כשעץ חשוב מממ"ד: צו השעה - שיפור תהליכי המיגון בישראל

מלחמת 12 הימים מול איראן המחישה אמת פשוטה וכואבת: מיליוני ישראלים חשופים לפגיעות טילים במקום שאמור לשמש כמרחב הבטוח ביותר עבורם - הבית. עכשיו, כשאבק המלחמה שקע אך האיום נותר, ולפני שנופתע שוב, זה הזמן להצביע על נקודות התורפה שדורשות טיפול מיידי.

כיום, יותר מתמיד, חשוב לדבר על פתרון לאומי שמשמעותו הצלת חיים - לא פחות - והוא הזנקה מחדש של תהליכי ההתחדשות העירונית. כדי להבין כיצד עושים זאת בפועל, התכנסו ראשי הערים של גוש דן, בכירי פיקוד העורף, מנכ"לים, יזמים, אדריכלים, עורכי דין ונציגי ממשלה, לכנס חירום של "נדל"ן מדיה" במלון קרלטון תל אביב, בהנחייתו של פרשן הנדל"ן עופר פטרסבורג.

רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הדגיש את צו השעה ואת המסר המרכזי בנאום חריף שנשא בתחילת הכנס: "אנחנו עומדים מול אתגר לאומי חסר תקדים. אם לא נשנה את תהליכי הרגולציה מיד לא נוכל לשקם את מה שנהרס, ולא נצליח לבנות את מה שצריך".

בין חירום לשגרה

הפאנל הראשון עסק בשאלה - איך הופכים את ההתחדשות העירונית לכלי בטחוני אמיתי ולא משאירים אותה בגדר פרויקט נדל"ני תקוע. עו"ד ירון טיקוצקי, אחד הקולות הבולטים בתחום, הסביר כי "שיקום ומס רכוש חיים נמצאים בקווים מקבילים להתחדשות עירונית - אין חיבור אמיתי ביניהם", ולכן קרא להקים מערך חקיקתי חדש שיטפל בתקופת הביניים שלאחר פגיעה.

ראש עיריית נס ציונה, שמואל בוקסר, הציג מודל שבו העירייה לא רק מאשרת תהליכים אלא מנהלת אותם: "אנחנו אחראים לתושבים, לעיר - וגם ליזם, כי יזם שלא ירוויח, לא יבנה". אבישי קימלדורף, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, חיזק אותו והדגיש כי "הפרויקטים שזזים באמת הם אלה שהעירייה לקחה עליהם אחריות".

במהלך המלחמה הייתה רמת גן אחת הערים שספגה פגיעות משמעותיות, והצורך בשיקום בניינים שנפגעו בה הוא מיידי. ראש העיר, כרמל שאמה הכהן, הכריז במסגרת הפאנל על "רכבת אקספרס של התחדשות עירונית" באזורים שנפגעו: "מה שתקוע שבע שנים פתאום טס קדימה. כשמבינים שחייבים - עושים". אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת היישוב התחדשות עירונית, קבע כי "אם הייתה רגולציה יעילה כבר היום היו לנו אלפי דירות ממוגנות מוכנות לאכלוס".

במסגרת הפאנל העלה פולי טטרו, מייסד ובעלים של טופ קפיטל, פתרון משולב: חיזוק מיידי בערי גוש דן וניוד זכויות ליזמים על קרקעות משלימות בפריפריה לעידוד ההתחדשות העירונית.

