פחות נוצץ, הרבה יותר מדויק: הנדל"ן המניב משנה כיוון

האם הנדל"ן המניב מת? התשובה הברורה היא: ממש לא. שוק הנדל"ן מושפע ממגוון רחב של משתנים, אך למרות הטלטלות וחוסר הוודאות – הביקושים עדיין קיימים, גם אם בעוצמה מצומצמת יותר. אפילו השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים מאשר כי התשואה על שוק המשרדים בישראל נותרת יציבה, ברמה של כ-7%.

ומה עם ההייטק? למרות ההאטה בענף שהחלה כבר ב-2022 והתעצמה עקב הלחימה בדרום ובצפון, נרשמו בתקופה האחרונה כמה עסקאות משמעותיות של חברות טכנולוגיה – ובראשן גוגל, ששכרה כ-60,000 מ"ר בבניין ToHa בדרך השלום בתל אביב במחיר של 150 שקל למ"ר ברמת מעטפת.

רק לאחרונה נחשף כי חברת אנבידיה (NVIDIA) מכפילה את מרכז המו"פ שלה בתל אביב, כחלק מהעמקת פעילותה בישראל. החברה צפויה להרחיב את משרדיה בעיר בעשר קומות חדשות, שיתווספו לשמונה קומות קיימות. בתום ההתרחבות, יתפרשו משרדי אנבידיה על פני 18 קומות בשטח כולל של כ-22,000 מ"ר – יותר ממחצית שטחו של מגדל תאומי רובינשטיין. המשרדים החדשים ישלבו שטחי עבודה, מעבדות מחקר ופיתוח, אולם כנסים ומתחם הסעדה בהובלת קבוצת מחניודה של השף אסף גרניט. נדמה שהחלום ההייטקיסטי חוזר לנצנץ.

ולא רק הייטק: גם קבוצת סופרין לדוגמה רושמת תוצאות חיוביות. ברבעון הראשון של 2025 רשמה הקבוצה עלייה של כ-70% בהכנסות – שהסתכמו בכ-21.9 מיליון שקל, לעומת כ-13 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה נבעה, בין היתר, מהכנסות בסך של כ-5.6 מיליון שקל בגין סיחור אופציה בפרויקט הלוגיסטיקה טכנופארק אשדוד. ברקע – מכירת בניין אחד מתוך שניים בפרויקט אוניקס שבקריית אונו לחברת המים "מקורות", בעסקה כוללת של כ-231 מיליון שקל ובשטח של כ-19.5 אלף מ"ר.

ובכל זאת, אי אפשר להתעלם מהמציאות: השוק כיום במצב של דשדוש. הריבית הגבוהה, המלחמה והחולשה היחסית של תעשיית ההייטק – כולם תורמים לאווירה המאתגרת. עיריות רבות תולות תקוות במרכזי תעסוקה שימשכו חברות ענק, אך בפועל, ייתכן שהציפיות הללו מנותקות מהקרקע. ברמת ההיצע והביקוש נרשמה ירידה חדה של 37% בהתחלות הבנייה למשרדים – גם בערי הביקוש המובילות כמו תל אביב, רמת גן והרצליה.

