חברות גדולות במשק בחרו לעזוב את תל אביב ולעבור לאזורי תעסוקה חדשים במעגל השני"

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מדגיש: "יציבות המחירים של שטחי תעסוקה מחוץ לתל אביב נמשכת כבר חודשים ונובעת מהשינויים שעובר שוק העבודה בישראל, וענף ההיי-טק בפרט". לדבריו, "לא מעט חברות מהגדולות במשק בחרו לעזוב את תל אביב ולעבור לאזורי תעסוקה חדשים במעגל השני, בעיקר סמוך למוקדי תחבורה המוניים כמו רכבת ישראל ותוואי הרכבת הקלה". קראדי מסביר כי ניתן לראות את זה היטב בחברות כמו Wix או Microsoft שבנו קמפוסים בהרצליה, או בבנקים הגדולים וחברות האשראי שעברו ממרכז תל אביב לבני ברק או ראשון לציון, כמו בנק דיסקונט שעבר למתחם האלף. המגמה, לדבריו, נובעת מהרצון לצמצם עלויות שכירות בלי לוותר על איכות המבנה ולקרב את מקום העבודה לעובדים שכבר לא גרים בלב תל אביב, אלא בשכונות מגורים בערים הגדולות של גוש דן, השפלה והשרון.

אוראל יפרח, סמנכ"ל פרשקובסקי מניבים: "מדובר בהזדמנות עסקית יוצאת דופן למשקיעים"

"הפרויקט בהרצליה מעניק שילוב ייחודי של אדריכלות אייקונית, מיקום אסטרטגי ותכנון ברמה הגבוהה ביותר", מוסיף אוראל יפרח, סמנכ"ל פרשקובסקי מניבים. "מדובר בהזדמנות עסקית יוצאת דופן למשקיעים, בעיקר לנוכח המחסור במשרדים למכירה בהרצליה פיתוח וביקושים הגבוהים באזור".

ואת העתיד – כבר רואים היום

מגפת הקורונה אמנם טלטלה את שוק המשרדים, אבל מאז 2022 מורגשת חזרה הדרגתית וברורה אל המרחב הפיזי – לא רק מצד תאגידים, אלא בעיקר מצד יזמים קטנים, בעלי מקצוע ופרילנסרים. המשרד חזר – רק שונה: קומפקטי, עצמאי, בשליטת המשתמש. בכל רחבי הארץ נרשמים ביקושים למשרדים קטנים – ובמיוחד בצמוד לשכונות חדשות. הרעיון פשוט: למה לעמוד בפקקים כשאפשר לעבוד קרוב לבית? כך למשל, סמוך לפרויקט "הגלריה" של קבוצת שפונדר פדלון בכפר יונה, משתלב שטח משרדים קטן כחלק ממערך של עירוב שימושים, המעניק מענה ישיר לתושבי האזור. "באזורים כמו תל מונד, כפר סבא ואבן יהודה, ראינו שצריכת המשרדים שונה מאשר בתל אביב", מסביר רועי פדלון, מבעלי קבוצת שפונדר פדלון. "אנשים שגרים באזור מחפשים לעבוד קרוב לבית, ורוצים לרכוש משרד קטן שישמש אותם לאורך זמן".

רועי פדלון, מבעלי שפונדר פדלון: "גילינו שהצריכה למשרדים מחוץ לתל אביב היא שונה"

גם בדרום מורגשת המגמה. חברת אפי קפיטל החלה להקים את פרויקט Effi Square – מרכז תעסוקה ומסחר בכניסה למתחם Tera Park שבשכונת עיר היין באשקלון, בהיקף צפוי של כ-215 מיליון שקל. מדובר במתחם עסקים בן 8 קומות בשטח כולל של כ-15 אלף מ"ר, כולל קומת מסחר, רופטופ, חניון תת-קרקעי ו-6 קומות משרדים המיועדות כולן למכירה. לפרויקט התקבל כבר היתר חפירה ודיפון, והחברה פתחה בשלב הפריסייל עם הטבות לרוכשים – כמו פריסת תשלומים במודל 80/20, פטור מהצמדה למספר יחידות מוגבל, ומחירים המתחילים ממשרדים בגודל 110 מ"ר. "הושקעה כאן מחשבה רבה בהתאמה לקהלי היעד מהאזור", אומר עומרי סוניגו, מנהל תחום הנדל"ן המסחרי באפי קפיטל. "אנחנו מזהים ביקוש חזק גם מצד משקיעים, שמבינים את הפוטנציאל של המתחם – בזכות הנגישות, הקרבה לשכונת עיר היין שצפויה לכלול כ-40 אלף תושבים, וההטבות שניתנות לחברות היי-טק".

עומרי סוניגו, מנהל תחום הנדל"ן המסחרי באפי קפיטל: "הושקעה מחשבה רבה בהתאמת הפרויקט לקהלי יעד מאזור אשקלון והסביבה"

גם במתחם צריפין בבאר יעקב רואים את מגמת הקטנים. מגדלי אילה אגם פתחו לשיווק את הקומות הגבוהות במגדל B, עם משרדים בשטחים של החל מ-86 מ"ר ובמחיר התחלתי של 165,000 שקל הון עצמי. "כבר קיבלנו טופס 4, והמסירה מיידית", אומר ג'קי סויסה, שותף מנהל בחברת אילה אגם. "הפכנו לחלק ממרכז תעסוקה ומסחר ראשון בשכונה מתפתחת, עם אלפי יחידות דיור חדשות. הביקוש מגיע בעיקר מבעלי מקצוע חופשיים וחברות קטנות מהאזור".

ג'קי סויסה, שותף מנהל באילה אגם: "הביקוש מגיע בעיקר מבעלי מקצוע חופשיים וחברות קטנות מהאזור"

לסיכום, החזון ברור והוא כבר מתממש בשטח; "בעתיד, רק הבניינים שיידעו להתאים את עצמם לצרכים החדשים – ישרדו", אומר עדי בורקין. "מי שעדיין מתעקש לחשוב בגדול מדי – עלול להישאר ריק. החזון הוא לבנות את מה שבאמת צריך – ולא את מה שנראה מרשים מהכביש".