היוזמה בידי הערים

הפאנל השני בכנס התמקד בקשר הקריטי שבין ראשי ערים ליזמים - שותפות שמכריעה את הצלחת ההתחדשות העירונית, במיוחד בצל מציאות ביטחונית מורכבת. ראשי הערים הדגישו את תפקידם כמנהלי שדה, שמסירים חסמים ומייצרים ודאות והיזמים קראו לפשט את הביורוקרטיה ולהבטיח רגולציה תומכת.
ראש עיריית רחובות, מתן דיל, הציג גישה ערכית להתחדשות: "לא מחפשים איפה לבנות מהר, אלא איפה צריך לחדש באמת, תוך שוויון הזדמנויות ושיפור איכות חיים בשכונות כמו קריית משה ודניה". מיכאל וידל, ראש עיריית רמלה, דוגל בגישה תכליתית: "כולם עולים לזום - ובאותו רגע פותרים בעיות. גם במלחמה. זה פיקוח נפש. צריך גם מקלטים ציבוריים, לא רק ממ"דים".
בני ברק הייתה גם היא בין הערים שספגו פגיעה משמעותית במלחמה, ולדברי ראש העיר, חנוך זייברט, היא ניצבת מול אתגר ייחודי: "אי אפשר פשוט לבנות מגדלים, אין לאן. אבל יש ודאות תכנונית, וזה חשוב ליזמים". רן קוניק, ראש עיריית גבעתיים, קשר בין ביטחון להתחדשות ואמר כי "מיגנו את כל מוסדות החינוך ב־80 מיליון ש"ח. העיר אולי זקנה, אבל התוכניות שלנו הכי צעירות שיש".
ליאור שפירא, סגן ראש עיריית תל אביב-יפו, הציג את תוכנית 5555 - תוכנית כוללנית שמביאה ודאות תכנונית וגבייה של היטלים. "לא נפקיר שכונות. גם שדה דב יהפוך לעיר חדשה, עם דיור בר השגה ופארקים, וננצל את ההזדמנות לתכנון חכם מהיסוד".  מצד בעלי הדירות, עו"ד אור קרן ממשרד KDC שמייצג אלפי בעלי דירות, "חייבים לבצע תיקוני חקיקה שיאפשרו הוצאת היתרים מיידים באזורי אסון ולקצר את לוחות הזמנים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בכל הארץ כמשימה לאומית".

אלון וייזברג, מייסד קבוצת יגאל אלון, העיד מנסיונו האישי כי "אחרי מאות ימי מילואים אני חוזר לשטח - וזו זירת קרב. מגיע לדיירים לחיות בכבוד. אבל זה לא יקרה אם הם לא יתאגדו".

וראם רצון, מנכ"ל קבוצת אב-גד, סיכם: "50 אחוז מהבנייה השנה היא בהתחדשות עירונית – אנחנו כבר בלב המערכת. צריך תקציבים לרשויות, ולנו את הוודאות".

ממ"ד - קו הגנה ראשון

הפאנל השלישי בכנס עסק בשאלה הבוערת של מיגון – לא כמותרות. הדוברים הזהירו פה אחד כי המערכות האזרחיות והרגולטוריות לא ערוכות למצב הביטחוני החדש, והממ"ד חייב להפוך לחלק בלתי נפרד מכל תהליך תכנוני. עו"ד יוסי מוסרי, בעלי חברת מולטילנד, פתח את הפאנל באמירה חדה: "אנחנו לא מוכנים". פרופ’ משה צור, מהאדריכלים הבכירים בישראל, סיפר כי ציפה את הממ"ד בביתו בלוחות פלדה מחשש לחוסר עמידות וציין כי "ממ"קים (מרחב מוגם קומתי) אינם תחליף".

עו"ד אדריאנה שכטר, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת אדלר, התמקדה בקושי הביורוקרטי סביב מיגון דירות ישנות והציגה בעיה פרקטית - איך מוסיפים ממ"ד בבית ישן, כשברוב הערים קיים רדיוס הגנה על עצים ותשתיות שמונע בנייה: "עץ של שכן עצר לי פרויקט. מדובר בהצלת חיים – לא בגינה ציבורית". יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג, הדגיש כי "המיגון הוא רק ההתחלה - צריך להפוך את הישן למוגן. אבל הרגולציה לא עומדת בקצב", וקרא להגדלת זכויות כדי להפוך פרויקטים לכלכליים יותר.

סא"ל משה שלמה, ראש ענף הנדסה בפיקוד העורף, התריע: "הפער במיגון עדיין גדול. אישרנו יותר מ-8,000 בקשות לממ"דים בפטור מהיתר – אבל זה רק קצה הקרחון". וראש עיריית רמלה, מיכאל וידל, חתם במסר חד: "ממ"ד לא מספיק - צריך גם מקלטים למי שנמצא ברחוב".
דוד יהלומי, מנכ"ל הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה, הציג תמונה קודרת - אך מדויקת: "הנזק הכלכלי שנגרם מהמלחמות האחרונות עצום. אבל יותר גרוע - זה שהמדינה לא מצליחה להביא 60 אלף עובדים שנתיים אחרי השבעה באוקטובר".

רוני בריק: "אנחנו עומדים מול אתגר לאומי חסר תקדים. אם לא נשנה את תהליכי הרגולציה מיד לא נוכל לשקם את מה שנהרס, ולא נצליח לבנות את מה שצריך"