השינוי הגדול שחל בשוק – רבות מתוכניות הפינוי-בינוי כיום מבוססות על מודל של עירוב שימושים. גורם נוסף וחדש שעשוי להשפיע על שוק הנדל"ן המניב הוא חוק "הרווחים הכלואים" שיישומו הוחל השנה. החוק מתייחס בעיקר לחברת יחיד, ומחייב חלוקת רווחים שהצטברו, תוך התייחסות להכנסה מנכסי נדל"ן כהכנסה אישית של בעל החברה. שינוי זה עשוי להגביל את יכולתם של משקיעים פרטיים לרכוש נכסי נדל"ן בשווי של עד עשרות מיליוני שקלים – ובכך לפגוע בביקושים. אך השינוי הדרמטי באמת מגיע מהזירה הגלובלית: המלחמות שפרצו באוקראינה והתפשטו למזרח התיכון ולנתיבי הסחר הבינלאומיים הובילו לעלייה חדה במחירי האנרגיה והמזון, ולתסיסה אינפלציונית עולמית. שיבושים בשרשראות האספקה תרמו לעלייה חדה בתשומות הבנייה. בנק ישראל, בדומה לבנקים מרכזיים אחרים בעולם, אימץ מדיניות מוניטרית מצמצמת והחל להעלות את הריבית – בניסיון לבלום את האינפלציה. השלכות המהלך לא איחרו להגיע: תחומי הנדל"ן, הבנייה והמשכנתאות התייקרו משמעותית. תעשיית ההייטק, מנוע הצמיחה המרכזי של המשק, חוותה ירידה חדה בגיוסי ההון על רקע האינפלציה והריבית הגבוהה שהובילו להאטה בשוק הטכנולוגיה העולמי. בעקבות כך, רבות מהחברות הקטינו הוצאות, פיטרו עובדים וצמצמו שטחי משרדים – מה שיצר גם עודף היצע בשוק החכירה המשנית (Subleasing). בתוך כך, המחסור החמור בעובדים בענפי התשתיות, הדיור והמסחר, לצד התייקרות חומרי הבנייה, מובילים להאטה בפרויקטים ולהתארכות משמעותית בזמני המסירה.

שוק המשרדים: בין יציבות לאי ודאות

קצת היסטוריה: בשנת 2022, עם היציאה ממשבר הקורונה, שוק המשרדים בישראל שגשג. הביקושים – בעיקר מצד חברות הייטק – הובילו לעלייה חדה בדמי השכירות, במיוחד בתל אביב והרצליה. יזמים מיהרו להיענות לביקוש, וההיצע הלך וגדל. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היקף התחלות הבנייה בתחום המשרדים הגיע אז לשיא של 860 אלף מ"ר.

אלא שהמציאות השתנתה במהרה: העלאות הריבית, ההאטה החדה בענף ההייטק ופרוץ המלחמה באוקטובר 2023 – כולם תרמו לצמצום בביקושים, ירידה הדרגתית בדמי השכירות, והיווצרות של עודף היצע. רבים מהפרויקטים שיצאו לדרך בשנים הקודמות ממשיכים להבשיל, ולמלאי המשרדים הקיים מצטרפים שטחים חדשים – מה שמחריף את פערי ההיצע והביקוש. ובכל זאת, דו"ח נתמ האחרון מציג תמונה שונה מהציפיות: באזורים החמים, תל אביב והמרכז, שוק מגדלי המשרדים שמר על יציבות יחסית, גם לנוכח הרקע הכלכלי והביטחוני המאתגר.

במחצית השנייה של 2024 נרשמה עלייה קלה של כ-1.79% בדמי השכירות הממוצעים – מ-118.10 ל-119.89 שקל למ"ר. שיעור האכלוס ירד ב-0.27% בלבד – מ-95.72% ל-95.45%. כלומר, שוק המשרדים ממשיך לתפקד, אם כי בתנודות קלות התואמות את תנאי השוק.

"למרות רעשי הרקע סביב העבודה ההיברידית, אנחנו מזהים בתקופה הזו דווקא היפוך מגמה – יותר ויותר חברות מבקשות להחזיר את העובדים למשרד", אומר עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה. "הביקוש מתמקד בנכסים איכותיים, עם נגישות גבוהה, מיקום מרכזי, חדשנות ועירוב שימושים. זה בולט, למשל, בפרויקט 'הסוללים' של הקבוצה – המתמקד ביצירת סביבת עבודה חדשנית עם תנאים ופסיליטיז מסוג – Play-Work- Live. בימים אלו אנו מתקדמים בהשכרת שטחים לשוכרי עוגן איכותיים, וממשיכים לפעול מול שוכרים פוטנציאליים נוספים".

עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה: "אנחנו מזהים בתקופה הזו דווקא היפוך מגמה – יותר ויותר חברות מבקשות להחזיר את העובדים למשרד"

סקירה אזורית של תל אביב מעלה תמונה מעורבת:

• ציר מנחם בגין: ירידה של 3.31% בדמי השכירות – מ-137.69 ל-134.38 שקל למ"ר.
• יגאל אלון: ירידה של 1.53% בשיעור האכלוס ו-0.34% במחירי השכירות.
• אזור הסיטי: ירידה קלה של 0.79% בדמי השכירות.
• סביבת בית המשפט: דווקא כאן נרשמה עלייה נאה – מ-118.33 ל-125 שקל למ"ר.
• רחוב יצחק שדה/ חסן ערפה: עלייה מרשימה של 12.5% במחירי השכירות.
• רמת החייל: שמירה על רמות המחיר עם שיפור קל בשיעורי האכלוס.

בפלח היוקרתי – מגדלי המשרדים מסוג Class A – ממשיך להירשם שיעור אכלוס גבוה, אם כי גם כאן חלה ירידה קלה בחציון האחרון: מ-95.72% ל-95.45%.

המעגל השני סביב תל אביב מציג תמונה תנודתית יותר, עם פערים בין אזור לאזור, בעיקר בשל ריבוי פרויקטים חדשים, אי ודאות כלכלית, ולחץ מצד שוק השכירויות המשניות.

• שיעור האכלוס הממוצע באזורי המעגל השני עומד על 82.37%. המספר מלמד על יציבות יחסית, שנובעת מהתקדמות באכלוס מבנים חדשים, התאוששות מסוימת בהייטק והשכרת משנה של שטחים קיימים.

הרצליה פיתוח ממשיכה להוביל:

• שיעור האכלוס הגבוה ביותר – 95.70%.
• ממוצע מחירי השכירות מהגבוהים בארץ – 100.75 שקל למ"ר.
• היציבות מוסברת בהרכב החברות האיכותי וביקושים מצד חברות הייטק מבוססות.

מודיעין וסובב נתב"ג:

• ירידה לשיעור אכלוס של 85.80% – עקב כניסת מבנים חדשים לשוק והאטה כללית.
• מחירי השכירות נותרים יציבים סביב 75 שקל למ"ר.

פתח תקווה ובני ברק:

• פתח תקווה מציגה שיעור אכלוס נמוך – 66.67%.
• בני ברק שומרת על 87.85% אכלוס.
• שני האזורים מאופיינים בבניינים חדשים וריבוי בעלים, מה שמשפיע על רמות המחיר והאכלוס.
• כניסת הרכבת הקלה (הקו האדום) תורמת לאכלוס, אך השוק עדיין תחת לחץ משמעותי.

רחובות ונס ציונה:

• מציגות יציבות – שיעור אכלוס של 88.70% ודמי שכירות ממוצעים של 79.17 שקל למ"ר.
• ממשיכות ליהנות מביקושים בעיקר בתחומי מדעי החיים והביוטכנולוגיה.

באר שבע גם מעניינת במיוחד בשנים האחרונות בעקבות המעבר של בסיסי צה"ל מהמרכז, וכך גם השנה:

• שוק המשרדים באזור מציג יציבות, עם ירידה מתונה לשיעור אכלוס של 88.30%.
• דמי השכירות המבוקשים ירדו במעט – 52.86 שקל למ"ר.
• בפארק ההייטק עומר: שיעור האכלוס טיפס ל-89.19%, תוך שמירה על מחירים יציבים – תוצאה של אכלוס מבנים חדשים ועסקאות שבוצעו חרף מצב הלחימה.

מרכזי המסחר: חוזקה מקומית

בעוד שתחומים רבים בשוק הנדל"ן חווים טלטלות, מרכזי המסחר השכונתיים ממשיכים ליהנות מביקוש יציב. הסיבה פשוטה: הם מספקים פתרון נגיש, יומיומי ויעיל לקהילות הזקוקות למענה לצרכים בסיסיים – קניות מזון, פארם, פנאי ושירותים.

שוק הנדל"ן המסחרי כולו מושפע באופן ישיר מהמדיניות המוניטרית ומהרגלי הצריכה של הציבור. העלאות הריבית וההתמתנות בצריכה הפרטית פוגעות בהכנסות בענף, וכתוצאה מכך נרשמה ירידה בדמי השכירות באזורים מסוימים – בעיקר בקניונים הגדולים ובמרכזים מסחריים אזוריים. גם המלחמה תרמה לאי-הוודאות הכלכלית והובילה לפגיעה בפעילות המסחר באזורים הסמוכים לקו העימות.

בני חליף, סמנכ"ל נכסים ברני צים מרכזי קניות. "תחום מרכזי המסחר הולך ונהיה הרבה יותר מקצועי, מדויק ותחרותי"

ואף על פי כן – מרכזי המסחר השכונתיים בולטים כעוגן יציב בתוך סערת המאקרו. "תחום מרכזי המסחר הולך ונהיה הרבה יותר מקצועי, מדויק ותחרותי", אומר בני חליף, סמנכ"ל הנכסים ברני צים מרכזי קניות. "כל מהלך, החל מהשכרת חנויות ועד בחירת עוגנים, חייב להתבצע ברזולוציה גבוהה, כי הטעות הקטנה ביותר מתורגמת לפגיעה בפדיון ובחוויית הלקוח". לדבריו, המרכז המסחרי כבר איננו רק מקום קניות, אלא ממלא תפקיד חברתי עמוק יותר: "בבואנו לתכנן תמהיל וסיפור למתחם, אנחנו מאפיינים ומדייקים את הקהל המקומי – ובעבורו בונים את המקום שיהווה קודם כל מרכז קהילתי, מקום מפגש".

דוגמה לכך, הוא מציין, ניתן למצוא במתחם צים אורבן מלנתא בכפר סבא: "הקמנו את מתחם מלנתא מתוך מחשבה על הצורך לשרת מגוון רחב של משפחות מכל אזור השרון והשומרון. יצרנו תמהיל שימושים שנותן מענה כולל – סופרמרקט רחב, רשת פארם נגישה, חנויות הלבשה, מסעדות ופנאי – הכול תחת קורת גג אחת. זהו מתחם שנועד להציע ONE STOP SHOP עם נגישות גבוהה ושפע חניה", מסכם חליף.

דודי ג'ינו, סמנכ"ל הנכסים המניבים בקבוצת עמרם אברהם: "מרכזי מסחר שכונתיים הפכו בשנים האחרונות לחלק בלתי נפרד מתכנון שכונות מגורים חדשות"

דודי ג'ינו, סמנכ"ל הנכסים המניבים בקבוצת עמרם אברהם, מוסיף בנושא: "מרכזי מסחר שכונתיים הפכו בשנים האחרונות לחלק בלתי נפרד מתכנון שכונות מגורים חדשות, במסגרת מגמת עירוב השימושים שמשלבת מגורים, מסחר ופנאי. מרכזים אלה מספקים שירותים יומיומיים נגישים, מייצרים מוקדי פעילות קהילתית – וגם תעסוקה בתוך השכונה עצמה. כיום אנחנו מקדמים פרויקטים מסחריים כחלק מתכנון שכונות חדשות בכל רחבי הארץ, כמו שדרה מסחרית ברובע 'אקווה פארק' באשדוד, שדרת מסחר בשכונת חבצלת השרון בנתניה, ופרויקט BE CENTRAL בטירת כרמל הכולל מסחר, משרדים ופארק על הגג – מיזם ראשון מסוגו בעיר". לדבריו, המרכזים המסחריים מהווים גם אפיק השקעה חלופי: "אנחנו פותחים את האפשרות גם למשקיעים פרטיים לרכוש שטחים מסחריים באזורים עם פוטנציאל צמיחה – כאלטרנטיבה נגישה לרכישת דירה, עם פריסות תשלום נוחות ותשואות צפויות יציבות".

תעשייה ולוגיסטיקה: המלכים החדשים

העלייה המתמשכת במסחר האלקטרוני – שהואצה עם מגפת הקורונה והעמיקה בתקופת המלחמה – הובילה לביקושים גבוהים לשטחי אחסון והפצה. הביקוש מתרכז במיוחד במיקומים הסמוכים לעורקי תחבורה ראשיים, מתוך מטרה לצמצם את זמני ההובלה ולייעל את שרשראות האספקה.

מצד אחד, ההיצע של קרקעות מתאימות מוגבל, מה שתורם ללחץ על המחירים. מצד שני, דמי השכירות אמנם עלו אך בעוצמה מתונה יחסית לעליית ערך הקרקעות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, במחצית השנייה של 2023 ובמהלך המחצית הראשונה של 2024 – לראשונה – היקף התחלות הבנייה לתעשייה ולוגיסטיקה עקף את זה של תחום המשרדים, עם כ-1,020 אלף מ"ר בנייה חדשה. השיבושים בשרשראות האספקה העולמיות, שהחלו עוד בימי הקורונה והחריפו בתקופת הלחימה, חיזקו עוד יותר את המגמה. שוק התעשייה שמר על יציבות לאורך שנת 2024, למרות הטלטלות הפיננסיות והביטחוניות – כך לפי דוח נתמ.

המנוע המרכזי: המסחר המקוון. ענפים כמו מזון קמעונאי, שירותי משלוחים מהירים, תרופות ומוצרים רפואיים, וכן קמעונאים המפעילים פלטפורמות דיגיטליות – כולם חוו גידול ניכר. גידול זה תורגם לביקושים חדשים לשטחי אחסנה והפצה בהיקפים הולכים וגדלים.

המלחמה בעזה ובצפון תרמה גם היא להעמקת הביקושים: תעשיות בתחומי הביטחון, הרפואה והמזון נדרשו להרחיב את יכולות האחסון והייצור שלהן. חברות רבות החלו לחפש שטחי תעשייה ואחסנה ברחבי הארץ – מה שתרם להאצת הפעילות גם בפריפריה.

ומהצמיחה – לפרויקטים בשטח: שני פרויקטים חדשים ומסקרנים של חברת YUKA PARK מצביעים על המגמה הברורה בתחום התעשייה והלוגיסטיקה – שילוב הולך וגובר של שימושים מעורבים, בפריפריה העירונית ובאזורים מתפתחים. באשקלון, מקימה החברה את "יוקה פארק אשקלון" – פרויקט תעשייה קלילה, מסחר ואחסנה בהיקף של כ־60 אלף מ"ר, על שטח של כ־21 דונם באזור התעשייה הצפוני, בסמוך לשכונת עיר היין. הפרויקט כולל שלוש קומות עם גישה מלאה למשאיות בכל מפלס, ונמצא בקרבת תחנת הרכבת וצירי תנועה מרכזיים. באופקים, יחד עם קרסו נדל"ן, מוקם פרויקט נוסף – "יוקה פארק אופקים" – בהיקף של כ־18.5 אלף מ"ר לשיווק, בשילוב תעשייה, משרדים ומסחר, כולל שלוש חזיתות פעילות ושטחים ייעודיים לתצוגה, אחסון ושירותים.

חוה מיכאלי, מנכ"לית YUKA PARK: "העומס בכבישים רק מגביר את הצורך במתחמי תעשייה מקומיים, מודרניים ורב-שימושיים"

לדברי חוה מיכאלי, מנכ"לית YUKA PARK, עליית מחירי הנדל"ן התעשייתי צפויה להימשך: "כמו בכל ענפי הבנייה, גם בתעשייה יש עלייה חדה בעלויות, הן של חומרי הגלם והן של כוח האדם, בעיקר מאז השבעה באוקטובר והפסקת עבודת הפועלים הפלסטינים", היא אומרת. "לכך מצטרפת גם עליית הריבית, שמייקרת משמעותית את עלויות המימון. בשוק הנדל"ן המניב, שבו התשואות נשחקות, זה משפיע גם על המחיר הסופי". בנוסף לגורמים הכלכליים, מציינת מיכאלי גם שינוי תרבותי: "אנו מזהים מגמה ברורה של עובדים ועסקים שמחפשים קרבה למקום מגוריהם. במקביל, העומס בכבישים רק מגביר את הצורך במתחמי תעשייה מקומיים, מודרניים ורב-שימושיים".

ומה הלאה?

במבט קדימה, סימני השאלה ממשיכים לרחף מעל השוק. השילוב בין ריבית גבוהה, עודפי היצע וירידה כללית בביקושים הופך את ההתנהלות בשוק הנדל"ן המניב למורכבת במיוחד – בעיקר בתחום המשרדים.

גיל בלולו, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים: "בעלי נכסים מניבים מעדיפים בשלב זה לספוג את עלויות המימון ולהתפשר על גובה דמי שחירות בחוזים חדשים"

לדברי השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, גיל בלולו: "נראה כי לנוכח עודפי ההיצע, במיוחד בענף המשרדים, בעלי נכסים מניבים מעדיפים, בשלב זה, לספוג את עלויות המימון ולהתפשר על גובה דמי השכירות בחוזים חדשים. זאת, מתוך ציפייה כי שינוי בשער הריבית והתאוששות כלכלית יובילו לחזרת הביקושים ולעליית דמי השכירות בעתיד". בלולו מסביר כי מצב זה יוצר פער אפסי בין התשואות הנרשמות בשוק לבין עלות המימון, ולעיתים אף פער שלילי – מה שמגביל את הכדאיות הכלכלית של השקעות ממונפות. ההשלכה ברורה: פחות אטרקטיביות למשקיעים פרטיים, לחברות נדל"ן מניב ולגופים מוסדיים, שצריכים כעת להפעיל שיקול דעת זהיר יותר מתמיד.

טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל: "בזמן שגורמי המימון המסורתיים מקשיחים תנאים, גופי מימון חוץ-בנקאיים מציעים חלופות גמישות יותר"

טל תפוחי, שמאי מקרקעין ומנכ"ל גמלא הראל, מוסיף כי המגמה הזו מורגשת היטב גם בגזרת המימון לפרויקטים חדשים, בעיקר בתחום המשרדים. לדבריו, שיעורי ההיוון – שהם מדד מרכזי לשווי הנכס – עולים בהתאם לרמת הסיכון, והריבית הגבוהה דורשת תשואות גבוהות יותר, מה שמוביל לירידת ערך. תפוחי מסביר כי "גורמי המימון המסורתיים מקשיחים תנאים, ונדרשות מכירות מוקדמות גבוהות בהרבה לעומת העבר. בתוך הוואקום הזה, נכנסו גופי מימון חוץ-בנקאיים שמציעים חלופות – יקרות יותר, אך גמישות – מתוך הנחה שהשוק יתאושש עם ירידת הריבית ותום הלחימה".

לסיכום, למרות האתגרים הרבים, שוק הנדל"ן המניב לא נעלם – הוא פשוט לובש צורה חדשה. את מקומם של מהלכים מהירים והנחות אופטימיות תופסים כעת תכנון מדויק, בחירה מושכלת וגמישות מחשבתית. זה אולי פחות נוצץ, אבל הרבה יותר מחושב – ובמובנים רבים, גם יותר בריא.